副市长在全市物业管理工作会议上的讲话稿.doc

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1、 副市长在全市物业管理工作会议上的讲话稿 今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是由于这个会是不得不开的会，也是必需仔细贯彻落实的会。下面，我讲三点意见： 一、提高熟悉，切实增加责任感和紧迫感 物业治理是城市治理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必需站在提升全市居民幸福感、维护社会稳定的高度，充分熟悉物业治理工作的重要性。 （一）做好物业治理工作具有重要社会意义和经济意义。 第一，物业治理是现代城市治理的重要组成局部。完善和进展城市功能，维持城市的运转，需要投入相应的人力、物力、财力进展治理。物业治理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适应的治理效劳“

2、软环境”。物业治理工实际上也是城市的治理者。 其次，良好的物业效劳关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业治理好坏，业主是否满足，直接影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区治理和效劳的主体，物业效劳企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也担当着居住区精神文明建立的重任。 第三，进展物业治理是优化产业构造的重要手段。业主缴纳与效劳相对等的费用,物业行业、效劳人员猎取劳动酬劳，是合理调整社会财宝再安排的重要手段。这是物业效劳行业存在和进展最重要的经济根底。我市物业治理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业构造调整中的就业压力具有重要作用。 第四，提升物业治

3、理水平是促进房地产业安康、快速进展的有力保障。作为房地产业的一个治理环节，物业治理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业治理对于促进房地产行业的进展具有重要作用。 （二）仔细剖析当前物业治理中的缺乏。 第一，治理体制不顺。主要表达在两点：一是市、县两级住建局的物业治理职责不清楚，特殊是在市区，市住建局参加或直接行使详细治理工作，真正在一线面对各类物业冲突纠纷、把握一手状况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业治理机制，总是不能顺畅、准时地解决物业问题。 其次，物业行政治理力

4、度不够。一是治理力气缺乏，有的县（市）甚至无特地机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素养不高，专业水平不够，对物业相关政策、法规不熟识、甚至不了解。三是对治理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的治理手段。 第三，物业效劳水平较低，效劳行为不够标准。从业人员许多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，效劳意识、专业技能还有待提高。物业企业治理还需加强。 第四，物业效劳缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在肯定附属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责任意识和独立经营力量，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理安排。 第五，物业收费

5、标准低、收费率低是现阶段制约物业行业进展的一个根源。目前物业效劳收费还在执行20xx年制定的标准，全市xx家物业效劳企业有xx家亏损。亏损企业依靠削减人员和降低人工费来降低本钱，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了效劳人员素养下降、效劳质量下滑、收费率降低的恶性循环。 第六，老旧小区是物业治理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、安全监控等配套设施不齐全，没有归集修理资金或修理资金已根本用完等问题。同时，无物业治理的住宅小区根本由居委会代管，物业维护问题日益突出。 第七，开发建立单位遗留问题形成大量的物业治理隐患。开发商不按规定标准配备物业治理设施，不按要求对公共部位进展移交

6、查验、移交建立资料，在保修期内不准时担负修理责任等行为普遍存在。 第八，业主物业效劳消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立“买房是投资，住房是消费，产权归己、修理自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。 二、抓重点、解难题，推动全市物业治理出特色、上水平物业治理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业治理工作的思路是：以完善治理体制、提高效劳水平为目标，把“标准物业治理，创立宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解冲突，破解难题，形成制度完善、治理标准、竞争有序的物业治理模式。主要经济指标要确保实现两个“1

7、00%”，即：新建小区专业物业掩盖率100%，新建小区住宅专项修理资金缴存率100%。 （一）理顺各方主体关系，建立健全物业治理体制。只有体制理顺了，才能从根本上破解物业进展的瓶颈，实现物业治理、效劳和经营的科学进展。 第一，要理顺市、县两级物业主管部门关系，完善物业行政治理机制。各县（市、区）住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规给予的职能和作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业治理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年开头，xx市区物业治理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相关职权快

8、速下放到街道办事处及社区居委会。今后，市住建局将主要行使对全市物业行业治理的行政监管和业务指导，起催促、协调和效劳作用； 各县（市、区）、特殊是市区的xx要做好详细领导、组织协调和监视治理工作。 其次，要处理好住建局与物业治理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、区）住建局要增加大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系、沟通与协作，根据各自职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推动的工作格局。 第三，要处理好开发建立与后期治理的关系，解决开发建立的遗留问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确界定房产开发与物业治理交接的各个节点，以及开发建立单位、物

9、业效劳企业、业主等各方主体责任。要对小区配建物业治理用房、共用部位设施配套、公建配套状况，以及开发建立单位选聘物业效劳企业、物业档案移交、修理资金归集等状况进展监视检查，依法查处和订正违规行为。开发建立单位必需设定开发住房保修期，在商品房销售合同中载明并担当相应的保修责任。今年开头，全市将逐步试行保修金制度，由物业治理行政部门对房屋质量保证金进展监管。 （二）标准物业效劳收费，加快建立“质价相符”的物业效劳长效机制。市住建局协同物价部门，正在对物业效劳收费工程和本钱构成进展核算，制定新的住宅小区物业效劳等级标准和收费等级标准，出台与效劳等级相适应的政府指导价格。同时，请各县（市、区）住建局进一

