商业地产运作基本流程课件.ppt

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1、商业地产运作基本流程 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 学习完毕请自行删除学习完毕请自行删除n一、商业地产与住宅的区别n二、商业地产运作的主要内容及流程 1、市场调研 2、商业分析 3、商业定位 4、商业规划 5、主力店谈判 6、建筑规划 7、营销推广 8、开发模式 9、店铺销售 10、商业招商 11、商业运营管理n三、商业地产运作的十大误区目 录一、商业地产与住宅的区别n 1、地 理 位 置n 2、目 标 顾 客n 3、功 能 用 途n 4、消 费 环 节n 5、物 业 要 求n 6、产 品 设

2、 计n 7、销 售 营 销n 8、投 资 回 报n 9、专 业 程 度n 10、综 合 实力二、商业地产运作的主要内容及流程 1、市场调研 1消费者调研 年龄构造 性 别 婚姻状况 收入水平 学历状况 价格需求 品种需求 购物里程 业态选择 消费频次 消费支出 交通工具 消费动机 潜在需求 购物行为分析2经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 开展方案 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源 2、商业分析1城市经济分析 地区开展地位 GDP增长及占比 社会消费零售额 人 口 状 况 居民可支配收入 职工平均工资 居民恩格

3、尔系数 人均消费支出2地段分析 区域特质 区域地位 城市规划 人口状况 根底设施 交通状况 潜在顾客及购置力3周边商圈分析 商圈分布 商圈规模 商业气氛 商圈特点 商圈辐射效应 市场容量分析 形态构造 竞争力分析 开展趋势4竞争对手分析 商业分布 经营定位 经营规模 销售状况 赢利状况 商品分布 楼层分布 经营业态和品类 商场环境 营销特点 员工状况 管理团队 5工程SWOT分析 优势 劣势 风险 时机3、商业定位 n 1主题定位n 2目标市场定位n 3规模定位n 4业态定位n 5功能定位n 6档次定位n 7招商策略定位4、商业规划 1功能组合 购物餐饮休闲 购物餐饮休闲娱乐 购物餐饮休闲娱乐

4、商务 2业态组合 百货大卖场 百货专业店 大卖场专业店 大卖场品牌店 百货餐饮 百货大卖场餐饮 百货专业店餐饮 大卖场品牌店餐饮 3商业布局规划 垂直布局 平面布局 区域布局 4业态规模规划5商业动线规划 水平动线 垂直动线 人流动线 车流动线 货流动线 6交通规划 垂直交通 水平交通 室内交通 室外交通7商业空间规划 层高 柱距 荷载 平面空间 电梯位置 配套用房 主楼与辅楼关系8二次装修及美陈设计 9配套设施的规划商业规划的六项原那么 1市场调查是前提 2商业定位是依据 3设施配套是重点 4经营管理是目标 5多方沟通是保障 6投资策略要兼顾5、主力店谈判1主力店的作用 强大的品牌号召力 强

5、大的聚客能力 提升租金及售价 提升招商条件 提升工程形象 提升物业价值 稳定租金收益2主力店的不利影响3主力店的谈判时机4主力店谈判对整个工程运作的重要意义6、建筑规划 n 1总平面规划n 2交通规划 n 3室内平面规划n 4外立面规划n 5配套设施规划 n 6经营区域与辅助用房规划7、营销推广1围绕商铺销售的营销2围绕招商的营销3开业前后的营销4日常经营的营销5营销的核心 卖点的整合 针对性的推广方案8、开发模式1三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售2正确选择开发模式的战略意义 销售与经营 整体经营与分散经营 返租和经营本钱 返租期限与经营 资金回收与长期经营物业升值 租售策略与

6、主力店的引进 9、店铺销售n1市场调查n2店铺分割n3定价及销售次序n4商业元素的整合n5商业卖点提炼n6经营或后期经营的支撑10、商业招商1招商根本步骤 组建团队 专业调查 目标甄选 条件设定 谈判签约 商装组织 开业准备2招商次序的设定 主力店 次主力店 专业店 配套动能店 品牌店 11、商业运营管理n1商业动线与品牌布局的完善n2商业招商与调整n3日常业务管理：销售 库存 价格 品种 n 质量 陈列 n4营销筹划n5卖场管理：营业秩序 员工 店面形象 n 平安 消防 收银 保洁 播音n6物业管理n7人事 财务 ITn8售后效劳n9政府和媒体协调三、商业地产运作十大误区n1、建筑规划代替商业规划n2、建筑规划先于商业规划n3、营销筹划代替商业规划n4、重外观形象，轻内部布局n5、重装修标准，轻配套适用n6、重店铺销售，轻商业经营n7、重销售策略，无视开发模式的研究n8、迁就主力店需求，无视自身投资收益n9、按主观和经历草率行事n10、追求新潮和档次，无视市场需求 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 本本ppt课件仅供学习使用课件仅供学习使用 学习完毕请自行删除学习完毕请自行删除