第三章3 房地产抵押贷款-可调利率抵押贷款.ppt

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1、School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学房地产金融与投资分析房地产金融与投资分析周天建周天建中国矿业大学土地资源管理系中国矿业大学土地资源管理系二二一三年三月一三年三月School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学1-1 房地产抵押贷款综述房地产抵押贷款综述1-2 固定利率抵押

2、贷款固定利率抵押贷款1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款Chp3 房地产抵押贷款房地产抵押贷款31-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1、通、通货货膨膨胀问题胀问题 由于由于未来通货膨胀率的未来通货膨胀率的不确定性不确定性，必然引起货币市场资金价格，必然引起货币市场资金价格的变动，而这种变动是一种的变动，而这种变动是一种难以预测难以预测的变动。固定利率抵押贷款的的变动。固定利率抵押贷款的利率恰恰是利率恰恰是以贷款人对以贷款人对未来利率变动的估计未来利率变动的估计为基础的，显然这种为基础的，显然这种基础是不可靠的，潜在损失的可能性很大。基础是不可

3、靠的，潜在损失的可能性很大。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出一、可调利率抵押贷款的提出 由于贷款利率由由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化任何一个发生变化，都将引起，都将引起贷贷款资金成本的变化款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的，从而可能导致贷款人的财务损失财务损

4、失。41-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款2、抵押、抵押贷贷款机构款机构“短借短借长贷长贷”所所产产生的生的问题问题 第一，由于第一，由于长长期抵押期抵押贷贷款利率固定不款利率固定不变变，而，而短期的存款利率短期的存款利率却却时时刻在刻在变变，所以，所以这这就要求短期存款利率的就要求短期存款利率的变动变动不能不能过过于激烈，否于激烈，否则则，贷贷款人的款人的利差利差就无法保就无法保证证。见见某金融机构某金融机构简简化化资产负债资产负债表表（1）、（）、（2）。）。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China

5、University of Mining&Technology 中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出一、可调利率抵押贷款的提出某金融机构某金融机构简简化化资产负债资产负债表（表（1）抵押抵押贷贷款（款（资产资产）储储蓄存款（蓄存款（负债负债）所占的百所占的百分数分数收益率收益率（%）预预期期贷贷款期限款期限（年）（年）所占的百所占的百分数分数收益率收益率（%）期限期限（年）（年）33.3112.533.37活期活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加加权权平均平均124.59.3311-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environmen

6、t Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学利差利差为为2.67%某金融机构某金融机构简简化化资产负债资产负债表（表（2）抵押抵押贷贷款（款（资产资产）储储蓄存款（蓄存款（负债负债）所占的百所占的百分数分数收益率收益率（%）预预期期贷贷款期限款期限（年）（年）所占的百分所占的百分数数收益率收益率（%）期限期限（年）（年）33.3112.533.39活期活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加加权权平均平均124.51011-3 可调利率抵押贷款可

7、调利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学利差下降利差下降为为2%71-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款2、抵押、抵押贷贷款机构款机构“短借短借长贷长贷”所所产产生的生的问题问题 第二，第二，“短借短借长贷长贷”要求有要求有稳稳定的存款来源，否定的存款来源，否则则借借贷贷的的时时期期差（差（maturity gap）问题问题将无法解决。将无法解决。但是，当但是，当银银行存款利率相行存款利率相对对于通于通货货膨膨胀胀率

8、来率来说说偏低的偏低的时时，或者在一定的或者在一定的风险风险条件下，条件下，银银行存款利率明行存款利率明显显低于其他投低于其他投资项资项目目的收益率的的收益率的时时候，候，银银行存款行存款额额就有可能大幅度下降。就有可能大幅度下降。School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学一、可调利率抵押贷款的提出一、可调利率抵押贷款的提出 因此，因此，为为了了转转移利率移利率风险风险，贷贷款人款人设计设计了各种形式的可了各种形式的可调调利率抵押利率

9、抵押贷贷款。款。从从贷贷款人款人（银银行等金融机构）行等金融机构）的角度，他的角度，他们们希望希望这类贷这类贷款款能能够实现够实现两个目的：两个目的：1）要使）要使这这些更复些更复杂杂的抵押工具能的抵押工具能够为够为借款人所接受借款人所接受。2）要使）要使这这些抵押工具些抵押工具在利率和付款方面有足在利率和付款方面有足够够的可的可变变性性，从而有助于从而有助于缓缓解解贷贷款人所面款人所面临临的的存款不存款不稳稳定性和定性和资资金成本金成本问问题题。1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与

