北京市土地一级开发与棚改区别介绍ppt课件.ppt

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1、经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用北京市棚户区改造项目综述大家好1经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用目录一、定义与分类二、政策三、流程四、土地一级开发与棚改项目的区别大家好2经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用定义 与 分类p定义与分类p我市棚改现状大家好3经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求

2、增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p定义与分类棚户区：在本市行政区域范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋建成年限较长、房屋质量较差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隐患，道路、通讯、水、电、气等基础配套设施不齐全的区域。从改造对象分：l城市棚户区平房区院落修缮危旧房改造城中村边角地整治新增棚户区改造和环境整治l国有工矿棚户区从拟改造土地性质分：l国有土地上的棚改项目l国有集体土地混杂的棚改项目l集体土地上的棚改项目从实施方式分：l针对国有土地的一次性招投标方式l针对集体土地的一级开发方式大家好4经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按

3、照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p我市棚改现状成绩：根据2016年北京住房和城乡建设发展白皮书统计数据：北京市2013-2015年棚改三年改造8万户目标任务已超额完成，共启动改造项目210余个，改善了8.6万户家庭住房条件。根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站12月29日消息，1-11月份，全市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固37652户，超额完成全年改造任务(35000户)。目标：2013年，北京上报的棚改目标是至2017年底完成15万户，2017年年初完成四环内的全部棚改项目。根据目前已公开的数据，全市已完成棚

4、户区改造约12.4万户，约占总改造任务（15万户）的82.67%大家好5经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p国家政策及解读p地方政策及解读政 策大家好6经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p国家政策及解读国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）扩大内需促进经济增长十项措施（2008年11月5日国务院常务会议）国家林业局关于做好国有林区棚户区改造试点工作的紧急通知（林计发2008

5、251号）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作（财综20108号）关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知（建保201058号）国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）关于对国有工矿棚户区情况进行调查的通知（建保2011199号）关于做好铁路棚户区改造有关工

6、作的通知（铁政法201257号）关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（国办发201436号）国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）从2005年辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造，到2007年上一届政府启动保障性安居工程，再到2013年新一届政府全面推进棚户区改造工作至今，中央政府及各部委下发了大量文件推进棚户区改造工作。200720082013大家好7经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求

7、增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用国家层面棚户区改造工作可以简单分为三个阶段：l第一阶段：立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善需求。l第二阶段：应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高内需驱动在经济增长中的地位。l第三阶段：助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发2

8、01325号）扩大内需促进经济增长十项措施（2008年11月5日国务院常务会议）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）p国家政策及解读大家好8经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p地方政策及解读2007年市建委赴辽宁阜新、抚顺调研棚户区改造工作。2008年4月市建委主任调研门头沟采空棚户区。2008年9月市领导召开会议研究门头沟采空棚户区改造方案。2008年11月时任北京市市长郭金龙同志主持会议听取门头沟采空棚户区改造汇报并审议通过。2009年门头沟区委书记在北京市第十

9、三届人大一次会议中提出给予门头沟采空棚户区改造资金支持等一揽子优惠政策的建议。2009年4月北京市委、市政府决定根据辽宁等地棚户区改造的经验做法和门头沟采空区棚户区等项目现状启动“三区三片”城市棚户区试点改造工作。2011年2016年北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案（京政办发2011)1号）关于北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地问题的请示（京国土用2014275号）北京市中心城区棚户区改造和环境整治有关用地意见北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）（京国土储2014289号）关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发201418号）

10、关于明确我市棚户区改造土地供应规划调整和房屋销售等政策加快推进棚户区改造的意见（京建文201534号）关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知（京发改2015693号）关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用2015187号）调研尝试总结经验扩大试点深化完善大家好12经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案（京政办发2011)1号）p地方政策及解读关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见（京政发201418号

