2020年徐州房地产市场年报-南京同策出品正式版.doc

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1、年报目录Part 1 宏观市场环境分析Part 22020年度市场基本面回顾 Part 3未来发展趋势预判Part 4 关于同策淮海咨询 01 宏观市场环境分析Part1 城市格局后疫时代，徐州城市基本面依然向好，“十四五”规划出炉，全面增强城市发展能级和辐射力，GDP保持高增速，城市活力可期国家战略，推进淮海中心城市进程全市经济向好，城镇化率仍有上行空间GDP总量，淮海经济区第一淮海经济区唯一高购买力城市，人口基数大，吸附能力强交通拉伸城市框架，加速城市发展速度棚改红利，人才落户，政策加持城建规划助力城市发展蓝图Part1 城市格局城市格局发展演变徐州整体发展规划明确，始终保持以“都市区”为

2、核心，建设区域中心城市，目前新城区、东区、铜山新区等发展势头较猛由于主城区工业外移、对接沿海、东陇海线带动及高铁的影响，城市整体呈现东进南扩发展形态第一阶段：十一五期间（2006-2010）第二阶段：十二五期间（2011-2015）第三阶段：十三五期间（2016-2020）第四阶段：十四五期间（2020-2035）u一区：优化以市区为核心的中心集聚u一区：徐州都市区（一主三辅）u一区：徐州都市区u一核：徐州市都市区区一主：形成以主城区为核心u一轴：沿东陇海城镇聚合轴u五心：新沂、邳州、睢宁、沛县、丰县五个县u一带：沿东陇海线产业带三辅：以铜山新区、贾汪城区、临空u一带：沿大运河黄河故道城乡统筹

3、级中心u两轴：徐丰（沛）、徐睢产业发展轴产业园为辅的发展带u两轴：东陇海对外开放发展轴、融入长三角协u三核：老城区商贸旅游中心、新城区u一带：东陇海城市带u一通道：对接沿海开发的城镇联系通同发展轴商务政务中心、经济开发区产业创新中u两轴：徐丰（沛）、徐睢城镇聚合轴道u一带：大运河生态文化带心u四区：徐州都市区、东部发展区、东南片区、丰沛片区东进南扩多点辐射受限人口经济单核持续扩张中心城区向外扩散双核心5组团规划城市空间重新布局多方向多组团，平衡区域发展单核扩张呈现向东，向南发展趋势2021年编制多点开花，城市裂变填补各个区域间发展空白区统筹城市空间格局1983年1990年2003年2014年2

4、014年 地铁1号线开工1983年地市合并，成立徐州市90年代，设金山桥、铜山经开区2004年 新城区明确规划开始建设2019年：地铁1号线开通依托工业向北向西发展94年，增设泉山区2008年 高铁东站开工建设，11年启用2016年 “2+6+15”市区空间重新布局2020年：地铁2号线开通仅有鼓楼区与云龙区96年，增设九里区2010年，撤九里区，铜山撤县并区（2中心:老城区中心、新城中心；6组团：金山桥、坝山、翟山、铜山、九里山、城东新区；15个功能集聚区）；地铁2/3号线开工2017年 国务院批复徐州规划，明确徐州”淮海经济区中心城市”Part1 城市格局城市格局发展演变城市战略发展方向为

5、“东联、南拓、西进、北改、中优”，映射了徐州资源向东向南发展的条件，因此房地产层面“改善向东南、刚需往西北”是贴合整体城市脉络的大势所趋图：市域空间发展结构图图：徐州市国土空间总体规划发展方向：l东联：东部以高铁商务新城连接贾汪；东南以东南片区促进黄河故道、新城区、吕梁片区联动发展；l南拓：南部以高新区带动形成创新策源地；l西进：西部以淮海国际港务区打造开放新窗口；l北改：北部以生态新城筑牢生态屏障；l中优：中部以大郭庄中央活力区引领城市更新。徐州极核：老城中心+大郭庄+新城中心；徐州城市核心：九里+高铁新城；徐州2大拓展翼：铜山中心+高新区，潘安湖+贾汪中心；3大发展带：机场方向、东陇海方向