10、测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学91-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款二、根据物价指数调整的抵押贷款 为为了向借款人了向借款人转转移部分利率移部分利率风险风险，另一方面，也，另一方面，也为为了减了减轻轻借款借款人的借款人的借款难难度，金融机构度，金融机构设计设计了了根据物价指数根据物价指数调调整的

11、抵押整的抵押贷贷款款方式方式(price level adjusted mortgages，记为记为PLAM)。其基本思路是既然通其基本思路是既然通货货膨膨胀胀反映了社会商品一般价格的反映了社会商品一般价格的总总体上体上涨涨，那么，那么贷贷款余款余额额作作为为一种一种“特殊的商品特殊的商品”也也应应随着随着总总体物价的上体物价的上涨涨而上而上涨涨。所以用每年公布的。所以用每年公布的反映通反映通货货膨膨胀胀率的某种价格指数率的某种价格指数对贷对贷款款余余额额加以校正就构成了加以校正就构成了PLAM的主要特点。的主要特点。物价指数，物价指数，常用常用CPI101-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷

12、款1、根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制、根据物价指数调整的抵押贷款的付款机制School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款二、根据物价指数调整的抵押贷款 假定假定这样这样一宗抵押一宗抵押贷贷款，款，贷贷款款总额为总额为6万，万，贷贷款款时时期期为为30年，年，不考不考虑虑通通货货膨膨胀胀率的率的贷贷款利率款利率为为4。贷贷款的清款的清偿计偿计划如下：划如下：（1）首先按照本息均）首先按照本息均摊摊方式，方

13、式，计计算第算第1年每月付款年每月付款额为额为286元。元。（2）计计算第算第1年年底的年年底的贷贷款余款余额额，为为58943元。元。（3）假定第）假定第2年年初公布的年年初公布的物价指数物价指数为为6%，用，用这这一物价指数一物价指数对对 贷贷款余款余额进额进行行调调整，于是整，于是余余额为额为58 9431.06，即，即62480元。元。（4）根据上述余）根据上述余额额，用，用29年，年，计计算第算第2年的每月付款年的每月付款额额，然后重，然后重复（复（2）到（）到（4）的）的过过程。程。计计算算结结果如下果如下图图所示：所示：本息均摊方式与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较本息均摊方式

14、与根据物价指数调整的抵押贷款方式比较CPMPLAMx0yCPMPLAMx0y1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学 每月付款额每月付款额 贷款余额贷款余额121-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款2、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院C

15、hina University of Mining&Technology 中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款二、根据物价指数调整的抵押贷款 第一个问题是物价指数反映的是第一个问题是物价指数反映的是全社会全社会在一定时期内物价的在一定时期内物价的总体变化总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体总体指数指数对房价进行校正，缺乏理论依据。对房价进行校正，缺乏理论依据。第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款第二个问题是根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配。能够与借款人的收入有效地匹配。

16、131-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款2、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题、根据物价指数调整的抵押贷款存在的问题School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、根据物价指数调整的抵押贷款二、根据物价指数调整的抵押贷款 第三个问题是物价指数的统计是建立在第三个问题是物价指数的统计是建立在历史数据基础历史数据基础之上的。之上的。第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的第四个问题是贷款人如果要保证有恒定的利差收入利差收入，那么就，那么就

17、必须要开发一种新的存款帐户，使得必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期存款利息也根据物价指数定期调整。调整。141-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1、概述、概述 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 贷贷款利率定期根据款利率定期根据某种市某种市场场利率指数利率指数而不是根据物价指数而不是根据物价指数调调整的整的贷贷款方式就是所款方式就是所谓谓可可调调利率抵

18、押利率抵押贷贷款（款（adjustable rate of mortgages，简简称称ARM）。通）。通过选择过选择利率指数利率指数而不是物价指数而不是物价指数对对贷贷款款进进行行调调整，使得整，使得贷贷款人在款人在一定程度上减一定程度上减轻轻了估算了估算贷贷款期内的款期内的真真实实利率和利率和风险补偿风险补偿的的难难度。度。151-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1、概述、概述 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可

