海南产权式酒店项目投资分析报告.pdf

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1、产权式酒店项目投资分析产权式酒店项目项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级宝发国际大厦市玉沙路28号宝发国际大厦9200 元/起价标准双人房，标准单间，海景套房毗邻世纪大桥、万绿园。周边有生生百货、上邦百汇城、家乐福超市、大润发超市、宜欣百货、银龙电影院、交通银行、建设银行、深发展银行、中国银行、中国邮政、中国电信、中国移动、金龙路美食一条街等各种生活配套。五星级酒店标准、国际品牌商场、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、风味餐厅、KTV、康体、娱乐、健身房等应有尽有，使您工作生活挥洒自如五星级设施、五星级服务打造五星级办公区，彰显企业实力，更是您运筹帷幄的平台五星级的管理，税后10的收益率，给您无

2、限的升值空间五星级新标榜产权式酒店市国贸三横路 8 号（经济中心）按套计价：40 万-70 万38 平米68 平米新标榜休闲度假酒店周边拥有大型商场“宜欣购物公园”、“上邦百汇城”、“广百百货”、“生生百货”、“国美电器城”、“金龙路美食一条街”、“玉沙亚洲休闲娱乐中心”等，还拥有最多的银行、金融证券、保险公司；许多企业都选择在这里设立办事机构和公司；市公安局、国土局也座落于该区域；设有华侨中学、金龙路幼儿园、金龙路小学、医科大学等多所院校，同时医科大学附属医院也位于该区1、8%到 11%的年净回报。2、第一个五年是8%、第二个五年是9%，第三个五年是10%，第四个五年就是11%的年回报。3

3、大部分户型在收益到第12 年的时候已经完全回收所有的投资成本；之后的38 年全部是纯利益了。4、然后，最后一个要提出来的价值点是即买即享受、即收益，年免费15 天入住5、购房一次性返回报3 年，直接从总房款里扣除在付款。四星级域。明光海航大酒店市南海大道9 号钢混 48 层面积 58 平方15000元师大学未来轻轨总站龙昆南路与南海大道交汇处一、产权酒店，均价15000 元，年回报总房款8%（税后）每年免费住20 元，可与、兴隆的海航酒店交换入住，面积 58 平方左右，套房116 平方。二、酒店公寓，均价13500 元，年回报5。5 万（税后），一次性付款可打9 折，免费住20 元，按揭10

4、元，送 7 万元消费券（其中客房5 万，其它2 万）五星级项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级金色温泉度假酒店市西海岸热带海洋世界公园西侧9200 元/起价标准双人房，标准单间，海景套房金色温泉度假酒店公寓位于市西海岸，占地面积38.5 亩，距海边不足100 米，属海景一线地。西海岸属富人区，全长 22 公里的海岸线与金色、柔软的沙滩相互交应、海天一色；十大主题景区及高尚海景别墅、高尔夫球场（27 洞）、海上休闲运动中心、娱乐中心、五星级酒店坐拥其中；一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套，汇成了最高尚、最迷人的风景线，是全国不可多得的滨海生态住宅区。五星级产权式酒店投资分析市

5、位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的岛。三面环海，灿烂、海水清澈、沙滩平缓，全年平均气温23.8，长夏无冬。城市绿化覆盖率42%，人均公共绿地面积8.6 平方米，造就了一个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量排名第五。环境优美，是“国家园林城市”、“国家环境保护模城市”、“全国环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市”，因此被“世界卫生组织”选定为中国第一个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。市位于中国最著名的热带岛屿，号称度假天堂的岛。三面环海，灿烂、海水清澈、沙滩平缓，全年平均气温23.8，长夏无冬。城市绿化覆盖率42%，人均公共绿

6、地面积8.6 平方米，造就了一个世界级的天然城市大氧吧。联合国环境署调查，全球城市空气质量排名第五。环境优美，是“国家园林城市”、“国家环境保护模城市”、“全国环境综合整治十佳城市”、“全国卫生城市”，因此被“世界卫生组织”选定为中国第一个世界城市健康试点城市。得天独厚的条件造就了中国最理想的第二家园安置地。琼海产权式酒店项目项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级碧海一家银海酒店式公寓省琼海市银海路起价 4800 元/m2 一房 一房一厅面积38.94-62.18 碧海一家银海酒店式公寓位于琼海景观大道银海路，紧邻万泉河与通往博鳌的万泉河景观大道，集著名人文景观与现代化绿色休闲运动广场于

7、一体。通往市区和机场、车站的交通便利，2010 年将建成的轻轨和博鳌机场让出行更加便利快捷。商业圈有包括市政机关、商场、酒巴、大型超市、农贸市场、学校、医院生活配套一应俱全，应有尽有。可由物业代租管，坐享回报。投资回报高（每年按购房款的6%固定回报给业主，业主不承担亏损，共计6 年。同时每年享受30 天免费自用的权利，投资风险较低（公寓的房屋所有权证办理出来的第5 年后，由开发商对出售给业主的房产进行回购，业主在上述5 年后计时起的 3 个月的期限，可以行使是否回购的选择权），而且更具投资经营的便捷性和居住的舒适性。三星康乐园海航产权度假酒店万宁市兴隆镇10000 元/m2 酒店客房标间 58

