写字楼物业管理写字楼物业管理的服务标准.docx

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1、 写字楼物业管理:写字楼物业管理的服务标准 写字楼物业治理:写字楼物业治理的效劳标准 第五节 写字楼物业治理的效劳标准 为了向写字楼的业主和租赁客户供应高品质的物业治理和效劳，写字楼的物业治理处首先需要制定出一套科学、严谨、完善、标准的物业治理效劳标准。该物业治理效劳标准是以业内领先的治理理论和治理实践为根底，结合本写字楼的实际状况，以供应高品质的物业效劳为目的而制定的一整套行为准则。制定写字楼物业治理效劳标准的重要意义在于标准工作流程、明确规章制度、提升治理品质、保证效劳水准、构建安全舒适和谐有序的物业环境、打造物业治理的优质品牌。 以北京盛福物业效劳有限公司为例，该公司在写字楼物业治理的工

2、作中所实行的效劳标准共有以下十五项内容： 第一项 突发大事的应急治理标准 1、对于写字楼物业治理区域内消失的突发大事能否实行安全、稳妥的方式进展应急处置，是衡量一个物业治理团队治理和应变力量的试金石。此项标准是指在写字楼区域内，突然发生对写字楼内人员的生命财产安全造成严峻危害的大事(自然灾难、工程事故、火灾、公共卫生大事、社会治安大事等)时，写字楼物业治理处应实行的应急处置措施。 2、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况，制定相应的突发大事应急治理预案。 3、写字楼的总物业经理为突发大事应急治理第一责任人。总物业经理及物业治理处各部门负责人都应熟识本写字楼的突发大事应急预案

3、，具备肯定的应急指挥力量。 4、写字楼物业治理处制定有关突发大事应急处置的培训制度，定期组织全员学习对突发大事进展应急处置的程序，熟识对突发大事的处理流程，明确突发大事发生时每个人的职责、岗位和工作内容。 5、写字楼物业治理处设立以总物业经理为首的突发大事应急指挥部，平常预备，战时启动，在突发大事发生时做到统一领导、统一指挥、统一协调、统一行动。应急指挥部下设应急行动小组，明确小组的成员及其职责，小组成员应熟知应急处置程序并可娴熟使用处置作业的所需设备。 6、应急指挥部定期对写字楼范围内简单引发各类突发大事的危急源、危急区域和危急工作岗位进展检查和风险评估，定期检查各项安全防范措施的落实状况，

4、准时排解可能引起突发大事的隐患。 7、一旦写字楼发生突发大事时，以总物业经理为首的应急指挥部立即进入状态，物业治理处的各部门人员根据应急预案的部署开头行动，开展紧急救援、抢险排险、人员疏散、向上级报告等应急处置工作。 8、物业治理处平常配备好根底性医护用品和药品，以备不时之需。 9、由应急指挥部牵头编制“写字楼突发大事应急处置工作手册”，内容包括应急指挥部工作细则、突发大事应急预案、抢险排险作业程序、人员疏散路线、医疗抢救学问和方法等。 其次项 消防安全治理标准 1、物业治理处根据政府关于消防安全的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定消防安全治理制度。消防治理是写字楼安全治理工作中的重中之重，

5、物业安全治理部门和人员应以高度的责任心，仔细负责地做好消防安全工作，杜绝消防隐患，确保写字楼的消防安全。 2、物业治理处制定本写字楼的消防治理制度和消防安全责任制，做到三落实即责任落实、器材落实和检查落实。 3、依据政府相关规定配备消防器材及设备，并定期对消防器材及设备进展检查，确保消防器材及设备的正常使用。每年由具有专业资质的维保商对写字楼内的消防设施进展检测维护并确保其使用成效。 4、业主单元和租赁客户单元内的消防设备设施应符合消防标准。物业治理处的安保人员应对此进展有效的监视治理。物业治理处定期对业主单元和租赁客户单元进展消防安全检查。如发觉消防隐患，应准时向其提出并监视其尽快改正。 5

6、、写字楼中控室的工作人员应具有专业上岗资质并持有专业资格证书。由中控室对写字楼的消防系统进展24小时不连续的实时监控。 6、由物业安全治理部编制消防工作手册，内容包括：消防泵操作程序、备用发电机操作程序、电梯手动操作规章、应急设备手动操作程序、消防系统的布局图及平面图等。 7、写字楼内有关可燃易燃物品的存储应根据“可燃易燃物品存储法规”的要求严格执行。 8、每个年度进行一次有写字楼业主和租赁客户全员参加的消防演习。 9、由物业安全治理部定期组织对物业治理处员工进展消防安全培训。 10、由物业安全治理部定期组织对写字楼业主和租赁客户进展入户式的消防安全培训。 第三项 安全生产治理标准 1、物业治

