区棚户区改造问题调研报告.doc

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1、 区棚户区改造问题调研报告;一、云岩区棚户区现状 云岩区是贵阳市的中心城区和老城区，建成区面积45平方公里，其中在城市一环路周边10平方公里内居住约50万人，人口密度每平方公里约5万人。伴随着工业化和城镇化快速进展，“城中村”“城边村”“城郊结合部”问题逐步突出，低标准低水平规划、建立、治理形成的棚户区问题逐步凸显。经调查测算，目前云岩区范围内各类需要改造的棚户区、城中村现状建筑面积约1000万平方米、涉及居民约9万户。其中，城市棚户区约5万户，现状建筑面积约300万平方米； 城中村现状建筑面积约450万平方米，约2.5万户；工矿棚户区总面积约250万平方米，约1.5万户。 云岩区高度重视棚户

2、区改造工作，根据省、市“疏老城、建新城”要求，加强工程统筹，引进社会资金，积极争取贷款支持，创新方式加快征收进程，强力推动集中成片和非集中成片棚户区改造，着力改善人居生活环境、完善城市根底设施、化解房地产库存、提升城市功能和品位、促进经济社会协调进展，取得了较好的社会效益、经济效益、生态效益和环境效益。云岩区棚户区改造大致分为两个阶段，第一个阶段是2023年以前，主要以社会资金为主，推动20宗土地完成挂牌。其中，大营坡、万科城、老百货大楼及周边棚户区改造等工程已开工建立； 其次个阶段是2023年以后，因房地产市场不景气，拆迁费用比拟高，土地政策调整等缘由，主要以政府投资的国家开发银行贷款工程为

3、主。国家开发银行一期贷款工程包括公园路2、3号地块和新建厂工程，共获得贷款67.48亿元；二期贷款工程包括非集中成片改造工程和雅关、偏坡、杨惠三个集中成片棚户区改造工程，共获得贷款43.01亿元；专项贷款工程三马工矿棚户区改造工程获得贷款86亿元。 “十二五”期间，云岩区积极争取国家支持，大力引进社会资金实施棚户区改造，五年共实施棚户区改造工程31个，完成棚户区改造450万平方米，惠及群众9万余人。2023年完成棚户区改造49万平方米，纳入保障性安居工程4个，完成开工任务541户。 二、影响云岩区棚户区改造的主要问题 云岩区棚户区改造取得了肯定成效，也存在一些问题，亟待仔细讨论、实行措施加以解

4、决。 （一）拆迁本钱高，房屋征收难度大。调研发觉，近年来云岩区范围内“钉子户”呈扩大扩散趋势，征收难、拆不动已成为棚户区改造顺当推动的最大障碍和关键制约因素。中心城区棚改工程涉及的房屋征收量大，搬迁人口多，大局部被征收对象拆迁补偿期望值过高，攀比心理重，对回迁安置房区位条件要求非常苛刻，对货币补偿金额要求过高，造成安置本钱高，开发、建立资金难以平衡。由于位于老城区，无证房、住改非、拆迁不合理等历史遗留问题突出。不少群众提出对历史遗留问题一并解决，导致征收工作阻力加大，完成时限无法掌控，使得改造工程难以根据规划推动。 （二）资金缺口大，融资渠道窄。资金缺口大、落实速度慢是棚户区改造的关键难题。云

5、岩区地处贵阳市中心城区，对棚户区工程改造后开发用地的容积率有严格的掌握，拆迁本钱高，局部工程“倒挂”现象严峻，开发商无法通过提高建筑容积率来猎取商业利润，因而不情愿将资金投入到棚户区改造工程中来，存在工程难以落地的状况。目前棚户区改造资金主要来源于中心财政补贴和国家开发银行的专项贷款，远远不能满意棚户区改造的推动需要，区级政府负担重，融资力量非常有限，资金缺口无法弥补。如何调动社会力气的积极性，建立新的棚改资金供应模式，是棚户区改造的又一难点。 （三）政策不完善，鼓舞支持力度弱。棚户区改造涉及政府、居民、开发商三方利益，既要保证居民、开发商的利益，还要保障棚户区改造符合城市进展的要求，现有的融

