中级财务会计 无形资产.ppt

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1、第九章 无形资产本章要点无形资产的特征和分类无形资产的基本会计处理可辨认无形资产项目的会计处理商誉的性质及会计处理第九章 无形资产第一节 无形资产概述一、无形资产的定义和特征 （一）无形资产的定义 无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性长期资产。（二）无形资产的特征1.没有具体实物形态；需要指出的是需要指出的是，没有实物形态并不是无形资产独，没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。账款、对外投资等。2.具有可辨认性；3.属于非货币性资产。二、无形资产的内容二、无形资产的

2、内容（一）专利权（一）专利权 专利权专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专利权定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保护。专利权受法律保护。（二）非专利技术（专有技术）（二）非专利技术（专有技术）非专利技术非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专利的条是指发明者未申请专利或不够申请专利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进的技件而未经公开的先进技术

3、，包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。非专利技术不需到有关术设计资料以及先进的原料配方等。非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用保密方式维持管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。（三）商标权（三）商标权 商标权商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注

4、册商称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。标，受法律保护。（四）著作权（版权）（四）著作权（版权）著作权著作权也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法律保护，未经著作权所行其作品的专有权利。著作权受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。有者许可或转让，他人不得占有和行使。（五）特许权（经营特许权）（五）特许权（经营特许权）特许权特许权是是指企业经批准在一定区域内，以一定的形式指

5、企业经批准在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以是政府授予的，生产经营某种特定商品的权利。特许权可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的也可以是某单位或个人授予的。（六）土地使用权（六）土地使用权 土地使用权土地使用权是指企业经国家土地管理机关批准享有的是指企业经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。权，没有土地所有权。（七）计算机软件（七）计算机软件计算机软

6、件分为外部推广使用软件和内部使用软件计算机软件分为外部推广使用软件和内部使用软件（主要用于加强内部控制和管理）。（主要用于加强内部控制和管理）。（八）自行研究与开发的无形资产（八）自行研究与开发的无形资产研究开发项目分为研究阶段与开发阶段：研究开发项目分为研究阶段与开发阶段：研究阶段研究阶段指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查；创性的有计划调查；开发阶段开发阶段指在进行商业性生指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的计划或设计，以

7、生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等等。材料、装置、产品等等。三、无形资产确认的条件三、无形资产确认的条件P130四、无形资产的初始计量四、无形资产的初始计量P131期限确定期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保

8、护。律保护。期限不确定期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定其的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命资产，如非专利技术。这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非等因素。当新的可替代技术成果出现时，旧的非专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就专利技术自然贬值；当技术不再是秘密时，也就无价值可言无价值可言。第二节 无形资产取得企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益

9、企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式：有以下几种形式：1.购入的无形资产购入的无形资产2.接受投资的无形资产接受投资的无形资产3.自行研究开发的无形资产自行研究开发的无形资产无形资产无形资产取得无形资产的成本取得无形资产的成本转出无形资产账面余额转出无形资产账面余额累计摊销累计摊销无形资产转出的累计摊无形资产转出的累计摊销销计提无形资产摊销（计提无形资产摊销（无形资无形资产价值减少产价值减少）余额：现有的无形

10、资产余额：现有的无形资产 成本成本余额：现有无形资产的累余额：现有无形资产的累计摊销额计摊销额一、账户设置一、账户设置二、无形资产取得的账务处理二、无形资产取得的账务处理（一）外购的无形资产（一）外购的无形资产企业企业购入购入无形资产的实际成本，包括购买价款、相无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。登记费等其他支出。企业应根据购入无形资产的实际成本，企业应根据购入无形资产的实际成本，借记借记“无形无形资产

11、资产”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”等科目等科目。例例1：某企业购入一项专利权，双方协商确认的：某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为价值为600 000元，以银行存款支付。根据以上资元，以银行存款支付。根据以上资料，编制会计分录如下料，编制会计分录如下:借：无形资产借：无形资产专利权专利权 600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000（二）接受投资的无形资产（二）接受投资的无形资产 企业企业接受无形资产投资接受无形资产投资时，应按双方时，应按双方协商确认协商确认的价值的价值计价，计价，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“实实收资本收资本”等科目等科目。