6、、丰沛县方向；3大山体休闲廊道：云龙山、大洞山、吕梁山；5大外围城市组团：陆港、利国、大许、张集、大彭；3大重点镇：郑集、汴塘、伊庄。02 年度市场基本面回顾Part2 年度核心结论政策变化备案政策全面收紧，宏观政策维稳，金融政策趋紧l 针对C端购房者，徐州整体调控政策相对宽松：限贷政策的升级（开始认房），对改善型需求及投资性需求有所影响，而公积金政策对刚性需求有所帮助。l 当前徐州市场对销许申领，价格备案均有一定管控：销许申领原则上每次不低于4万平米，价格备案原则上不得高于周边同类产品价格，可根据项目成本，适当给予利润空间，项目备案价施行10万方政策，备案价格一年内不得调整。对于地产商未来追

7、涨空间进行限制。144（含）以下商品住房公积金贷款首付比例由20%调整为30%，144以上商品住房公积金首付比例由30%调整为40%；二套房首付比例不得低于40%徐州大部分银行将进入“既限售升级，预售不得低淮海经济区十市互认互贷：项目备案价施行10万认房又认贷”模式。首套房于4万方，市区商品房最徐州、淮北、菏泽、济宁、方政策，备案价格一利率最高上浮10%长6年不得转让临沂、连云港、商丘、宿年内不得调整迁、宿州、枣庄限制备案价首付比例提高限售认房认贷限地价限售升级组合贷公积金互认互贷认房认贷限价2017.32017.32017.62017.72017.82018.62019.62019.9201

8、9.112020.10新取证楼栋备案价格不得高 权属登记2年内限售，徐州土拍首次开始徐州开始试行“组合贷”，首徐州超10家银行进入“认房认贷”于本项目一季度成交均价的备案3个月内不得涨价设置最高限价套房首次使用公积金，贷款额模式，首套房利率普遍上浮10%，否则系统不予受理度不超过商品房总价的70%15%-20%Part2 年度核心结论涉宅土地分析“北改、东拓”成为今年徐州土地市场的供应发力点，而疫情之后在资金流动性空前宽裕的环境下，土拍市场再掀热潮，板块地王频现，且低密地块更受青睐；同时一级市场价格的高企将助推二级市场价格继续走高，徐州各板块房价势必重构新纪元。23715 14101935 3

9、61312322818931730251632417212829201332311302428 262734562020年，徐州市区共成交涉宅用地37块，其中23块集中在“北改、东拓”区域，全年共涉及16个板块，有15个板块出现新晋地王：细分板块序号地块名称容积率计容总楼板价溢价率竞得企业成交时间建面(）（）中心区29原华东机械厂D地2.0-2.3108766.316906.7143.99%颐居2020/8/11块大龙湖26大龙湖BC地块1.11-1.287886.216180101.99%儒辰2020/7/8城东23原坝山热电厂地2.2-2.4121095.112411.7390.74%碧桂

10、园2020/7/14块淮塔11孟庄D-1地块1.0-1.325011.7411834.4448.00%美的2020/4/2九里山31龟山8-1地块1.2-1.570692.98979.6963.27%三盛2020/8/27徐州乐园10彭城欢乐世界南1.1-1.565957.78638.87107.35%正荣2020/3/5侧地块食品城24十里村南地块2.58-2.79110410.18260.1237.14%万科2020/7/22北京路27铜山区嵩山路东，2.0-2.2313986.97918.8190.33%中梁2020/8/7珠江路北地块客运北站13丁万河C地块1.2-1.54614678

11、14.3342.19%中南2020/4/9火花14武警支队及其东1.6-2.090788.46619.7957.33%美的2020/4/23侧A地块东湖新城20凤凰山集聚区7号2.0-2.388853.466581.62152.29%中南2020/6/19地块大学路19铜山后周窝地块2.0-2.2366526.66578.51138.45%招商2020/6/15大庙28大大路西侧地块2.0-2.383610.935037.62103.28%德信2020/8/7大黄山7徐海路北侧地块2.0-2.6142766.62849.0330.24%华美2020/2/27银山6闽江路2号地块1.8-2.21

