房地产基础知识[1].ppt

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1、20112011年年6 6月月3 3日日房地产基础知识房地产基础知识主讲人：马海涛主讲人：马海涛欢迎大家批评指正欢迎大家批评指正p1 1、房房地地产产：主主要要是是指指土土地地建建筑筑和和固固定定在在土土地地上上不不可可分分割割的的部部分分，由由于于其其位位置置不不可移动，因而又称为不动产。可移动，因而又称为不动产。p2 2、房房地地产产三三级级市市场场的的划划分分：一一级级市市场场（土土地地市市场场）；二二级级市市场场（增增量量房房市市场场，商品房市场）；三级市场（存量房市场，二手房市场）商品房市场）；三级市场（存量房市场，二手房市场）p3 3、商商品品房房市市场场划划分分（住住宅宅、非非住

2、住宅宅）（多多层层、小小高高层层、高高层层、别别墅墅、经经济济适适用用房、商业、办公、车库、地下室、仓储及其它用房，面积段，总价段，户型等）房、商业、办公、车库、地下室、仓储及其它用房，面积段，总价段，户型等）p4 4、土土地地使使用用权权：使使用用国国有有土土地地所所使使用用的的权权利利，主主要要指指建建筑筑内内容容使使用用年年限限。土土地地使使用用权权出出让让年年限限：（最最高高年年限限）1 1）居居住住用用地地7070年年；2 2）工工业业用用地地4040年年；3 3）商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐用用地地5050年年 ；4 4）教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地50

3、50年年；5 5）综综合合或或其其他他人人用用地地5050年年。但但土土地地使使用用者者在在使使用用期期满满时时申申请请续续期期，可可重重新新签签定定合合同同，支支付付出出让让金金，并并办办理理登登记记，继继续续享享受受土土地地使使用用权权（最最新新物物权权法法讨讨论论稿稿中中说说明明为为自自动动续签）续签）（一）房地产名词（一）房地产名词3房地产基础知识p5 5、房房产产证证：房房屋屋所所有有权权证证，注注意意事事项项为为建建成成年年代代，抵抵押押信信息息等等（不不同同于于土土地地使使用权证）用权证）p6 6、容容积积率率：规规划划地地块块内内各各类类总总建建筑筑面面积积与与规规划划地地块块

4、面面积积之之比比；别别墅墅容容积积率率一一般般在在1.31.3以以内内，多多层层容容积积率率一一般般在在1.81.8以以内内，小小高高层层在在2.52.5以以内内，高高层层在在2.52.5以以上上；(限限制制小区人口密度比小区人口密度比)p7 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊、花园、基地线以内、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊、花园、基地线以内p8 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积p9 9、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和、建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和p1010、楼楼间间距距：板板式式建建筑筑的的间间

5、距距系系数数在在建建筑筑朝朝向向与与正正南南夹夹角角为为0-200-20度度时时最最大大，为为1.71.7（新新建建区区）；1.61.6（改改建建区区）。单单栋栋塔塔式式建建筑筑在在两两侧侧无无其其他他遮遮挡挡建建筑筑时时间间距距系系数数不不得得小小于于1.01.0；多多栋栋塔塔式式建建筑筑东东西西排排列列，相相邻邻建建筑筑的的间间距距等等于于或或大大于于单单塔塔的的长长度度时时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.21.2。p1111、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比（一）房地产名词（一）房地产名词4房

6、地产基础知识p1212、得房率、得房率(公摊公摊)：套内使用面积与建筑面积比：套内使用面积与建筑面积比p1313、日日照照间间距距：建建筑筑物物与与建建筑筑物物之之间间的的距距离离，它它要要满满足足一一个个比比例例的的要要求求，以以冬冬至至日日（太太阳阳距距地地球球最最远远）为为计计算算依依据据，透透过过前栋楼照在后栋楼一层的日照时间不能低于前栋楼照在后栋楼一层的日照时间不能低于1 1小时小时p1414、中线：指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样、中线：指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样p1515、层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为、层高：本层地面至上一层地面的高度，标

7、准层高为2.82.8米米p1616、净净高高：本本层层楼楼地地面面与与本本层层顶顶的的高高度度，净净高高+楼楼板板厚厚度度=层层高高p1717、承承重重墙墙：指指支支撑撑着着上上部部楼楼层层重重量量的的墙墙体体，在在工工程程图图上上为为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构（一）房地产名词（一）房地产名词5房地产基础知识p1818、非非承承重重墙墙：指指不不支支撑撑着着上上部部楼楼层层重重量量的的墙墙体体，只只起起到到把把一一个个房房间间和和另另一一个个房房间间隔隔开开的的作作用用，在在工工程程图图上上为为中中空空墙墙体体，对建筑结构没什么大的影响对建筑结构没什么大的