12、如果无形资产的价值。如果无形资产的价值大于大于投资投资方在企业注册资本中占有的份额，其方在企业注册资本中占有的份额，其差额应贷记差额应贷记“资本公积资本公积”科目科目。例：某企业接受投资者土地使用权投资，经资产评估机构评估，土地使用权作价550 000元。根据以上资料.编制会计分录如下:借：无形资产借：无形资产土地使用权土地使用权 550 000 贷：实收资本贷：实收资本 550 000（三）自行研究开发的无形资产（三）自行研究开发的无形资产企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。段支出与开发阶段支出。研究研究是指为获取并理解新

13、的科学或技术知识而进是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。行的独创性的有计划调查。开发开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。研究阶段的特点研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，是为在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。从已经进行的研究活动看，将来是否能够转入开从已经进行的研究活动看，将来

14、是否能够转入开发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不发、开发后是否会形成无形资产等具有较大的不确定性。为此，企业确定性。为此，企业研究阶段发生的支出，应予研究阶段发生的支出，应予以费用化以费用化。企业应根据自行研究开发项目在研究。企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的支出，阶段发生的支出，借记借记“研发支出研发支出费用化支费用化支出出”科目科目，贷记有关科目，贷记有关科目；期末应根据发生的全；期末应根据发生的全部研究支出，部研究支出，借记借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“研研发支出发支出费用化支出费用化支出”科目科目。开发阶段开发阶段相对研究阶段而言，应当是完成了研究相对研

15、究阶段而言，应当是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项技术的基本条件已经具备。企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，目在开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：应当确认为无形资产：（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证）无形资产产生经济利益的方式，包

16、括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；当证明其有用性；（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。地计量。企业开发阶段发生的企业开发阶段发生的应予以应予以资本化的支出，应资本化的支出，应借借记记“研发支出研

17、发支出资本化支出资本化支出”科目科目，贷记有关，贷记有关科目科目；在确认无形资产时，应根据发生的全部开；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出，发支出，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“研发支研发支出出资本化支出资本化支出”科目科目。企业开发阶段发生的企业开发阶段发生的不应予以不应予以资本化的支出，应资本化的支出，应作为费用化支出处理。作为费用化支出处理。企业企业取得的仍处于研究阶段的无形资产取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得，在取得后发生的支出也应当后发生的支出也应当按照上述规定处理按照上述规定处理。无法区分无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当研究阶段支出和开发

18、阶段支出的，应当将其所发生的研发支出将其所发生的研发支出全部费用化全部费用化。例：某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生例：某企业自行开发某项专利技术，研究和开发阶段发生的应予以费用化的支出的应予以费用化的支出100100 000 000元，开发阶段发生符合资本化元，开发阶段发生符合资本化条件的支出条件的支出300 000300 000元，开发成功后发生注册登记费元，开发成功后发生注册登记费10 00010 000元，元，均以银行存款支付。均以银行存款支付。根据以上资料根据以上资料.编制会计分录如下编制会计分录如下:(1)发生各项支出。发生各项支出。借：研发支出借：研发支出费用化支出费

19、用化支出 100 000 资本化支出资本化支出 300 000 贷：银行存款等贷：银行存款等 400 000(2)期末结算费用化支出。期末结算费用化支出。借：管理费用借：管理费用 100 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 100 000(3)登记注册后。登记注册后。借：无形资产借：无形资产专利权专利权 310 000 贷：研发支出贷：研发支出资本化支出资本化支出 300 000 银行存款银行存款 10 000第三节第三节无形资产的后续计量无形资产的后续计量一、无形资产后续计量的原则一、无形资产后续计量的原则（一）估计无形资产使用寿命应考虑的因素（一）估计无形资产使用寿命应考

20、虑的因素 企业应当于取得无形资产时企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿分析判断其使用寿命命。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计。如果无形资产的使用寿命是有限的，则应估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济计量单位数量；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。（二）无形资产使用寿命的确定（二）无形资产使用寿命的确定二、使用寿命有限的无形资产二、使用寿命有限的无形资产使用寿命有限使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额

21、应当在使用寿命的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。内系统合理摊销。应摊销金额应摊销金额是指无形资产的成本扣除预是指无形资产的成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。已计提的无形资产减值准备累计金额。（一）摊销期和摊销方法（一）摊销期和摊销方法无形资产的无形资产的摊销期摊销期自其可供使用时（即其达到预定用途）自其可供使用时（即其达到预定用途）开始至终止确认时止。开始至终止确认时止。摊销方法摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预，应当反映与该项无形资产有关的经济利益