19、调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 引例：假如某一宗引例：假如某一宗30年期的可年期的可调调利率抵押利率抵押贷贷款款总额为总额为您您100000元，初始利率元，初始利率为为10，每月付款，每月付款额额根据年底的某根据年底的某类类利率利率指数指数进进行行调调整。根据整。根据这这些条件，第些条件，第1年的每月付款年的每月付款额为额为877.57元。元。如果如果第第1年年底市年年底市场场指数上升了，指数上升了，而而贷贷款利率据此款利率据此调调整整为为12，那么第那么第2年的每月付款年的每月付款额额就是由就是由这这一新的利率、一新的利率、贷贷款余款余额额和剩余和剩余的的29年年三三个个因素决定

20、的：因素决定的：161-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1、概述、概述 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 分析：分析：第一，固定利率抵押第一，固定利率抵押贷贷款款完全没有考完全没有考虑贷虑贷款人所承款人所承担的利率担的利率风险风险可能可能导导致的致的损损失。失。第二，利率第二，利率调调整的整的间间隔越隔越长长，贷贷款人承担的利率款人承担的利率风险风险就越就越大，大，相相应应

21、地地贷贷款的款的预预期收益率期收益率应该应该更高更高。第三，关于借第三，关于借贷贷双方利率双方利率风险风险的分割的分割问题问题。根据所。根据所选择选择的的利率指数的特点利率指数的特点和和利率利率调调整的整的频频率率，随着，随着贷贷款人承担利率款人承担利率风险风险的减少，借款人的利率的减少，借款人的利率风险风险相相应应增加。增加。171-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款2、可调利率抵押贷款指数、可调利率抵押贷款指数 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Tech

22、nology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 指数是指数是计计算算对对借款人适用利率的参照借款人适用利率的参照标标准。准。贷贷款机构参照款机构参照的指数，必的指数，必须须是是借款人也能了解掌握的且不由借款人也能了解掌握的且不由贷贷款机构控制的款机构控制的指数指数。美国。美国最常用的指数有：最常用的指数有：一年、三年和十年期国一年、三年和十年期国库库券利率；普通住房券利率；普通住房贷贷款的全国平款的全国平均合同利率；均合同利率；联联邦保邦保险险的的储储蓄机构的全国蓄机构的全国资资金成本的中位数；金成本的中位数；伦伦敦敦银银行行间间（LIBOR）利率）利率 等。等。1

23、81-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 初始利率初始利率(Initial interest rate)。可可调调利率抵押利率抵押贷贷款的初始利率款的初始利率通常是由通常是由发发放放贷贷款款时时的市的市场场条件决定的。但是由于此条件决定的。但是由于此时贷时贷款人承款人承担的利率担的利率

24、风险较风险较小，小，贷贷款利率通常款利率通常应应低于固定利率抵押低于固定利率抵押贷贷款的利款的利率水平率水平。调调整整间间隔。隔。是指付款是指付款额调额调整的周期。整的周期。通常通常为为6个月个月或或1年年。当当然理然理论论上上调调整整间间隔可以隔可以长长达达3年、年、5年，也可以短到年，也可以短到1个月。个月。191-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Techno

25、logy 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 利率利率边际边际（margin）。）。每个每个调调整周期到来整周期到来时时，贷贷款机构都会款机构都会在参照利率指数的基在参照利率指数的基础础上上额额外增加一定的百分点（利率外增加一定的百分点（利率边际边际），），得出得出该该周期的新利率。周期的新利率。综综合利率合利率(composite rate)。是指每一个付款周期的是指每一个付款周期的贷贷款利率，款利率，数数值值上等于上等于当期利率指数与利率当期利率指数与利率边际边际之和之和。由于利率指数受市。由于利率指数受市场场机制的机制的调节调节，因此每一个付款周期的利率都可以不

26、同。，因此每一个付款周期的利率都可以不同。201-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 利率波利率波动动幅度（幅度（interest rate caps）。）。大多数可大多数可变变利率利率贷贷款款对对利率利率调调整整设设一个一个每年利率波每年利率波动动幅度幅度，从而限制了，从而限制了规规

27、定定时时期内利率期内利率的上下波的上下波动动范范围围。各个各个贷贷款机构款机构规规定的每年利率波定的每年利率波动动幅度是不一幅度是不一样样的，但大致都在的，但大致都在1到到2之之间间。有些。有些贷贷款机构款机构还规还规定了整个定了整个贷贷款期内的利率波款期内的利率波动动幅度，通常是幅度，通常是6。这这两种利率波两种利率波动动幅度的幅度的规规定，定，能保能保护护借款人免受借款人免受还还款款额剧额剧增可能增可能带带来的影响。来的影响。211-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&