6、资、税收优待、土地供给、安置补偿等政策还不够完善。如现有土地出让安排机制（区县级安排65%）难以掩盖土地一级开发本钱，存在本钱“倒挂”问题。 （四）空间布局乱，根底设施欠账多。云岩区的棚户区主要位于城市核心区的四周，具有分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征，根本公共效劳根底设施欠账多。道路交通问题严峻，由于道路狭窄、停车设施缺乏，压力外溢到主城区道路，加剧城区交通拥堵。如纳入城市规划统筹，进展土地出让、拆迁安置等不确定因素多，改造难度大。 三、加快推动云岩区棚户区改造工作的建议 棚户区的大量存在，严峻影响市民的幸福感和获得感，影响着云岩区现代化建立，加快

7、推动云岩区棚户区改造势在必行。必需深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神特殊是关于城市建立进展的重要论述，统筹生产、生活、生态三大布局，坚持把棚改工作放到经济新常态中来端详，坚持问题导向和进展导向，注意整体改造与局部改造、长远进展与近期突破相结合，找准“症结点”和“成长点”。将云岩区纳入“贵阳市棚户区改造创新试验区”，优化城市规划、创新资金投入、创新土地出让、完善配套政策，本着“公正共享”原则，深化体制机制改革，激活内生动力，强力推动云岩区的棚户区改造，提高城市的宜居性、持续性和创新性。 （一）贯彻充分熟悉和自觉顺应城市进展规律这个“大思路”。熟悉、敬重、顺应城市进展规律，敬重城市进展的自然

8、历史过程，把棚户区改造纳入城市进展大局统筹安排。顺应城市和经济进展相辅相成、相互促进的要求，培育进展具有特色的城市产业体系，增加产业承接力量，特殊是着力提高效劳业比重，营造良好就业和生活环境，才能增加就业岗位和吸纳城市人口。经济进展和劳动生产率提高之后，增加居民收入，可以扩大消费和投资需求，反过来促进城市建立和改造步伐。顺应资源要素从农业部门向非农部门转移的趋势，深刻熟悉城市进展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建立用地的过程，自觉把促进有力量在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。在注意接收高素养人才进城定居的同时，发挥省会城市中心城区优势，主动承接进城务工

9、农夫就业、居住，逐步融入城市、实现市民化，增进城市人口构造的协调性。城市规模要同资源环境承载力量相适应，坚持集约进展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，立足区情，敬重自然、顺应自然、爱护自然，改善城市生态环境。要深着力在改造中增加城市功能，提高土地和空间资源利用效率，发挥人口高密度城区的优势，努力解决人口高密度带来的城市问题，推动“精明增长”，实现紧凑集约、绿色高效进展。 （二）优化顶层设计，统筹绘制规划这张“大蓝图”。针对云岩区棚户区功能性衰落的现实，统筹规划、建立、治理三大环节，提高城市进展的系统性。规划要从城市要素、构造、功能等方面入手，综合考虑城市功能定位、文化特色、建

10、立治理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套根底上，积极拓展新功能，为老城区的进展注入新的活力。进一步细化棚户区改造规划。围绕彰显城市特色、完善城市功能、提升城市形象、理清进展思路，高起点、高水平、高质量做好新一轮城市规划，构建以总体规划和专业专项规划为主体、掌握性具体规划和街区立面规划为保障的城市改造规划体系。棚户区改造规划指标依据整个片区综合测算，整体平衡改造本钱，针对重要城市节点、轨道交通沿线等重点区域，适当放宽容积率、绿地率等相关指标，吸引社会资本投资。丰富和富强老城核心区商圈建立，积极打造中心商务区； 在东线片区、西线片区、北线片区结合临空经济区、综合保税区建立，不断优化产业空