8、影响p1919、房型：指几房几厅几卫几阳台、房型：指几房几厅几卫几阳台2020、动动线线：进进门门后后，各各个个功功能能房房之之间间的的活活动动距距离离，动动静静分分开开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上干湿分开，厅与卧室不在一条直线上p2121、预预置置板板：指指预预先先按按照照尺尺寸寸统统一一制制作作的的楼楼板板，到到时时候候再再直直接接铺铺上上去去，这这样样可可以以使使施施工工速速度度加加快快，造造价价低低，但但整整体体抗抗震震性性和抗渗性较差，厨、卫一定不能用和抗渗性较差，厨、卫一定不能用p2222、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板（一

9、）房地产名词（一）房地产名词6房地产基础知识p2323、销销售售面面积积：销销售售面面积积=套套内内建建筑筑面面积积+分分摊摊的的公公共共建建筑筑面面积积；p2424、套套内内建建筑筑面面积积：套套内内建建筑筑面面积积=套套内内使使用用面面积积+套套内内墙墙体体面积面积+阳台建筑面积阳台建筑面积；p2525、分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积：分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积=公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数套套内内建建筑筑面面积积，公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数=公公用用建筑面积建筑面积套内建筑面积之和套内建筑面积之和；p2626、建建筑筑密密度度：规规划划地地块块内

10、内各各类类建建筑筑基基底底占占地地面面积积与与规规划划地地块面积之比；一般为块面积之比；一般为30304040；（一）房地产名词（一）房地产名词7房地产基础知识p2727、绿绿地地率率：规规划划地地块块内内各各类类绿绿地地面面积积的的总总和和占占规规划划地地块块面面积积的比率；一般新建社区绿地率在的比率；一般新建社区绿地率在3535左右；左右；p2828、住住宅宅的的层层高高和和净净高高：层层高高是是指指住住宅宅高高度度以以“层层”为为单单位位计计量量，每每一一层层的的高高度度国国家家在在设设计计上上有有要要求求，这这个个高高度度就就叫叫层层高高，它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼

11、楼板板面面到到上上层层楼楼板板面面之之间间的的距距离离，目目前前，一一般般住住宅宅多多层层层层高高在在2.82.83.03.0米米左左右右，高高层层、小小高高层层在在2.9-3.22.9-3.2米米左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值；左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值；（一）房地产名词（一）房地产名词8房地产基础知识p2929、住住宅宅进进深深：指指一一间间独独立立的的房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑从从前前墙墙皮皮到到后后墙墙皮皮之之间间的的实实际际长长度度，我我国国城城镇镇住住宅宅房房间间的的进进深深一一般般限限定定在在5 5米左右，不能米左右，不能任意扩大；任意扩大；p3

12、030、住住宅宅的的开开间间：住住宅宅开开间间即即住住宅宅的的宽宽度度，指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙皮皮到到另另一一面面墙墙皮皮之之间间的的实实际际距距离离，因因为为是是就就一一个个自自然然间间的的宽宽度度而而言言，故故又又称称为为开开间间，住住宅宅开开间间一一般般为为3.03.03.93.9米米，较较小小的的开开间间范范围围，可可缩缩短短楼楼板板的的层层间间跨跨度度，增增强强住住宅宅结结构构的的整整体体性性、稳定性和抗震性；稳定性和抗震性；（一）房地产名词（一）房地产名词9房地产基础知识p3131、砖砖混混结结构构住住宅宅：砖砖混混结结构构住住宅宅中中的的“砖砖”，指指的的是是一一种

13、种统统一一尺尺寸寸的的建建筑筑材材料料，也也有有其其他他尺尺寸寸的的异异型型粘粘土土砖砖、如如空空心心砖砖等等；“混混”是是指指由由钢钢筋筋、水水泥泥、砂砂石石、水水按按一一定定比比例例配配制制的的钢钢筋筋混混凝凝土土配配料料，包包括括楼楼板板、过过梁梁、楼楼梯梯、阳阳台台、排排檐檐。这这些些配配件件与与砖砖做做的的承承重重墙墙相相结结合合，可可以以称称为为砖砖混混结结构构住住宅宅，由由于于抗抗震震的要求，砖混住宅一般在的要求，砖混住宅一般在5 5层、层、6 6层以下；层以下；p3232、框框架架结结构构住住宅宅：框框架架结结构构住住宅宅是是指指以以钢钢筋筋混混凝凝土土浇浇捣捣成成承承重重梁梁

