小区物业管理服务整体设想和策划.docx

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1、小区物业管理服务整体设想和策划wd小区物业管理效劳整体设想和筹划第一章物业管理效劳的整体设想及筹划一、东欣佳苑住宅小区情况介绍1、地理位置：“东欣佳苑工程是由余姚市泗门城市建立 投资开发开发的一个农民安置公寓工程，位于余姚市泗门镇汝 湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城 市建立投资开发是一个相当有责任的开展商，对开发经营实用 型的住宅小区有丰富的经历，在开发中竭力营造全新的居住品 质。3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。4、小区主要经济技术指标：总用地面积：27902平方米总建筑面积：66740.01平方米（地上561

2、39.05平方米， 地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米其中:物业管理办公用房237.2平方米社区用房136.8平方米措施六：标准操作，确保设备可运转率100%11根据小区设备设施情况，制定工程部工作标准，各 岗位职责、设备管理制度、设备运行检查与维修保养的操作标 准和操作流程等。wd.2吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进展 技术培训，确保设备设施平安操作和正常运行。3）重点设备设施如监控报警系统、水泵、电梯等实行 认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况, 便于分析解决。4）与设备供给商、专家保持联系，确保配件供给，技 术支持，有效保证设备平安运行

3、。措施七：多方位联动，共建社区文化为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲 善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来 拉近彼此的心灵距离。具体做法有：1通过政府职能部门的社区效劳网络平台，积极参加 社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建立。2与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边业主 的活动交流。措施八：针对不同的物业类型，开展有特色的效劳东欣佳苑总建筑面积达66740.01平方米。在我们对业主 和效劳资源进展细分后，初步形成认识，来指导我们的效劳， 为业主提供的效劳和需求将以业主为中心，了解不同层次业主 的各种需求，提供不同的需求效劳。1）对公寓业主提供的

4、特色效劳生活需求：为业主提供送水上门、中介、订餐等各种效劳。 平安需求：人防技防相结合、24小时保安。交往需求：开展各种社区活动，增进相互沟通。wd尊重需求：员工以礼待人，便衣岗效劳为业主提供一个自 由的开展空间。2对商铺业主提供的特色效劳中标后，我们将对周边环境、商业布局进展调研，征询业 主的意见，了解潜在的需求和开展的可能性，以商业网点功能 布局、经营种类分布等作引导，做好优势互补，减少重复、穿 插建立。同时，做好营业期间的经营秩序维护和室内外环境卫 生保洁，加大巡查力度，为商户提供一个平安、整洁、有序的 经营环境。第二章管理机构设置和规章制度机构设置根本思路：严格人员的素质管理，提供全方

5、位家 庭式效劳；采用两个区域管理相结合的管理方法，运用现代化 管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建立，实施品牌 和形象策略。一、管理机构设置一管理处组织构架图（详见附表1二机构设置根本原那么公司设立“东欣佳苑管理处，全权负责该小区的物业管 理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原那么，采用管理 处主任负责下的三部综合管理部、保安部、工程部的机构 设置模式。1、业主委员会、物业公司、管理处主任共同构成决策层, 通过管理处指挥协调和监控管理处工作。2、保安部负责配合公安机关，做好小区的治安管理、车 辆交通秩序管理、消防管理和装修管理工作，发现违章事件和 突发wd性事件及时处理，并积极开展日常

6、效劳。3、工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交 接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和 为业主提供有偿和无偿效劳。4、综合管理部负责小区内环境卫生保洁、卫生防疫管理, 绿化养护、绿化管理，社区文化建立，物业管理费收取及管理 处财务和常用材料、物资采购、保管等工作。（三整体工作流程1、整体运作流程的设计原那么是全面、合理、高效、环 环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。2、各项工作运作过程由公司各职能部门参与并现场指导。3、运作过程将由物业行业主管部门及开发商进展全程监 视指导，对出现的问题及时进展沟通、协调并解决，以使东欣 佳苑的日常管理能更成功、具有特色。二、管理机