22、的预期实现方式，可以采用期实现方式，可以采用直线法、生产总量法直线法、生产总量法等。等。（二）残值的确定（二）残值的确定使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命有限的无形资产，如果有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得使用寿命结束时购买该无形资产，或可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视很可能存在，则可以预计其净残值；否则，其残值应当视为为零零。承例承例1 1，该项专利权法律规定的有效年限为，该项专利权法律规定的有

23、效年限为2020年，合同年，合同规定的受益年限为规定的受益年限为3030年，采用平均年限法摊销，不预计净残年，采用平均年限法摊销，不预计净残值。根据以上资料，编制会计分录如下值。根据以上资料，编制会计分录如下:年摊销额=30 000（元）月摊销额=2 500（元）借：制造费用借：制造费用 2 500 贷：累计摊销贷：累计摊销 2 500 三、使用寿命不确定的无形资产三、使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销，应，应于期末进行减值测试。于期末进行减值测试。每年年末，企业应对无形资产的账面价值每年年末，企业应对无形资产的账面价值进行检查。如果出现减

24、值迹象，应对无形进行检查。如果出现减值迹象，应对无形资产的可收回金额进行估计。资产的可收回金额进行估计。借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：减值准备贷：减值准备无形资产减值损失一经确认，在以后会计无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间期间不得转回不得转回。例：某企业例：某企业20202 2年年1 1月月5 5日购入一项专利权，日购入一项专利权，实际支付价款实际支付价款300 000300 000元，预计使用年限为元，预计使用年限为1010年。年。20205 5年年1212月月3131日，该项专利权发生减值，预计未日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为来现金流量的现值为120 00

25、0120 000元，无公允价值。元，无公允价值。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为5 5年。年。根据以上资料，编制会计分录如下根据以上资料，编制会计分录如下:(1)计算该项专利权在计提减值准备前的账面余额。计算该项专利权在计提减值准备前的账面余额。账面余额账面余额=180 000(元元)(2)计提减值准备。计提减值准备。应计提的减值准备应计提的减值准备=180 000-120 000=60 000(元元)借：资产减值损失借：资产减值损失 60 000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 60 000(3)计算剩余使用年限内年摊销额。计算剩

26、余使用年限内年摊销额。剩余使用年限内年摊销额剩余使用年限内年摊销额=24 000（元）（元）第四节第四节 无形资产处置无形资产处置一、无形资产的出售一、无形资产的出售无形资产的出售是指将无形资产的无形资产的出售是指将无形资产的所有权所有权让渡给他让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。占用、使用、收益、处置的权利。企业出售无形资产时，应将出售企业出售无形资产时，应将出售所得的价款所得的价款扣除扣除相相关税费关税费和该项无形资产和该项无形资产账面价值账面价值后的后的差额差额，确认为，确认为当期损益（营业外收入或

27、营业外支出）当期损益（营业外收入或营业外支出）。某企业出售一项无形资产，收取价款某企业出售一项无形资产，收取价款100 000100 000元，应交营元，应交营业税业税5 0005 000元，应交城市维护建设税元，应交城市维护建设税350350元，应交教育费附加元，应交教育费附加150150元，用银行存款支付律师费元，用银行存款支付律师费2 5002 500元，该项无形资产的原元，该项无形资产的原始价值为始价值为150 000150 000元，累计摊销额为元，累计摊销额为40 00040 000元，计提减值准元，计提减值准备备20 00020 000元。元。编制会计分录如下：编制会计分录如下：

28、借：银行存款借：银行存款 100 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 20 000 累计摊销累计摊销 40 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 5 000 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 350 应交教育费附加应交教育费附加 150 无形资产无形资产 150 000 银行存款银行存款 2 500 营业外收入营业外收入 2 000二、无形资产的出租二、无形资产的出租无形资产的出租，是指将无形资产的无形资产的出租，是指将无形资产的使用权使用权让渡给让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。他人，企业仍保留对无形资产的所有权。企业出租无形资产取得的企业出租无形资产取得的