14、柱柱，再再用用预预制制的的加加气气混混凝凝土土、膨膨胀胀珍珍珠珠岩岩、浮浮石石、蛭蛭石石、陶陶粒粒等等轻轻质质板板材材隔隔墙墙分分户户装装配配而而成成的的住住宅宅；一一般般小小高高层层、高高层层都是框架结构住宅；也有高层是框剪结构，即框架剪力墙结构；都是框架结构住宅；也有高层是框剪结构，即框架剪力墙结构；（一）房地产名词（一）房地产名词10房地产基础知识p3333、单单元元式式住住宅宅：单单元元式式住住宅宅是是指指除除卧卧室室外外，包包括括起起居居室室、卫卫生生间间、厨厨房房、厕厕所所等等辅辅助助用用房房，且且上上下下水水、供供暖暖、燃燃气气等等设设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成

15、套的楼房；施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房；p3434、公公寓寓式式住住宅宅：公公寓寓式式住住宅宅是是区区别别于于独独院院独独户户的的西西式式别别墅墅住住宅宅而而言言的的，公公寓寓式式住住宅宅一一般般建建筑筑在在大大城城市市里里，多多数数为为高高层层大大楼楼，标标准准较较高高，每每一一层层内内有有若若干干单单户户独独用用的的套套房房，包包括括卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、浴浴室室、厕厕所所、厨厨房房、阳阳台台等等等等，还还有有的的附附设设于于旅旅馆馆酒酒店店之之内内，供供一一些些常常常常往往来来的的中中外外客客商商及及其其家家属属中中短短期期租租用；用；（一）房地产名词

16、（一）房地产名词11房地产基础知识p3535、花花园园式式住住宅宅：花花园园式式住住宅宅一一般般也也称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼，也也称称花花园园别别墅墅，一一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式平平房房或或二二三三层层小小楼楼，建建筑筑密密度度很很低低，内内部部居居住住功功能能完完备备，装装修修豪豪华华，并并富富有有变变化化，住住宅宅水水、电电、暖暖供供给给一一应应俱俱全全，户户外外道道路路、通通讯讯、购物、绿化也都有较高购物、绿化也都有较高的标准，一般的标准，一般为高收入者购买；为高收入者购买；p3636、跃跃层层式式住住宅宅：跃跃层层式式住住宅宅是是指

17、指住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面，卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、卫卫生生间间、厨厨房房及及其其他他辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置，上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯连连接接，优优点点是是：每每户户都都有有较较大大的的采采光光面面，通通风风较较好好；户户内内居居住住面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大；布布局局紧紧凑凑，功功能能明明确确，相相互互干干扰扰较小；较小；（一）房地产名词（一）房地产名词12房地产基础知识p3737、复复式式住住宅宅：复复式式住住宅宅一一般般是是指指每每户户住住宅宅在在层层高高较较

18、高高的的一一层层楼楼中中增增建建一一个个1.21.2米米的的夹夹层层，两两层层合合计计的的层层高高要要大大大大低低于于跃跃层层式式住住宅宅（复复式式为为3.33.3米米，而而一一般般跃跃层层式式为为5.65.6米米），其其下下层层供供起起居居用用，如如炊炊事事、进进餐餐、洗洗浴浴等等，上上层层供供休休息息睡睡眠眠和和贮贮藏藏用用，户户内内设设有有一一层层的的起起居居室室高高2 2米米，上上层层直直接接作作为为卧卧室室的的床床面面，人人可可坐坐起起但但无无法法直直立立；优优点点是是：平平面面利利用用系系数数高高，通通过过夹夹层层复复合合，可可使使住住宅宅的的使使用用面面积积提提高高5050707

19、0；户户内内隔隔层层为为木木结结构构，将将隔隔断断家家具具、装装饰饰融融为为一一体体，既既是是墙墙，又又是是楼楼板板、床床、柜柜，降降低低了了综综合合造造价价；上上部部层层采采用用推推拉拉窗窗户户，通通风风采采光光良良好好，与与一一般般层层高高和和面面积积相相同同的的住住宅宅相相比比，土土地地利利用用率率可可提提高高4040；不不足足在在于于：复复式式住住宅宅面面宽宽大大、进进深深小小，如如采采用用内内廓廓式式平平面面组组合合必必然然导导致致一一部部分分户户型型朝朝向向不不佳佳，自自然然通通风风采采光光较较差差；层层高高过过低低，如如厨厨房房只只有有2 2米米高高度度，长长期期使使用用易易产产