7、制和规章制度及企业近远期目标一管理机制1、鼓励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励 以人为本是我公司重要的经营理念，也是我公司企业文化的精 华。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人， 以鼓励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规那么这样一种和谐有 序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。1鼓励从实现方式上来说又可分为双重鼓励，第一层 次wd为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次那么包括沟通、 提升、文化等方面的鼓励。2奖惩体系必须坚持：“奖惩清楚和“优胜劣汰的 原那么，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的 奖惩是我们用来维持员

8、工长久工作动力的法宝之一。3报酬体系主要通过对员工直接分配所得来鼓励员工。 绩效管理与绩效考核，是我们进展奖金分配原那么的主要依据。（4对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们 将把提供培训放在集体和个人开展中的重要位置，并为此提供 足够资金和物质装备。2、监视机制：制度完善的监视标准，分层管理1）实时监控制度：公司及时对各部门日常管理工作进 展监视控制，发现问题及时纠正。2定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作方案，由公司审核，并评估工作业绩。3定期巡视制度：不定期巡查，弥补维漏，促进管理 工作更加完善。4）投诉处理制度：承受业主投诉，尽快调查事情原委 并做出处理方案，调查事情原委

9、，尽可能给业主满意的答复。3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度U）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布 的有关法规、条例和实施细那么。2）巡视检查制：由管理处对各员工进展定期和不定期 检wd查，发现问题及时纠正。对重大质量及屡次重复出现的问 题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。4、信息反响及处理机制管理处24小时承受和处理各方面的信息，主要渠道有：1管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包 括管理费收支帐目，征询业主意见情况。2公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询 主管部门的意见，改善缺乏之处。3）业主意见箱。4管理处员工的反响信息。获得反响信息后，由管理处主

10、任分析处理，通过管理处主 任向相关部门人员发出指令并监视其及时改良，直到圆满解决 问题。（二规章制度科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法 宝。接收东欣佳苑后，我们将严格按照有关法律法规的规定结 合我公司的现状，对东欣佳苑实施专业化、标准化、现代化管 理。进一步加强提高效劳质量，改善环境和预防环境污染，实 现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。在此我们例举主要的规章制度，共计34条。其中公示管 理制度8条；内部岗位责任制度7条；内部管理动作制度13 条；考核制度6条。具体分布如下：公示管理制度wd1、业主规约2、环境保护管理规定3、园林绿化管理规定4、消防平安管理规定5、公共设施

11、管理规定6、房屋装修管理规定7、停车场管理规定8、装修管理规定 内部岗位责任制度1、管理处主任岗位职责2、工程部负责人岗位职责3、保安部负责人工作职责4、门岗巡逻保安员岗位职责5、车辆管理员岗位职责6、清洁工岗位职责7、绿化工岗位职责内部管理运作制度1、员工守那么2、员工行为标准3、劳动人事制度4、保安人员管理细那么5、清卫人员管理细那么6、维修人员管理细那么7、业主投诉处理工作制度8、应急处理程序9、员工培训制度10、财务管理制度11、回访制度12、档案资料管理制度13、材料、工具领用制度考核制度1、效劳中心人员岗位考核标准2、工作考核奖惩制度3、清卫人员岗位考核标准4、保安人员岗位考核标准

12、5、维修人员岗位考核标准6、绿化工岗位考核标准接收东欣佳苑后，我们将结合东欣佳苑的特点，补充修改wd一局部公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求 意见后公开实施，在业委会成立后，那么通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作 真正做到精简高效。三企业的近期目标及战略设想1、企业的近期目标第一年，催促开发建立遗留问题的整改，同时重点抓好装 修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延 伸效劳。并以？宁波市物业管理示范住宅小区达标评分细那么？ 作为小区日常管理与效劳工作的指导，针对小区的管理特点， 制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案

