2020年西安房地产市场年报正式版.doc

《2020年西安房地产市场年报正式版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2020年西安房地产市场年报正式版.doc（64页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Contents 目录Part 1宏观环境Part 2西安政策Part 3土地市场Part 4商品房市场Part 5二手房市场01宏观环境p 宏观政策p 宏观经济宏观政策房地产政策中央连续三年明确房住不炒 | 2020年继续坚持房住不炒、因城施策主基调2015年2016年坚持房住不炒定位，加快研究建立长效机制；扩大有效需求，化解房地产库存，稳定房地既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；信贷产市场；鼓励适当降低商品房价格，促进房政策支持合理自住购房，严格抑制投资投机地产业兼并重组；取消过时的限制性措施。性购房。2017年中央经济工作会议2020年坚持“房住不炒、因城施策”的主基调，因保持调控政策的连

2、续性和稳定性；加地制宜、多策并举，实现“三稳“的长期调快建立多主体供应多渠道保障，租购控目标，促进房地产市场平稳健康发展。并举的住房制度，完善长效机制；分清中央和地方事权实行差别化调控。2019年坚持房住不炒定位；全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。2018年建立房地产市场健康发展长效机制；坚持房住不炒定位，完善住房市场体系和住房保障体系；因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。宏观政策房地产政策中央会议定调房地产市场 | 2021年行业政策走向预计稳中有紧2020年7月30日中央政治局会议 财政政策要更加积极有为、注重实效， 货币政策要更加灵

3、活适度、精准导向， 并要坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划建议 三大房地产市场政策要点：一是要 坚持“房住不炒”的定位；二是树立底线思维，防风险；三是面向新市民大力发展租赁。2020年12月13日韩正召开住建部座谈会 会议强调要坚持房住不炒的定位，不把 房地产作为短期刺激经济的手段，坚定 不移落实房地产长效机制，谋划好“十 四五”时期住房工作，加强住房保障体 系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。中央经济工作会议 明年宏观政策要保持连续性、稳定性、 可持续性，继续实施积极的财政政策和 稳健的货币政策。解决好大城市住房突 出问题，坚持房住不炒、因地制

4、宜、多 策并举，促进房地产市场平稳健康发展。2020年11月3日2020年12月18日宏观政策金融政策中央调控基调不变，金融监管强化 | 上半年降准降息，下半年三道红线引导去杠杆2020年1月6日-降准2020年3月13日-降准2020年4月3日-降准三 道 红线实施全面降准0.5%对达到考核标准的银定向降准 1%，于4月行定向降准 0.5% 至/5月15日分两次实施，1%每次下调0.5%2020年2月20日-下调1年期LPR下调至4.05%5年期以上LPR下调至4.75%LPR红线一红线二2020年4月20日-下调红线三1年期LPR下调至3.85%5年期以上LPR下调至剔除预收账款后的4.6

5、5%净负债率100%现金短债比例70%2020年上半年经济面临较大下行压力、货币环境相对宽松，央行三度降准释2020年下半年房地产金融监管力度不减，央行设置“三道红线”分档设定房放长期资金约1.75万亿元，在2月和4月下调1年期和5年期以上的LPR，截止企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托规模，房地产金融监管整体呈现目前LPR已连续8个月保持不变；房贷利率呈现趋势性下移，5年期以上LPR累逐渐收紧态势。长期来看“三道红线”将减少房企挤占社会融资规模，逐步计降幅达15个基点。实现经济与楼市的切割。宏观政策增长指标全国经济稳定向好，后期增长可期 | PMI短暂回暖，经济短期企稳2013年至202

6、0年全国GDP走势分析1297.87.57.97.67.47.57.37.3776.96.86.76.76.76.86.96.96.86.86.86.76.56.46.46.26.26.06荣枯线： PMI 50 ，经济收缩4.93.23013Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q314Q415Q115Q215Q315Q416Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q3-3-6-6.8-92019年起PMI进入持续上行通道，2020年疫情造成短期巨幅波动，但迅速反弹， 并持续处于

7、荣枯线上方、恢复良好；从工业企业效益来看，2019年开始步入趋稳 上行通道，2020年疫情短期扰动不改回升趋势，相比2019年复苏势头更胜。进入四季度，制造业复苏步伐有所加快，年底制造业PMI为51.9%，环比下降0.2个百分点，但连续10个月保持在荣枯线以上，表明制造业总体保持稳步恢复的良好势头，景气度处于年内较高水平。2020年前三季度国内生产总值722786亿元。年初受疫情影响经济增速创下新低， 1-3季度GDP增速分别为-6.8%、3.2%、4.9%，可见前三季度经济运行持续稳定恢 复，统筹防疫和发展成效显著，实现同比转正。据中国社科院 经济蓝皮书分析， 预计全年GDP增速在2.2%左