20、生生局局促促憋憋气气的的不不适适感感，贮贮藏藏间间较较大大，但但层层高高只只有有1.21.2米米，很很难难充充分分利利用用；由由于于室室内内的的隔隔断断楼楼板板均均采采用用轻轻薄薄的的木木隔隔断断，木木材材的的成成本本较较高高，且且隔隔音音、防防火火功功能能差差，房房间间的的私私密密性性、安安全全性性较较差差。目目前前，这这种种住住宅宅的的设设计计正正在在不不断断改改进进，由由于于其其精精巧巧实实用用，价价格格较较低低，仍仍有有广广阔阔的的市市场场前前景景。一一般般来来说说，郑郑州州市市大大部部分分新新建建社社区区的的多多层层顶顶层层都是复式结构的（都是复式结构的（6 6层，层，6.56.5层

21、）。层）。（一）房地产名词（一）房地产名词13房地产基础知识3838、商品房面积误差的处理方式、商品房面积误差的处理方式p按按套套内内建建筑筑面面积积或或者者建建筑筑面面积积计计价价的的，当当事事人人应应当当在在合合同同中中载载明明合合同同约约定定面面积积与与产产权权登登记记面面积积发发生生误误差差的的处处理理方方式式。合合同同未未作作约约定定的的，按按以下以下原则处理：原则处理：p面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3 3以内（含以内（含3 3）的，据实）的，据实结算房价款；结算房价款；p面面积积误误差差比比绝绝对对值值超超过过3 3时时，买买受受人人有有权权退退房房。买买受受人人退退房房的

22、的，房房地地产产开开发发企企业业应应当当在在买买受受人人提提出出退退房房日日期期3030日日内内将将买买受受人人已已付付房房价价款款退退还还给给买买受受人人，同同时时支支付付已已付付房房价价款款利利息息。买买受受人人不不退退房房的的，产产权权登登记记面面积积大大于于合合同同约约定定面面积积时时，面面积积误误差差比比在在3 3之之内内（含含3 3）的的房房价价款款由由买买受受人人补补足足；超超出出3 3部部分分的的房房价价款款由由房房地地产产企企业业承承担担，产产权权归归买买受受人人。产产权权登登记记面面积积小小于于合合同同约约定定面面积积时时，面面积积误误差差比比绝绝对对值值在在3 3（含含3

23、 3）以以内内部部分分的的房房价价款款由由房房地地产产企企业业返返还还买买受受人人；绝绝对对值值超超过过3 3的的房房价价款款由由房房地地产产开开发发企企业业双双倍倍返返还还买买受受人人。按按建建筑筑面面积积计计价价的的，当当事事人人应应当当在在合合同同中中约约定定套套内内建建筑筑面面积积和和分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积，并并约约定定建建筑筑面面积积不不变变而而套套内内建建筑筑面面积积发发生生误误差差以以及及建建筑筑面面积积与与套套内内建建筑筑面面积均发生误差时的处理积均发生误差时的处理方式。方式。（一）房地产名词（一）房地产名词14房地产基础知识p3939、花花园园式式住住宅宅：花花

24、园园式式住住宅宅一一般般也也称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼，也也称称花花园园别别墅墅，一一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式平平房房或或二二三三层层小小楼楼，建建筑筑密密度度很很低低，内内部部居居住住功功能能完完备备，装装修修豪豪华华，并并富富有有变变化化，住住宅宅水水、电电、暖暖供供给给一一应应俱俱全全，户户外外道道路路、通通讯讯、购物、绿化也都有较高购物、绿化也都有较高的标准，一般的标准，一般为高收入者购买；为高收入者购买；p4040、跃跃层层式式住住宅宅：跃跃层层式式住住宅宅是是指指住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面，卧卧室室、起起居居室室、客客

25、厅厅、卫卫生生间间、厨厨房房及及其其他他辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置，上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯连连接接，优优点点是是：每每户户都都有有较较大大的的采采光光面面，通通风风较较好好；户户内内居居住住面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大；布布局局紧紧凑凑，功功能能明明确确，相相互互干干扰扰较小；较小；（一）房地产名词（一）房地产名词15房地产基础知识p双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户 p三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户三拼：即每单元层中有三户住宅，有成

