投资性房地产-课件.pptx

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1、投资性房地产1 12 23 34 4投资性房地产特征与范围投资性房地产的转换和处置投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的后续计量目录CONTENTSCONTENTS1the part one投资性房地产特征与范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”02p投资性房地产是一种经营性活动p区别于作为生产经营场所的房地产（固定资产）和用于销售的房地产（存货）。投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。03/范围已出租的土地使用权例外情形：A公司有一地皮，经营出租给B公司。B公司租入后转租给C公司，此时只有A可以作为投资性房地产核算。/范围持有并准备增

2、值后转让的土地使用权例外情形：按照国家有关规定认定的闲置土地不在此列。03/范围已出租的建筑物是指企业以经营租赁方式出租的建筑物/特殊情形书面决议+单独计量+不重大空置建筑物：企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。在建房产：只要管理当局作出正式书面决议，明确表示

3、在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产在建”科目核算。不属于投资性房地产的项目：自用房地产与作为存货的房地产/判断题【2010年判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）答案：(单选题）下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。A、已出租的土地使用权B、按照国家有关规定认定的闲置土地C、持有并准备增值后转让的土地使用权D、已出租的建筑物【正确答案】B2the part two投资性房地产的确认和初始计量/确认时点用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日01持有以备经营出租

4、的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期。02持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。03/入账价值的确认总原则历史成本原则”其取得时的实际成本作为入账价值达到预定可使用状态前所发生的必要支出外购的投资性房地产：自行建造的投资性房地产：以其他方式取得的投资性房地产买价+相关税费/后续计量模式的选择同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应

5、当按照资产减值的有关规定进行处理。甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房地产采用成本模式进行后续计量。2011年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残值、折旧方法、折旧年限均未发生变化。该投资性房地产2010年2012年的会计处理如下：投资性房地产的入账成本3 000203 020（万元）；2010年的摊销额3 020（211）406/1237.5（万元）；2010年的会

6、计分录如下：A.收取租金时：借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 B.提取当年折旧时：借：其他业务成本 37.5 贷：投资性房地产累计折旧 37.5 2011年的摊销额3020（211）4075（万元）；2011年的会计分录如下：A.收取租金时：借：银行存款400贷：其他业务收入400B.提取当年折旧时：借：其他业务成本75贷：投资性房地产累计折旧752011年末的折余价值为2907.5万元（302037.575），相比此时的可收回价值2330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失577.5贷：投资性房地产减值准备577.52012年的摊销额2330（211

7、）（401.5）60（万元），分录如下：借：其他业务成本60贷：投资性房地产累计折旧602012年收取租金时：借：银行存款400贷：其他业务收入400/后续计量模式的选择同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊

8、销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。”02涉及到的会计科目为：投资性房地产公允价值变动投资性房地产成本戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该房产的公允价值是3 000万元，债务解除手续于2006年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的

9、房地产交易市场的价格体系，该房产2006年末的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值为3 120万元。对此戊公司应作如下会计处理：【正确答案】该投资性房地产的入账成本3 000（万元）；取得该楼房时：借：投资性房地产成本3 000 营业外支出700 贷：应收账款 3 700 2006年末取得租金时：借：银行存款 30（120/123）贷：其他业务收入 30 2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：借：投资性房地产公允价值变动200 贷：公允价值变动损益200 2007年末取得租金时：

10、借：银行存款120 贷：其他业务收入120 2007年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：借：公允价值变动损益80 贷：投资性房地产公允价值变动80 17/投资性房地产后续计量模式的变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式公允价值模式会 计 政策变更不得转换有关的会计分录：