11、间布局，大力推动片区开发建立。实施棚户区改造工程，将周边老旧小区纳入统一规划改造。对于年月长远、改造本钱高、具有开发价值的区域，实行整体征收补偿安置后开发建立；对于建立年限不长、房屋征收本钱高的区域，只进展屋顶、立面整治和配套设施升级改造。既促进棚户区改造大规模开展，又避开大拆大建的“铺张性建立”。进一步优化城市功能布局。立足老城区历史文化资源禀赋和商贸要素聚拢的优势，仔细谋划市西河、贯城河、文昌阁、阳明祠“两河一阁一祠”工程，着力打造一批特色鲜亮、底蕴丰富的历史文化商业街区，再现老贵阳风貌；积极谋划老客车站地块、友情路新印厂地块、上河坎街地块改造建立工作，提升中心城区商业聚拢度。加强对城市的

12、空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉连续性等方面的规划和管控，爱护好前人留下的文化遗产，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，爱护好城市文脉，打造自己的城市精神，对外树立形象，对内分散人心。加强规划的执行治理，完善城市治理和效劳，彻底转变粗放型治理方式，让人民群众在城市生活得更安全、更便利、更舒心、更美妙。 （三）创新融资方式，抓住资金保障这个“牛鼻子”。更大规模推动云岩区棚改，必需抓住资金保障这个“牛鼻子”，把政策性工程资金和市场机制有效结合，尤其要发挥好开发性金融的“供血”作用，不断拓宽资金筹集渠道。鼓舞省级平台公司参加云岩区的重大棚户区改造，如阳明历史文化街区建立、贯

13、城河沿线开发等，为云岩区棚户区改造工程供应资金支持。市级平台公司进一步统筹“疏老城”和中心区棚户区改造的融资工作，切实推动土地一级开发，合理掌握土地出让节奏，提高土地使用率，提升土地出让价值，逐步实现经济收益的综合平衡。着力打造财政资金引导、政策性金融支持、社会资本广泛参加的多元化融资模式，保证棚改任务的资金需要。适当降低棚改工程地方政府资本金的比例，减轻地方政府担当的债务，将土地出让金100%返还给云岩区。依据筑府发202348号文件精神，对云岩区出让地块的本钱返还为地块出让起始价扣除根底设施配套建立基金和轨道基金后根据65%作为预估本钱拨付云岩区。由于云岩区收储地块普遍本钱较高，按当前政策

14、返还本钱多数地块仍存在本钱“倒挂”，不能掩盖土地整理开发本钱，建议省市加大对云岩区扶持力度，收储地块出让后，出让金扣除中心、省市计提局部后全额返还云岩区用于区域内地块本钱平衡。市级政府性基金预算安排土储资金向云岩区倾斜，市级通过国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金统筹安排用于土地储藏的资金，优先考虑安排给云岩区。 （四）创新土地出让方式，牢牢把握经营城市这个“核心点”。学习借鉴土地资源节省、集约利用的“深圳模式”，领先在云岩区开展试点，重点在老城区土地二次开发和存量用地开发上狠下功夫。坚持市场化运作，激发城市更新活力。城中村改造工程可由权利人自行实施，也可由市场主体实施，对于“城中村”

15、“城边村”“城郊结合部”改造工程，还可以由原农村集体经济组织继受单位与市场主体合作实施。拆迁、补偿等问题由开发主体与原权利主体遵循市场原则公平协调解决。政府部门主要做好规划统筹、法规保障和监管效劳等工作。创新土地政策，优化城市构造。改造用地可以协议方式出让给原权利人或参加改造的市场主体； 未建立用地可通过城市更新的规划整合进展腾挪、置换，零星用地可以协议出让给开发企业；区分城中村、旧屋村、旧工业区和其他旧区等不同类型，运用差异化的地价标准；建立地价与容积率的联动机制。在非农建立用地和征地返还用地指标落地、历史用地处置方面，充分发挥城市更新消化历史欠账、激发政策创新的作用。多措并举，因地制宜推动

