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1、物权法的金融解读物权法的金融解读利弊分析及对策利弊分析及对策物权法的金融解读 2007 2007年年3 3月月1616日，第十届全国人大五次会日，第十届全国人大五次会议审议通过中华人民共和国物权法，该法议审议通过中华人民共和国物权法，该法于于20072007年年1010月月1 1日起施行。日起施行。物权法是民商法律体系的重要组成部分，物权法是民商法律体系的重要组成部分，是我国市场经济的支撑性法律，是确认和调整是我国市场经济的支撑性法律，是确认和调整财产关系的基础性法律，是与百姓生活息息相财产关系的基础性法律，是与百姓生活息息相关、安居乐业的法律，也是构建和谐社会的法关、安居乐业的法律，也是构建

2、和谐社会的法律律 。物权法的金融解读表表决决现现场场物权法的金融解读物权法涉及到的个主要名词物权法涉及到的个主要名词物权物权 公示公示 异议登记异议登记 预告登记预告登记 建筑物区分所有权建筑物区分所有权相邻关系相邻关系 共有共有 善意取得善意取得 孳息孳息 用益物权用益物权 建设用地使用权建设用地使用权 地役权地役权 担保物权担保物权 抵押权抵押权 质权质权 留置权留置权 占有占有物权法的金融解读一、实行不动产统一登记制度，有利于减轻银行一、实行不动产统一登记制度，有利于减轻银行负担。负担。（有利无弊）物权法第条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。

3、统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。此规定将有利于解决目前不动产登记多头负责、复杂繁琐的现状，减轻抵押人和银行的负担，为抵押贷款业务的发展提供便利。特别是防范了不同部门分别登记等可能导致的登记效力冲突等问题。物权法的金融解读 从现行有关法律法规的规定看，不动产的登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门有：涉及的部门有：（1）土地管理部门，负责核发土地使用权证书、土地抵押登记等；（2）房地产管理部门，负责城市房屋所有权证书的合法、抵押登记等；（3）农业主权部门，负责土地承包经营权的确认或登记等；（4）林业主管部门，负责森林、林业、林木、

4、林地等所有权、使用权的确认或登记等工作；（5）海洋行政主权部门，负责海域的使用。确认等；（6）地质矿产主管部门，负责矿产资源的审批登记等。物权法的金融解读 二、扩大设定抵押的抵押物范围，有利提高债权二、扩大设定抵押的抵押物范围，有利提高债权 保障保障（有利有弊）（一）法律没有禁止抵押的财产均可设定抵押 物权法第180条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财

5、产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。利：物权法选择了“法无禁止即自由”。该规定扩大了抵押财产的范围，有利商业银行防范贷款风险，保障银行债权安全。物权法的金融解读（二）物权法不再限制重复抵押行为 物权法第条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。担保法第条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。物权法的金融解

6、读 担保法的该规定实质是不允许重复抵押。但物权法的前述规定改变了担保的规定，以同一财产向同一债权人或不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出抵押物财产的价值，数个抵押权按照物权法的该条规定的顺序受偿。是否在同一财产上设定数个抵押权，由当事人根据实际情况来判断和确定。利：接受已经设定抵押权的财产作为抵押物时，抵押不再无效，可按法定顺序受偿。弊：对抵押人有可能出现的恶意重复抵押，增加了银行的审查负担。利利中中有有弊弊物权法的金融解读 三、设立浮动抵押制度,有利于保护商业银行的 动产抵押权效力。（有利有弊）物权法第181条规定的“浮动抵押”制度。即“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生

7、产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”依据该条，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农户可以将现有的以及将有的动产抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。按照该条规定，从法理而言，工商业企业的在生产经营环节的在产品、库存商品，以及在途货物也可以设定浮动抵押。物权法的金融解读 我国物权法吸收借鉴了英国法上的浮动抵押制度，并作出具有特色的一些规定。这些特色表现为：第一，抵押人的特殊性。设定普通抵押权的人可