28、Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 还还款款额额波波动动幅度（幅度（payment caps）。）。有些有些贷贷款机构用款机构用年年还还款款额额波波动动幅度幅度来代替利率波来代替利率波动动幅度。幅度。最常用的最常用的还还款款额额波波动动幅度幅度为为初初次次还还款款额额的的7.5，这这与利率与利率变变化化1所所导导致的增减致的增减值值相等。相等。这这意意味着月支付味着月支付750的本息，在一年后其上下波的本息，在一年后其上下波动动幅度不能超幅

29、度不能超过过56.25。有些。有些还还款合同中，除了款合同中，除了规规定每个定每个调调整期的整期的还还款款额额波波动动幅度，幅度，还规还规定了整个定了整个贷贷款期限内的款期限内的还还款款额额波波动动幅度。幅度。221-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 负负分期付款（分期付款（nega

30、tiveamotization）。）。当当综综合利率超合利率超过过利率利率或者每月付款或者每月付款额额超超过贷过贷款合同中款合同中规规定的上限定的上限时时，该该付而未付的利付而未付的利息就息就应该应该以当期利率以当期利率进进行复利，并加到行复利，并加到贷贷款余款余额额当中当中。这这就是所就是所谓谓的的负负分期付款。分期付款。下限（下限（floors）。）。在在贷贷款合同中同款合同中同样样要要对对整个整个贷贷款期内或者每款期内或者每一次一次调调整期内的整期内的每月付款每月付款额额和利率的和利率的调调低下限低下限作出相作出相应应的的规规定。定。231-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款3、可调利

31、率抵押贷款的其它变量、可调利率抵押贷款的其它变量 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 贷贷款的可款的可继继承性（承性（assumbility）。）。是指在抵押是指在抵押贷贷款房地款房地产产出出售售时时，现现在的借款人可以（或不可以）在的借款人可以（或不可以）让买让买方方继继承承现现有有贷贷款条件。款条件。提前付款特提前付款特权权（prepayment privilege）。）。是

32、指借款人提前清是指借款人提前清偿贷偿贷款的款的权权力。通常在提前付款力。通常在提前付款时时免收免收罚罚金。金。241-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款4、可调利率抵押贷款的付款机制、可调利率抵押贷款的付款机制 School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理引例：引例：贷贷款款总额为总额为12万元，万元，贷贷款期限款期限为为30年，初始利率年，初始利率为为8，贷贷款利率每年款利率每年调调整

33、。因此，第一次整。因此，第一次调调整利率的整利率的时间时间是第是第2年年年年初。那个初。那个时时候的候的综综合利率就等于合利率就等于一年期国一年期国库库券利率指数加上券利率指数加上2的利差的利差。我。我们们假定：（假定：（1）今后）今后4年的国年的国库库券利率指数分券利率指数分别为别为10、13、15和和10（2）每月付款）每月付款额额和利率均和利率均按年按年调调整。整。现现在我在我们们来来计计算在上述假算在上述假设设情况下的情况下的每月付款每月付款额额、贷贷款余款余额额和和贷贷款收益率。款收益率。ARM I 计计算算结结果果（1）年年（2）指数指数（%）（3）+（4）利差利差（%）（5）（6

34、）利率利率（%）（7）每月付每月付款款额额（8）每月付款每月付款额额变变幅（幅（%）（9）年末余年末余额额18880.521189982102121 228.49+39.5118 5103132151 504.53+22.5118 2124152171 692.42+12.5117 9805102121 235.2-27.0117 278（1）ARM I：每月付款每月付款额额和利率的和利率的变变化均无上限的情况化均无上限的情况不存在负不存在负分期付款分期付款ARM 计计算算结结果果（2）ARM：设设置每月付款置每月付款额额增幅上限（增幅上限（7.5%）并要求）并要求负负分期付分期付 款的情况款

35、的情况（1）年初年初（2）指数指数（%）（3）利差利差（%）（4）利率利率（%）（5）无上限无上限时时的的每月付款每月付款额额（6）每月付款每月付款额额变变幅（幅（%）19965.542102121 230.36+27.43132151 537.82+48.24152171 807.58+62.05102121 401.92+16.8（7）上上调调上限上限为为7.5%时时的的每月付款每月付款额额（8）当月当月应应付付利息利息（11*月月利率利率）（9）每月每月负负分期分期付款付款额额（7-8）（10）每年每年负负分期分期付款付款额额（11）余余额额965.54900.0065.54819.74