13、； 对招聘的员工进展培训，逐步推出各项延伸效劳。同时，修订 和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办 公自动化；为创优达标打下根底。第二年，在稳固和提高第一年管理成果、总结经历的根底 上，结合创优达标、创立文明社区、创立国家安康城市等活动, 逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业 化管理，完善法制化建立，充分发挥业主大会的作用，运用专 业化管理和与业主自治相结合的原那么，使小区到达余姚市物 业管理优秀小区标准。2、战略设想1引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、 技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步开wd.展奠定坚实的根底。(2采取以物业管

14、理为主线，谋求多元化开展的经营策 略，增强企业的经济实力，使企业的综合能力和各项考核指标 名列余姚市前矛，企业开展纳入有方案、可持续开展的良性轨 道。3不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法, 实行内部资源优化组合，强化企业文化建立，形成自身的管理 特色，创立企业管理效劳品牌。4注重团队建立，提升企业形象，建立社会公众关系, 参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支 持和帮助。三、物业用房的使用及办公设备、设施的配置和折旧一物业管理办公用房的设置及利用按照招标书中给定物业管理办公用房面积237.2平方米， 设置在一楼局部，方案安排利用如下：管理处主任室50 nf会议室50

15、m2综合办公大厅50行更衣室30 m2物业经营用房534.5平方米5、绿化情况:绿化率30.1%。6、建筑密度:28.5%7、容建率：2.08、配套情况：停车位373个其中地上164个、地下停 车位209个、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、 楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲 与wd防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理 计算机、公共播送系统等。二、物业管理效劳整体设想及筹划东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以 新技术、新工艺、新产品、新创举为根底，以全面的改善居住 质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障 进展量化的中高档

16、居民安置小区。针对该小区的特点，我们在 物业效劳上的整体设想和筹划如下：（一管理理念定位树立效劳“以人为本，管理“以物为本的管理意识，寓管理于效劳中。档案室30 投诉接待室20 m2其余的作为员工活动室和业主与物业公司的交流和沟通场 所。（二物业设施的利用1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作, 并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如 平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立wd应充分利用，如未设立那么由物业弥补。2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。一 个次出入口，定时开放。3、充分利用开发商配置的智能化设施，由管理处工程部 维保，各职能

17、部门使用，确保可使用率达100%,为小区的标 准化管理建立良好的根底。三经营用房的利用按照招标书中给定的物业经营用房面积534.5平方米，设 置于1号楼东侧E1通二商铺及11号一层南侧，方案安排利 用如下：出租，用于小区物业管理效劳配套。第三章管理人员配备及管理我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业的用人原 那么为根底，确定“重学历也重能力、重水平也重道德的用 人标准，严把人才选聘关，针对东欣佳苑综合管理集约化特性, 我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正 表达管理职能的“三合一事务、保安、日常效劳）。一、人员配备和培训一东欣佳苑管理处人员配备（附表图2）二人员配备说明1、管

18、理处在人员配备上将根据东欣佳苑的房屋竣工实际 情况来实施，公司将拟配备物业效劳人员22人其中主任1 人、管理员1名、保安13人、工程人员1人、清洁员4人、 绿化员.wd.2人）。2、在第一年由于绿化是建立单位免费维保期间，其中2 名绿化工在小区绿化由建立单位养护期间改作清洁维护，加大 小区装修期保洁力度。四效劳人员素质要求管理处主任：高中以上文化，有二年以上物业管理经历，有物业经理上岗证书，懂智能化办公，具有开拓精神。保安部人员：男，初中以上文化，有保安工作经历。工程部：有专业上岗证书，具备维修根本技能保安员：50 岁以下，体貌端正，反响敏捷、作风正，掌握保安根本知识和 根本维修技能。清洁工：