16、改造。根据“节省集约是目标、利益共享是核心、市场化是方向”的原则，通过综合整治、功能转变和撤除重建“三驾马车”拉动城市更新驶入快车道。出台加建扩建、功能转变和土地延期等一系列鼓励政策，提倡以综合整治和功能转变为主的改造方式，鼓舞根据绿色建筑的标准进展规划、建立和运营治理，尽量避开大拆大建。对撤除重建类工程进展细分，划定一些现状保存和整治维护区域，重点有效爱护一批历史建筑、传统世居和工业遗存。 （五）落实主体责任，提高土地房屋征收的“加速度”。严格落实主体责任，加大对云岩区棚户区改造工作的统筹力度。进一步加强对棚改工作的领导，探究建立市抓总、区落实、省支持的治理体制，形成齐抓共管格局。加强干部培

17、训，提升城市建立和治理工作力量，增加协作合力。进一步完善协调推动机制。建议建立省、市、区三级联动推动棚改工作的机制，各级各部门提前介入，强化监控，严防死守，坚决制止抢修强建。依法加强规划、建立、治理，标准司法介入程序和方法，在司法强制执行方面予以大力支持，营造依法征收的良好气氛，促进征收工作进入标准化和法治化轨道。强化因户因人施策，定期召开征收工作协调调度会，通报进度、分析问题、沟通阅历、提出要求，组织、指导、协调征收全过程。进一步强化调度考核。明确各征收片区单位的责任和时限要求，加大对工程的催促检查力度，实行跟踪督查、现场督办等形式，准时把握状况，解决详细问题，层层传导压力，加快工作进度，推

18、动任务落实。进一步加大舆论宣传力度。通过播送电视、宣传手册、手机短信、微信等方式和上门做工作、急躁讲政策、反复讲道理等方法，大力提升群众支持、参加棚改工作的主体意识和责任意识。 （六）推动改革创新，抓住政策保障这个“关键点”。积极争取中心、省、市的政策支持，深化体制机制改革，找准工作突破点、政策落地点，千方百计用足用好政策。在土地政策支持方面，进一步创新完善土地收储出让制度，加快云岩区已投入资金地块出让步伐，加强三马片区“三纵一横”周边地块收储力度，编制地块出让规划，对已形成净地条件但未到达决算条件地块实行本钱预算方式开展净地入库及出让工作，详细预算金额由一级开发实施单位编制，提交评审机构出具

19、预算评审报告报区政府批准，地块出让后再开展本钱决算，若决算金额大于预算金额，则按预算金额向一级开发实施单位拨付本钱，若决算金额小于预算金额则按决算金额拨付本钱，便于已投入资金快速回笼用于地块滚动开发。探究完善人口非农化与用地非农化挂勾机制，推动人口和用地匹配。在征收安置政策方面，对现行房屋征收的嘉奖、补贴及其他费用标准适当调整。依据云岩区实际，在不突破现行房屋安置最高补贴标准的前提下，根据分级、分层的方式制定补贴标准，不局限于一环路以内。现行的房屋征收中临时安置补助费及搬迁费仍沿用贵阳市2023年的标准，严峻影响征收签约的顺当进展。市有关部门应讨论制定上述费用新的计发标准。旧房撤除单位通过招投

20、标方式选出，撤除费用标准为40-45元/平方米，远低于撤除工作实际产生的费用，建议在招标开头前，由相关部门单位对实际征收范围内需撤除的旧房进展实地查勘，依据实际状况制定合理的标底价格，确保招投标后撤除工作顺当进展。在工程审批方面，建议省、市发改、规划、土地、建立、环保等职能部门精简棚改工程行政审批流程，建立审批事项绿色通道，提高成熟工程的开工率。在产权办理时，给予云岩区对房屋征收红线范围内未登记及办理房屋权属的房屋进展合法性认定的权限。在综合配套改革方面，探究“政府主导+国企实施+住户参加”的模式，探究“城市三变”改革（土地资源变股权资产，住户群众变棚改股东，地方开发变城市经营），激发城市主体参加积极性； 加强对农业转移人口市民化的政策讨论，统筹推动财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革，探究“农村三变”改革与“城市三变”改革嫁接，调动进城务工农夫参加棚户区改造积极性，推动农夫有序市民化，推动共治共管、共建共享、和谐进展。