29、收入收入，应作为其他业务收，应作为其他业务收入处理。取得收入时，入处理。取得收入时，借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入结转无形资产摊销价值结转无形资产摊销价值借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：累计摊销贷：累计摊销分配咨询人员薪酬分配咨询人员薪酬借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳营业税、营业税、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加等。按照配比原则，等。按照配比原则，这些税费应由取得的收入来补偿。结转应缴纳的相这些税费应由取得的收入来补偿。结转应缴

30、纳的相关税费时，关税费时，借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等咨询费等费用费用。这些费用，也应由取得的收入来补。这些费用，也应由取得的收入来补偿。支付费用时，偿。支付费用时，借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：银行存款贷：银行存款三、无形资产的报废三、无形资产的报废无形资产无形资产报废报废是指无形资产由于已被其他是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处预期不能为企业带来经济利益

31、而进行的处置。置。借：无形资产减值准备借：无形资产减值准备 50 000 累计摊销累计摊销 200 000 营业外支出营业外支出150 000 贷：无形资产贷：无形资产 400 0007.2 投资性房地产投资性房地产7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量7.2.4 投资性房地产的转换投资性房地产的转换7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置7.2.6 投资性房地产账务处理举例投资性房地产账务处理举例7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得投资性房地产投资性房

32、地产是指为赚取租金或资本增值，或两是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等转让的土地使用权等。7.2.1 投资性房地产的取得投资性房地产的取得企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行企业取得的投资性房地产，不论是外购还是自行建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，建造或开发，均应按照取得成本进行初始计量，借记借记“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目，贷记科目，贷记“银银行存款行存款”等科目等科目。其取得成本的确认

33、与计量方法与取得固定资产或其取得成本的确认与计量方法与取得固定资产或无形资产的方法相同。无形资产的方法相同。7.2.2 投资性房地产的出租收入投资性房地产的出租收入投投资资性性房房地地产产对对外外出出租租取取得得的的出出租租收收入入，属属于于其其他他业业务务收收入入，应应根根据据确确认认的的收收入入金金额额，借借记记“银银行行存存款款”等等科科目目，贷贷记记“其其他他业业务务收收入入”科科目目；根根据据应应交交纳纳的的营营业业税税费费等等，借借记记“营营业业税税金金及及附附加加”科目，贷记科目，贷记“应交税费应交税费”科目科目。7.2.3 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量投投资资性

34、性房房地地产产的的计计量量模模式式有有成成本本模模式式和和公公允允价价值值模式。模式。一一个个企企业业的的投投资资性性房房地地产产只只能能采采用用一一种种计计量量模模式式，计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式一经确定，不得随意变更。1、采用成本模式进行后续计量、采用成本模式进行后续计量采采用用成成本本模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产比比照照固固定定资资产产或或无无形形资资产产对对已已出出租租的的建建筑筑物物或或土土地地使使用用权权进进行行计量，并计提折旧或摊销。计量，并计提折旧或摊销。投投资资性性房房地地产产的的累累计计折折旧旧和和累累计计摊摊销销，可可以以设设置置“投投资资性

35、性房房地地产产累累计计折折旧旧（摊摊销销）”科科目目进进行行核核算算。企企业业计计提提已已出出租租的的建建筑筑物物折折旧旧或或摊摊销销已已出出租租土土地地使使用用权权时时，应应借借记记“其其他他业业务务成成本本”科科目目，贷记贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目科目。1、采用成本模式进行后续计量、采用成本模式进行后续计量如如果果投投资资性性房房地地产产存存在在减减值值迹迹象象，应应当当进进行行减减值值测测试试，计计提提相相应应的的减减值值准准备备，借借记记“资资产产减减值值损损失失”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目科目。2、采

36、用公允价值模式进行、采用公允价值模式进行后续计量后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：时满足以下条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。交易。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

37、2、采用公允价值模式进行、采用公允价值模式进行后续计量后续计量采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产，不不计计提提折折旧旧或或摊摊销销。资资产产负负债债表表日日，应应以以投投资资性性房房地地产产的的公公允允价价值值为为基基础础，对对其其账账面面价价值值进进行行调调整整，差差额额计计入入当当期期损损益益，借借记记或或贷贷记记“投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值变变动动”科科目目，贷贷记记或或借借记记“公公允允价价值值变动损益变动损益”科目科目。2、采用公允价值模式进行、采用公允价值模式进行后续计量后续计量需要说明的是需要说明的是：如如果果将将投投资资性性房房地

