滨州惠民房地产市场调查学习教案.pptx
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1、会计学1滨州惠民滨州惠民(hu mn)房地产市场调查房地产市场调查第一页,共107页。龙池(lnch)花园豪门(homn)庄园世纪(shj)花园世纪花园景园阳光花园国泰花园金领华庭大华购物准五星酒店在建心悦商务会馆武定府大酒店良友酒店/宾馆阳光商务宾馆月亮湾商务宾馆本案怡水龙城/小商品城康城温泉文化博览园东方花苑颐康园瑞景花园第1页/共106页第二页,共107页。销售模式销售模式占地面积(亩)占地面积(亩)总建面总建面(万平米)(万平米)建筑类型建筑类型容积率容积率户数户数团购项目团购项目153.610.2多层(3+2;5+2)、162094.48.2多层11栋、小高层6栋、电梯洋房1栋1.3
2、43868.553多层(9)12201057多层154017210多层(24栋)小高层(5栋)1.12812散购项目散购项目42.64多层3栋、小高层3栋1.3916845.156多层、小高层(2栋)1.99500152.4多层(2栋)、小高层(2栋)2.4204132.99多层9栋1.0277030.82.1多层9栋1.02220安居工程安居工程946.2多层20栋0.99520合计合计954954亩亩68.168.1万平米万平米501250122惠民县09年房地产投资(tuz)分析第2页/共106页第三页,共107页。2惠民县09年房地产投资(tuz)分析1、房地产投资飞速增长随着大规模住
3、宅小区的兴建,截止2010年8月份全县房地产建设规模达到90万平米。房地产业的发展,促进了城市基础设施的建设,有效地带动了建材、装饰材料、公共服务业以及建筑业的发展,房地产业成为拉动第三产业发展的主要增长点。2、住宅建设仍为主要投资方向全年商品住宅施工面积占全部商品房施工面积的85%以上。在商品住宅建设的带动下,居民住房条件不断改善,人均居住面积有较大幅度的提高。3、团购房屋是房地产销售的主力去化因素(yns)09年全年惠民县房地产合计建设用地954亩约63.5万平米,商品房总建筑面积68.1万平米约5012户,其中团购项目土地、建设面积、和居民户数分别是散售商品房的2.2、1.6和1.4倍。
4、第3页/共106页第四页,共107页。3 2009年惠民出让土地(td)情况0909年居住商业用地总表年居住商业用地总表序号序号地块编号地块编号位置位置面积()面积()1 12009-01惠民县城东门大街以北、大王营街以东55092 22009-02惠民县城武定府路以南、交通局以东、土产公司以西321723 32009-03孙武镇交管所以东、永莘路以南(中医院对过)40264 42009-08惠民县清河镇丁家庄村160605 52009-11A惠民县胡集镇驻地艺康街以北、厅东街以东31196 62009-12惠民县城南门大街以东、故园路以北、大观园商场以南21147 72009-13惠民县龙池
5、饮料公司以南、工业路以东348378 82009-14惠民县城南门大街以西、糖坊街以南27099 92009-16惠民县城车站路以西、华兴公司以南541410102009-17惠民县城车站路以西、华兴公司以南126811112009-18惠民县城东门大街以北、计委宿舍以西246612122009-19惠民县城东门大街以北、计委宿舍以西48913132009-21惠民县庆淄路以西、康菜沟以北4602514142009-25惠民县城南门大街以西、仁义胡同以南287215152009-26惠民县城南关大街以东、车站路以北3632.5216162009-27武定府路以北、幸福河以东、乐胡路以西6069
6、3第4页/共106页第五页,共107页。3 2009年惠民出让土地(td)情况17172009-31惠民县城南门大街以西、糖坊街以南387518182009-32惠民县城南门大街以西、糖坊街以南791919192009-34县开发区福田南路以北、福田东路(规划中)以东19000020202009-35惠民县城西门大街以南、马市街以西1021521212009-40孙武镇孙武村以西、武定府路以南2163822222009-41惠民县城大于十字路口以西1179123232009-47车站路以西、文安东路以北3882624242009-50龙池饮料公司宿舍区以北、工业路以东30963.1925252