11、）为认真贯彻落实国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国务院200724号）及住房城乡建设部、发展改一革委等部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009)295号）等文件精神，全面推进本市城市和国有工矿棚户区（以下简称棚户区）改造工作，加快解决群众住房困难，制定本实施方案。棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程、环境工程、安全工程和发展工程。党中央、国务院和市委、市政府高度重视此项工作，做出了一系列决策部署，出台了若干政策措施，有效推动了该项工作的顺利开展。为全面实施国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号），进一步加大棚户区改造和环境整治工

12、作力度，加快解决棚户区群众的住房困难，并有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，助推首都经济社会持续健康发展和民生不断改善，现提出以下实施意见。大家好13经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p地方政策及解读大家好14经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p地方政策及解读大家好15经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用流

13、 程p不同类型棚改项目流程p工作内容简介大家好16经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p不同类型棚改项目流程申 报实 施大家好17经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p不同类型棚改项目流程项目申报棚改方案初步联审会区政府市重大办建立棚改分指挥部镇街上报项目，进行摸底调查及征求各委办局意见初步方案各委办局审核同意统一纳入计划申报流程大家好18经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到

14、的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p不同类型棚改项目流程一次性招标拆建分离拆建国有土地集体土地异地回迁原地回迁非商品房原地回迁商品房国有土地原地回迁商品房平衡资金经营性地块平衡资金经营性地块实施大家好19经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p不同类型棚改项目流程棚改主体的确定方式招标政府购买服务直接授权PPP棚改主体的确定目前有四种方式：大家好20经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用

15、方案关键步骤p工作内容简介国有土地征收集体土地征地拆迁土地验收立项棚改方案补偿方案大家好21经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介方案以镇、街上或者意向主体提出棚改意向初步方案（PPT形式）区各部门审核同意通过审核并报市政府批准后市各部门l棚改方案的流程大家好22经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用方案p工作内容简介l棚改方案的内容4、主要工作内容及实施计划5、征地实施方案6、腾退实施方案7、市政

16、方案8、投资方案9、资金平衡分析10、项目工作措施及实施效果11、重点事项说明3、方案编制依据2、棚户区改造的原则及方式1、项目基本情况工作内容大家好23经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介方案l补偿方案的原则与内容原则：1、公平公正、确保民生；2、依法合规、切实可行；3、因地制宜、结合项目特点；4、听取被征收人意见（针对国有土地）。内容：总则：目的、项目范围、主体、工作职责、被征收人、被拆迁人的认定标准、补偿方式货币补偿：补偿、补助、奖励房屋安置（产权调换）与临时周转：安置房产权性质、

17、安置对象认定标准、安置房标准、安置房价格、安置房户型选择原则、全部放弃安置房补助、临时周转未达成拆迁补偿安置协议的处理意见。大家好24经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介关键步骤l立项审批种类编制报告种类项目建议书可行性研究报告项目申请报告项目建议书（代可行性研究报告）l审批（1）使用政府性资金投资建设的项目；（2）国家机关的基本建设项目；（3）城镇基础设施建设项目。l核准企业不使用政府资金投资建设的少数重大项目和限制类项目（北京市政府核准的投资项目目录）。l备案企业不使用政府资金投资建

18、设的项目，除重大项目和限制类项目外。l立项报告类型大家好25经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介关键步骤l立项报件所需材料（1）规划条件（2）建设单位企业法人营业执照、组织机构代码和公司章程，法定代表人身份证明书，授权委托书（3）一次性招标方案（4）中标通知书（5）实施方案（6）土地预审（7）棚改册子（8）区县人民政府关于建设主体的授权文件或委托协议（9）配建公共服务设施的房地产项目，还需提交行业主管部门出具同意项目建设的意见。（10）绿通或环评批复l项目编制所需材料（1）规划条件（2）

19、项目的实施方案（3）经济技术指标表（4）企业信息（5）贷款的比例大家好26经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介国家政策：国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）关于印发的通知（建房201177号）北京政策：北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（京政发201127号）关于印发的通知（京建法201116号）关于印发的通知（京建法201118号）关于国有土地上房屋征收和补偿有关事项的通知（京建法201219号）关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会的通知(京建拆2009450号)