26、一体三户 p独栋别墅：既独立一栋存在的别墅独栋别墅：既独立一栋存在的别墅p双拼别墅：两栋连在一起的别墅双拼别墅：两栋连在一起的别墅p连栋别墅：多栋连在一起的别墅连栋别墅：多栋连在一起的别墅p跃跃层层：又又称称楼楼中中楼楼，既既室室内内有有楼楼梯梯，一一屋屋可可为为几几层层，称称为为跃跃层店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。层店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。p经经济济适适用用房房：价价位位较较低低，适适用用于于大大多多数数消消费费的的商商品品房房，称称之之为经济适用房为经济适用房p商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房

27、（二）房地产建筑形态（二）房地产建筑形态16房地产基础知识（一）从构成房屋结构分：（一）从构成房屋结构分：p（1 1）砖木结构）砖木结构 描描述述：这这类类建建筑筑物物的的主主要要承承重重构构件件是是用用砖砖、木木做做成成。其其中中，竖竖向向承承重重构构件件的的墙墙体体和和柱柱采采用用砖砖砌砌，水水平平承承重重构构件件的的楼楼板、屋架采用木材。板、屋架采用木材。特特点点：层层数数较较低低，一一般般在在3 3层层以以下下。19491949年年以以前前建建造造的的城城镇镇居居民民住住宅宅，2020世世纪纪50506060年年代代建建造造的的民民用用房房屋屋和和简简易易房屋，及庙宇大多为这种结构。房

28、屋，及庙宇大多为这种结构。（举例说明）例如：农村比较多，郑州市区基本没有。（举例说明）例如：农村比较多，郑州市区基本没有。（三）房屋分类（三）房屋分类17房地产基础知识（一）从构成房屋结构分：（一）从构成房屋结构分：p（2 2）砖混结构）砖混结构描描述述：这这类类建建筑筑物物的的竖竖向向承承重重构构件件采采用用砖砖墙墙或或砖砖柱柱，水水平平承承重重构构件件采采用用钢钢筋筋混混凝凝土土楼楼板板、屋屋顶顶板板，其其中中也也包包括括少少量量的的屋屋顶采用木屋架。顶采用木屋架。特特点点：建建造造层层数数一一般般在在6 6层层以以下下，造造价价较较低低，但但抗抗震震性性能能较较差差，开开间间和和进进深深

29、的的尺尺寸寸及及层层高高都都受受到到一一定定的的限限制制。所所以以，这这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。（举举例例说说明明）例例如如：我我们们一一般般家家庭庭居居住住的的普普通通居居民民楼楼多多为为此此类类结构。结构。（三）房屋分类（三）房屋分类18房地产基础知识（一）从构成房屋结构分：（一）从构成房屋结构分：p（3 3）钢筋混凝土结构）钢筋混凝土结构描描述述：承承重重构构件件如如梁梁、板板、柱柱、墙墙（剪剪力力墙墙）、屋屋架架等等，是是由由钢钢筋筋和和混混凝凝土土两两大大材材料料构构成成，其其围围护护构构件件如如外外墙墙、隔隔墙墙等

30、等，是由轻质砖或其他砌体做成。是由轻质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。（举例说明）例如：驻马店市政府办公大楼。（举例说明）例如：驻马店市政府办公大楼。p（4 4）钢结构）钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。描述：主要承重构件均是用钢材制成。特特点点：建建造造成成本本较较高高，多多用用于于高高层层公公共共建建筑筑和和跨跨度度大大的的工工业业建建筑筑，如如体体育育馆馆、影影剧剧院院、跨跨度度大大的的工工业业厂厂房房等等。（被被炸炸掉掉的的世世贸贸大大厦厦就就是是全全钢钢结结构构的的；郑郑东东新新区区CBDCBD外外环环的

31、的蓝蓝码码大大厦厦也也是钢混结构的）是钢混结构的）（三）房屋分类（三）房屋分类19房地产基础知识（二）从房屋层数高度分：（二）从房屋层数高度分：p（1 1）低层：）低层：1 13 3层层p（2 2）多层：）多层：4 46 6层层p（3 3）小高层：）小高层：7 71111层层p（4 4）高层：）高层：11113030层层p（5 5）超超高高层层：3030层层以以上上（100100米米以以上上就就要要求求有有转转换换层层，目目前前市市内内仅仅裕裕达达国国贸贸等等少少数数楼楼为为超超高高层层，郑郑东东新新区区外外环环3030栋栋120120米高楼均为超高层）米高楼均为超高层）（三）房屋分类（三）房