11、借：投资性房地产成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产递延所得税资产递延所得税负债盈余公积利润分配未分配利润（要么在借方要么在贷方）投资性房地产的后续支出资本化支出成本模式下：（1）转入改扩建时借：投资性房地产厂房（在建）投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产（2）发生改扩建支出时借：投资性房地产厂房（在建）贷：银行存款（或）应付账款等（3）完工时借：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）公允价值模式下（1）转入改扩建时借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本公允价值变动（2）发生改扩建支出时借：投资性房地产在建贷：银行存款（或）应付账款（3）完工时借：投

12、资性房地产成本贷：投资性房地产在建209年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。209年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元，209年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。甲公司的账务处理如下：（1

13、）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 20 000 000 贷：投资性房地产成本 16 000 000 投资性房地产公允价值变动4 000 000（2）209年5月31日至209年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产在建3 000 000 贷：银行存款3 000 000（3）209年11月30日，改扩建工程完工 借：投资性房地产成本 23 000 000 贷：投资性房地产在建 23 000 000（单选题）某企业投资性房地产采用成本模式计量。2011年1月25日购入一幢建筑物用于出租，该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元

14、，采用直线法计提折旧。2011年应计提的折旧额为（）万元。A、12B、20C、11D、10【正确答案】C（单选题）大华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2010年3月10日将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为3700万元，预计使用年限为30年，预计净残值为100万元在采用年限平均法计提折旧的情况下，2010年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。A、90B、120C、0D、100【正确答案】C（单选题）甲公司2011年12月31日购入一栋办公楼，初始成本3000万元。预计使用年限为20年，净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2014年6月30

15、日甲公司将办公楼租赁给乙公司，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次，当日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值后续计量模式。2014年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。甲公司基于上述资料所作的如下会计处理中，正确的是（）。A、出租办公楼应于2014年计提折旧150万元B、出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元C、出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产D、出租办公楼2014年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【正确答案】B（多选题）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A、

16、不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B、满足特定条件时可以采用公允价值模式C、同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D、同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【正确答案】ABD(多选题）下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有（）。A、成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧B、公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧C、成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销D、成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销【正确答案正确答案】BD3the part three投资性房地产的转换与处置/投资性房地产的转换企业必须有确凿证据表明用途发生改变，才可作出相应的转换2.因用途

17、改变而发生的实际状态上的改变注意：此转换是针对房地产用途发生改变而言的，而非计量模式的改变。”1.董事会就改变房地产用途的正式书面协议”/投资性房地产转换作为存货的房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产投资性房地产转为自用的房地产.投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转为存货投资性房地产转换为非投资性房地产自用的房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产3241成本模式（互换）：1:1转换“累计折旧”或“累计摊销”科目“投资性房地产”科目“固定资产”或“无形资产”“”“开发产品”“存货跌价准备”“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目“固定资产减值准备”或“

18、无形资产减值准备”科目“投资性房地产减值准备”科目公允价值模式计量互换：有例外情形自用房地产或存货投资性房地产投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“其他综合收益”自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。转换日：1、租赁期开始日2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期投资性房地产以成本模式计量投资性房地产以公允价值模式计量借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产成本存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品其他综合收益作为存货的房地产转换为投资性房地产转换日的公允价值小于账面价值转换日

19、的公允价值大于账面价值该项资产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益转换日：1、租赁期开始日2、企业董事会或类似机构作出书面决议的日期以成本模式计量以公允价值模式计量借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产成本累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产/无形资产其他综合收益作为自用的房地产转换为投资性房地产转换日的公允价值小于账面价值转换日的公允价值大于账面价值该项资产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益2008年6月1日，某房地产开发公司签

20、订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。该写字楼的公允价值为4800元。请作出该开发公司将出租的写字楼分别按成本模式计量和公允价值计量模式计量的账务处理1、以成本模式计量借：投资性房地产写字楼5000累计折旧1000贷：固定资产写字楼5000投资性房地产累计折旧10002、以公允价值模式计量借：投资性房地产写字楼成本4800累计折旧1000贷：固定资产写字楼5000其他综合收益800转换日：租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售以成本模式计量的投资性房地产

