房屋买卖合同范本纠纷案.docx

《房屋买卖合同范本纠纷案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋买卖合同范本纠纷案.docx（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房屋买卖合同范本纠纷案一、如何理解最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见(以下简称“意见“)第五十六条的规定意见第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续“。关于该条的适用，最高人民法院在1987年关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告中已作出批复：意见第五十六条的精神只适用于解决城市私有房屋管理条例实施前的历史遗留问题。条例实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照条例的规定办理。我国城市私有房屋管理条例已于1983年12月17

2、日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用意见第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照条例的规定办理。二、房屋买卖合同应采取何种形式合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式“。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊“，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般

3、特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国城市房地产管理法第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。“。城市私有房屋管理条例第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：。(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。“。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合

4、同又是如何规定的呢目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效“。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用

5、书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立“。故在此种情形下，合同也能成立。三、如何理解合同法第四十四条的规定合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定“。城市房地产管理法和城市私有房屋管理条例的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记“与合同法第四十四条规定的“登记“是否一个意思，笔者认为，此“登记“并非彼“登记“。合同法第四十四条中的“登记“指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。一些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经

6、营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于合同法的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，合同法第四十四条中所规定的“登记“，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国土地管理法规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。