20、北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法(京建法201619号)2017年2月15日起施行关键步骤l国有土地征收大家好27经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介关键步骤l国有土地征收征收主体征收主体市县级人民政府市县级人民政府实施主体实施主体市、县级人民政府确定的房屋征收部门市、县级人民政府确定的房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收实施单位房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位街街道道办办事事处处评评估估机机构构征征收收劳劳务务拆拆除除服服务务审审计计公公司司

21、提出征收申请发布暂停公告选定估价机构开展入户调查，预评估草拟征收补偿方案并公布完善补偿方案并修改补偿方案再次公布认定处理未登记建筑开展社会稳定风险评估落实补偿资金及安置房源作出征收决定并公告公示估价结果并送达估价报告签订补偿协议审计、结案大家好28经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用征地拆迁北京市集体土地房屋拆迁管理办法（2003京政令124号）1、集体土地房屋拆迁依据2、明确拆迁人的概念3、宅基地面积认定的基本原则p工作内容简介关键步骤l集体土地征地拆迁&拆迁腾退拆迁腾退落实北京城市总体规划，推进城

22、乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济社会可持续发展。提出农民新村建设的拆迁补偿问题。农民合作建房，是农民自己出资改善居住条件的一种建房形式，不同于国家建设征地和市区的危旧房改造，其拆迁补偿政策不适用于北京市城市房屋拆迁管理办法。各乡（镇）、村可根据自己的情况和农民的意愿，自主决定拆迁补偿办法。大家好29经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用制定腾退工作方案召开腾退专题会，根据市、区两级政府的相关文件，确定腾退实施主体组织实施对各服务公司的招标工作组织入户调查召开乡代表会，初步

23、确定区位价、房屋安置办法等细则，并审议通过实施细则召开村级代表大会，宣传政策正式启动腾退工作，组织实施补偿安置相关工作p工作内容简介关键步骤l集体土地拆迁腾退大家好30经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内拆迁工作是否完成必要的大市政是否完成征地结案、拆迁结案、权属文件现场测绘报告及现场踏勘市政验收、移交资料供地验收手续验收现场验收成本验收p工作内容简介关键步骤l土地验收大家好31经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿

24、的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用核 查 项目 资 料核 查 权属 文 件地 上 物测 绘 及现 场 踏勘核 查 解押 情 况区（国土分局）组织项目现场验收并形成初审意见分局验收意见市中心部门内审供地验收内审会内审会会议纪要其他项目：市场部组织土地入市企业为主体项目现场移交储备部国土分局初审市国土局复核现场验收完成p工作内容简介关键步骤l土地验收大家好32经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p工作内容简介棚改全流程集体土地棚改流程国有土地棚改流程大家好33经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，

25、应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN 四四、二者比、二者比较分析分析4.组织管理5.投融资方式6.回迁安置方式3.项目申报要求7.实施方案的位置和作用2.开发模式1.主体8.棚改和一级开发代征代拆迁地块处理9.成本审计大家好34经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN1.主体：主体：授权主体授权主体主要有：市土储中心、区县分中心、联储、通过公开招标确定、直接授权国企等。实施主体实施主体 主要是在前

26、三种授权主体下再通过公开招标、直接委托等方式确定项目具体实施企业（分带资和不带资）。一级开发分为授权主体和实施主体。大家好35经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN1.主体主体：棚户区改造的责任主体和实施主体：各区县政府各区县可通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定改造实施主体。实施主体责任主体责任主体主体主体大家好36经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINL

27、IAN棚改购买服务主体及承接主体棚改购买服务主体及承接主体：2016年5月16日，按照关于政府购买棚户区改造服务的实施意见京财经二2016770号文，市重大办和区住建委为购买服务主体，可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判（磋商）、单一来源采购、政府授权等方式确定承接主体。各区县住建委为了免责凡是在文件发布之后的棚户区改造项目承接主体大多都采用公开招标方式。1.主体主体：大家好37经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN2.开发模式开发模式：参与土地一级开发企业的目的：大多前期参与