21、的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品贷：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动借或贷：公允价值变动损益 投资性房地产转换为存货转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额甲地产经营开发企业将其开发的的部分写字楼用于对外经营租赁。208年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为5600万元,其中,成本为5000万元,公允价值变动为增值

22、600万元。假设不考虑税费借:开发产品58000000贷:投资性房地产成本50000000公允价值变动6000000公允价值变动损益2000000转换日：房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期以成本模式计量的投资性房地产的转换以公允价值模式计量的投资性房地产的转换借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定（无形）资产减值准备借：固定资产/无形资产贷：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动借或贷：公允价值变动损益 投资性房地产转换为自用房地产转换日，该项资产的公允价值和账面价值的差额2008

23、年6月1日，某房地产开发公司将其出租的写字楼一幢收回，作为办公用房。写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。写字楼原账面价值为4500万元，其中，成本为4000万元，公允价值变动为增值500万元。假设不考虑税费借：固定资产4800贷：投资性房地产成本4000投资性房地产公允价值变动500公允价值变动损益300（单选题）2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因

24、素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。A、3700B、3800C、3850D、4000【正确答案】D（单选题）甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2011年12月将投资性房地产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50000万元，已计提折旧10000万元，则转入“开发产品”科目的金额为（）万元。A、50000B、40000C、40200D、40800【正确答案】B（单选题）2011年8月1日，A公司将一项采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为固定资产。转换日，该投资性房地产的账面余额为860万元，其中成本为700万元，公允价值变动为借方余额160万元

25、。当日，该项房地产的公允价值为900万元，不考虑其他因素，则转换日，该项房地产记入“固定资产”科目的金额为（）万元。A、700B、860C、900D、740【正确答案】C（单选题）甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。A、3000B、2300C、2500D、2450【正确答案】B（单选题）A公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2009年4月10日，A公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该

26、固定资产的账面余额为210万元，已提折旧30万元，已经计提的减值准备为10万元。转换当日，该项房地产的公允价值为200万元。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。A、210B、200C、170D、180【正确答案】BA公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量。该写字楼的原价为6000万元，已计提折旧1500万元，未计提减值准备。当日该写字楼的公允价值为5500万元。A公司按净利润的10计提盈余公积。不考虑所得税影响

27、，则该事项对A公司资产负债表上留存收益的影响金额为（）万元。A、1000B、900C、1500D、0【正确答案】A以成本模式计量的资产的处置以公允价值模式计量的资产的处置1、取得收入：借：银行存款贷：其他业务收入1、取得收入2、计算税金同左2、计算税金：借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税3、结转成本：借：其他业务成本贷：投资性房地产成本（或借）投资性房地产公允价值变动3、结转成本：借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产4、结转公允价值变动损益/转出资本公积借：公允价值变动损益/其他综合收益贷：其他业务成本/投资性房地产处置经典例题【2014年计算

28、题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按

29、月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3）2013年1月1日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

30、（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2013年1月1日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）（1）2010年12月31日：投资性房地产1970累计折旧156（1970-20）/504贷：固定资产1970投资性房地产累计折旧156（2）每月应计提的折旧额=（1

31、970-20）/50/12=3.25（万元）每月应确认的租金收入=240/12=20（万元）1月1日预收租金：借：银行存款240贷：预收账款2401月31日确认租金收入并结转相关成本：借：预收账款20贷：其他业务收入20（3）2013年1月1日：借：投资性房地产成本2000投资性房地产累计折旧234（1970-20/506贷：投资性房地产1970盈余公积26.4利润分配未分配利润237.6（4）2013年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动150贷：公允价值变动损益150（5）2014年1月1日：借：银行存款2100贷：其他业务收入2100借：其他业务成本2150贷：投资性房地产成本2000公允价值变动150借：公允价值变动损益150贷：其他业务成本150Thankyou!Gotoourwebsite!(clickhere)CompanyLogo