7、009-53县设建筑公司以北7376926262009-56孙武镇付家村南环东路以北2990627272009-58惠民县城文安东路以北(孙武镇袁侯村)1387628282009-59南门大街以东故园南路以南(含地上附着物)4044合计660227.7109年惠民(humn)居住商业用地供应量为991亩第5页/共106页第六页,共107页。3 2010年惠民出让土地(td)情况序序号号地块编号地块编号位置位置面积()面积()用途用途2010-04惠民县城东门大街以北、大王营街道路以东5635.00 商业6 62010-09惠民县城南门大街以东、故园南路以南605商服用地7 72010-10惠民
8、县城南门大街以东、故园南路以南25987住宅用地11112010-18惠民县魏集镇魏集村10000商服用地15152010-22惠民县城糖坊街以南、护城河以东22561商服用地16162010-23惠民县城车站路以南、物资经营总公司以西4599商服用地17172010-24惠民县城府前街以北、实验幼儿园以西14313.61商服用地18182010-25惠民县城鼓楼街以西、鲁北大厦以北18615.55商服用地19192010-26惠民县城交通警察大队住宅区以东以北、长河豪门置业有限公司以南3713商服用地20202010-27惠民县城东门大街以南、百货大楼以东624.12商服用地21212010
9、-28惠民县城府前街以北、鼓楼街以东5859.61商服用地22222010-29惠民县城西门大街以南、护城河道路以东2025.21商服用地23232010-30惠民县城鼓楼街以西、开源街以北2710.71商服用地24242010-31惠民县城东门大街以北、文化局以西596.17商服用地25252010-32惠民县城工业路以东、滨州烟草有限公司惠民营销部以北3949.46商服用地26262010-33惠民县城文安路以北、城市建设房地产公司以东770.77商服用地27272010-34惠民县城环城东路以东、粮食局以北1986.93商服用地28282010-35惠民县城文庙街以东、府前街以南2559
10、.7商服用地29292010-36惠民县城东关大街以北、道路以西4183商服用地30302010-37惠民县城东关转盘以北、孙武路以东、原大济路以西5246.48商服用地第6页/共106页第七页,共107页。3 2010年惠民出让土地(td)情况31312010-38惠民县城南环东路以西、农业机械公司以南112632322010-39惠民县城东关大街以北、黄河河务局以东657733332010-40惠民县城武徳道街以西、工商局以北6180.634342010-41惠民县城开源街以北、林业局以西363535352010-42惠民县城环城南路以北、法院以东1451.7536362010-43惠民县
11、城府前街以北、县委以东224337372010-44惠民县城东关大街以北、孙武镇中学以东285938382010-45惠民县城糖坊街以北、公安消防大队以西1798839392010-46惠民县城工业路以东、县运输公司以北3553.340402010-47惠民县城东门大街以北、大王营街以西982.541412010-48惠民县城东关大街以北、孙武镇建筑公司以东766.4742422010-49惠民县城车站路以北、县供销社以西407443432010-50惠民县城中小企业局住宅区以北、以西909.4344442010-51惠民县城环城南路以北、审计局以西5474.3645452010-52惠民县城
12、东门大街以北、机关医院以东66446462010-53惠民县城车站路以南、棉纺织厂以西10706.647472010-54惠民县城经贸局住宅区以北、东南街土地以东259.1948482010-55惠民县城经贸局住宅区以北、惠师操场以西323.649492010-56惠民县城供电公司以南、道路以东4734.3650502010-57惠民县城武定府路以北、农业机械管理局住宅区以西1718.5序序号号地块编号地块编号位置位置面积()面积()第7页/共106页第八页,共107页。3 2010年惠民出让土地(td)情况54542010-61惠民县城育才街以南、吕台村土地以东3466455552010-6