19、吃苦耐劳、体貌端正，60岁以下。绿化工：精通绿化养护技能。（五专业培训方案我们将根据该工程的实际情况，制定与小区特点相符合的 岗前、岗中和定向培训。岗前、岗中培训大多由公司高层专业 人士从事教授，而定向培训那么安排有关专业单位或保送到专 业公司培训。公司员工必须通过培训，经过考核合格后，方可 上岗。1、培训目标通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、 所从事岗位的根本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、 规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、标准的 言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示我司员工的优秀形wd.象。2、培训方案:岗前培训内容东欣佳苑管理规章制度：全体员工物

20、业管理根本知识及法规：全体员工保安形象、行为、标准等：保安人员东欣佳苑管理概况：全体员工形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工入住手续及装修管理：相关人员社区文化、家政效劳：相关人员设备维护标准：工程人员二、人员录用与考核及奖惩淘汰机制一人员录用1、知识层次：为符合东欣佳苑高品质物业管理的要求， 管理处主任要求高中以上文化；2、工作经历：管理处主任必须具有物业管理经历和经历。二人员的考核1、根底工作考核：1）仪容仪表：制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等。2）考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之O三、人员上岗仪表、行为、态度的标准的规定一）仪表1、注意保持个人仪表整洁。wd.2、员工应随时注意

21、个人卫生，身体、面部、手部保持清 洁。3、维修人员和清洁工不佩带任何饰物、留长指甲，保安 人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。二行为1、以立姿工作的员工，正确的姿势为：双脚与肩平宽， 自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿, 不将腿搭在座椅的扶手上，不盘腿，不脱鞋。3、面对业主表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。 和业主交谈注意说话艺术。处理投诉热忱接待、认真倾听、详 细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐抑制。4、在为业主效劳时，不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、 紧张和恐惧的表情，不以任何形式顶撞、挖苦、挖苦业主。5、

22、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先 换鞋，完工后清理维修场地，不承受业主的任何馈赠。三着装1、工作时间必须着公司制服。2、上岗着装须按规定统一、整洁，并佩戴工作卡，工作 卡佩戴在左前胸，上班不准穿拖鞋。四）态度1、微笑，是员工最起码应有的表情。2、对宾客业主态度热情、真诚友好、精神饱满、不卑不yi_i 3、客人讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望， 心不在焉。wd.4、说话要讲究艺术，多用“请、“谢谢等敬语。第四章各项管理效劳承诺指标一、房屋及配套设备设施完好率达99%实施措施：坚持房屋及配套设备、设施的养护与维修相结 合，保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命。明确 责

23、任人员，做好质量管理工作，经常检查定期养护。二、房屋零修、急修及时率达99%实施措施：建立健全报修、约修制度，公布报修，24小 时受理业主报修。接到报修，详细填写维修单，注明需维修地 点、报修事项、报修时间，并尽快到达维修现场。零修现场及 时完成，急修不过夜，维修完成后，由维修人员填写到达时间、 维修时间、维修结果，并请业主签字认可。保修期内如建筑单 位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原那么。三、维修工程质量合格率达100%实施措施：严格执行?维修工作制度?和？维修回访制度？， 严把维修施工质量关，坚持各个维修工程的标准，按照工序操 作，一步到位，杜绝返工，并及时记录维修工作台帐。加强管

24、 理，把维修人员的工作质量作为考核重要指标。四、绿化完好率达98%实施措施：严格执行?绿化养护工作制度？，由专职绿化人 员负责养护。建立岗位责任制，做好绿化养护、病虫害防治等 工作，每日记录养护管理情况，管理处主任直接巡查监视，确 保小区绿化布局合理优美，花草树木配置得当，生长良好，修 剪整齐美观，无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害、无树wd木枯死现象。通过社区文化和宣传、教育，标准业主行为, 共同维护小区的绿化环境。五、保洁率为99%实施措施：严格按照保洁工作标准进展操作，并催促检查,把小区清洁工作作为考核的重要指标。六、道路完好率达95%实施措施：坚持道路及停车场维护和管理标准，落实维护