7、理处以企业安全生产标准化根本标准为根底，结合本写字楼的实际制定安全生产治理制度。 2、安全生产要以“安全第一、预防为主、综合治理”为方针，保证安全生产工作的标准化、科学化、系统化。 3、物业治理处依据安全治理制度，采纳综合检查、专业检查、季节性检查、节假日检查、日常检查等方式定期进展安全检查和隐患排查，监控重大危急源和危急岗位，为安全生产供应良好的保障。 4、物业治理处建立完整的安全生产档案，具体记录主要生产过程、重大生产大事等事项，对安全生产记录实行有效治理。 5、物业治理处定期对员工进展安全生产教育和生产技能培训，特别岗位的员工应具备专业资质、拥有专业资格证书、经过专业培训前方能上岗。 6

8、、物业治理处将安全生产治理有效延长至写字楼的分包商和维保商，对其长驻写字楼的工作人员进展严格的安全生产培训和监视检查。 7、物业治理处将安全生产所需的防护用品配备充实，爱护到位，防护全面，万无一失。 8、严格实行对写字楼内危急化学物品的安全治理，在储存、使用和运输过程中都应根据政府有关的法律法规严格执行。 第四项 培训治理标准 1、物业治理处人力资源部结合本写字楼的实际状况制定员工培训制度，通过培训使物业治理处的全体员工能够更好地适应岗位工作。 2、由物业人力资源部负责总体的培训治理工作，负责培训体系的统筹规划、组织协调和详细实施。由物业治理处其他职能部门帮助人力资源部组织和实施培训工作。 3

9、、由物业治理处各职能部门依据本部门的详细需要制定本部门的培训规划并确定培训内容。 4、由物业人力资源部对整体培训工作进展严格治理，确保培训工作扎扎实实、成效显著，杜绝走形式、走过场、弄虚作假等不良学风。 5、培训内容包括理论培训、技能培训和素养培训，在培训方法上做到理论与实践相结合，专业学问培训与岗位技能培训相结合，努力做到学以致用、学用结合。 6、对全部新入职的员工进展严格的入职培训。 7、参与培训是物业治理处全部员工的权利和义务，全部员工都应积极参与岗位培训，仔细学习学问和技能，遵守培训纪律，不断提升个人的职业素养，将写字楼物业治理处办成学习型的机构。 第五项 工程系统治理标准 1、物业治

10、理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定工程系统的治理制度。 2、写字楼工程系统的治理标准：房屋完好率到达100%、设备设施完好率到达100%、关键设备设施完好率到达100%。 3、写字楼工程系统的治理以设备设施的综合效率为目标，通过各种措施，对设备设施的物理运动和价值运动进展全过程的治理，包括设备设施的规划设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、修理、更新改造直至报废。 4、通过工程技术和财务运营等手段，使写字楼工程设备设施寿命周期内的效益比实现最优化，使工程设备设施的资产收益实现最大化。 5、物业治理处工程部注意对工程技术人员的专业技术培训，包括设备设施的使用操作、修理保养

11、、运行监测、故障处理等，使工程技术人员能够正确操作设备设施，正确保养设备设施，对故障进展精确推断并可胜任根底性的修理工作。 6、物业工程部制定严格的工程系统操作流程，工程技术人员应严格执行操作流程，避开因违规操作而造成设备设施的损坏。 7、实行对工程系统的巡检制度，定期定时对设备设施进展巡检，具体记录巡检结果并建档留存。 8、制定科学合理的工程系统养护规划，定期对写字楼的设备设施进展保养维护，保证其正常运行，降低故障率，延长使用寿命。 9、由专业技术人员负责写字楼内各种智能系统的操作、运行和修理保养，实现智能系统运行质量的最优化。 10、由物业治理处与工程系统的分包商和维保商订立科学严谨的合作