13、2皂户李乡政府驻地35375.856562010-63胡集镇政府以东、乐胡路以南4358757572010-64胡集镇陈集村1755058582010-65石庙镇石庙董村以北4012859592010-66大年陈乡大年陈村4102660602010-67李庄镇前王村(申桥街)5765761612010-68惠民经济开发区内,何坊乡刘黄村以西3333362622010-69惠民经济开发区内,何坊乡刘黄村以西3333463632010-70惠民县城工业路以西、新大济路以北78096总计627518.78序序号号地块编号地块编号位置位置面积()面积()2010年截止(jizh)目前惠民县居住商业用地
14、供应量为942亩第8页/共106页第九页,共107页。供应量方面:推售的新项目剧增,除机关企事业单位团购项目外,对散户销售的项目也增加较多。2010年储备用地和待开发用地的数量较多,近2年内的房地产市场开发量及上市量将对目前63.9万人口、城镇化率达到40%的惠民房地产市场形成较大压力(yl)。需求量方面:县城、乡镇的私企老板、个体经营者及企业职工仍将成为个体购买房产的主要客户群体,且具有一定的消费潜力,单位政府团购项目占房地产去化总量的2/3强,后期很长时间仍将是消费去化主力。产品方面:以多层为主,随着地价升高,逐渐涌现小高层产品;规划设计水平逐渐提高;户型设计趋于先进、合理、私密性的提高;
15、客户对景观绿化、配套及物业服务的重视程度也越来越高。房价方面:由于地价攀升,推动了房价上涨,促成了小高层产品的出现,住宅市场价已达2700元左右;但团购项目由于地价低中间环节少,房价销售在1500-1800元/左右,因此吸收了大量的购房者,团购项目对于惠民房价的上涨势头具有很大威胁。4惠民(humn)房地产业发展走势分析第9页/共106页第十页,共107页。三惠民县住宅市场(shchng)分析第10页/共106页第十一页,共107页。销售模式销售模式小区内配套小区内配套区外配套区外配套供暖方式供暖方式团购项目团购项目会所、广场、儿童活动区、幼儿园市政广场、新建学校地暖、天然气壁挂炉新区、紧邻幸
16、福河地暖、天然气壁挂炉饭店、商业街地暖、天然气壁挂炉阳信水库地暖、天然气壁挂炉散购项目散购项目缺少老汽车站、幸福广场地暖、天然气壁挂炉一中、实验小学、实验幼儿园、规划有农贸市场地暖、天然气壁挂炉新区地暖、天然气壁挂炉县医院,实验小学地暖、电热膜县医院,实验小学地暖、天然气壁挂炉安居工程安居工程无商业街以北地暖、天然气壁挂炉房屋(fngw)配套设施概况1惠民住宅市场情况(qngkung)分析第11页/共106页第十二页,共107页。惠民县住宅(zhzhi)景观规划概况销售模式销售模式规划特点规划特点园林景观特点园林景观特点立面风格立面风格团购项目团购项目兵营式排列,部分错落排列,道路规划较好小区
17、分成五大景区,中心园林景观广场设计,水景设计现代简约、坡屋顶兵营式排列组团绿地现代简约、坡屋顶兵营式排列,动线合理1-3期景观打造细致,中心主景观道,楼宇间及组团间不同的景观打造,引入部分水景,采用了大量的防腐木,提升了社区品质。现代简约、坡屋顶兵营式排列,部分交错排列,十字轴线型规划,道路动线合理大面积中心景观园林,喷泉广场、组团绿地现代简约、坡屋顶散购项目散购项目全部交错排列,交通线路合理江南式社区园林,内设中庭广场现代简约、平顶兵营式排列,交通线路合理江南式社区园林,内设中庭广场现代简约、平顶兵营式排列,半地下车库,人车分流组团绿地现代简约、坡屋顶横向楼座交错排列,道路规划较凌乱组团绿地
18、现代简约、坡屋顶兵营式排列,横向两栋楼交错排列组团绿地现代简约、坡屋顶安居工程安居工程兵营式排列组团绿地现代简约、坡屋顶1惠民(humn)住宅市场情况分析第12页/共106页第十三页,共107页。惠民县房屋(fngw)户型面积概况销售模式销售模式户型设计户型设计 主力户型及户型面积主力户型及户型面积户型比例户型比例团购项目团购项目120120、140140、160160、1801806 6:5.55.5:2.12.1:1 1三室两厅一卫(三室两厅一卫(120120)三室两厅二卫(三室两厅二卫(135135、145145)四室两厅两卫(四室两厅两卫(160160)2.52.5:6.76.7:1.
