房地产经济学第15讲-房地产物业管理课件.ppt

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1、第15讲房地产物业管理目录第一节第一节 概述概述第二节第二节 物业管理的原则、特点及主要内容物业管理的原则、特点及主要内容第一节第一节 概述概述一、物业及物业管理概念二、物业管理公司一、物业及物业管理概念n（一）物业n1物业的定义n物业是指单元房地产，即有价格的土地及土地附着物（建筑物或其他），包括住宅用房、非住宅用房及相关场地。n物业的范围可大可小，如一幢大楼可作为一个物业，其中的一个住宅单元也可作为一个物业，同一建筑物还可依权属关系分割为若干物业。n从房地产开发来看，物业是其最终产品；从物业管理角度来看，物业是其经营管理的主要物质列象和产权对象。（二）物业管理n1物业管理的含义n物业管理与

2、物业一样本是一种舶来品，在我国始于沿海开放城市和一些经济特区，特别是在南方的一些大城市，如广州和深圳等城市。n所谓物业管理，是指专业化、企业化的物业经营和管理机构及其员工，受物业所有者（业主或使用者）的委托，运用现代管理科学和先进的服务与管理技术，对已竣工投入使用的各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境等实施统一的专业化管理与维修养护，并为居民和用户提供综合性服务的一系列活动。n简单地说，就是指物业管理公司或专门的物业管理机构受业主或使用人的委托，通过合同的方式对委托物业区域进行管理和提供服务的一系列活动。2物业管理的作用n我国房地产物业管理服务虽然起步较晚，但伴随着这些年房地产业的快

3、速发展，而得到了相应的发展n但从总体上看，房地产物业管理服务还不能很好地适应房地产业快速发展的要求和业主及使用者的要求，在现实中还存在着服务体系滞后、服务不规范、管理不到位等现象，且与业主之间的矛盾及冲突事件时有发生。n为此，在社会主义市场经济条件下，要长期有效地维护、保养好数量庞大的房地产物业，不断提高其使用效益，满足居住者（业主）和使用者不断变化着的多样化、多层次的需要，就必须通过物业管理服务公司，采取市场化、企业化经营和专业化、社会化管理服务来实现。n可见，加快房地产物业管理服务体系的发展与完善，有着非常重要的理论和现实意义。3物业管理的性质n（1）服务经济n（2）商业行为2.物业管理公

4、司的主要业务n虽然各物业公司因具体条件不同，其经营管理性业务的内容不尽相同，但总体来说，物业管理公司的主要业务包括管理、服务与经营两部分。具体有：n1管理与服务方面的业务（1）清洁卫生：收集与清理垃圾；（2）治安保卫：招聘、管理保安人员；（3）维护、保养物业装备、消防设备和公共服务设施；（4）财务管理：收集、管理及按合同安排使用管理费和其他费用；（5）就公共设施及与所辖物业有关的问题，与当地政府有关部门及有关企事业单位进行磋商；（6）制定及贯彻执行业主公约，确保业主共同遵守公约规定；（7）处理业主投诉，协调业主邻里关系；（8）积极与街道办事处配合，贯彻执行国家的有关法律、法规及中心工作；（9）

5、组织各种物业及其配套设施的定期保养、维护及修理工作；（10）物业管理合同约定的其他管理与服务工作。第二节第二节 物业管理的原则、特点物业管理的原则、特点及主要内容及主要内容一、物业管理服务的原则二、物业管理服务的特点三、物业管理的内容狭义的物业管理服务n随着房地产业的发展，城市的现代化、住宅的商品化、私有化和房产权的多元化的出现，又产生了狭义的物业管理服务概念n即主要是指楼宇的养护、修缮和经营服务，对包括高层与多层的住宅楼、公寓、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆饭店、标准工业厂房、仓库等在内的公共设施的管理，及在治安保卫、清洁卫生、分送信报、庭院绿化等方面提供的服务工作。服务性行业n物业管理服

6、务从产业性质来说，是属于服务性行业。n它的基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用现代管理科学、环境生态科学和先进的维修养护技术，在使用经济手段来管理好房地产物业的基础上，为广大业主、租住者以及居民提供所必需的、全方位的、多层次的管理服务。二、物业管理服务的特点n（一）市场化管理n（二）企业化管理n（三）服务性管理n（四）综合性管理三、物业管理的内容n根据有关规定，房地产物业管理服务应是由各级房地产管理部门申领物业管理资质证书的物业管理企业来承担的，就其管理服务的范围n按照物业的不同用途来划分，主要有住宅公寓管理（或称居住物业管理）、写字楼管理、商场管理、酒店旅馆管理、工

7、业厂房管理、停车场及车站码头管理、文化馆影剧院及体育场管理等。物业管理的内容n按其规模，又可分为单项管理和综合管理。n所谓单项管理，是指对某一个单体建筑物的管理，如一座公寓楼房、一幢商业大厦或某一写字楼的管理等；n而综合管理则是适应城市综合开发建设住宅小区和产权多元化的要求，出现在住宅区的管理和综合服务的形式。内容n（1）组建物业管理公司。n（2）进行物业管理服务人员的培训。n（3）制定物业管理服务的规章制度。n（4）物业的验收与接管。n（5）迎接住户入住。n（6）物业管理服务档案的建立。n（7）完善服务管理。物业管理服务应主要包括以下几个方面n一是环境卫生服务，主要包括管理公共环境、制止占用

8、公共场所和各种违章搭建等破坏市容及环境的行为，以保障业主及使用者的健康，维护居住、工作环境的整洁、优美；n二是治安管理服务，即是通过对管理区域内的治安防范，维护整个区域内的公共安全，保证业主及使用者的生命财产安全；居住物业物业管理的主要内容1（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等；（2）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水道、落水管、污水管理、共用照明、消防设施等；（3）公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、泵房、自行车棚、停车场等；（4）公共绿地的养护与管理；（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等；居住物业物业管理的主要内容2（6）公共环境卫生管理与服务，包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；（7）交通与车辆停放秩序的管理；（8）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；（9）物业档案资料的保管，主要是管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；（10）物业维修、更新费用的等；（11）业主委员会委托的其他物业管理服务事项等。