12、协议，并根据协议条款的商定对其进展严格的监视和治理，确保工程系统设备设施的运行安全高效。 第六项 保洁治理标准 1、物业治理处依据本写字楼的实际状况制定写字楼外观以及楼内环境卫生的保洁治理制度。 2、写字楼外观的卫生标准：保洁率100%、垃圾日清率100%、卫生消杀率100%、绿化完好率100%，公共区域干净、公共设施干净、楼内空气清爽、环境舒相宜人。 3、写字楼的整体保洁工作可外包给专业的保洁公司，由物业治理处与专业保洁公司订立科学严谨的合作协议并依据协议条款的商定严格监视检查保洁工作的质量，高标准、严要求，确保写字楼内外环境处于高品质的保洁状态。 4、对写字楼的外墙定期进展清洗，选择有专业

13、资质的保洁公司进展作业，确保清洁人员的人身安全。 5、物业治理处严格监视写字楼的外部环境绿化和美化，确保写字楼外部环境舒相宜人。 6、对写字楼大堂的环境卫生实行24小时保洁维护。 7、对写字楼内部的空置区域定期进展清洁，确保空置区域随时处于良好的待租状态。 8、物业治理处设专人负责监视检查写字楼内外环境的保洁状况。 9、对写字楼内各设备机房定期进展清洁，严格清洁的作业规程，避开因操作不当导致工程设备设施的损坏。 10、对写字楼内的办公垃圾定时进展收集并准时运走，定期对垃圾房和垃圾桶进展清洁和消毒。 第七项 档案治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定有关的物业

14、档案治理制度。 2、由物业治理处统一各类文件格式，包括：Logo标识、字体、段落间距等，并且依据实际工作状况建立文件编码系统。 3、物业治理处规定所属各职能部门的档案存放标准，包括：文件夹的颜色、规格，档案标签的形式、字体、编码等。 4、物业治理处所属各职能部门安排专人负责本部门物业资料档案的治理。 5、物业治理处所属各职能部门对于相关的合同协议、法律文件、工作函件、客户资料、工程图纸等物业信息资料都应妥当存档，不得随便丢弃或作废处理。 6、物业治理处建立档案资料的保密制度，写字楼业主和租赁客户的信息资料都属于商业机密范畴，应留意保密，严防对外泄露。 7、物业治理处各职能部门建立本部门的档案借

15、阅制度，经批准授权并进展登记前方可将档案资料借出阅读，并在事后准时归还。 8、物业治理处制定相关的电子文件治理制度，设立专人对电子文件进展备份保存，避开因电子设备的损坏而造成文件的损毁和丧失。 9、物业治理处各职能部门以年度为单位对档案资料进展整理封存，原则上存档文件的保存期为10年，期满后经批准可进展销毁处理。 第八项 安全治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定安全治理制度。 2、写字楼物业的安全治理目标为：为写字楼的业主、客户和全部来访人员供应安全、舒适、和谐、便捷的办公环境，无人身损害、无消防灾难、无刑事犯罪、无财产损失。 3、物业治理处安全治理部所聘

16、用的安保人员都应经过专业性安全保卫培训并进展登记备案。 4、由安全治理部建立完整的安保工作档案，内容包括：内部安全保卫责任书、外部安全保卫责任书、安全保卫治理制度、技防设备治理制度、重点部位治理制度、危急化学物品治理制度、安全保卫人员登记表、写字楼业主和租赁客户登记表、相关的安全事故报告等。 5、由安全治理部建立一套严格的写字楼钥匙系统治理制度，严格标准钥匙系统的授权使用和应急使用程序，确保写字楼的钥匙系统得到严格掌控、授权使用、准时有效、安全牢靠。 6、安全治理部制定完善的写字楼安全保卫治理工作手册，内容包括：部门职责和人员架构、各安保岗位职责、安保工作流程、安全治理制度等。 7、安全治理部

17、负责写字楼中控系统的运行，对写字楼内外实施24小时的数据监控。在写字楼内外的重要部位安装摄像装置，通过中控系统储存相关的数据音像资料。保证中控数据音像资料的清楚和完整，做好相关的数据档案治理。 8、安全治理部定期对写字楼内外的技防物防设备设施进展巡检保养，确保该设备设施始终处于良好的工作状态。 9、安全治理部制定完善的写字楼内部交通治理制度和停车场治理制度。 10、积极维护写字楼周边的公共秩序，有效防范危急、妥当处置治安大事、准时排解安全隐患、确保写字楼业主和租赁客户以及临时访客的生命财产安全。 第九项 装修施工治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定内部装修