8、右，较去年有大幅回落，但2021年将出现明显的反弹， 经济预期持续好转带动居民收入预期向好。602018年至2020年12月全国PMI 指数51.351.551.451.951.551.251.35252.151.551.451.950.850.550.850.951.15150.350.650.2 5050.149.850.250.25049.449.549.249.749.55049.449.449.34035.7301220. 1120. 1020. 0920. 0820. 0720. 0620. 0520. 0420. 0320. 0220. 0120. 1219. 1119. 101

9、9. 0919. 0819. 0719. 0619. 0519. 0419. 0319. 0219. 0119. 1218. 1118. 1018. 0918. 0818. 0718. 0618. 0518. 0418. 0318. 0218. 0118.数据来源：国家统计局宏观政策价格指标市场逐渐复苏，运行总体平稳 | CPI短期回升、 PPI加速上行82018年-2020年12月全国CPI指数65.4 5.24.5 4.54.33.83.342.92.3 2.52.72.72.8 2.832.72.32.5 2.5 2.22.42.52.41.92.11.8 1.8 1.9 2.11.91

10、.7 1.51.720.50.20-0.518.0118.0218.0318.0418.0518.0618.0718.0818.0918.1018.1118.1219.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.1019.1119.1220.0120.0220.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.12-2-4-62020年全年PPI比上年下降1.8%，12月国内需求稳定恢复，加之部分国际大 宗商品价格持续攀升，带动了PPI继续上行。2020上半年疫情爆发，终端生产产品需求低迷，PPI继续走低触底

11、，下半年 随疫情趋稳，中央逆周期调控政策发力，国内经济复苏，工业生产向好，需求 持续改善，PPI回升明显。随着中国经济持续复苏向好，企业信心和经营逐渐改善，有效需求进一步提升，油价大概率回升，PPI也将逐渐修复，预计2021年内即将转正。86420-2-4-6近两年CPI受猪周期影响较大，整体看2019年持续上涨，2020年逐步回落，但 考虑到与经济增长相适应的合理通胀，除开食品烟酒类的涨跌，其他各类消费价 格指数事实上在持续下行，食品烟酒类则明显受到猪周期的剧烈影响，整体来看 存在通缩趋势，消费情绪仍有待进一步恢复。2020年全年CPI运行呈现“前高后低”走势，比上年上涨2.5%，“居民消费

12、价 格涨幅3.5%左右”的物价调控目标较好实现。展望2021年，受全年翘尾，也就 是基数明显低于去年的影响，物价总水平将逐渐回升。2018年-2020年12月全国PPI指数1220. 1120. 1020. 0920. 0820. 0720. 0620. 0520. 0420. 0320. 0220. 0120. 1219. 1119. 1019. 0919. 0819. 0719. 0619. 0519. 0419. 0319. 0219. 0119. 1218. 1118. 1018. 0918. 0818. 0718. 0618. 0518. 0418. 0318. 0218. 0118

13、.宏观政策金融环境整体环境趋于中性趋紧 | 房地产市场贷款相对增速亦有放缓152018-2020年全国M2同比增速1296301220. 1120. 1020. 0920. 0820. 0720. 0620. 0520. 0420. 0320. 0220. 0120. 1219. 1119. 1019. 0919. 0819. 0719. 0619. 0519. 0419. 0319. 0219. 0119. 1218. 1118. 1018. 0918. 0818. 0718. 0618. 0518. 0418. 0318. 18.02 18.012.52015年-2020年Q3个人房贷新增

14、金额及占比21.510.50 个人房贷增加额（万亿） 占比80%70%60%50%40%30%20%10%0%经过2019年的持续盘整，再加上2020年的疫情影响，导致宽松的货币政策持续了大半年，从下半年开始，监管部门对金融信贷领域开展了有计划的平稳收紧政策。截至12 月末，M2同比增长10.1%，尽管增速比上月末低0.6个百分点，但仍比上年同期高1.4个百分点，M2增速连续10个月保持双位数增长。通常M2反映货币供应量，M2增速较 高通常表明市场“不差钱”，企业和个人贷款可得性较高，预计明年货币政策将更关注风险防范。2020年三季度末个人住房贷款余额33.59万亿元，增速与上季度末持平，比上

15、年同期低1.1个百分点。 受疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降26.3%， 因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大；二、三季度商品房销售面积回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度比一季度收窄。10宏观政策投资指标房地产开发投资恢复良好态势 | 新开工面积小幅下滑160,0002018-2020年全国房地产开发投资额及增速30250,0002018-2020年全国房地产及住宅新开工面积及同比增速140,00025120,00020200,00015100,00010150,00080,000560,0000100,00040,000-5-1050,00020,