28、土地一级开发公司，其初衷为了土地二级市场去拿这块土地，主要对地块情况更加了解，通过一定措施和手段有利于二级土地获取：带条件入市（回迁房建设），通过公开招标方式做好乡镇及村民工作对安置房及相关商业用房让利于被拆迁人。棚户区改造方式比较灵活：分为拆建分离模式土地一级开发模式和一次性招标土地一二级开发联动模式。主要涉及文件京国土用2015187号文，棚户区改造项目用地全部为国有存量土地的，可按有关规定将棚改前期工作及拟改造土地使用权一次性招标；对于主要为集体土地的棚改项目，建议仍按现行一级开发模式推进。大家好38经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的

29、金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN2.开发模式开发模式：大家好39经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN3.项目申报要求项目申报要求：土地一级开发项目必须具备地块控规符合两规。具体流程：编制一级开发实施方案区国土审核上报区政府审批上报市土储中心专家会联席会上报市政府。棚户区改造项目往往比较灵活，对应尚未取得地块控规，或者上位规划没有确定的项目可以纳入储备项目。具体流程：编制棚改开发实施方案（前期）区住建委审核区组织相关委办局过会通过报区政府上报

30、市重点办四委联席会上报市政府。大家好40经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN4.组织管理：组织管理：大家好41经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN5.投融资方式投融资方式土地一级开发：自有资金+银行贷款模式，对资金平衡有严格的要求，对抵押物也有要求，有银行贷款、信托资金等方式存在高出国家规定利率情况，并在审计中不予确认。棚改：可以存在亏损，政府承诺财政兜底（

31、平谷府前街项目）。大致分为三类：（1）政府授权公司自营自有资金+银行贷款模式；（2）政府购买棚改服务，购买服务范围包括：征地拆迁服务及安置房筹集、公 益性基础设施建设(一次性招标是典型政府购买服务)；（3）PPP模式。参与政策性银行有：国开行和农发行。(注：农发行对借款主体要求：国有独资及控股企业、融资平台公司、央企 及所属企业、非国有上市企业与地方政府或国有企业合资成立的项目公司。）大家好42经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式房屋产权类型和定义

32、房屋产权类型和定义集体占地 参经（城六区多以危改转土地一级开发项目）三定三限（主要方式）Text商品房（带条件入市还见商品房）回迁安置回迁安置方式方式 土地一级开发：土地一级开发：大家好43经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式 回迁安置回迁安置方式方式参经（普遍采用）参照三定三限商品房（一次性招标）棚户区改造：棚户区改造：大家好44经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接

33、受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式 北京市国土资源局关于加快办理棚户区改造和环境整治项目有关用地手续问题的请示（京国土用【2015】187号）中关于安置房建设指出：“三定三限三结合”项目是依据2007年市政府批准关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见（京国土市【2007】774号文），主要为解决当时土地储备和一级开发、国家及市重点工程等项目征地困难问题，其对现在的棚改工作中的安置房建设的适用性有待考量。原土地一级开发对应审批的三定三限房项目，一级开发已经有安置的需严格按照三限房要求进行安置，富余三限房，按相关政策需区县政府

34、收回后，撤出土地一级开发三限房项目，转而对棚户区改造对接安置房，应该可以打破人均50平方米安置限制，但会涉及房地产转让过程相应二次征税的问题。大家好45经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式以地定安置房以地定安置房 以现有宅基地以现有宅基地面积拆一还一，面积拆一还一，不受人口规模限不受人口规模限制制典型例子：典型例子：三定三限三定三限以人定安置房以人定安置房既考虑人少地多，既考虑人少地多，也兼顾人多地少也兼顾人多地少二者结合二者结合大家好46经营者提

35、供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式以地定安置房的模式：以地定安置房的模式：以现有宅基地面积进行拆一还一，目前实行区县有密云、怀柔，适用于远郊区县人少地多情况。法理依据物权法。优缺点分析，只要充分掌握了棚户区改造宅基地的量，在棚改方案中安置房规模只需考虑户型和选房造成安置面积超出总控制标准的，如一户宅基地超出面积设定20平方米或安置房按现有宅基地面积乘以1.1作为安置房总控制规模；不受人口规模限制。大家好47经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费