32、屋分类20房地产基础知识（三）按房屋房型分：（三）按房屋房型分：p（1 1）一一室室、一一室室（一一厅厅）、标标准准间间（如如时时尚尚partyparty、都都市市领领地、雅阁思达、青春地、雅阁思达、青春partyparty、青年居易等项目均有小户型）、青年居易等项目均有小户型）p（2 2）两室（一厅）、两室（两厅）两室（一厅）、两室（两厅）p（3 3）三室（一厅）、三室（两厅）三室（一厅）、三室（两厅）p（4 4）其其它它（多多室室、别别墅墅、平平房房、老老楼楼、拆拆间间、独独厨厨、错错层层、跃层、复式）跃层、复式）（四）按房屋建筑用途分：（四）按房屋建筑用途分：p（1 1）住宅（经济适用房

33、、别墅、多层、小高层、高层）住宅（经济适用房、别墅、多层、小高层、高层）p（2 2）写字楼）写字楼p（3 3）商业）商业p（4 4）车库、地下室及其他）车库、地下室及其他（三）房屋分类（三）房屋分类21房地产基础知识（五）按房屋建筑朝向分：南北；东西（五）按房屋建筑朝向分：南北；东西（六）按房屋面积分：（六）按房屋面积分：p（1 1）建筑面积）建筑面积p（2 2）套内建筑面积）套内建筑面积p（3 3）使用面积）使用面积p（4 4）公摊面积）公摊面积（三）房屋分类（三）房屋分类22房地产基础知识（七）按房屋产权性质分：（七）按房屋产权性质分：p（1 1）私私产产房房：指指有有郑郑州州市市房房管管

34、局局颁颁发发的的产产权权证证的的房房屋屋（按按房房屋屋来来源源划划分分，又又分分为为商商品品房房、拆拆迁迁安安置置房房和和房房改改房房），可可通通过过房房管管局局办办理理过过户手续进行买卖；户手续进行买卖；p（2 2）公公房房：企企事事业业单单位位或或军军区区的的房房产产（主主要要是是铁铁路路产产的的房房屋屋），不不能买卖；能买卖；p（3 3）房房改改房房：指指房房管管局局管管理理的的有有部部分分产产权权或或无无产产权权（只只有有使使用用权权）的房屋，可通过房管所办理更名手续，一般不操作；的房屋，可通过房管所办理更名手续，一般不操作；p（4 4）集集体体房房：多多指指都都市市村村庄庄的的房房屋

35、屋（多多为为*村村等等等等，部部分分集集体体房房有有郑郑州州市市房房管管局局颁颁发发的的产产权权证证，可可办办理理过过户户手手续续，但但只只能能是是一一次次性性付付款款，不能办理按揭贷款或抵押手续）；不能办理按揭贷款或抵押手续）；p（5 5）单单位位房房：指指产产权权人人的的名名称称为为*公公司司等等法法人人，可可通通过过房房管管局局办办理理过户手续，但须缴纳过户手续，但须缴纳2 2的契税和为维修基金；的契税和为维修基金；（三）房屋分类（三）房屋分类23房地产基础知识（八）按房屋建筑楼型分：（八）按房屋建筑楼型分：p（1 1）条式楼）条式楼p（2 2）点式楼）点式楼p（3 3）其它（点式高层、

36、板式高层、筒子楼、平房等）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）p（九）房屋配套注意：注明天然气或煤气、暖气。（九）房屋配套注意：注明天然气或煤气、暖气。（三）房屋分类（三）房屋分类24房地产基础知识p国有土地使用证国有土地使用证p建设用地规划许可证建设用地规划许可证p建设工程规划许可证建设工程规划许可证p建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证建设工程开工证)p销售许可证销售许可证p住宅质量保证书住宅质量保证书p住宅使用说明书住宅使用说明书（四）何为五证二书（四）何为五证二书25房地产基础知识p1 1、水水：一一次次供供水水，即即自自来来水水公公司司的的统统一一正正常常供供水

37、水；二二次次供供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。p2 2、排排水水：排排水水管管路路，包包括括厨厨房房、厕厕所所的的排排水水管管道道及及统统一一的的排水装置。排水装置。p3 3、通风管：多设在厨房或厕所。、通风管：多设在厨房或厕所。p4 4、电信设施：电话、电视。、电信设施：电话、电视。p5 5、供电：、供电：220V220V和和380V380V。（五）住宅基础配置（五）住宅基础配置26房地产基础知识房地产广告的类型有那些：房地产广告的类型有那些：p1 1报报纸纸（NPNP）：报报纸纸是是房房地地产产广广告告适适用用最