10、步标准企业行为，监视引导物业效劳企业根据指导价格，明确效劳工程，确定效劳等级和收费标准，推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行“效劳标准化、收费公开化、质价相符”的物业效劳，杜绝多收费、少效劳的侵害业主行为，和高级别效劳、低级别收费的恶意竞争行为。 （三）强化整顿检查，加大监视执法力度。市住建局将进一步完善考核评议方法，从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、修理资金归集、治理和使用、根底档案治理等方面，强化对各县（市、区）住建局的监视和指导。各县（市、区）住建局要加大对物业效劳企业监视检查和市场整顿力度，严厉查处不履行物业效劳合同、无资质从事物业效劳、擅自转变治理区域内的公共

11、建筑和共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进展经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时，要建立健全物业效劳企业诚信和经理人信用考核制度，对考核不达标的物业效劳企业，降低或注销资质。 （四）加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业治理工作。大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，转变旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业治理条件的旧住宅小区，由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会，并选聘物业效劳企业进展治理； 对不完全具备物业治理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业效劳队伍，落实根底性自助式治理；对个别不能形成小区的住宅

12、楼，可以实行“自我治理”模式，由社区负责组织居民开展简洁的保洁效劳和公共设施维护。 （五）标准住宅专项修理资金的归集、治理和使用。今年起，各县（市）一律停顿开发商代收、代缴修理资金，改由业主直接向各县（市）住建局缴存。进一步完善专项修理资金治理平台，各县（市）要全部实现“三统一”，即：统一使用市区修理资金治理平台，推动住宅专项修理资金信息治理系统在全市联网； 统一全市修理资金会计科目和核算方法，对修理资金进展治理、核算,一律执行市财政局、市住建局联合出台的xx市住宅专项修理资金会计科目及核算方法（试行）；统一修理资金治理部门的经费开支渠道，人员、设备支出列入财政一般预算，治理经费在修理资金增值

13、收益中列支。 （六）引入市场机制，建立更加科学的物业效劳模式。严格落实住建部前期物业治理招投标治理暂行方法，建立标准的一级市场、也就是开发建立单位选聘物业效劳企业的招投标制度，在此根底上，逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业效劳企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业效劳工程严格实行招投标和议标审批，对到达肯定规模的住宅物业，积极推动公开招投标； 对规模较小的住宅物业协议招标实行监视，不断提高新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业效劳的分别，打破原有的“谁开发、谁治理”的模式，推动物业效劳企业的优胜劣汰。 （七）加快扶持引导，促进物业企业做大做强。

14、通过扶持一批企业，带动行业整体水平提升。市区要制定重点企业扶持规划，力争两年内进展一家以上一级资质企业； 各县（市、区）也要确定扶持重点，年内进展一批二级资质企业。要大力实施“典型带动”，树立典型物业治理示范工程，推广先进物业效劳阅历，进一步提高物业效劳质量。 三、发挥各方主体作用，确保物业治理工作落到实处 （一）充分发挥住建局的行政治理作用，加强行业指导和效劳。各县（市、区）住建部门和房管部门要切实将物业治理作为提升城市治理水平、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶，为物业效劳企业排忧解难，为物业行业进展制造有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题，努力化解冲突，

15、确保社会稳定。三要多学习、多思索、多讨论，站在提升物业行业水平的高度，破解体制上、效劳上、进展中的难题。做物业治理工作，要有急躁、有细心、有公正心、有责任心，仔细调研、多方协调，才能争取群众的认可。 （二）充分发挥物业治理协会行业组织作用，有效推动物业治理行业的进展。一是建立物业治理专家委员会、评标专家库，造就一批外乡物业治理专家和高级人才。二是探究建立物业治理纠纷调处新途径，将物业冲突纠纷调解和司法调解有机结合，通过仲裁机构解决物业效劳纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训，不断提升从业人员的素养。 （三）充分发挥业主大会和业主委员会的作用，强化业主自律意识。一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要积极协调乡镇政府、街道办事处、居民委员会，共同引导小区成立业主大会、组建业主委员会，监视指导业主委员会建立健全规章制度，促进业主委员会主动开展工作。二是要强化业主的权利意识和自治意识，通过宣传引导，让业主充分行使对业主委员会和物业企业的监视权，物业企业应当自觉承受监视。业主委员会要严格遵守物业治理条例和业主大会和业主委员会指导规章的有关规定，标准开展工作。三是要强化业主的责任意识和自律意识，加强物业治理政策法规宣传，为物业治理行业进展营造良好的舆论气氛。