36、者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式以人定安置房的模式：以人定安置房的模式：典型例子就是三定三限，原先在全市土地一级开发范围内全面推行，目前在编制棚户区改造实施方案中我们也经常作为安置房总规模控制依据。法理按照全国建设用地平均标准进行制定。优缺点分析人均50平方米安置面积不足的问题，原来土地一级开发项目多报安置人口，经常对现有人员安置进行放大50%-100%，三定三限项目收紧后，严格按照户籍内和户籍外人口的人均50进行安置。海淀山后人均安置面积到75平方米，潞城棚改人均62平方米。大家好48经营

37、者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN6.回迁安置方式回迁安置方式上述二者结合的模式：上述二者结合的模式：既考虑人少宅基多情况下按宅基地面积的100%（海淀肖家河）、70%（通州潞城棚改、顺义项目）；同时也兼顾人口多地少按照被安置人均50平方米安置房的需求。适用城区、近郊区。再次提醒我们棚改方案编制人员人均50平方米安置房到底行不行？大家好49经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利

38、安JINLIAN7.实施方案的位置和作用不同实施方案的位置和作用不同 土地一土地一级开开发实施方案施方案编制制：从审批类到咨询类过度前提具备控规 编制土地一级开发实施方案 区土储中心 区政府 市土储中心（专家会），完成土地一级开发授权。审核依据和标准：北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）经市土储中心一级开发实施方案专家评审会议纪要通过项目，作为通过招标方式确定实施主体计取开发利润率基数和依据，不会因最终审计成本变化而调整。大家好50经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JI

39、NLIAN7.实施方案的位置和作用不同实施方案的位置和作用不同棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制 入计划大表棚改方案编制 主体授权前的细化实施方案 主体授权后的棚改细化方案的编制 各个区县不断出台相关配套方案办法完善棚户区改造12 334 西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用5大家好51经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN 2013年、2014年入大表棚改项目几乎没有编制前期方案，直接由实施单位上报基本情况。2015年重大办组织联席会涉及近远郊区县采用693号

40、文棚改项目时需要编制前期棚改方案。相比较土地一级开发项目实施方案的审核，棚改前期方案比较宽松，在不具备地块控规可以纳入储备项目，对资金平衡也比较宽松。编制标准参照土地一级开发实施方案。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制（1 1）入计划大表棚改方案编制）入计划大表棚改方案编制大家好52经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN（2 2）主体授权前的细化实施方案主体授权前的细化实施方案主体授权前的细化实施方案主体授权前的细化实施方案：细化方案在棚改位置昌平区棚户区改造和环

41、境整治工作流程图 从行政审批类到咨询类，给棚改实施方案提出更高水平和要求，即如何真正能体现棚改实施方案价值和作用，如何对得起咱们的合同额和服务内容。更加强调实施方案对棚户区改造重要的指导作用：规划实施方案；征地补偿方案；拆迁补偿和安置方案；回迁房建设方案；项目分期方案；耕地占补平衡方案；资金平衡方案；融资方案。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制大家好53经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN（3 3）主体授权后的棚改细化方案的编制）主体授权后的棚改细化方案的编制）

42、主体授权后的棚改细化方案的编制）主体授权后的棚改细化方案的编制 主要是城六区已经授权的棚改项目棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制（4 4）各个区）各个区）各个区）各个区县县县县不断出台相关配套不断出台相关配套不断出台相关配套不断出台相关配套办办办办法完善棚法完善棚法完善棚法完善棚户户户户区改造区改造区改造区改造2016年4月，昌平区棚户区改造和环境整治工作流程指导手册2016年7月14日，通州区住建委出台通州区棚户区改造和环境整治工作暂行管理办法（讨论稿）中明确棚改实施方案内容：棚改范围内人口及企业数量、宅基地及非宅面积、房屋现状、安置房建设（选址、供地方式、产权性质、安置方式、