18、施工的治理制度。 2、物业治理处编制写字楼装修施工指南，标准内部装修施工的工作流程、明确装修施工单位的资质要求等，用于指导租赁客户的单元内部装修施工作业。 3、物业治理处向待装修客户供应写字楼的相关技术资料，协作待装修客户向当地消防部门进展装修工程的消防申报。 4、物业治理处设置专人负责监管内部装修施工作业，协作待装修客户办理装修审批手续和监控装修施工作业的过程。 5、物业治理处工程部与安全治理部对装修工程的方案和图纸进展联合审核，必要时提出修改意见。 6、在装修工程开头之前，由物业治理处组织有待装修客户负责人和装修施工单位负责人参与的专题会议，着重阐述有关装修工程的规章制度，强调施工的留意事

19、项，确保工程期间的消防安全，杜绝因装修施工而引发的事故隐患。 7、在客户的施工过程中，由物业治理处对施工现场进展监视巡查，如发觉装修工程中存在隐患，可令其停工并严格催促其进展整改。 8、装修工程完毕后，由物业治理处组织相关人员对工程进展验收。如发觉问题和安全隐患，应准时提出意见，待施工单位进展整改后再次进展验收，直至合格。 9、在工程验收中，由物业治理处工程部和安全治理部出具验收意见，积极协作客户办理竣工验收手续。 第十项 空调系统及空气品质治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定空调系统及空气品质治理制度。 2、物业治理处工程部应注意对写字楼空调及新风系统的

20、修理保养，使之始终处于良好的工作状态。 3、对空调机房及新风机房定时进展检查，有问题准时发觉，有故障准时处理。 4、定期对空调机房和新风机房进展清洁，保证机房内的环境卫生。 5、聘用有资质的专业公司定期对写字楼新风系统的风道进展清洁，确保写字楼内的空气质量符合标准。 6、在每年开头供热和供冷之前对客户区域内空调设备的过滤网进展更新，同时对空调设备进展检修，确保供热和供冷的功能正常有效。 7、在供冷季或供暖季，应依据天气状况随时调整供冷或供暖的温度。在确保写字楼内温度舒适(摄氏25度)的根底上，尽可能节省能源，削减碳排放。 8、制定完善的空调和新风系统的修理保养规划，按规划对空调与新风系统进展维

21、护保养，降低故障率，确保整个系统始终处于良好的工作状态。 第十一项 能源治理标准 1、物业治理处依据本写字楼的实际状况制定能源治理制度，做到科学、合理、高效、标准地使用能源。 2、物业治理处工程部依据上一年度的能源使用状况制定出下一年度的能源使用规划。 3、工程部每月进展能源使用状况的统计，做到数据精确和有效。 4、工程部依据能源使用的数据进展比照与分析，如发觉特别状况时，应仔细查明缘由并进展准时处理。 5、工程部做好能源数据的统计与分析，依据分析结果制定出节能降耗规划和相关的技术改造方案，节省能源消耗，削减排放。 第十二项 对分包商和维保商的治理标准 1、物业治理处结合本写字楼的实际状况制定

22、对分包商和维保商的治理制度。 2、物业治理处在选择聘用专业的分包商和维保商并进展公开招标时，应关注其公司的资质、品质和商誉，还应关注其投标价格的合理性，避开消失由于单纯追求低价格而造成效劳质量降低的现象。 3、物业治理处与所聘用的分包商和维保商签订科学、严谨、条款清晰、责任清楚的合作协议，并予以严格履约。 4、物业治理处与分包商和维保商共同制定在本写字楼工作的相关岗位职责、工作程序及规章制度，共同监视执行。 5、分包商和维保商所派驻写字楼工作的员工应在物业治理处进展个人登记。如发生人事变动应准时通知物业治理处更新个人登记。 6、由物业治理处严格监视治理分包商和维保商派驻写字楼的员工的工作状况。

23、若有失职或违纪行为，应准时通知分包商和维保商单位负责人，对相关责任人员进展更换。 7、由物业治理处实施对分包商和维保商派驻写字楼员工的培训工作，努力提高其专业技能及业务素养。 8、由物业治理处所属职能部门定期与分包商和维保商进展工作沟通与沟通，总结工作、消退误会、增进了解、团结合作。 第十三项 物业效劳治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况制定写字楼的物业效劳治理制度。 2、写字楼物业效劳的目标是：向客户供应专业的物业效劳工程和高品质的物业效劳内容，全心全意地为客户效劳，尽心尽力维护客户的合法权益。 3、物业治理处员工应仔细学习和把握物业治理条例中的相关规定，正

