会计实务第四章.doc

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1、第四章投资性房地产内容介绍本章讲四节内容： 内容讲解 第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征 （二）范围 二、注意下列特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产。2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产。3.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。4.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。5.作为存货的房地产，如房地

2、产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。6.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【例题1判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【例题2判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（）【例题3多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【例题4

3、多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资

4、本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。【例题5计算分析题】210年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼90 000 000贷：银行存款90 000 0002.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，

5、只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题6计算分析题】210年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，210年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，210年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲

6、公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产9 000 000（12 000 00024 000 000）4 500 000（元）借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产土地使用权 4 500 000二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。【例题7计算分析题】210

7、年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。210年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，210年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本模式计量。要求：作出甲公司的会计处理。本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性

8、房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）210年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）210年5月31日至210年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5 000 000贷：银行存款5 000 000（3）210年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【例题8判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）第三节投资性房地产的后

9、续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提的折旧或摊销的金额通过“其他业务成本”科目核算。3.应比照固定资产、无形资产来计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。【例题9计算分析题】甲公司将一栋写字楼出租给乙

10、公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧（72 000 00020）12300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧300 000贷：投资性房地产累计折旧300 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400 000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400 000二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（

11、一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理核算要点：1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额

12、，借记“投资性房地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。【例题10计算分析题】210年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。210年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价

13、，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点，210年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。甲公司的账务处理如下：（1）210年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本80 000 000贷：固定资产写字楼80 000 000（2）210年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房

14、地产写字楼公允价值变动4 000 000贷：公允价值变动损益投资性房地产4 000 000【例题11计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元

15、。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。甲企业的账务处理如下：（1）2009年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产写字楼成本90 000 000贷：开发产品90 000 000注：“开发产品”科目相当于房地产企业的存货类科目。（2）2009年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产写字楼公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益2 000 000（3）2010年12月31日，公允价值又发生变动借：投资性房地产写字楼公允价值变动1 0

16、00 000贷：公允价值变动损益1 000 000三、投资性房地产后续计量模式的变更1.要求规定：（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（2）成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。（3）企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2.处理：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配未分配利润）。具体处理为：借：投资性房地产成本（变更日的公允价值

17、）投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）利润分配未分配利润（公允价值账面价值）90%，或借记盈余公积（公允价值账面价值）10%，或借记（假定上述处理不考虑所得税的影响）【例题12计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。211年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 0

18、00元。211年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。（假定不考虑所得税的影响）假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼（成本） 95 000 000（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧2 700 000贷：投资性房地产写字楼 90 000 000利润分配未分配利润6 930 000盈余公积 770 000【例题13单选题】（2011年考题）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积

19、 B.营业外收入C.未分配利润 D.投资收益【例题14判断题】企业对投资性房地产，无论采用何种计量模式，均应计提折旧或进行摊销。（）第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。大多数企业一般情况下，是将原有的房屋、建筑物、土地使用权作为固定资产、无形资产来核算，在经营过程中将其出租，转换为投资性房地产。出租日即为转换日。非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。（二）房地产转换的会计处理转换原则： 1.成本

20、模式下的转换核算要点：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。对应结转：指无论是投资性房地产转换为非投资性房地产，还是非投资性房地产转换为投资性房地产，应将相应的科目对应结转。（1）投资性房地产转换为非投资性房地产：（2）非投资性房地产转换为投资性房地产：【例题15计算分析题】大信公司2010年7月末将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2010年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已计提折旧12 350 000元。要求：作出大信公司的会

21、计处理。大信公司2010年8月1日的账务处理如下：借：固定资产50 000 000投资性房地产累计折旧12 350 000贷：投资性房地产厂房 50 000 000累计折旧 12 350 000【例题16计算分析题】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。210年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为210年4月15日，为期5年。210年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000元。已计提折旧3 000 000元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。要求：作出甲企业的会计处理。甲企业210年4月15日的账务处理如下：

22、借：投资性房地产写字楼 450 000 000累计折旧 3 000 000贷：固定资产450 000 000投资性房地产累计折旧3 000 000【例题17单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2010年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的账面价值为（）万元。A.100 B.80C.70 D.752.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产非投资性房地产（投资性房地产转换为自用房地产、存货）无论公允价值高或低，公允价值与原账面价值的差额都

23、计入“公允价值变动损益”科目。转换日会计处理：借：固定资产/无形资产等（投资性房地产的公允价值）贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记，金额倒挤）【例题18计算分析题】2010年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2010年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。要求：作出甲公司的会计处理。甲企业