38、最广广泛泛的的媒媒体体，利利用用报报纸纸作作房房地地产产商商品品广广告告，内内容容可可以以比比较较多多，包包括括房房地地产产外外观观立立体体图图、房房地地产产外外观观的的照照片片、房房地地产产内内部部结结构构布布局局平平面面图图、房房地地产产地地理理位位置置图图、房房地地产产有有关关特特征征的的文文字字描描素素和和说说明明等等。利利用用报报纸纸作作房房地地产产企企业业广广告告，其其内内容容一一般般比比较较简简单单，有有时时房房地地产产企企业业推推销销自自己己的的时时候候也也会会在在广广告告中中放放几几张张已已成成功功开开发发的的项项目目照照片片，来炫耀自己的水平和业绩。来炫耀自己的水平和业绩。

39、（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 27房地产基础知识p2 2广广播播（RDRD）：广广播播也也是是房房地地产产广广告告使使用用比比较较广广泛泛的的媒媒体体，利利用用广广播播作作房房地地产产广广告告内内容容一一般般较较简简单单，广广播播房房地地产产商商品品一一般般多多为为启启示示性性广广告告，其其任任务务仅仅仅仅是是告告诉诉潜潜在在投投资资者者某某一一待待销销的的房房地地产产，并并不不作作详详细细介介绍绍。广广播播房房地地产产商商品品广广告告通通常常是是房房地地产产商商品品广广告告的的一一种种补补充充形形式式。利利用用广广播播作作房房地地产产企企业业广广告告是是适

40、适宜宜的的，因因为为企企业业广广告告可可以以不不做做描描述述，口口号号式式的的宣宣传传即即可可增增加加企企业业的的知知名度。名度。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 28房地产基础知识p（三三）电电视视（CFCF）：用用电电视视作作房房地地产产广广告告形形式式可可以以多多种种多多样样，首首先先可可以以用用摄摄像像技技术术真真实实的的再再现现房房地地产产商商品品的的外外型型、内内容容、结结构构、各各种种房房间间的的装装修修，以以至至房房地地产产的的周周围围环环境境，给给人人以以真真实实感感；其其次次画画面面上上可可以以出出现现房房地地产产商商品品的的地地理理位位置置

41、图图和和房房地地产产结结构构平平面面图图，并并有有解解说说人人介介绍绍；第第三三，可可以以表表演演各各种种以以房房地地产产为为中中心心和和基基本本背背景景的的生生活活小小品品，这这有有助助于于引引起起观观众众的的联联想想；其其四四，电电视视也也可可以以播播放放带带启启示示的的房房地地产产广广告告，仅仅仅仅用用简简单单的的文文字字说说明明一一下下待待出出售售（出出租租）的的房房地地产产；其其五五，简简单单介介绍绍一一下下房房地地产产开开发发商商或或经经纪纪人人，目目的的仅仅仅仅在在于于向向观观众众传传达达一一个个简简单单的的信信息息；最最后后，房房地地产产商商还还可可以以通通过过对对各各种种社社

42、会会公公益益活活动动和和电电视视剧剧拍拍摄摄的的赞赞助助，在在电电视视新新闻闻和和电电视视剧剧的的片片头头或或片片尾尾注注上上企企业业赞赞助助字字样样而而作作企企业业广广告告。目目前前，国国内内房房地地产产的的电电视视广广告告很很少少，主主要要是是因因为为目目前前的的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 29房地产基础知识p（四四）夹夹报报（DMDM）：即即全全页页海海报报广广告告夹夹在在报报纸纸中中被被一一起起发发行行出出去去。夹夹报报广广告告与与报报纸纸广

43、广告告的的内内容容完完全全一一样样，如如可可以以登登房房地地产产外外形形图图、相相片片、说说明明书书等等。利利用用夹夹报报做做房房地地产产广广告告应应尽尽量量做做大大版版广广告告或或若若干干房房地地产产广广告告和和在在一一起起的的专专业业广广告告，这这样样可可以以使使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。p（五五）海海报报（POPPOP）：又又称称张张贴贴广广告告。房房地地产产海海报报广广告告包包括括的的内内容容较较多多，由由于于通通常常是是一一张张海海报报推推广广一一项项房房地地产产，因因而而海海报报可可以以同同时时印印有有房房地地产产的的全全貌貌照照片

44、片、结结构构图图、地地理理位位置置图图、文文字字说说名名等等。海海报报广广告告是是房房地地产产推推广广所所用用的的一一种种次次要要广广告告形形式式，其其主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 30房地产基础知识p（六六）说说明明书书：说说明明书书不不一一定定都都是是广广告告，附附在在商商品品包包装装内内，仅仅仅仅说说明明商商品品的的安安装装、使使用用方方法法的的说说明明书书不不是是广广告告，只只有有那那些些向向外外散散发发，以以说说服服客客户户购购买买为为目目的的的的说