25、 和管理责任，坚持每日检查，定期养护，确保交通平安和停车 平安。七、管理费收取率达98%实施措施：摆正物业管理效劳与收费的关系，做好物业管 理效劳与收费的宣传工作。管理效劳工作要到位，收费工作要 做细，严格按规定标准收费，在业主业委会未设立期间，定期 召开业主1住户）代表座谈会，征询物业费收缴工作意见，以 利物业费收缴工作的进展。八、住户投诉处理率达100%实施措施：责任到人，安排专人负责业主1住户投诉处 理工作。受理投诉后，一般问题在48小时内处理解决，特殊 问题在5天内妥善处理。九、居民对物业管理满意率达95%实施措施：坚持“以人为本的管理效劳理念，从业主 住户）心理需求的群体意识出发，提

26、高管理效劳水平，建立 业主住户信息反响机制，设立业主住户议事信箱和， 博采众长，借用大家的智慧，做好管理效劳工作。wd十、消防火灾发生率控制在0.5/00以下实施措施:加强消防平安的宣传工作，以防为主，增强业 主住户的消防平安观念。落实消防平安工作制度，建立义 务消防队，定期进展训练和演习。经常进展消防平安检查，保 证消防设备、设施完好。H一、治安事件发生率控制在0.1/00以下实施措施：建立高素质的保安队伍，落实治安工作责任制。 有效地使用各种平安防范设备、设施，做到人防、物防、技防 相结合，搞好群防群治。第五章物业企业管理方案一、房屋设备、设施管理与维修管理两局部组成（一房屋管理方案1、房

27、屋管理由工程部负责，在接收验收后建立房屋数据 库档案，全面掌握房屋的类别、构造、产权、数量等情况。2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。3、加强房屋装修管理，制止违规装修。成立装修巡查队,以加强日常管理，确保房屋构造完整、外表美观。二房屋维修保养管理措施1、房屋主体构造部位：1由管理处每周组织专业的检 查单位，对主体构造进展检查，发现问题及时处理。并一年对 房屋构造、涉及使用平安的部位进展检查，发现损坏及时修理 或报请建立单位修理2）每月1次巡视楼内公共部位门窗， 每年1次对房屋进展检查，发现损坏，按年度维修方案组织维 修。wd.2、外墙面：由管理处负责每

28、周检查一遍，发现问题及时 处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时 修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重 新沟缝。4、楼梯通道：1由管理处负责每周检查，发现问题及 时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。（2确保楼梯 通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。三）设备设施平安管理运行方案1、效劳“以人为本，实施“人性化的物业管理在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性得以充分张扬的空间。（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关心。1）管理效劳中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解 您的需求，以阳光般的热

29、情时时刻刻为您排忧解难。2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作 者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您 拨通我们的效劳热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细 致、周到的效劳。通过人性化的效劳，使业主感受到亲情、和 谐、融洽的社会气氛，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人 性化社区。2引入“员工是企业主人的管理理念，为管理效劳工wd作的实施提供保障。1）多层面、多角度鼓励员工，以满足员工的物质与精神 需要。2）主张管理者与员工之间充分沟通，表达人与人之间的 平等。3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步开展。东欣佳苑各类配套设施齐全，是一个科技含量高的智能型 小区。

30、因此，房屋共用设施设备管理是我们今后重要的根底管 理工作。在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、 保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管 理目标，最终确保设备完好和平安使用。设备管理指标承诺如下：消防设备设施完好率100%;维修及时率98%；维修合格 率100%；公共楼道、公用照明灯完好率98%；电梯故障排除 率100%；设备完好率98%；设备可运转率100%。针对上述目标，制定管理方案如下：1、设备平安运行管理方案11建立设备平安管理制度。为确保设备平安运行，结 合东欣佳苑物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。2特种设备的管理：对行业部门有特殊平安性能要求