38、地产产由由成成本本模模式式计计量量转转为为公公允允价价值值模模式式计计量量，属属于于会会计计政政策策变变更更，需需要要进进行行追追溯溯调整。调整。已已采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产，不不得得从公允价值模式转为成本模式从公允价值模式转为成本模式。成本模式转换为公允价值模式成本模式转换为公允价值模式首首先先应应将将以以前前年年度度计计提提的的折折旧旧和和摊摊销销予予以以冲冲销销，将将投投资资性性房房地地产产的的账账面面价价值值还还原原为为初初始始成成本本，借借记记“投投资资性性房房地地产产累累计计折折旧旧（摊摊销销）”科科目目，贷贷记记“利润分配利润分配未分配

39、利润未分配利润”科目科目；其其次次将将投投资资性性房房地地产产初初始始成成本本按按照照变变更更日日当当年年年年初初的的公公允允价价值值进进行行调调整整，借借记记或或贷贷记记“投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值变变动动”科科目目，贷贷记记或或借借记记“利利润分配润分配未分配利润未分配利润”科目科目；最最后后将将投投资资性性房房地地产产变变更更日日当当年年年年初初的的公公允允价价值值调调整整为为变变更更日日的的公公允允价价值值，借借记记或或贷贷记记“投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值变变动动”科科目目，贷贷记记或或借借记记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目科目。7.2.4 投资性

40、房地产的转换投资性房地产的转换1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产（1）投投资资性性房房地地产产采采用用成成本本模模式式计计量量。在在成成本本模模式式下下，企企业业应应将将其其他他资资产产转转换换前前的的账账面面价价值值作作为为转换后转换后投资性房地产的入账价值投资性房地产的入账价值。借借记记“投投资资性性房房地地产产”、“累累计计折折旧旧”、“累累计计摊摊销销”科科目目，贷贷记记“固固定定资资产产”、“无无形形资资产产”、“库库存存商商品品”、“投投资资性

41、性房房地地产产累累计计折折旧旧（摊摊销销）”等科目等科目。如如果果其其他他资资产产发发生生减减值值，计计提提的的减减值值准准备备也也应应一一并结转。并结转。1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产（2）投投资资性性房房地地产产采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量。自自用用房房地地产产或或存存货货转转换换为为采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产时时，应应将将转转换换当当日日的的公公允允价价值值作作为为投投资性房地产的资性房地产的入账价值入账价值。1、其他资产转换为投资性房地产、其他资产转换为投资性房地产转转换换当当日日的的公公允允价价值值小小

42、于于原原账账面面价价值值的的，其其差差额额计计入入当当期期损损益益，借借记记“投投资资性性房房地地产产”、“累累计计折折旧旧”、“累累计计摊摊销销”、“公公允允价价值值变变动动损损益益”等等科科目目，贷贷记记“固固定定资资产产”、“无无形形资资产产”、“库存商品库存商品”等科目等科目；转转换换当当日日的的公公允允价价值值大大于于原原账账面面价价值值的的，其其差差额额计计入入资资本本公公积积，借借记记“投投资资性性房房地地产产”、“累累计计折折旧旧”、“累累计计摊摊销销”等等科科目目，贷贷记记“固固定定资资产产”、“无无形形资资产产”、“库库存存商商品品”、“资资本本公公积积”等科目等科目。如如

43、果果投投资资性性房房地地产产发发生生减减值值，计计提提的的减减值值准准备备也也应一并结转。应一并结转。2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产（1）投投资资性性房房地地产产采采用用成成本本模模式式计计量量。在在成成本本模模式式下下，企企业业应应将将投投资资性性房房地地产产转转换换前前的的账账面面价价值值作作为为转转换换后后其其他他资资产产的的入入账账价价值值，其其中中，原原始始价价值值、累累计计折折旧旧、累累计计摊摊销销应应分分别别进进行行结结转转，账账务务处理与其他资产转换为投资性房地产相反处理与其他资产转换为投资性房地产相反。2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转

44、换为其他资产（2）投投资资性性房房地地产产采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量。采采用用公公允允价价值值模模式式计计量量的的投投资资性性房房地地产产转转换换为为自自用用房房地地产产时时，应应当当以以其其转转换换当当日日的的公公允允价价值值作作为为自自用用房房地地产产的的入入账账价价值值，公公允允价价值值与与原原账账面面价价值值的的差差额额计计入入当当期期损损益益，借借记记“固固定定资资产产”、“无无形形资资产产”等等科科目目，贷贷记记“投投资资性性房房地地产产”科科目目，借借记记或贷记或贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目科目。2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他