36、120 0001 037.96（965.54*1.075）1 191.80-153.84-1 951.08119 180（上一（上一期的期的11-10）1 115.80（1037.96*1.075）1 514.16-398.36-5 123.06121 1321 199.481 788.62-589.14-7 647.38126 2561 289.441 339.04-49.60-629.06133 904ARM 计计算算结结果果（2）ARM：设设置每月付款置每月付款额额增幅上限（增幅上限（7.5%）并要求）并要求负负分期付分期付 款的情况款的情况存在负分存在负分期付款期付款ARM III 计

37、计算算结结果果（3）ARMIII：设设置利率上限的情况（置利率上限的情况（2%，5%）（1）年年（2）指数指数+利差（利差（%）（3）实际贷实际贷款款利率（利率（%）（4）每月付每月付款款额额（5）每月付款每月付款额变额变幅（幅（%）（6）年末年末余余额额1111 142.78119 460212121 233.26+7.9118 970315141 416.74+14.9118 602417161 603.30+13.2118 31818512121 238.74-22.7117 614291-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款5、可调利率抵押贷款的收益率、可调利率抵押贷款的收益率 Sch

38、ool of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、可调利率抵押贷款原理三、可调利率抵押贷款原理 用内部收益率来表示，即使用内部收益率来表示，即使预预期每月付款期每月付款额额和和贷贷款余款余额额的的现现值值等于等于贷贷款本金款本金与与贷贷款款费费用之差用之差的的贴现贴现率。率。各种贷款形式下的内部收益率各种贷款形式下的内部收益率贷贷款形式款形式初始利率（初始利率（%）内部收益率（内部收益率（%）ARMI8.013.0ARMII9.013.3ARM

39、III11.013.4FRM（固定利率）（固定利率）14.014.6301-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、可调分享增值抵押贷款（了解）四、可调分享增值抵押贷款（了解）所所谓谓分享增分享增值值抵押抵押贷贷款（款（shared appreciation mortgages，简简称称SAM），同），同样样是是为为了了应应付不确定的通付不确定的通货货膨膨胀胀问题问题，在，在SAM中，中，贷贷

40、款人款人获获得的是抵押房地得的是抵押房地产产增增值值部分的某个百分数。部分的某个百分数。假定目前假定目前30年期年期本息均本息均摊摊方式的固定利率抵押方式的固定利率抵押贷贷款年利率款年利率为为12。现现在在借款人希望通借款人希望通过过分享增分享增值值方式方式降低降低贷贷款利率。款利率。31 再假定分享增再假定分享增值值的条件是：（的条件是：（1）如果抵押房地）如果抵押房地产产不出售，在不出售，在第第10年年底将年年底将对对抵押房地抵押房地产产重新估价重新估价，增，增值值部分借部分借贷贷双方各占双方各占50；（即（即实际贷实际贷款期限）款期限）（2）如果提前出售，）如果提前出售，则则根据根据实际

41、实际售价售价计计算增算增值额值额，增，增值值部分仍然各占部分仍然各占50。根据上述分享条件，根据上述分享条件，贷贷款利率降至款利率降至9。如果抵押房地如果抵押房地产现产现在在价价值为值为13万元，万元，贷贷款款额额度度为为10万元，不考万元，不考虑贷虑贷款款费费率。率。如果申如果申请标请标准的固定利率抵押准的固定利率抵押贷贷款，每月付款款，每月付款额额就是就是1 0286元。如果是上述分享增元。如果是上述分享增值值抵押抵押贷贷款，款，则则每月付款每月付款额额只需只需8046元，元，降低降低22。1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款School of Environment Sciences

42、&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学321-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 P146School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学 个人住房公个人住房公积积金金贷贷款款，是，是为为支持支持职职工工购买购买自住住房，建造自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房自住住房，翻修、大修自住住房而而发发放的放的长长期、低息期、低息

43、贷贷款，款，其其中最中最为为常用的常用的为为住房公住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款。款。这项贷这项贷款的款的贷贷款基金，主要来源于款基金，主要来源于单单位和位和职职工工缴缴存的住房存的住房公公积积金。金。33房屋贷款历年利率走势图房屋贷款历年利率走势图341-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学一、住房公积金个人购房贷款的申请一、住房公积金个人购房贷款的申请 申申请请住房公住房公积积金