16、000-150-2002018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2019年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2020年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-4月1-6月1-8月1-10月1-12月1-3月1-5月1-7月1-9月1-11月2019年1-2月1-4月1-6月1-8月1-10月1-12月1-3月1-5月1-7月1-9月1-11月2017年1-2月房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）房地产新开工面积（万平米）住宅

17、新开工面积（万平米）房地产开发投资同比住宅开发投资同比住宅新开工面积同比房地产新开工面积同比6040200-20-40-60-80-1002020年1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增2020年1-11月，房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6速比1-10 月份提高0.5个百分点。其中：住宅投资95837亿元，增长7.4%个百 分点。其中：住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。，增速提高0.4个百分点。7月份以来保持两位数增幅，说明下半年全国房单月数据来看，11月房屋新开工面积20367万平方米，同比增长4.1%。预计地产开

18、发投资态势良好。全年 房屋新开工面积同比将小幅下降。受疫情及库存量过大影响，商业营业用房投资是三类物业中恢复最慢的，住宅投资则是最好的。宏观政策销售指标全国商品房销售面积与销售额增速高速恢复302018-2020年全国商品房销售面积及销售额增速20100-10-20-30-40-508月7月6月5月4月3月2月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1-1-1-1-1-1-1- - - 1-1-1-1-1-1-1-1- - - 1-1-1-1-1-1-1-1-年 1 1 1 年 1 1 1 年2020 2019 2018| 房地产持续

19、去库存，但整体压力依旧较大50000600002018-2020年全国商品房待售面积400003000010000200001-9月1-10月1-11月02018年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2019年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月2020年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月商品房销售面积增速（%）商品房销售额增速（%）住宅待售面积（万平米）办公待售面积（万平米）商业待售面积（万平米）全年两指标均呈“V”型走势，年初

20、由于疫情影响，销售面积、金额均呈商品房待售面积环比小幅下降，住宅现房库存再创本轮行情以来新低，断 崖式下跌，从3月份开始，全国商品房销售面积同比转增，全年楼市量增价商 办类仍在高位。稳， 实现了平稳健康发展的目标。2020年11月末商品房待售面积49287万，比10月末减少204万。单月数据来看，11月商品房销售面积同比增长12%，继续两位数的增速分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较年初锐减14%；商业、办。3 月以来随着各地房企复工复产，商品房销售逐渐恢复正常，同比降幅开公延续波动态势，虽然疫情负面影响在逐步消退，但是考量到国内经济始持 续收窄，1-11月全国商品房销售面积同比转增。形势

21、依 旧严峻，居民消费增长动力不足，未来去化压力依旧较大。02 西安政策p 全年重点政策 p楼市调控政策p 租赁市场政策重点政策回顾 商品房市场上半年应对疫情，政策相对宽松稳健 | 下半年供需端相继收紧、严控房价涨幅提高商品房预售门槛拟出新规，将不再实物配建公租房西咸试行商品房价格审核备案制度1月23日，西安住建局发布进一步完善商品房预5月27日，征求意见稿提出，不再实物配建公租房，改由10月14日，西咸新区发布关于进一步加强新区商品房价格申报工售管理制度 强化房地产市场监管的若干意见。 严受让人按宗地出让住宅部分起始价的10%，缴纳集中配建作的通知，试行商品房价格审核备案制度，优化申报流程，规

22、范市格商品房预售许可，开设预售资金监管专用账户，公租房建设资金（下称配建资金）。征求意见稿明确，与场秩序，有序发展新区商品房市场。通知加强商品房销售价格备实行商品房交付使用备案制度，严格落实“四同步住建局签订易地集中配建公租房协议，再与市资源规划局案指导、优化商品房价格申报流程、依法规范商品房销售市场秩序、一优先”机制。订国有建设用地使用权出让合同。建立健全约谈、提醒告诫制度。1月2月5月8月10月11月疫情期间住房公积金/土地金缴纳相关措施住房贷款定价基准转变加强商品房预售、差别信贷调节2月9日，西安住房公积金管理中心就疫情期间支住房公积金缴存的其他8月12日，五大行均发布关于存量浮动利率个

23、人住房贷款定价11月30日，西安市住建局联合多部门发布关于进一步加和职工应对疫情指定措施。本措施自印发之日起施行，有效期至疫情结束。基准批量转换LPR的公告，公告均表示，将于8月25日起，对符强房地产市场调控的通知，从加强商品房预售管理、发2月12日，西安市自然资源和规划局发布通知，明确疫情防控期间，新出合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基挥差别化信贷调节作用、加强预售资金监管、加强房地产让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月准批量转换为LPR。2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，调控统筹管理四个层面调控升级，西安楼市政策的收紧，且截至

