北京市住宅区业主共有资金管理办法.docx

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1、 北京市住宅区业主共有资金管理办法(征求意见稿)_物业经理人 北京市住宅区业主共有资金治理暂行方法(征求意见稿) 第一章 总则 第一条【目的及依据】为了进一步理顺本市住宅区物业治理活动中各方主体的法律关系，明确业主、业主大会、物业效劳企业等各方主体的权利和义务，保证物业效劳资金、物业共用局部经营收益等属于业主共有资金的安全，依据物权法、物业治理条例、北京市物业治理方法等法律、法规和规章，制定本暂行方法。 其次条【共用局部】本方法所称共用局部是指物业区域内业主专有局部以外，根据规定由业主共同治理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。 第三条【业主共有资金】本方法所称业主共有资金是指物业治理区

2、域内，由全体业主共同全部的资金。主要包括： （一）物业效劳资金； （二）住宅专项修理资金； （三）物业共用局部经营收益； （四）业主依据治理规约商定或者业主大会会议的打算分摊的费用； （五）业主大会的其他合法收入。 第四条【适用范围】住宅区业主大会依法成立后，对物业治理区域内共用局部自行治理、托付物业效劳企业或者其它治理人治理的，适用本方法。 其次章 业主共有资金和物业共用局部治理 第五条【共用局部治理权利主体】业主大会是物业治理区域内，全体业主对物业共用局部实施治理的业主自我治理组织。 业主应当准时向业主大会交纳治理物业共用局部所需的物业效劳资金和其它分摊费用。 第六条【治理合同缔约主体】业

3、主共同打算对共用局部托付物业效劳企业或其它治理人实施治理的，应当由业主大会与物业效劳企业或其它治理人签订书面合同。 业主共同打算对共用局部自行治理的，应当由业主大会与专业效劳企业签订专业效劳买卖合同。 第七条【治理规约商定】物业治理区域内的全体业主应当在治理规约中商定物业共用局部治理方式、业主大会的权利义务、业主与业主大会的法律关系、业主共有资金治理等内容。 第三章 业主共有资金账户 第八条【共有资金账户的开立】住宅区业主大会成立并登记后，可以到银行开立业主共有资金账户, 分类存储业主共有资金。 第九条【物业效劳资金】本方法所称物业效劳资金是指由业主向业主大会交纳的，用于支付住宅区内共用局部修

4、理、养护、治理，环境卫生和秩序维护等相关费用的资金。 物业效劳资金的交纳和使用由治理规约和全体业主共同打算。治理规约未商定或者全体业主未打算的，可参照北京市物业效劳收费治理方法（试行）（京发改20232662号）的有关规定。 第十条【专项修理资金】住宅专项修理资金用于支付住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造费用。 住宅专项修理资金的交存、使用和监视治理适用建立部、财政部住宅专项修理资金治理方法和北京市住宅专项修理资金治理方法的规定。 第十一条【物业共用局部经营收益和业主大会的其他合法收入】业主大会可以依据治理规约的商定或者业主共同打算，将物业共用局部经营收益和业主大会的其他合

5、法收入纳入业主共有资金账户，用于支付以下费用： （一） 业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等； （二） 财务、审计、承接查验、物业效劳评估监理等费用； （三）业主共同打算支付的超出年度预算的支出； （四） 业主共同打算支付的其他合理费用。 第十二条【业主分摊费用】物业共用局部经营收益和业主大会的其他合法收入缺乏以支付第十一条所列费用的，缺乏局部由业主分摊，并存入业主共有资金账户。 业主分摊前款费用的比例，治理规约或业主大会决议有商定的，根据商定；没有商定或商定不明确的，根据业主专有局部面积占专有局部面积总和的比例确定。 第四章 业主共有资金交存 第十三条【资金交纳】住宅区

6、的业主应当根据治理规约的商定或者业主共同打算向业主大会交纳物业效劳资金和其他分摊费用。 业主可以根据治理规约的商定或者业主共同打算，定期将物业效劳资金和其他分摊费用存入业主一卡通，由业主大会根据商定通过银行从业主一卡通中划转。使用业主一卡通划转资金的，银行、业主、业主大会应当签订书面合同。 第十四条【资金催缴】业主拖欠物业效劳资金和其他分摊费用的，业主大会应当准时催缴。 业主拖欠专项修理资金的，由业主大会开户银行负责催缴。 全体业主应当在治理规约中确定业主拖欠物业效劳资金、专项修理资金和其他分摊费用的追缴方法，以及欠费业主名单公示、共同治理权利限制、收取滞纳金等惩戒措施和详细实施主体。 第十五