24、确熟悉和把握自己的工作和责任权限。 4、物业治理处员工应在工作中做到文明礼貌、举止大方、标准用语、微笑效劳、和气亲切、坦诚相待、敬重效劳对象、使人如浴春风。 5、物业治理处员工在效劳工作中应仔细积存工作阅历，妥当处理客户的投诉和意见，总结效劳中的缺陷与缺乏，不断提升效劳水平和效劳品质。 6、物业治理处员工应充分了解客户的需求，对相关的报修要求准时处理、准时修理、仔细回访，注意效劳的细节和质量。 7、物业治理处的职能部门定期对客户进展走访，主动征求意见和建议，构建和维系良好的客户关系。 8、物业治理处定期对客户的满足度进展调查，对于客户提出的问题应予以准时解决，对于临时无法解决或不当的要求可做出

25、急躁细致的解释，以求得客户的谅解。 9、写字楼业主和租赁客户的商务信息资料属于商业机密，物业治理处应严格执行保密纪律，严禁业主和租赁客户的信息资料被泄露。 第十四项 财务治理标准 1、物业治理处根据政府的相关法律法规，结合本写字楼的实际状况制定财务治理制度。 2、物业治理处的财务治理采纳酬金制的物业治理取费模式和权责发生制的账务处理模式。 3、写字楼物业治理费的支出应表达治理费“取之于业户，用之于业户”的原则，严格治理财务支出，确保治理费支出的合理性，努力降低物业治理的运营本钱。 4、严格标准写字楼修理基金的使用与治理，依据有关的政策法规，结合本写字楼的实际状况，制订好对修理基金的治理制度。

26、5、标准对客户押金和保证金的治理，标准对有偿效劳收费的治理，制定合理的有偿效劳收费治理标准。 6、根据国家有关现金治理的规定，严格做好现金的保管和使用。 7、正确划分固定资产的范围和分类，严格执行对固定资产的账务处理和财务治理。物业治理处各部门负责人应仔细把握本部门固定资产的使用状况，协作财务部门定期进展固定资产的盘点。 8、由物业治理处依据写字楼物业治理公约及本写字楼的实际状况，制定应收账款收取的原则、方法、治理制度及相关措施。 9、严格执行代收代缴费用的治理标准。 10、严格执行账单发放流程的工作标准。 11、为提高财务收支的合理性、掌握经营本钱，应科学制定好年度财务预算方案，严格执行财务

27、的预算治理制度。 12、依据有关财务票据的治理标准，明确支票、收据、发票、借款单、费用报销审批单等资料的保存和治理程序，做好日常票据的统计、核销等工作。 13、依据政府税务部门的规定，严格依法纳税。 14、对所管辖下的全部财产进展定期盘点，由财务部门负责财产清查盘点的组织、监视和检查。 第十五项 人力资源治理标准 1、物业治理处根据政府相关的法律法规，结合本写字楼的实际状况，制定人力资源治理制度。 2、坚持任人唯贤、人尽其才的人力资源治理原则，注意选拔任用人才，兼顾员工个人的职业规划设计。 3、明确规定物业治理处各工作岗位的设置、职责和任职要求。 4、制定完善的员工聘请录用治理规定，保证岗位需

28、求与人力资源配置的协调全都。 5、由物业治理处与全体员工根据政府相关的法律法规签定格式化的劳动用工合同。 6、建立完善的员工人事档案治理系统，全面把握员工的档案信息，客观评价员工的工作力量、思想品德、道德操守、诚信度等指标，做好员工的升职、晋级、岗位轮训、薪酬调整等工作。 () 篇2：写字楼物业治理:写字楼物业治理的根本内容 写字楼物业治理:写字楼物业治理的根本内容 第四节 写字楼物业治理的根本内容 (一)机构设置 在写字楼物业治理的机构设置中，通常由受托付的物业治理公司在写字楼内设立一个物业治理处，委派一名年富力强、阅历丰富、德才兼备的总物业经理(CPM)全权负责整个写字楼的物业治理工作。物