8、以是自然人、法人或者其他组织。而设定浮动抵押的只能是企业、个体工商户和农户。第二，抵押客体不同。普通抵押权仅以现存的各类财产，如动产、不动产以及某些权利为客体。而浮动抵押权的客体仅限于抵押人的流动资产，在英国法上包括公司的原材料、成品、商品、应收账款甚至某些无形资产如商誉。但是，我国物权法允许设定浮动抵押的财产只能是动产，既包括抵押人现有的动产，还包括抵押人将来所有的动产。而不能是不动产。物权法的金融解读 第三，抵押权的效力不同。在普通抵押权中，抵押人于抵押期间未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务而消灭抵押权。但是，在浮动抵押权中，抵押期间，抵押人用于抵押的动产是变动不

9、居的，可以流入也可以流出。换言之，抵押人可以出售、出租甚至抵押这些动产。但是，一旦发生法律浮动抵押财产的确定事由时，该抵押财产才被特定化，抵押人未经抵押权人同意不得随意处置。物权法的金融解读利：（1）浮动抵押不再无效；（2）只要合同约定明确，银行不再需要随抵押动产的流进流出用不断变更登记的方式保全抵押权。弊：由于“将有”比半成品或正在制造中的动产更为不确定，对“将有”动产是否能按照预期的形态和价值完成，并确保按照预期确立权利归属，银行难以控制。一旦失控，银行对该抵押动产进行物上追及时很有可能遭遇“善意取得”的阻击，进而使得抵押权无法实现。另外，银行在抵押人破产清算时存在不能优先受偿的风险。为此

10、：银行在动产抵押的内部管理上，尤其是贷后管理环节中，有必要建立“将有”动产确定的关注机制，及时采取必要措施。注意其在抵押人破产清算时不能优先受偿的风险。物权法的金融解读 补充知识：补充知识：2007年1月1日起施行的中华人民共和国企业破产法第条规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”。依据该条规定，担保权的权利人对“特定”财产才享有优先受偿权，但浮动抵押的标的物的数量和价值处于不断的变化状态，是非特定的，这种浮动抵押的权利人就不应成为别除权人。别除权的行使以特定物为限，若该特定物毁损或灭失，别除权即不存在。物权法的金融解读四、改变了抵押权的存续期间（有利有

11、弊）物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。“最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释”第12条的规定，当事人约定的或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。利：促使银行尽快行使抵押权弊：抵押权的存续期间明显缩短了2年的期间，当银行怠于行使抵押权，又不能有效保护主债权的诉讼时效时，抵押权丧失。为此：商业银行应及时行使抵押权，并有效保护主债权的诉讼时效，控制抵押风险。物权法的金融解读五、股权质押登记制

12、度的变更，有利于维五、股权质押登记制度的变更，有利于维 护银行债权安全护银行债权安全（有利无弊）（有利无弊）担保法第条的规定，以股票出质的，应当到证券登记机构办理出质登记，而以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。物权法第条第一款规定：以证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。物权法的金融解读补充知识：补充知识：所谓证券登记结算机构登记的股权所谓证券登记结算机构登记的股权，指的就是上市公司的股权、公开发行股份的公司的股权、非公开发行但股东

13、在人以上的公司的股权等。而其他股权而其他股权，指不在证券登记结算机构登记的股权，包括有限责任公司的股权、非公开发行的股东在人以下的股份有限公司的股权等。物权法的金融解读六、扩大动产出质的范围，改变了动产质押方式（有利有弊）物权法第条规定，法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。对于本条规定，体现了：第一，权利人合法拥有的且依法可以流转的财产均可设立动产质押。第二，规定禁止转让的动产的法律依据是法律、行政法规，其他规范性法律文件，不能作为禁止动产出质的依据。物权法第27条的规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。物权法的金融解读利：第一，物权法对于“动