7、条【催缴措施】业主拖欠物业效劳资金和其他分摊费用的，业主大会可以根据治理规约的商定，向欠费业主发出欠费缴纳通知单，在住宅区显著位置公示欠费业主名单、门牌号及 欠费金额。 欠费缴纳通知单应当以书面形式作出。一般包含欠费金额、缴费期限、滞纳金计算方法、缴费帐户、缴费方法、相关后果等内容。 第十六条【滞纳金】业主大会可以依照治理规约的商定，向拖欠物业效劳资金和其他分摊费用的业主收取滞纳金。 业主大会向欠费业主收取的滞纳金归全体业主共有。 第十七条【业主共同治理权利限制】业主大会可以依据治理规约的商定或者业主大会会议的打算,限制欠费业主行使以下共同治理权利： （一）被选举为业主委员会委员； （二）业主

8、大会会议的表决权； （三）业主大会认为应当限制的其它共同治理权利。 第十八条【欠费债务转移】业主拖欠物业效劳资金、专项修理资金和其他分摊费用的，转让物业时应当与业主大会结清。 房屋买受人与房屋出卖人可以在房屋买卖合同中商定房屋出卖人欠交物业效劳资金、专项修理资金和分摊费用向房屋买受人的债务转移。 房屋买受人在购置业主出卖的房屋时，可以向业主大会索取相关费用已结清的书面确认文件。房屋买受人向业主大会索取房屋出卖人相关费用已结清的书面确认文件的，业主大会应当供应。 第十九条【欠费起诉】业主拖欠物业效劳资金和其他分摊费用的，业主大会可以向人民法院提起诉讼。 第五章 业主共有资金治理 其次十条【财务治

9、理】业主大会应当根据国家相关法规、政策的有关规定，建立特地的业主共有资金财务治理制度，保证资金安全。 业主大会应当建立业主共有资金财务档案，并指定专人保管。治理人员变更的，应当准时移交保管的财务档案。 其次十一条【财务人员】业主大会应当根据国家相关法规、政策的规定和治理规约的商定，聘请特地的财务治理人员治理资金。 其次十二条【收益治理】物业治理区域内物业共用局部经营收益和业主大会的其他合法收入，应当由业主大会财务治理人员根据治理规约的商定或者业主共同打算存入业主共有资金账户，严禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。 其次十三条【担保和经营】业主大会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方供应担保，

10、或者未经业主共同打算利用业主共有资金对外投资。 其次十四条【年度预算、决算】业主大会应当建立业主共有资金年度预算、决算制度。业主大会可以授权业主委员会或托付专业机构起草年度预算、决算方案，由业主大会会议审议后确定。 业主共有资金应当严格根据年度预算使用。在会计年度终结时，业主共有资金节余局部，自动结转到下一年度；物业治理区域内发生超出业主共有资金年度预算的支出时，应当准时召开业主大会会议作出决议。 其次十五条【资金使用监视】业主大会可以根据业主大会议事规章和治理规约的商定，设立特地机构监视业主共有资金的使用。监视机构负责审查以下事项： （一） 是否按年度预算使用业主共有资金； （二） 使用业主

11、共有资金是否符合相应程序； （三） 超出预算使用业主共有资金，是否经业主大会会议决议； （四） 业主共有资金使用中其他需要审查的事项。 业主大会未设立监视机构的，可以推选业主代表履行前款职责。 其次十六条【年度公示】业主大会应当定期与业主共有资金开户银行核对本住宅区业主共有资金帐目，并于每年一季度向业主公示以下状况： （一）业主共有资金交存、使用、增值受益和结存的数额； （二）发生列支的工程、费用和分摊状况； （三）业主分户帐（业主一卡通）中业主共有资金交存、使用、增值收益和结存的金额； （四）其他有关业主共有资金使用和治理的状况。 业主对公示状况提出质询时，业主大会工作人员应当准时答复。 业主对公示状况有异议的，可以要求复核或者托付专业机构进展审计。 其次十七条【资金查询】业主共有资金的开户银行应当建立住宅区共有资金查询制度，承受业主大会、业主对其分户帐（业主一卡通）中住宅区业主共有资金使用、增值收益和帐面余额的查询。 其次十八条【业主大会法律责任】业主大会及其工作人员不得侵占、挪用本物业治理区域业主共有资金；侵占业主共有资金的，应当依法担当法律责任。受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。 第六章 附则 其次十九条【参照执行】非住宅区物业共用局部和业主共有资金的治理参照本方法。 第三十条【实施时间】本方法自2023年 月 日起施行。/P