24、的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产写字楼成本45 000 000写字楼公允价值变动 2 500 000公允价值变动损益 500 000（2）非投资性房地产投资性房地产（自用土地使用权、固定资产、存货转换为投资性房地产）转换日的公允价值大于账面价值的，差额贷记“资本公积其他资本公积”科目；转换日的公允价值小于账面价值的，差额借记“公允价值变动损益”科目。转换日会计处理：借：投资性房地产成本 （转换日的公允价值）累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备（或无形资产减值准备）公允价值变动损益（或贷记资本公积其他资本公积）（差额，倒挤）贷：固定资产（或无形资产）【例题19计

25、算分析题】2010年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2010年10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2010年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2011年1月1日，租赁期限为3年。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该企业能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲企业对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2011年1月1日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧142 500 000元。要求：

26、作出甲公司的会计处理。甲企业2011年1月1日的账务处理如下：当日的账面价值500 000 000142 500 000357 500 000（元），公允价值为350 000 000元，公允价值小于账面价值的差额7 500 000元计入公允价值变动损益。借：投资性房地产办公楼成本350 000 000公允价值变动损益7 500 000累计折旧142 500 000贷：固定资产 500 000 000【例题20计算分析题】承例19。假设转换日办公楼的公允价值为360 000 000元。甲企业2011年1月1日的账务处理如下：借：投资性房地产办公楼成本360 000 000累计折旧142 500

27、000贷：固定资产500 000 000资本公积其他资本公积2 500 000【例题21单选题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入（）。A.投资收益B.公允价值变动损益C.营业外收入D.其他业务收入【例题22单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入资本公积B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【例题23多选题】下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应不对投资性房地产计提折

28、旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面余额作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益二、投资性房地产的处置注意的要点：1.处置涉及到的收入和成本分别通过“其他业务收入”和“其他业务成本”科目来核算。注意：投资性房地产不是投资，所以它的处置损益不计入“投资收益”，同时它也不是非日常经营活动，处置损益也不可以计入营业外收支。2.自用房地产转换为投资性

29、房地产，采用以公允价值模式进行后续计量的，转换时若产生“资本公积其他资本公积”，则处置时应将资本公积转入“其他业务成本”科目。3.采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有过程中产生的公允价值变动损益累计额“公允价值变动损益”在处置时应转入“其他业务成本”科目。这笔分录的借贷方均为损益类科目，因此这笔分录不影响利润，但它对企业其他业务所产生的利润有影响。【例题24计算分析题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200 000 000元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为180 00

30、0 000元，已计提折旧20 000 000元，不考虑相关税费。要求：作出甲公司的会计处理。甲公司的账务处理如下：借：银行存款200 000 000贷：其他业务收入200 000 000借：其他业务成本160 000 000投资性房地产累计折旧 20 000 000贷：投资性房地产写字楼180 000 000【例题25单选题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房

31、地产的净收益为（）万元。A.30 B.20C.40 D.10本题的会计处理：借：银行存款100贷：其他业务收入100借：其他业务成本 80贷：投资性房地产成本 70公允价值变动 10借：公允价值变动损益 10贷：其他业务成本 10注意：这里在计算时不要考虑公允价值变动损益转入其他业务成本这个处理，因为题目问的是处置净收益，上述处理不影响处置净收益。借：资本公积其他资本公积 10贷：其他业务成本 10【例题26计算分析题】甲企业是从事房地产开发业务的企业，2009年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2009年4月15日。2009年4

32、月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。2009年4月15日该写字楼的公允价值为470 000 000元。2009年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2010年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2010年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。要求：作出甲企业的会计处理。甲企业的账务处理如下：（1）2009年4月15日借：投资性房地产写字楼成本470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积其他资本公积 20 000 000（2）2009年12月31日借：

33、投资性房地产写字楼公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）2010年6月，出售时借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入 550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产写字楼成本470 000 000写字楼公允价值变动 10 000 000将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益 10 000 000贷：其他业务成本 10 000 000将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：借：资本公积其他资本公积20 000 000贷：其他业务成本20 000 000本章小结：一、投资性房地产的定义、特征和内容要这样把握三类投资性房地产：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权；二、两种计量模式及其转换；成本模式下折旧、摊销额应计入其他业务成本；成本模式可以向公允价值模式转换（应追溯调整）；公允价值模式不能向成本模式转换。三、投资性房地产与非投资性房地产的相互转换（成本模式下、公允价值模式下）公允价值模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换时公允价值高于账面价值的差额，计入资本公积，其他情况下，差额计入公允价值变动损益。四、投资性房地产的处置通过其他业务收入、其他业务成本核算。注意公允价值变动损益、资本公积应转入其他业务成本。