43、规模）等情况，资金平衡方案，控制性详细规划批复或同等效力的规划审查意见、规划实施方案，耕地占补平衡方案、复垦方案，征收、拆迁补偿方案等。2016年10月27日，通州区住建委出台关于通过公开招标方式确认通州区棚户区改造和环境整治项目实施主体的方案（讨论稿），确定棚改招标代理机构和棚改实施主体的要求。主要依据关于政府购买棚户区改造服务的实施意见（京财经二【2016】770号），条件：纳入计划册项目；购买服务内容严格限定在征地拆迁及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房及经营性基础设施。大家好54经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到

44、的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN（5 5）西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用）西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用）西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用）西集镇中心区棚改安置方案问题和具体应用人均安置面积调整从50到62，进而我们建议调整安置房地块规模；1口之家到8口之家在安置房售价确定条件下，对不同宅基地区位价试算调整后与潞城棚改政策被拆迁人最后剩余款项比较。最终确定宅基地区位补偿价；回迁房三定三限房与参经房装修标准不同的研究。市住建委关于实施保障性住房全装修成品交房若干规定的通知（京建法【2015】18号）规定自2015年10月

45、31日起，凡新纳入我市保障性住房年度建设计划的项目（含自住型商品房）全面推行全装修成品交房。2016年3月30日市住保办联席会会议纪要（第一期），在全市公租房、经适房、限价商品房装修价款建筑面积800元/、棚户区改造安置房及自住型商品房装修价款建筑面积不得低于1000元/,具体由各区县政府自行确定。棚户区改造实施方案的编制棚户区改造实施方案的编制大家好55经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN8.8.棚改和土地一棚改和土地一棚改和土地一棚改和土地一级级开开开开发发代征代征代征代

46、征代代代代拆迁地拆迁地拆迁地拆迁地块处块处理理理理 依据市政府201090360号签报，市发改委将4类代征代拆费用纳入土地一级开发成本：规划绿地、多年遗留边角地、市政基础设施主次干道、市政基础设施及配套设施用地，这四类的征地、拆迁成本能够进入土地一级开发成本，也能进入棚改成本。具体做法：具体做法：规划部门规划部门 国土部门国土部门发改委发改委国土部门将代国土部门将代征、代拆用地征、代拆用地纳入用地预审纳入用地预审和土地一级开和土地一级开发范围发范围发改委商相关部门发改委商相关部门把代征、代拆费把代征、代拆费用纳入土地成本，用纳入土地成本，城六区由市政府城六区由市政府相关部门审定后，相关部门审定

47、后，报市政府审批报市政府审批,远远郊区县由属地区郊区县由属地区县政府审核提出，县政府审核提出，报市政府相关部报市政府相关部门处理门处理规划部门将代规划部门将代征、代拆用地征、代拆用地纳入整体用地纳入整体用地范围范围大家好56经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN8.8.棚改和土地一棚改和土地一棚改和土地一棚改和土地一级级开开开开发发代征代征代征代征代代代代拆迁地拆迁地拆迁地拆迁地块处块处理理理理 棚改经常会遇到耕地占补平衡问题，经常会把棚改范围内或其他复垦地块用于补充耕地。目前

48、了解两个途径：建设用地增减挂（试点区县）、土地复垦。复垦地块要满足三个条件：最新土地利用变更调查为建设用地；最新的土地利用规划为一般农用地；最新的城市规划为绿色空间。发改委对以复垦费用不符合上述四类情况，进而不同于将复垦费用纳入棚改成本，如何处理？大家好57经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用金利安金利安JINLIAN9.9.成本审计成本审计土地一级开发项目中危改项目的审计：大栅栏C3、H地块、西格新里，牵头就是市住保办，一级开发成本区政府认可，市住保办就认，就可以提交成本会上会。土地一级开发项目转棚改：要求土地一级开发项目必须审计结清，问题补偿和安置标准都发生变化？大家好58经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用谢谢59大家好