29、业治理处下设行政办公室、财务部、客户效劳中心、工程部、安全治理部等职能部门。假如写字楼的业主将市场租赁业务一并托付给物业治理公司，还应在物业治理处下设立市场部。在写字楼行业中，物业治理处的岗位设置即员工数量与所治理的总物业面积的比例一般为1： 1000平方米建筑面积。 (二)安全治理 在写字楼的物业治理中，安全治理是重要的组成局部，而安全治理中的消防治理更是重中之重。现代化的写字楼建筑高耸、气概恢弘，是都市的漂亮风景和社会富强的象征。但假如发生火灾，顷刻之间，高楼将变成烟囱，建筑将成为火炬，生命财产的损失将无法估量!在写字楼的经营治理中，安全治理是1，其他各项都是后面的0。假如没有了1，其他也

30、都将变成0。 写字楼的安全治理由物业治理处下设的安全治理部负责。安全治理部应为治理制度严格、岗位设置合理、应急预案完备、员工团队卓越，以高度的责任心和现代化的技术手段，全力为写字楼的业主和租赁客户营造一个安全牢靠的办公环境，确保业主和租赁客户的生命财产安全，确保写字楼的运行安全。 写字楼的安全治理可分为常规型防范、技术型防范和消防治理等三个方面。在安保人员的配置上还可分为内部安全保卫和外部安全保卫两个局部。内部安全保卫主要负责技术型防范和消防安全，外部安全保卫则主要负责常规型防范。 常规型防范： 在写字楼的常规型防范中，一般可采纳固定岗执勤与巡逻岗执勤相结合的方式。通过安全保卫岗位的设置和全天

31、候的保安员值勤来维护写字楼物业治理区域内的安全秩序，威慑不法人员，去除安全隐患，防范危急因素，确保写字楼的正常办公秩序和人员的生命财产安全。 门岗值勤，任务包括：供应礼仪效劳、维护岗位周边的安全与秩序、防范安全隐患、维持交通顺畅、制止可疑人员和可疑物品进入办公区域、为业主和租赁客户供应相关的便利性效劳等。 巡逻岗值勤，任务包括：按规定路线和规定时间进展安全巡逻、维护写字楼区域内的道路畅通与车辆安全、对可疑人员进展询问、对可疑物品进展检查、对楼体和消防设施进展巡察检查、帮助公安部门处置在办公区域内发生的治安大事、制止违反写字楼治理制度的行为与现象等。 技术型防范： 写字楼的技术型防范一般通过使用

32、现代化的中心电视掌握系统对写字楼内外的重要位置实施电子数据监控，确保电子数据监控的全掩盖、不连续、高清楚以及信息的具体、完整和妥当保存。对可疑的人和物或安全隐患进展定点监控或跟踪监控，必要时部署安保人员到现场进展准时处置。 消防治理： 写字楼消防治理的根本原则是：防范为主、检查常态、一丝不苟、严防死守、宣传前置、广泛发动，组织起写字楼的业主、租赁客户、访客等全体单位和人员，高度重视和积极参加消防治理，长备不懈地防范火灾隐患，确保写字楼的消防安全。 消防治理工作包括：消防监控系统的有效运行、消防设施和器材的治理、保持外部消防通道的畅通、装修施工期间的消防治理、严禁违章燃放烟花爆竹、制止携带和储存

33、易燃易爆物品、防范由于电器短路等引起的消防事故等。 消防治理工作的详细措施包括：制订有效的消防治理制度、消防安全责任制和消防应急预案，做到三落实即责任落实、器材落实和检查落实;定期组织物业治理处的员工进展消防安全培训，组织有写字楼内全体人员参与的年度消防演习;定期进展消防检查、发觉隐患、准时消退;做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;制止任何违反消防安全的行为;积极开展消防安全的宣传教育、定期对业主和租赁客户等单位进展入户消防培训;发生火灾时，应启动消防紧急预案，准时组织扑救，掌握火势并快速向消防部门报警。 (三)工程系统治理 大多数都市写字楼都是用最现代化的科学技术手段和最先进

34、的工程设备设施装备而成的浩大机械建筑体。写字楼的品质越高端，其所使用的设备设施就越先进。每一座写字楼都是一部装备先进、功能简单、性能优良的现代化机器。如何最有效、最安全地驾驭、使用、保养和呵护这种现代化的大型机械建筑体，就是写字楼工程系统治理的内容所在。写字楼的工程系统治理是物业治理中的重要组成局部，关系到写字楼的建筑品质、日常运营、本钱掌握、建筑寿命、应用效率和运行安全。 写字楼的工程系统治理由物业治理处下设的工程部负责。写字楼的工程部应当是一个高素养的工程技术团队，以科学的治理模式、先进的技术手段和精益求精的工作态度，从事工程系统治理，维持写字楼的品质，延长建筑物的使用寿命，保证工程系统设