14、产质押”的规定，体现了“法无禁止即许可”的私法自治理念。物权法的该规定，拓宽了银行质押担保的范围，有利于保障银行授信业务的安全。第二，物权法第27条的规定意味着质押财产的交付在双方又约定时并不一定移交于质权人，这有助于动产质押机制的灵活化运用。弊：质押的动产按约定由出质人占有时，银行会出现于高于动产抵押的风险。为此：银行应尽可能避免不转移占有的动产质押，在转移占有确有困难的情况下，要建立有效的关注机制。物权法的金融解读七、物权法设立了最高额质押，对于额度七、物权法设立了最高额质押，对于额度授信业务发挥重要作用授信业务发挥重要作用（有利无弊）（有利无弊）物权法第条规定，出质人与质权人可以协议设立

15、最高额质权。最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。担保法仅规定了最高额抵押，并未规定最高额质押。但在银行业务实践中，最高额质押是大量存在的，这就是物权法规定最高额质押的实践依据。最高额质押简化了担保手续，方便当事人促进资金融通，更好地发挥质押担保的融资功能。最高额质押在继续性交易、额度授信业务中可以发挥重要作用。物权法的金融解读八、扩大设定质权的权利范围，有利八、扩大设定质权的权利范围，有利于银行的实务操作于银行的实务操作（有利无弊）（有利无弊）物权法第条规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单

16、、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。亮点：在实践中，对于可以转让的基金份额、应收账款等权利可否归于担保法第75条第（四）项“依法可以质押的其他权利”存在很大的争议，物权法规定了其可以质押。遗憾：物权法对于权利质押规定的“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”，仍然没有突破“法无禁止即许可”的私法自治理念。物权法的金融解读补充知识（补充知识（1）：）：基金份额：基金份额：实质上是基金份额持有人享有的分享基金财产受益、参与分配清算后的剩余基金财产等财产权利，且

17、可以依法转让或申请赎回。我国证券投资基金法第条规定：基金份额持有人享有下列权利：（一）分享基金财产收益；（二）参与分配清算后的剩余基金财产；（三）依法转让或者申请赎回其持有的基金份额；（四）按照规定要求召开基金份额持有人大会；（五）对基金份额持有人大会审议事项行使表决权；（六）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；（七）对基金管理人、基金托管人、基金份额发售机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼；（八）基金合同约定的其他权利。物权法的金融解读补充知识（补充知识（2）应收账款：应收账款：是指未被证券化的（即不以流通票据或者债券为代表的）、以金钱为给付标的的现有以及将来的合同债权。包括：其一，非证券化

18、的以金钱为给付标的的现有债权，如卖方销售货物后形成的对买方的价金债权、出租人出租房屋后对承租人的租金债权、贷款人对借款人的借款债权等。其二，各类经营性收费权，如收费公路的收费权，农村电网收费权以及城市供水、供热、公交、电信等基础设施项目的收益权，公园景点、风景区门票等经营性服务收费权等。物权法的金融解读九、明确了设立权利质权的生效要件（有利无弊）担保法第条规定：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。”显然，交付权利凭证才是票据质权设定的生效要件。票据法第条第二款却规定：汇票可以设定质押；质押时应当以背

19、书记载“质押”字样。被背书人依法实现其质权时，可以行使汇票权利。因此，实践中许多人认为票据交付和设质背书同时具备才是票据质权设定的生效要件。物权法的金融解读物权法第条规定：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。”这就意味着：这就意味着：首先，以票据、债券、存款单、仓单、提单等出质时，原则上以权利凭证的交付作为质权的生效要件，即质权自权利凭证交付给质权人时设立。其次，在没有权利凭证时，则以登记作为质权的生效要件。记账式国库券和在证券交易所上市交易的公司债券等 物权法的金融解读