12、74061.82582.130.00%金林置业2020/2/26Part2 年度核心结论住宅市场价格格局变化对标19年徐州主城区各板块市场价格表现，20年价格梯度格局重组。第一梯队板块数量增加至九个，第三梯队板块数量锐减至四个，梯度攀升板块多集中在主城周边、城市发展方向区域。2019年底2020年底九里湖板块8000客运北站板块11000九里山板块11000九龙湖下淀板金山桥板块火花板块板块16000块1000011000-9500中心区板块城西板块17000城东板块高铁板块90001600012500云龙湖板块淮塔板23000块大郭庄板块徐州乐园板奥体板块15000 食品板块14000块13

13、00012000大学路板块北京路大龙湖板块11500板块高新区1400014500板块拖龙山板块娇山湖银山板板块85001200010000块9000大黄山板块8500大庙板块东湖新7000城板块10000新城区东板块第一梯队第二梯队第三梯队九里湖板块9000客运北站板块13000九里山板块11000九龙湖金山桥板块下淀板火花板块板块10500块1200018000中心区板块14000城西板块18000城东板块高铁板块120001800019500云龙湖板块淮塔板27000大郭庄板块徐州乐园板块奥体板块18000 食品板块1700015000块大学路板块14000大龙湖板块北京路13000板块

14、 高新1600017000 区板拖龙山板块娇山湖块银山板板块900012000块1100010000大黄山板块10000大庙板块东湖新10500城板块12000新城区东板块第一梯队第二梯队第三梯队Part2 年度核心结论年度开盘表现疫情前后表现不同，土拍热潮助推住宅市场再创新高2020全年徐州开盘去化率均值为67%，1-4月月均推出1059套房源，去化率为59%，5-12月月均推出4324套房源，去化率71%；1-4月受疫情影响，供销量急剧缩减，5-12月在土地市场推动下，市场快速回暖，房企为冲刺年度目标、快速回笼资金供销节奏大幅加快。800060004000200002020年月度推盘去化情

15、况分析2020年1月-4月，月均推出1059套房源，2020年5月-2020年12月，全市月均推出4324套房源，月均去化3112套，去化率71%90%月均去化666套，去化率59%80%614578%626880%72%83%66%68%70%65%554065%553267%60%45134667411952%36933725387250%44%40%26572256222930%1974167913621540150420%10898986724530%10%000%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年

16、9月2020年10月2020年11月2020年12月推盘套数去化套数去化率数据来源：数联天下数据截止日期：2020年12月31日Part2 年度核心结论新政前后的徐州市场十月新政前后的徐州楼市十月新政后市场整体限价，部分在原先高热市场下保持良好去化的项目，因区位非核心位置或价格优势不显等因素，新政实施后去化受阻严重。真正位于城市核心且处于限价状态的优质项目，一直处于供不应求状态。市场分化现象日趋显著。2020年十月新政前部分项目去化2020年十月新政后部分项目去化日期项目名板块去化率成交均价日期项目名板块去化率成交均价9月22日保利和府淮塔90%1940011月30日保利和府淮塔35%1940

17、09月28日格林世界银山73%1098812月11日格林世界银山35%109987月4日上东时代大黄山58%1009511月12日上东时代大黄山31%100959月24日云筑淮塔75%1940011月30日云筑淮塔30%洋房24000高层174006月5日德信未来之翼客运北站88%1290011月9日德信未来之翼客运北站28%129009月30日千禧城银山66%950012月18日千禧城银山27%高层9700洋房106505月29日时代艺境奥体100%1650012月28日时代艺境奥体100%165006月18日招商雍华府奥体100%1869911月30日招商雍华府奥体100%186998月2

18、8日浅山风华大学路100%1480011月27日浅山风华大学路100%14973土地篇（涉宅地块）Part2 一级市场土地市场概况2020年土地供销走低，土拍市场火热，多幅住宅土地高溢价成交，成交楼板价也大幅攀升供应面积1023万方2020年徐州土地供应面积 6% 1023万方，同比下降6%成交面积2020年徐州土地供应面积857万方，同比下降18%溢价率2020年徐州土地市场溢价率60%，同比增长193%60% 193%857万方18%4010元/平 32%楼板价2020年徐州成交土地楼板价4010元/平，同比增长32%流拍率2020年徐州土地市场无流拍土地，流拍率0%无地块流拍Part2