35、备设施的运行效率和运行安全，实现写字楼资产收益的最大化。 写字楼工程系统的治理，包括工程设备设施的日常运行和维护保养、建筑硬件和功能性设施的定期检查和维护保养、工程系统和建筑硬件系统的更新改造等。工程系统治理的目标是降低运行本钱、发挥工程系统的使用功能、提高设备设施的使用效率、延长写字楼的使用寿命、确保工程系统的运行安全、实现写字楼物业资产的可持续性运营和保值增值。 写字楼工程系统治理包括对写字楼智能化系统的治理。优质高端的写字楼一般应配备5种标准的智能化系统即楼宇智能化、办公智能化、安保智能化、消防智能化和通讯智能化。写字楼的智能化系统可为业主和租赁客户供应便捷高效的办公条件和安全牢靠的办公

36、环境。智能化系统是彰现写字楼自身品质的名片。写字楼工程部应有一个分管智能化系统的技术团队，其成员应经过严格的技术培训，熟识智能化系统的性能，可胜任日常的系统运行、操作和维护保养等工作，确保写字楼的各类智能化系统始终处于最正确的运行状态。 (四)客户效劳治理 写字楼物业治理的中心内容是客户效劳治理。客户效劳是写字楼全部物业治理和效劳工作的动身点和落脚点。写字楼的客户就是购置物业公司全部效劳产品的人，包括写字楼物业资产的全部者即业主、写字楼物业资产的使用者即租赁客户、业主和租赁客户的商业延长即写字楼商业经营区域的顾客、业主和租赁客户的商务延长即写字楼的来客和访客等。写字楼客户效劳治理的主要内容就是

37、向客户供应标准的物业效劳产品、高品质的物业效劳内容和依据客户的动态需求而不断推陈出新的物业效劳工程。 写字楼的客户效劳治理由物业治理处下设的客户效劳中心负责。写字楼的客户效劳中心应当是一个高素养的客服工作团队，以标准的工作程序、负责的工作态度、满腔的工作热忱和开拓创新的工作精神，全力做好写字楼的客户效劳治理工作，努力为客户供应高品质的物业效劳工程和“人无我有、人有我优”的差异化物业效劳内容，打造优秀的物业品牌，维系良好的客户关系，培育忠诚客户群体，在写字楼内部积极营造一种安全、舒适、和谐、便捷的商务气氛，实现写字楼的高入住率和资产收益的最大化。 写字楼客户效劳中心应设经理一人、副经理一人，其下

38、属的治理岗位包括租务经理、管业经理、客服经理、选购经理、区域管家等若干。写字楼客户效劳中心的岗位设置即员工数量与所治理的总物业面积的比例一般为1：4000平方米建筑面积。客户效劳中心的主要工作职能包括：办理租赁客户的入住和撤租手续、办理租赁客户的入住装修和撤租恢复手续、为业主和租赁客户制作和安放水牌、承受和处理客户的意见和投诉、帮助客户妥当解决相关问题、对物业治理区域进展日常巡察、大堂前台接待、向客户供应各类所需要的效劳工程和效劳内容等。客户效劳中心还应负责对相关的分包商及其分包作业进展治理，包括：保洁、绿化、垃圾清运、虫控、保险等。写字楼的客户效劳中心应在大堂设立一个客户效劳站，由客服经理2

39、4小时值班，负责一站式办理客户所提出的事务。该客户效劳站还应设立一条客户投诉电话热线，实现与客户的无障碍沟通和客户投诉的无间隔性受理和应时性处理。 (五)保洁治理 写字楼的品质、写字楼的形象和写字楼物业治理的质量，在肯定程度上都依靠于写字楼的保洁治理质量。写字楼保洁治理的要点是高标准和严要求。写字楼保洁工作的标准是：写字楼干净高雅、公共区域干净如新、楼内空气清爽怡人、楼外环境赏心悦目。目前行业内大多数高端写字楼都采纳将保洁工作外包给专业保洁公司的商业模式。 写字楼保洁治理的作业标准包括：对大堂、走廊等公共区域进展巡回保洁，地面门窗保持干净和光亮;对楼层公共卫生间进展巡回清洁，保持干净无异味;对