20、十、实行预告登记制度，对商业银行个人住房十、实行预告登记制度，对商业银行个人住房按揭贷款业务产生较大影响按揭贷款业务产生较大影响 （有利无弊）物权法第20条规定，“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。这一规定从制度上防范了多重抵押，大大降低了银行从事不动产抵押贷款业务的风险。也就是说，办理预告登记后，开发商如果把这套房产再卖给其他任何人，都将“不发生物权效力”，即后来的买房人不可能优先得到该套房产的产权，这就在一定程度上限制了“一房多卖”等欺诈行为，有效保护购房

21、人、贷款银行的合法利益。物权法的金融解读特别注意：办理了预告登记，并不等于完成抵押登记行为。因为：物权法还规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这很可能造成贷款损失或其他不良影响。因此，银行应对存量按揭贷款进行全面核查，对可以办理正式抵押登记手续的，要及时办理，以免丧失时效或产生不必要的法律纠纷。对新放贷款要按物权法的规定办理预告登记，并在法定期限内办理正式登记。物权法的金融解读十一、明确登记赔偿制度，有利于保障银行的合法权益（有利无弊）物权法第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人

22、造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。此条规定从法律上明确了因登记错误给银行造成损失时，登记机关应承担的责任。在实践中，抵押权人大多数都是银行，若因抵押登记原因导致抵押无效，势必危及银行债权安全。该规定使银行的合法权益受到了法律的更多保障。物权法的金融解读十二、有条件地取消保证人的先履行抗辩权，十二、有条件地取消保证人的先履行抗辩权，有利于维护银行债权安全有利于维护银行债权安全（有利无弊）担保法第28条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”担保

23、法司法解释第38条：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额”。物权法的金融解读物权法第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保

24、的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”物权法第178条规定，担保法与本法的规定不一致的，适用本法。因此，银行有权根据实际情况选择向保证人抑或物的担保人主张清偿责任，这有利于银行债权的维护。物权法的金融解读十三、处置抵押物可以不通过诉讼程序，十三、处置抵押物可以不通过诉讼程序，银行可以节约诉讼成本银行可以节约诉讼成本（有利无弊）担保法第53条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。物权法第195条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议

25、以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。物权法的金融解读十四、放宽了最高额抵押权担保的债权范围，十四、放宽了最高额抵押权担保的债权范围，有利于银行利益优化配置。有利于银行利益优化配置。（有利无弊）物权法第203条规定“最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。”这里允许债权人将最高额抵押权设立前已经存在的债权纳入到抵押担保的范围中，有助于债权人和债务人灵活运用最高额抵押机制来实现相关利益的优化配置和平衡。

26、物权法的金融解读 十五、银行应关注的几种优先权十五、银行应关注的几种优先权 （一）工程款优先于抵押权（一）工程款优先于抵押权 2002年最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复规定：1、建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权合其他债权；2、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的价款优先受偿权不得对抗买受人；3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失；4、建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日起计算。物权法的金融解读（二）留置权优先于抵押权（二）留置权优先于抵押权1、海

27、商法规定：船舶抵押权后于船舶留置权受偿。2、担保法司法解释规定：同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。留置权是指预先依法占有对方财产的债权人，在对方不切实履行债务时，对债务人财产所实行的扣留措施。（如车船修理）3、物权法239条规定，同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。物权法的金融解读（三（三）国有土地出让金优先于抵押权国有土地出让金优先于抵押权城市房地产抵押管理办法规定：以划拨方式取得城市房地产抵押管理办法规定：以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的

28、价款中缴纳相当于土地使处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。（四）税收优先于抵押权（四）税收优先于抵押权税收征收管理法规定：纳税人欠缴的税款发生在税收征收管理法规定：纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。留置前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。物权法的金融解读（五）职工权益优先权（五）职工权益优先权破产法第132条规定：本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗

29、、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。第133条规定：在本法施行前国务院规定的期限和范围内的国有企业实施破产的特殊事宜，按照国务院有关规定办理。（年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）破产法自2007年6月1日起施行物权法的金融解读补充知识：补充知识：国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知规定：“优化资本结构试点城市”的破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得首先用于安置职工费用及离退休费和医疗费，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。物权法的金融解读