45、说明明书书才才是是广广告告。说说明明书书广广告告的的最最显显著著特特点点是是内内容容详详细细、信信息息丰丰富富。说说明明书书广广告告是是房房地地产产广广告告的的主主要要形形式式，因因为为房房地地产产购购买买属属投投资资行行为为，投投资资者者在在决决策策时时需需要要占占有有比比较较详详尽尽的的资资料料，说说明明书书广广告告供供投投资资者者做做决决策策分分析，研究参考。析，研究参考。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 31房地产基础知识p(七七）直直接接邮邮寄寄广广告告：直直接接邮邮寄寄是是对对广广告告的的散散发发方方式式而而言言的的，被被邮邮寄寄的的可可能能是是海海

46、报报、说说明明书书、或或类类似似的的印印刷刷品品。直直接接邮邮寄寄广广告也是房地产促销活动常有的形式。告也是房地产促销活动常有的形式。p(八八）路路牌牌广广告告：路路牌牌是是房房地地产产普普遍遍采采用用的的一一种种广广告告媒媒体体形形式式，房房地地产产开开发发建建筑筑工工地地通通常常都都会会竖竖立立起起正正在在开开发发项项目目的的路路牌牌广广告告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上。房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 32房地产基础知识p（九九）车车厢厢广广告告：车车厢厢广广告告是是房房地地产产普普遍遍采采用用的的一一种种广

47、广告告媒媒体体形形式式，多多为为将将房房地地产产商商品品的的外外观观效效果果图图，附附至至车车身身上上，以以此此扩大知名度。扩大知名度。p（十十）SPSP：SPSP活活动动是是房房地地产产较较场场用用的的一一种种广广告告形形式式，可可以以是是大大型型的的演演出出活活动动。房房地地产产开开发发商商利利用用这这种种机机会会做做赞赞助助或或冠冠名名，以以此此来来推推销销自自己己及及房房地地产产商商品品。也也可可以以是是自自行行举举办办的的抽抽奖奖文文艺艺活活动动，不不但但可可以以吸吸引引大大批批客客户户促促进进销销售售，亦亦可可吸吸引引人人潮潮制制造造话话题。题。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体

48、及及 销销 售售 工工 具具 33房地产基础知识p（十十一一）罗罗马马旗旗：罗罗马马旗旗为为销销售售中中心心内内外外，或或沿沿街街飘飘挂挂的的宣宣传传旗旗帜帜。其其上上可可印印有有外外观观效效果果图图及及代代表表性性的的标标志志或或字字样样，罗罗马马旗旗多多挂挂于于销销售售中中心心的的街街路路边边，不不但但有有宣宣传传作作用用，也也可可用用于于引引导导客户至售楼处。客户至售楼处。p（十十二二）小小赠赠品品：销销售售中中心心现现场场多多准准备备一一些些小小礼礼品品，如如纸纸杯杯、纸纸袋袋、圆圆珠珠笔笔、笔笔记记本本、台台历历等等。每每逢逢大大型型活活动动时时，加加做做一一些些宣宣传传效效果果长长

49、久久一一些些，如如：T T恤恤衫衫、纸纸扇扇、雨雨伞伞，上上面面印印有有房房地地产产商商标标图图案案及及字字样样，不不但但可可以以作作为为礼礼品品拉拉进进彼彼此此的的感感情情，在在使使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。用上让人加深记忆，增加对产品的认识。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 34房地产基础知识p（十十三三）杂杂志志广广告告：房房地地产产广广告告中中，杂杂志志广广告告的的内内容容与与报报纸纸广告的内容相类似。广告的内容相类似。p（十十四四）网网络络广广告告：利利用用网网络络做做房房地地产产商商品品广广告告，其其内内容容可可以以很很多多样样化化。可可以

50、以作作为为网网页页形形式式，内内容容详详实实，信信息息丰丰富富，图图文文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。p（十十五五）展展示示会会：在在大大型型的的展展会会中中设设展展示示台台，展展示示台台的的设设计计可可于于房房地地产产商商品品的的风风格格一一致致，附附以以外外观观立立面面效效果果图图等等大大量量图图片片信信息息，及及现现场场销销售售人人员员的的介介绍绍，展展示示会会上上还还可可以以派派发发一一些些小小礼礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。（六）认（六）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 35房地产基础知识