40、楼外周边的公共区域进展巡回保洁，保持清洁和整齐;每天定时收集办公垃圾，确保垃圾袋装封闭化，每周对垃圾桶进展清洁和消毒;每年定期对写字楼的外墙进展清洗;每月定期对楼内外的公共照明系统和消防设施进展清洁;定期对下水等排污管道进展清理;每天对电梯轿厢进展清洁和消毒等。 篇3：写字楼物业治理:阶段性工作 写字楼物业治理:阶段性工作 第三节 写字楼物业治理的阶段性工作 写字楼的物业治理包括工程早期物业介入、工程前期物业治理和工程正式物业治理等三个阶段。 (一) 工程早期物业介入 在写字楼工程的开发建立中，建筑开发商应从工程的规划、设计和建立期间就开头谋划工程将来的物业治理事项。 在写字楼工程的规划建立初

41、期，建筑开发商一般需要托付一家专业从事写字楼物业治理的物业公司全程参加工程的规划设计和开发建立。而受托付的物业治理公司则应充分利用自己在写字楼物业治理方面的丰富阅历和相关治理资源，开动脑筋、献计献策，积极帮助写字楼建筑开发商的规划设计和开发建立等工作，供应具有有用价值的意见和建议，使写字楼工程的规划设计和开发建立更加科学、合理、完善和配套。 在写字楼工程的早期物业介入工作中，受托付的物业治理公司应从物业治理的专业角度动身，对写字楼工程的规划设计、开发建立、工程配置、设备选型、运营模式、物业筹划等各个环节供应建立性的意见，主要内容包括：依据专业的视野，供应工程将来的物业治理方案;参加评审工程的建

42、筑设计，提出相关的专业性建议;参加评审工程的工程系统设计，提出相关的专业性建议;参加工程的环境绿化设计，提出相关的专业性建议;供应有关工程系统设备设施的选型、选购、安装、调试和能源消耗等方面的意见等。 (二)工程的前期物业治理 在写字楼工程的开发建立进入尾声时，工程的建筑开发商应正式托付一家专业从事写字楼物业治理的物业公司对该写字楼工程进展前期的物业治理工作。 写字楼的前期物业治理内容包括工程前期物业治理合同的签订、有关物业治理本钱费用的测算、整体物业的验收与接收、中长期物业治理方案的制定等。受托付的物业治理公司应安排自己的物业治理团队进驻现场，全面了解写字楼工程的整体状况，并依据写字楼工程的

43、物理品质、规模体量、目标客户、地理区位等特点设计出最正确的物业治理模式、物业治理方案、主要物业效劳内容和相应的规章制度等。物业治理公司还应尽快完成写字楼物业治理处的机构设置、员工聘请和岗位培训等工作。受托付的物业治理公司应充分做好前期的各项预备工作，待写字楼工程正式交付验收和接收之后，便能够快速启动物业治理程序，保证人员和系统全部到位，有序和高效地为新写字楼供应全方位的物业治理效劳。 (三) 工程的验收与交接 为了确保写字楼工程的建筑构造、工程设备设施和外部环境到达工程设计的总体要求，符合建筑工程的标准和品质，在接收写字楼的物业工程之前应进展有建筑开发商、施工单位和物业治理公司三方参与的物业验

44、收工作。在验收工作中，首先应由以上三方共同编制写字楼物业验收和接收规划，确定物业验收的标准、验收方法和日程安排。然后由三方根据验收接收规划的标准、方法和时间安排对写字楼进展现场验收和工程交接。 (四)写字楼的正式物业治理 自写字楼工程经过竣工、验收、物业接收、试运行等前期阶段完成并进入商业运营之后，对写字楼的物业治理工作即可正式开头。 写字楼的物业治理是一个综合性的系统工程，主要内容包括：工程系统治理、客户效劳治理、市场营销治理、安全保卫治理、财务治理、人力资源治理等。其中，工程系统治理可细分为工程系统运行治理、设备设施修理保养治理、智能化系统运行和维保治理、装修施工治理、技术升级改造治理、零备件选购治理、能源使用治理等内容。客户效劳治理可细分为租务治理、区域管家治理、客户投诉治理、保洁治理、绿化治理、前台接待治理、物业保险治理等内容。安全保卫治理可细分为内保治理、外保治理、消防治理、中控治理、停车场地治理、环境治安治理等内容。