19、一级市场土地供求18年起政府加大供地，房企加大囤地开发规模，开发商对市场整体预期向好，量稳价涨。万平米土地市场供求面积与楼面地价年度走势10008006004002000201520162017201820192020土地供应建面1081821476104310881023土地成交建面9752949077621048857楼面地价121713772203286530394010土地供应建面土地成交建面楼面地价元/平米450040003500300025002000150010005000 2020年全市供应土地总建面1023万，同比下降6%；成交土地总建面857万，同比下降18.2%；成交土地

20、平均楼面地价4010元/，同比上涨32%。土地楼板价连续五年上涨，土拍市场持续高热。数据来源：数联天下数据截止日期：2020年12月31日Part2 一级市场土地成交排行徐州市土地成交单价、总价排行榜2020年度徐州市土地成交单价排行 TOP10排名未来项目土地面积土地用途楼面地价竞得者(亩）（元/）1原华东机械厂70.93住宅16906.70南京颐居D地块2璞樾御珑湖76.18住宅16180.01儒辰3璞樾御珑湖122.35住宅13440.77儒辰4云樾外滩75.68住宅12411.73碧桂园5孟庄D-1地块28.86住宅11834.44美的6半山悦景125.80住宅11257.87华润7龟

21、山8-1地块70.69住宅8979.69济南国资、三盛8周庄及周边地块9.87住宅兼容商办8850.11徐州轨道交通公司9正荣府65.96住宅8638.87正荣10十里村南（姚庄59.36住宅8260.12万科西路南）地块2020年度徐州市土地成交总价排行 TOP10排名未来项目土地面积土地用途成交总价竞得者(亩）（万元）1铜山区嵩山路东214.08住宅248640中梁珠江路北地块2璞樾御珑湖122.35住宅241200儒辰3山水间249.90住宅241120招商4原华东机械厂70.93住宅193000南京颐居D地块5云樾外滩75.68住宅150300碧桂园6璞樾御珑湖76.18住宅14220

22、0儒辰7半山悦景125.80住宅122740华润8闽江路1号地块269.85住宅102193金林置业9十里村南（姚庄59.36住宅91200万科西路南）地块10合景.珑樾东方86.03住宅85510合景泰富Part2 一级市场重点土地成交南京颐居以16907元/的楼面价竞得原华东机械厂D地块，斩获徐州新地王地块信息土地位置矿山路东、矿山东路西出让方式拍卖土地用途住宅兼容社服地块土地占地面积5.1万容积率1.92-2.24位置总建筑面积11.4万成交楼面地价16906.7竞得人南京颐居溢价率144%Part2 一级市场重点土地成交中梁成交总价24.86亿元，成为徐州新总价地王。楼板价7919元/

23、平方米，溢价190%地块位置地块信息土地位置铜山区嵩山路东，珠江路北，楚河南，银山路西出让方式拍卖土地用途住宅土地占地面积14.3万容积率2.0-2.2总建筑面积31.4万成交楼面地价7918.8元/竞得人中梁溢价率190%Part2 一级市场重点土地成交儒辰首入徐州，以16180元/的楼面价竞得大龙湖BC地块，溢价102%地块位置地块信息土地位置彭祖大道东、天目路南出让方式拍卖土地用途住宅土地占地面积7.3万容积率1.11-1.2总建筑面积8.8万成交楼面地价16180元/竞得人儒辰溢价率102%住宅篇Part2 二级市场商品房住宅分析全市商品住宅呈现量稳价升态势，楼市热度维持高位套数商品住

24、宅供求与价格走势500004000030000200001000002014201520162017201820192020供应套数41509260963086142011493685235349829成交套数27725324084785149831458035209250977成交均价7019685570319020103741157813483供应套数成交套数成交均价元/1600014000120001000080006000400020000 2020年徐州市商品住宅供应49829套，同比下降4.82%；成交50977套，同比下降2.14%。受本年初疫情影响年度供销量均小幅回落。 2020年徐州市商品住宅