44、个人金个人购购房房贷贷款的款的对对象，必象，必须须是是按按规规定定缴缴存住存住房公房公积积金的金的职职工工，必，必须须是是住房的自有住房的自有产权产权人或共有人或共有产权产权人。借款人。借款人人购买购买的房屋的房屋仅仅限于限于国有土地上具有所有国有土地上具有所有权权的住房，并的住房，并应应当用于当用于本人家庭自住。本人家庭自住。具体条件如下（具体条件如下（6条）：条）：具有本市城具有本市城镇镇常住常住户户口；口；申申请请前前连续缴连续缴存住房公存住房公积积金的金的时间时间不少于六个月不少于六个月；所所购买购买的房屋符合公的房屋符合公积积金中心金中心规规定的建筑定的建筑设计标设计标准；准；351

45、-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学一、住房公积金个人购房贷款的申请一、住房公积金个人购房贷款的申请具体条件如下（具体条件如下（6条）：条）：购购房首期付款的金房首期付款的金额额不低于不低于规规定比例（一般最高定比例（一般最高为为30%）；具有具有较稳较稳定的定的经济经济收入和收入和偿还贷偿还贷款的能力；款的能力；没有尚未没有尚未还还清的数清的数额较额较大、可能影响大、可能影响贷贷款款偿

46、还偿还能力的能力的债务债务。住房公住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款主要款主要证证明文件如下：明文件如下：（1）公）公积积金金帐帐号（借款人的号（借款人的帐帐号，夫妻双方都要提供）号，夫妻双方都要提供）（2）申）申请请人和配偶及参加借款人的人和配偶及参加借款人的户户口薄口薄（3）申）申请请人和配偶及参加借款人的身份人和配偶及参加借款人的身份证证n住房公住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款主要款主要证证明文件如下：明文件如下：w（4）结结婚婚证证明（明（结结婚婚证证）或未婚）或未婚证证明（人事档案明（人事档案处处或公或公司开具）司开具）w（5）原）原产证产证复印件复印件（预预售房不需要）售房不

47、需要）w（6）房屋）房屋买卖买卖合同合同w（7）借款人收入）借款人收入证证明明w（8）30%的付款收据的付款收据w（9）私章）私章1-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学371-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Te

48、chnology 中国矿业大学二、住房公积金个人购房贷款的受理二、住房公积金个人购房贷款的受理1、住房公、住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款的担保及款的担保及审审核核 公公积积金中心委托金中心委托住房担保机构住房担保机构具体受理公具体受理公积积金金贷贷款申款申请请，担保，担保机构机构应应当在当在受理受理贷贷款申款申请请之日起十五个工作日内之日起十五个工作日内作出准予作出准予贷贷款或者款或者不予不予贷贷款的决定。款的决定。担保机构担保机构对对公公积积金金贷贷款承担款承担连带责连带责任保任保证证，保，保证证范范围围是借款人是借款人应偿还应偿还的的贷贷款本息、款本息、违约违约金和金和实现债权实现债

49、权所需的所需的费费用。用。2、住房公、住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款的款的办办理理 审审核通核通过过后，借款人后，借款人应应当与当与受托受托银银行及担保公司以行及担保公司以书书面形式面形式签签订订公公积积金借款合同及委托放款授金借款合同及委托放款授权书权书，并，并进进行公行公证证、签签字。字。381-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、住房公积金个人购房贷款的受理二、住房公积金个

50、人购房贷款的受理3、住房公、住房公积积金个人金个人购购房房贷贷款的款的发发放放 借款人凭公借款人凭公积积金借款合同及抵押登金借款合同及抵押登记记申申请书请书到房屋所在地区交到房屋所在地区交易中心易中心办办理房屋交易理房屋交易过户过户及抵押登及抵押登记记手手续续，等拿到新的房屋，等拿到新的房屋产权证产权证及房屋他及房屋他项权项权利利证证明，并将其明，并将其交住房交住房置置业业担保有限公司担保有限公司营业营业窗口窗口审审核后核后，住房，住房置置业业担保有限公司于担保有限公司于一周内一周内按照委托放款授按照委托放款授权书权书的的发发放放贷贷款方式款方式发发放放贷贷款。款。391-4 个人住房公积金贷