别墅设计流程和要点进度规划.docx

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1、 别墅设计流程和要点:进度规划_物业经理人 别墅的设计的流程和要点：进度与规划 近期临时支援的是一个高端别墅工程，时间很短投入精力很大，快速整理工程前期的设计状况，同时也学习了一些别墅的设计的流程和要点； 一、进度管控上的差异： 所谓差异，是跟我以前设计的刚需高层和改善多层比拟； 最大的区分在二次设计的石材幕墙和门窗深化上： 由于高端别墅用干挂石材，外窗需要加副框，即先安装副框，再干挂窗边石材，再安装窗，有一个穿插施工的过程，加上石材及其线角加工周期长（2万平方别墅预留的施工与加工周期约4个月），施工要求高，可能一个5万平方的别墅与20万平方的高层施工周期相近；由于别墅仅23层，主体施工时间极

2、短（12月左右，地下室及屋顶施工周期略长，平层710天即可完成），二次砌筑时间也不长，接下来工地不能停着，假如担心上门窗，内部施工时堆放的材料还简单失窃，因此工程要求这两家单位早进场； 高层及多层工程主体施工时间长，且多用涂料，门窗及外墙涂料的深化设计及确样的时间是可以比拟长的； 二、规划设计要点： 说到规划，就要回归到土地的根源上，一般能做低密度别墅的土地，都比拟偏远，偏远就意味着：土地周边道路未建立、市政管线没有通、周边有次级景观资源（待人为改造，绝佳的景观资源不是生态爱护区，就已经被高端酒店、疗养机构給划分了，政府也不会允许盖住宅卖掉）、山地地形等等； 1.管线综合： 初次接触管线综合，

3、会觉得是总图上布置若干的线条，留意力会放在管径、间距、走向位置等地方，走地上还是走地下室，周边主要是城市道路的接入口等，这只是管线的初级阶段；深入一些：各市政供给是否满意工程需求，自来水水量水压是否足够？电力的2个接入变电站在哪，是否需要加设变电站？市政暖气燃气、雨污排水等等，更多的是考虑外部的条件是否满意工程需求；再深入一些，我们考虑的实际是如何让住户的生活更加舒适：喝的水、洗漱的热水、洗车浇花的水怎么来？夏天热了冬天冷了怎么办？做饭用电还是燃气？如此等等，都是我们过日子的需求。 别墅的考虑点会更多： 1）热源的选用： 市政供暖是比拟集中的资源，偏远的地方不会有市政供暖，那么热源的选用是必需

4、的，最省事的选择固然的空调（VRV、空气源热泵等），建立方只要把设备位置和负荷预留好，或者埋上地暖管，设备由业主自理，假如作为季节型度假产品是可行的；热源次选是燃气源热泵（自然气是市政供给，价格低效果好，问题是市政燃气也未必有），再然后是中水源热泵、海水源热泵、地源热泵等等，需要依据工程的详细状况来综合分析，由于是大项，要进展正式的论证评比确认； 2）热水源的选用燃气还是太阳能： 燃）气只能是等，跟着规划道路早晚会到（暖可能永久不会到、管路的能耗损失太大），要考虑如何设置燃气调压站（靠近的产品会贬值），跟一般工程区分不大； 3）冷源空调： 冷源确定是选用空调，但别墅的面积大于一般住宅，要用到多

5、联机，考虑其室外机如何放置； 4）中水、直饮净水的设置： 中水要考虑中水处理站的设置位置及要求，中水的用途等；是否设置净水系统？ 2.市政道路 可能消失2种状况，一是周边道路尚无规划，二是周边道路已规划尚未建成；这两种状况都需要规划部门确认，由于市政道路是政府出资修建，所以论证过程比拟长，尤其是周边道路已规划好，工程想要微调或增设，都需要经过长时间的政府论证，耗时较长，假如工程时间要求紧，最好不要突破原市政规划； 3.布局与竖向 太平坦的地块做别墅不大出效果，一般会选择有些起伏的地块或人为做出高差；红线内想做出产品差异化： 方法一：造景中心水景，滨湖别墅一直是有很高溢价值的，水景衍生出的河道，

6、可以形成滨水别墅，价值也不错，这样高、中、低三档的差价就出来了，水景有这个价值是由于其兼具欣赏性、私密性和活动性，中心绿化景观的私密性弱（别墅人群生活属性），溢价值也较低； 方法二：高差，高度打算视野同时打算价格，地势越高的地方放置越值钱的产品；以前看过一个绿城别墅的ppt，说到优化别墅规划的方式之一，是将一条路上挂下挂，改为2条路全部上挂（把别墅布局理解为挂葡萄串，上挂指路面标凹凸于别墅内标高，路面-庭院-客厅一路往上走，反之一路往下走），上挂溢价值均高于下挂； 大区竖向主要看原始地形和持力层位置，未进展地勘定下来的竖向，估算土方量，完全是臆想值，后期会消失大量的土方石方和根底本钱超预算；

7、一般山地别墅布局依地势处理成台地建立，坡度集中在纵向道路，横向缓坡，如此同一栋联排别墅，户与户之间可不消失高差（高差消失会导致后期石材幕墙的交界处节点消失较多问题，施工难度和本钱都增加，且标凹凸的户型销售价值低可能拉低了大局部产品的价值）； 4.周边景观资源利用 一是销售引道，通过510分钟左右的美丽的车行路，将客户带入别墅区的小环境中；比方靠海靠湖靠江面的道路，开发商会先投入一大笔资金来休整河道，或建立滨海景观（沙滩、木栈道等），假如都没有，就打造宽的绿化景观带，主要是为销售效劳，为业主打造一个美妙的想象空间； 二是观景资源的私享：分析每栋别墅的观景角度，比方南向全部窗户均能看海，其价值高于

8、只有一个窗户可以看到的，假如一个窗户都看不到，要想方法开个侧窗看； 三是生活方式的打造：我认为这个是推盘最应当考虑的，绿城的别墅产品的换代：一代是做建筑、二代做景观、三代做生活方式、四代做私人定制；现在大局部的别墅依旧停留在一二代，对第三代的投入几乎没有； 想象我们自己有一栋海滨别墅时，想到的美妙是早上太阳初升时在沙滩跑步，海风微微吹拂下在木质露台上吃早晨和喝下午茶看书、啤酒冲浪游艇（一切美妙想象参见电影夏日嬷嬷茶），而不是外墙的石材是哪国的矿山开采的稀有品种，装饰线条特殊讲究，哪个穿插口种了几棵昂贵的大树（固然树景足够美也让人印象深刻，10年前考察高端别墅，成都的麓山别墅，售楼处内庭院对景，一棵大泡桐，一片洁净的绿草地，洒下淡紫色的落花，场景美极了），当我们如此有钱时，不会满意于待在黄金打造的房子和高起的院墙里不动，有钱人也需要生活和社交，只是更讲究； 留意全部这些美妙的活动场景都发生在红线外，假如一个别墅盘只局限与红线内的建筑景观的打造，只能算是经济性别墅，不是豪宅；红线内也有些生活方式，比方温泉会所、养生中心，但只有这些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的别墅除外）；