31、的设备实行合格证制度，电梯、消防等按有关法规严格执行。.wd.(3操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核 合格后持证上岗，并经常进展平安操作培训。4巡检和平安管理：在管理处设备管理人员日常管理 和维护根底上，公司职能部门要进展每季一次的巡检和每年二 次的平安大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保小区 的设备设施的平安运行和完好状态。2、供电系统管理方案1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。2）负责供电运行维修的人员必须持证上岗。3）建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障， 并做好维修记录、运行记录。（4）停电应预先告示，以防发生意外事故。5）对临时施工用电，制定相应的管理

32、制度。6发生火灾、水灾等情况，要及时切断电源。3、弱电及自动化系统管理方案（1 ）监控中心实行24小时运行值班制度及时对消防监 控、摄像监控及业主报警联动系统发生的警报情况进展记录， 并根据各种应急预案进展处理。2建立可以维持两个同时进展的巡更路线使技防与人 防有机结合。13维修人员每日一次对摄像监控、消防自动报警、业 主室内报警等系统的运行状态、仪表数据进展检查，并作记录。4）每月一次对监控中心的设备设施做一次全面保养。5）智能化设备的日常维护以管理处技术人员为主，大、wd中修工程委托专业单位完成。6）做好智能化设备的技术档案资料管理工作。4、电梯运行管理方案1、东欣佳苑客运电梯属无司机运行

33、梯，实行全天候24小 时运行，设专职维修工值班。2、电梯钥匙由专人管理，电梯停运必须在一楼挂牌告示。3、严格按照电梯运行管理记录制度，聘请专业维保单位 维护保养并每年均需检测合格。5、给排水系统运行管理标准1）建立用水、供水管理制度积极协助用户安排合理的 用水和节水方案。2设备、阀门、管理工作正常，无跑冒、渗漏。3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、 水箱周围无污染隐患。4）限水、停水时将在规定时间内提前通知住用人。5排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备 房无积水、浸泡现象发生。16）无大面积浸水、泛水、长时间停水现象，出现事故,维修人员在规定时间内进展抢修。7制定专门的给排

34、水和维修事故应急处理方案。6、水泵管理、维护每月对水泵进展检查，泵体外观清洁、无积灰污垢，油漆 完整，泵与电机连接保证轴度符合要求、弹性完好；泵与管道 阀门连接处不应有渗漏现象，阀柄齐全，驱动丝杆与密封填料wd应严密，不应渗漏；试运行时要求无异声，轴承无发热， 电流不超。7、给排水管理维修养护方案维修人员必须全面了解设备的性能、用途、路线走向和控 制阀门的位置、各用水设备和用水点的布局，以使正常的检修、 检查能顺利进展。(1)操作按?给排水作业指导书？进展维护保养，并记录, 工程部主管对保养工作进展监视检查。12)每年年底制定?给排水设备检查保养方案？，并按运 行情况制定大中修方案，经管理处主

35、任审核后上报公司职能部 门。二、市政等公用设施管理具体方案一具体管理道路、停车场：每天检查2次，随坏随修，做到平整无积水、无漏水、无缺陷，完好率100%。明暗沟：每周检查1次，即坏即修，做到畅通、无积水、 无塌陷、无鼠洞。路灯、庭院灯：每月检查1次，即坏即修，做到灯泡正常, 灯罩完好无损，完好率100%。供水设施：每日保养，平安操作，运作情况正常，自动控 制良好。每周维修保养各类阀门器材。每季泵体检查、更换磨 损件、管道系统保养。做到阀门开闭灵活，系统密封良好，无 泄漏，电机保护齐全，水表度数准确，运行无异常声响、工作 轴承温度正常；连续不连续供水；有检查记录、维修保养记录。供电设施：每日检查