19、51.5团购团购两室两厅一卫(两室两厅一卫(91.31-102.5391.31-102.53)三室两厅一卫(三室两厅一卫(117.12-134.62117.12-134.62)三室两厅两卫(三室两厅两卫(134.62134.62)两室两厅一卫(两室两厅一卫(9090)三室两厅一卫(三室两厅一卫(117.12-139.07117.12-139.07)1 1:2.762.76散购项目散购项目小高层:三室两厅一卫(小高层:三室两厅一卫(110110)三室两厅两卫(三室两厅两卫(131131)多层:二室两厅一卫(多层:二室两厅一卫(9090)三室两厅一卫(三室两厅一卫(110110)三室两厅两位三室两
20、厅两位(122122)小高层:小高层:1 1:1 1多层:多层:1 1:1 1:1 1小高层:三室两厅一卫(小高层:三室两厅一卫(111111)多层:多层:三室两厅一卫(三室两厅一卫(110110)三室两厅两卫(三室两厅两卫(129-140129-140)7.27.2:2 2:1 1两室两厅一卫(两室两厅一卫(9090)三室两厅一卫(三室两厅一卫(107107120120)三室两厅两卫(三室两厅两卫(119119)1 1:3 3:1 1两室两厅一卫(两室两厅一卫(929297.1497.14)三室两厅一卫(三室两厅一卫(108.3108.3)三室两厅两卫()三室两厅两卫(123-123-132
21、.44132.44)3 3:1 1:3.53.5安居工程安居工程两室两厅一卫(两室两厅一卫(9898)三室两厅一卫(三室两厅一卫(110110)三室两厅二卫(三室两厅二卫(122122)1惠民(humn)住宅市场情况分析第13页/共106页第十四页,共107页。根据以上户型统计,可以得出目前惠民县住宅设计特点:绝大多数为客厅南向;卧室带阳台,卧室留有壁橱设计空间,客厅开门进入阳台空间;卫生间干湿分离设计,明厨明卫设计;餐厅与厨房紧密结合,布局合理;大飘窗设计,赠送面积较多,大小南北阳台设计,增加了外立面的丰富(fngf)观感,目前已经成为外立面设计的一个特色亮点。户型面积最小的90平米的两房,
22、没有低于90平米的房型;三室二厅一卫及三室两厅两卫,多数人选择面积110130的舒适性三房惠民县住宅设计(shj)特点2惠民(humn)住宅市场情况分析第14页/共106页第十五页,共107页。p单位政府团购项目仍将是项目产品去化主力;p团购项目价格方面对于惠民房价上涨具有很大威胁;p产品以多层为主,随着地价升高,将在核心区逐渐涌现小高层p 产品;p户型设计趋于先进注重搭配合理房屋设计私密性的提高;p客户对景观绿化、配套及物业(w y)服务的重视程度也越来越高;p新开楼盘社区规划设计水平逐渐提高;2惠民(humn)住宅市场情况分析惠民县住宅市场(shchng)特点第15页/共106页第十六页,
23、共107页。滨州温泉文化博览园是目前惠民县规模最大的综合型房地产项目,项目占地(zhn d)550亩,总建筑面积约40万平方米。滨州温泉文化博览园定位为“大型城市综合体”,园内有鲁北最大的温泉酒店(北京九华集团经营,五星级标准),并建有25万平方米高端温泉养生住宅区,涵盖湖畔情景洋房、河滨花园洋房、叠院别墅、联排别墅、酒店式公寓等,并配套有风情商业街、超市、医疗、金融、高级写字楼、双语幼儿园等服务设施。3惠民县住宅市场(shchng)分析特色项目分析第16页/共106页第十七页,共107页。3惠民县住宅市场分析(fnx)特色项目分析(fnx)主力户型为120平米阳光房:动静分区、全明户型、短进
24、深、落地窗、客厅南向,户型亮点为设置阳光房:休闲、健身、其他生活功能兼备。户型设计切合(qih)项目整体的高品位休闲、养生的贵族化生活理念,深得客户的认可。滨州温泉(wnqun)文化博览园第17页/共106页第十八页,共107页。3惠民县住宅市场(shchng)分析特色项目分析滨州温泉(wnqun)文化博览园 户型,小进深、大面宽通风采光效果好;室内空间全明设计,即使主卧室卫生间也做到通风采光。室内空间通道少,提高面积利用率;室内空间增加南向采光面,做到客厅朝阳及多卧室朝阳,客厅及阳台为落地窗;室内空间增加阳台的进深及功能(gngnng)作为阳光房设计,可休闲健身更可作为客厅的延伸部分;阳台独
25、立,避免影响主卧室及客厅的采光;高贵品质方面打造了“温泉独立浴间”,长时间泡温泉也不耽误家人使用卫生间;创新舒居空间方面所营造的楼盘产品特色第18页/共106页第十九页,共107页。5万平米湖水公园与幸福河为景观核心,车行道公共绿地及楼间绿化多重景观体系;酒店、商业街、商务街、洋房、别墅,多种产品综合利用营造出丰富的高端生活(shnghu)氛围;建筑立面设计外窗套,隐形空调位及管道设计,简洁的现代的立面,设计太阳能专用位置,独特的热水系统外墙高档面砖和涂料,专用立面的PK砖,楼梯采用大理石地面;豪宅通用单元入口玄关设计,信报箱;地板采暖,天然气管道入户;房间层高高达3米,洋房车库层高2.6米。
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