24、2020年8月24日(含)，尚未办理定价基准转换的存量浮动落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定利率个人住房贷款，五大行将统一自2020年8月25日起批量转换。支持自住需求，促进西安市房地产市场平稳健康发展。分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。重点政策回顾 租赁市场加速推动租赁市场持续发展 | 住房租赁政策频出，监管力度不断加强五、全面开展租赁市场试点工作为全面开展我市中央财政支持发展住房租赁市场试点工作，11月24日，西安市住建局启动我市租赁住房项目申报工作，明确了申报主体和申报范围，全面开展住房租赁市场试点工作，加

25、快我市租赁住房市场建设，切实发挥财政支持资金的作用。四、发布住房租赁试点工作方案11月，西安市人民政府办公厅出台西安市住房租赁试点工作实施方案，方案明确，我市将加快推进政策性租赁住房建设管理与市场化租赁住房运行管理协调发展，逐步形成供给主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，使全体城镇居民“住有所居、居有所宜”。一、加强租赁资金监管8月20日，市住建局印发西安住房租赁监督管理实施意见（试行）的通知，通知表明从10月1日起，收储西安国有土地上的存量住房并通过西安市住房租赁服务平台进行租赁交易的住房租赁交易企业，其租赁交易资金将实施资金监管。住房租赁行业管理部门将对“托管式”租赁企

26、业的监管专用账户日常收支情况进行监督。二、规范住房租赁市场9月9日，市政府发布西安市规范住房租赁市场管理办法，建立多部门失信联合惩戒制度，明确住房租赁管理职责，规范住房租赁行为和市场主体，完善住房租赁市场的监管制度，促进市场健康发展。三、推行住房租赁合同网签备案10月29日，西安住建局发布关于在我市全面推行住房租赁合同网签备案的通知和关于在我市推行住房租赁资金监管的通知，要求即日起西安全面推行住房租赁合同网签备案制度和住房租赁资金监管制度。重点政策回顾 1130新政背景平衡杠杆作用，抑制房地产泡沫 | 房价居高不下，大量资金进入房地产行业2017年1月-2020年12月房价走势1700图250

27、%150002015%130010%011005%00正负基准线%9000-5%-10%7000-15%2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月均价（元/环比（%）从2016年开始，西安房地产市场成交价格逐步走高，截止2020年12月已连续上涨约“三道红线”即融资监管新规，是房地产市场长效机制建

28、设的重要内容，也是房57 个月，甚至在2月疫情影响商品房暂停交易时，住房价格依旧呈上涨态势；近期价地产 金融审慎管理制度的重要组成部分。格环 比涨幅有明显缩减，但均价仍在小幅攀升。目的：矫正企业盲目扩张行为，增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化。根据当前市场情况来看，土拍市场依旧火热、千人摇项目层出不穷，充分体现西安楼标准：红线一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二是净负债率大于100%市； 红线三是现金短债比小于1.0倍。过热。重点政策回顾 1130新政内容西安楼市调控加码 | 二套房贷款首付比例提高、资金监管加强二、发挥差别化信贷调节作用贷款情况贷款（首付比例）名下已有

29、一套房产144以下（含）144以上90以下（含）40%50%无贷款或90-144（含）50%60%贷款已结清144以上60%70%备注：家庭现有商业贷款未结清的，二次贷款首付比例60%起。贷款申请次公积金贷款（首付比例）数144以下（含）144以上第一次25-35%30-40%第二次50%55%备注：公积金贷款，必须结清第一次方可使用第二次。一、加强商品房预售管理全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可， 原则上地上层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；层以上的， 须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于层。三、加强预售资金监管加快互联网监管建

30、设负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系四、加强房地产调控统筹管理区县、开发区（含西咸新区）要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势 的监测和房价调控。未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势， 保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。03 土地市场p西安土地pp西咸土地p成交楼板价排行p成交溢价排行 p新房新增土储排行西安土地成交量价土地市场供需两旺 | 市场热度不减，核心区域地价屡创新高200002011年-2020年西安经营性土地市场量价走势图7001800060

31、0160001400050012000400100008000300600020040001002000002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年供应亩数(亩)成交亩数（亩）亩单价（万元/亩）2020年，因老城区更新及郊县崛起导致土地总供给量有所增加，年度出让规模再攀高峰。本年度全市开发用地供需两旺，总计供应10170亩，环比上升8.27%；成交11300亩，环比上升52.34%；亩单价642万元/亩，环比下跌2.43%，主要因为主城区住宅土地资源不足且拿地成本攀升，导致城市骨架外扩，近郊热度明显增加，以低地 价拉低全市整体均价。土地市场主要特征：主城城改用地推进明显，如新城西部大道55亩城改用地、碧桂园航天基地夏殿村264亩城改用地、中南长安下塔坡村146亩城改用地、蓝光航天城皇子坡