36、，做到各接线处无跳火、发热现象，wd指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。2、管理措施建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时 发现破坏情况。一是人员巡逻，二是闭路电视监控系统，一经 发现，立即处理，并作好详细记录；充分发动业主，做好公益 性的宣传；定期对公共设施进展检查，发现损坏或隐患及时修 复或消际，保障其正常使用与平安，并作好记录；根据积压类 公共设施的使用寿命及实际使用情况，进展及时的改造与更新。3、档案建立：门）市政设施明细表；2）市政设施维护保养记录；3）市政设施检查记录表；4供水系统周检保养记录；5沟、池、井清理记录表；6）配电房、水电房巡视记录表。三、环境卫生管理具体方案

37、一环境卫生的根本实施方案管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫 生管理工作。为搞好小区环境建立，我们在小区内配置了清洁 工4名，实行动态保洁。在楼层或小区醒目处上墙公布保洁责 任人，承受业主监视。实际操作中将结合东欣佳苑的实际情况, 制定保洁工作手册，保洁员按操作流程标准操作，楼内保洁避 开业主上下班顶峰，推出零干扰效劳，为小区居民提供优美整 洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以wd下三方面入手：1、环卫设施建立要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了 常规的配置外，可考虑配置1辆清扫车及各种清扫工具，在主 要的交通要道上设置果皮箱。负责作好环卫设施的日

38、常使用及 维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。2、环境卫生管理措施U）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需 要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传， 加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区 环境。2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保 证，我们将结合东欣佳苑的实际情况，在原有体系的实施根底 上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、 考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细那么等。3）小区内公共区域清洁内容地面保洁：不定时保洁，小区主道路两侧，每月拖洗一遍, 做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟 头；车库

39、、车棚、楼梯口无杂物；门窗、平台、天棚无尘、无 蜘蛛网，所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。楼道、楼梯、走廊：小高层、高层每天清扫一次，多层每 二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆 放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。保洁率99%以上。消防楼梯：每周清理一次，做到扶手、梯阶及平台、墙面、.wd.天花、外露设施喉管、门、垃圾箱、消防箱、玻璃、铁护 栏清洁。绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、水龙头、 指示牌、铁栅栏、各类雕塑整洁干净。设备用房、水箱：每月一次，包括清扫地坪、门窗、天花、 墙面及去除废物、水箱内外。室外娱乐区：每月一次，包括各类娱乐设施、凉棚。二

40、)道路住宅、商业网点等保洁工作1、道路住宅保洁工作针对东欣佳苑保洁特点，要求高、精致，以确保东欣佳苑 环境整洁、优美、有序。1道路保洁与住宅保洁实行分块，制定各自的工作范 围和工作标准。(2)道路保洁采用流动性保洁方法，每2小时轮番巡回 保洁，以提高地面光洁度和工作效率。住宅保洁采用定位方法, 按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间, 实行隐性效劳。2、商业网点保洁工作商业网点的室外局部由物业清洁人员负责，每天清扫三次, 并随时检查，确保地面干净、无垃圾、无污垢。四、绿化养护管理的具体实施方案一）绿化设施设备的配置为搞好小区绿化，将拟派2名绿化工对小区绿化进展养护 和种植，并方案

41、购置多功能绿化剪2把及零星绿化工具假设干。wd（二绿化植被的定期养护1、绿化养护工作内容11）公共绿化养护主要是去除杂草，修剪草坪，修剪枝 叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。（2）去除杂草。去除绿地杂草是绿化工作最困难的事情, 通常采用人工去除的方法，但效果不佳，龙其是成长季节，气 温高、湿度大，杂草生长迅速，往往超过绿地原草种。为了控 制杂草生长，我们除了掌握特点，用人工去除杂草外，还采用 化学方法去除杂草。3修剪草坪。绿地草长势必须得到控制，否那么基部 太长修剪后会影响视觉美。为了控制绿地草长势，在5-10月, 每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。4）修剪枝叶。修剪