45、资产需要考虑的问题是：需要考虑的问题是：其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产时时，公公允允价价值值大大于于账账面面价价值值的的差差额额已已计计入入其其他他资资本本公公积积；投投资资性性房房地地产产再再转转回回其其投投资资产产时时，原原计计入入其其他他资资本本公公积积的的金金额如何处理？额如何处理？2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产企业会计准则对此没有规定。建议：企业会计准则对此没有规定。建议：（1）将将原原计计入入其其他他资资本本公公积积的的金金额额转转为为“公公允允价价值变动损益值变动损益”。依依据据：符符合合准准则则的的规规定定，转转回回的的其其他他资资

46、产产按按照照转转回回日日公公允允价价值值计计量量，转转回回日日公公允允价价值值与与其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产前前账账面面价价值值的的差差额额全全额额确确认认为为公允价值变动损益。公允价值变动损益。问问题题：其其他他资资产产转转为为投投资资性性房房地地产产，再再转转回回其其他他资资产产，相相当当于于其其他他资资产产的的性性质质未未变变，但但确确认认公公允允价值变动损益价值变动损益。2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产例如：例如：01年年1月月1日日，土土地地使使用用权权转转为为投投资资性性房房地地产产，账账面面价价值值1000，公允价值，公允价值120

47、0。确认：投资性房地产确认：投资性房地产1200，其他资本公积，其他资本公积200。01年年12月月31日日，投投资资性性房房地地产产转转回回土土地地使使用用权权，转转换换日公允价值日公允价值1300。确认：土地使用权确认：土地使用权1300，公允价值变动损益，公允价值变动损益100。其他资本公积其他资本公积200转为公允价值变动损益。转为公允价值变动损益。结结果果：土土地地使使用用权权年年初初账账面面价价值值1000，年年末末账账面面价价值值1300，确认公允价值变动损益，确认公允价值变动损益300。2、投资性房地产转换为其他资产、投资性房地产转换为其他资产建议：建议：（2）原计入其他资本公

48、积的金额）原计入其他资本公积的金额不予调整不予调整。问问题题：其其他他资资本本公公积积将将永永久久存存在在，与与其其他他资资本本公公积积的性质不符。的性质不符。7.2.5 投资性房地产的处置投资性房地产的处置1、采用成本模式计量的投资性房地产处置、采用成本模式计量的投资性房地产处置2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置1、采用成本模式计量的、采用成本模式计量的投资性房地产处置投资性房地产处置根根据据实实际际收收到到的的价价款款，借借记记“银银行行存存款款”等等科科目目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目科目。根根据据应应交交纳纳的的税税费费，借

49、借记记“营营业业税税金金及及附附加加”科科目，贷记目，贷记“应交税费应交税费”科目科目。结结转转投投资资性性房房地地产产成成本本，根根据据累累计计折折旧旧或或累累计计摊摊销销额额，借借记记“投投资资性性房房地地产产累累计计折折旧旧（摊摊销销）”科科目目；根根据据投投资资性性房房地地产产的的成成本本，贷贷记记“投投资资性性房房地地产产成成本本”科科目目；根根据据已已计计提提的的减减值值准准备备，借借记记“投投资资性性房房地地产产减减值值准准备备”科科目目；根根据据其其差差额，额，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目科目。2、采用公允价值模式计量的、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置投资性

50、房地产处置根根据据实实际际收收到到的的价价款款，借借记记“银银行行存存款款”等等科科目目，贷记贷记“其他业务收入其他业务收入”科目科目。根根据据应应交交纳纳的的税税费费，借借记记“营营业业税税金金及及附附加加”科科目，贷记目，贷记“应交税费应交税费”科目科目。结结转转投投资资性性房房地地产产成成本本，根根据据公公允允价价值值变变动动，借借记记或或贷贷记记“投投资资性性房房地地产产公公允允价价值值变变动动”科科目目；根根据据投投资资性性房房地地产产的的成成本本，贷贷记记“投投资资性性房房地地产产成成本本”科科目目；根根据据投投资资性性房房地地产产账账面面价价值，值，借记借记“其他业务成本其他业务