42、树木枝叶要兼顾树木长势和造型， 我们对乔木修剪的原那么是考虑让它枝叶茂盛，夏季遮荫面积 大，而灌木那么是考虑其造型，至于花朵艳丽的灌木，那么主 要保持其来年花朵不退化的原那么。5）除虫灭害。虫害和病害会影响植物的长势，为了正 确判别虫害和病害，正确使用农药及其配量，将要求绿化工必 须深知这方面技能，严格控制和消灭病虫害。施用农药时要提 前3天用；书面及公共播送、网络等形式通知业主，防止儿童 和宠物接触而发生意外。6）清扫断枝落叶。绿化工每天要清扫绿地利花坛中的 断枝落叶，保持整洁的绿化环境。为了到达这一目的，划分绿 化责任区，并落实考核指标，强化管理。wd三管理措施1、按绿化内容，责任落实到人

43、，并制定出具体的奖励制度。4）为员工创造公平竞争的工作气氛，实现“能者上，平者让，庸者下的用人机制。2、管理“以物为本，实现物业的保值、增值。业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而, 我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从 而使物业整体升值，真正表达管理以物为本。上下错落的建筑群构成了东欣佳苑主轴风景线，我们将以 房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤 监视外，全面运用情、理、法手段进展管理，使小区外观到达 整体、有序、统一，实现物业保值增值。高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的 先进

44、性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动 态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保 持与供给商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩 短为业主效劳的时间，表达人性化效劳。智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设 备进展有效监控，进展日常维护，以实现对整个社区的有效的wd.充分的平安监控、有效到位的细分化效劳。2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、 绿化设施、绿化动态等。3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措 施。四）绿化养护实施方案1、草坪修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切边整理2次，草 坪保持平整，草高不超过10CM。清杂草

45、：常年去除杂草4遍以上，杂草面积少于5%,成 片杂草不超过ICMo灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，根本无 积水。施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次。病虫害防治：一般年喷药不少于3次，有效控制病虫害。2、树木修剪：乔、灌木年修剪3次，根本做到无枯枝，明枝 10CM以下，篱、球、造型植物及时修剪，年3遍以上，作到 枝叶严密、圆整。中耕除草、松土：适时中耕除草年3遍，疏松表土2次以上，做到地成片无杂草，土壤疏松。施肥：按品种，生长、土壤情况适时施肥，年普施肥1遍, 花灌木增施追肥1遍。病虫害防治：防治结合，及时灭治，年适时防治3-4次，2wd.主要病虫害发生低于防治指标。五、

46、公共秩序的维护及治安配合具体实施方案为了保证小区公共秩序井然有序，我们拟派保安部全面负 责小区车辆进出管理、人员出入管理、公共秩序管理、消防平 安管理。并以责任制细化，落实到每个工作岗位，实行了年度 目标考核。(一车辆进出管理1、车辆管理人员配备由保安部负责住宅区域地下及临时停车位的车辆停放管理, 设置专门的车行通道，实行小区内人车分流。2、车场设备及停车标示设置1设置简易的交通标志。(2)地面有停车点。3收费管理的公共产权车库棚应24小时有专人管 理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库(棚)场地整 洁，有照明，无明显积水，无易燃易爆及危险物品存放。【二)保安效劳和消防效劳1、人员配置(1)每班保安人员配置：主出入口 2人，次出入口 1人, 监控室2人，有兼职巡逻。12)保安人员身体安康，工作认真负责。3对小区日常护卫事项做出正常反响，能正确使用消 防器材。4上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。wd2、门岗管理1)主出入口 24小时值班看守，次出入口定时开放。(2)对车辆进出管理和疏导，保持出入口畅通。13对大件物品搬出实行记录。14对外来人员进入进展登记。15阻止小商贩随意进入小区。3、巡逻管理(1每天不定时在小区内巡逻。（2在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理 处和相关部门