8、 平/建筑面积经营中酒店现有575 间风格迥异的豪华客房点缀于 500 亩的热带植物花园中,为这一风景如画的仙游圣地平铺了靓丽的天然底色。酒店拥有亚洲独一无二的双球道设计的18 洞专业高尔夫球场、九洞高尔夫练习场,在度假的天堂里尽情挥洒您的个性；三个大型户外温泉游泳池、户外温泉按摩池、池畔水吧让您尽享水的乐趣；网球场、保龄球馆、豪华游艇、KTV、SPA、氏中医保健,一流的娱乐设施将伴您在康乐园海航度假酒店度过美好的时光。幼儿园、金龙路小学、医科大学等多所院校，同时医科大学附属医院也位于该区域。1 海航产权酒店业主享有免费入住五星级酒店 1821 天，业主将酒店客房委托酒店管理公司对外经营，获取

9、投资收益。业主每年有 2 周的免费入住时间，可在海航酒店集团旗下的所有连锁酒店实现交换入住。海航产权酒店的投资业主，机票5 折优惠，康乐园国际高尔夫果岭费4 折优惠，连锁酒店餐饮、娱乐消费8 折优惠等多种体现业主尊贵身份的优惠待遇。2投资回报头五年是给业主按6%利润。3、购房一次性返回报3 年，直接从总房款里扣除在付款。五星级经营中琼海富都国际休闲公馆琼海元享街加积分校旁27-54平米，1F1T 价格：带精装修 1014 万/套富都国际位于市中心元亨街，双沟河畔，交通通畅，周边学校、银行、超市、医院等设施齐全，环境幽静，部配置园林泳池、中西餐饮、健身会馆、并按三星级酒店装修和提供酒店式售后管理

10、，休闲度假，养老过冬功能完备，投资潜力强大。本项目实行酒店式管理。整体配置为，按三星级酒店配置豪华酒店大堂、电梯厅、咖啡厅和中餐厅。并配置健身房、泳池和立体园林绿化，裙楼商铺顶设置空中花园。地面设置喷泉水景和绿化停车场。配置齐全，装修豪华，服务高档，是休闲度假和养老的适舒天堂经营管理返佣目前还没有具体解释（可交由项目物业管理工作代租及交给项目公司做为酒店经营管理，返佣待定）三星级琼海产权式酒店投资分析琼海经过多年的发展，早已确立了在东部经济、文化、教育、娱乐中心的绝对地位，高级饭店、酒店、大学、医院、银行、高尔夫等公共设施一应俱全，休闲居住、旅游观光浑然天成。城市运营的成功发展，提供了地产、房

11、产升值的土壤。亚洲论坛的建设，使博鳌观光会议发展规模日新月异，然而，博鳌小镇面对突如其来的发展阵势，远远无法应对如此巨大的商品消费和文化娱乐需求，最近集团、晓奥集团的投资计划将使这个矛盾更加激化。而近在咫尺、经济发达的嘉积，正好提供了观光会议在博鳌、吃穿住玩在嘉积的天然条件。博鳌亚洲论坛的建设，再一次给嘉积房地产发展带来了历史性的契机。琼海经济结构的相对完善是得天独厚的旅游房产发展潜质，这是西线、中线其他市县都不具备的，这也琼海房产开发业在二级市县率先脱颖而出的根本原因所在。琼海商品房市场刚刚启动，所以无论从价格还是其他的竞争因素上都有很大空间，同时也酝酿着一种新的投资契机。产权式酒店项目项目

12、名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级半山半岛三期服务式公寓大东海旅游区鹿岭路小东海均价 23000元/16000 起价面积二房116 平米，三房 171 平米精装修含全部家具家电五星级区域，2006 亩滨海度假小镇，周边五家国际五星级酒店，高尔夫球场配套。和市区一山之隔，闹中取静，背山面海绝版位置。半山半岛，位于小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际潜水签十年合同，前5年 8%，后 5

13、年按酒店经营额与业主的 6 4分成五星级基地、游艇会等。项目总销售额预计200 多亿元，是乃至整个岛销售额最大的房地产项目。海尚品酒店式公寓大东海旅游区榆亚大道均价 13000元/9000 起价酒店客房标间 58 平/建筑面积青山碧海之间,椰风海韵,完美的都市情趣尽收眼底,这里是享受度假生活的最佳距离,区域,学校,医院,市场,百货,文化广场,度假酒店等繁华与成熟的城市配套尽在您的身边.向左转,即是大东海滨海旅游度假区,月牙形的海湾,辽阔的海面碧波如絮,沙滩,海浪,绿树,风情一条街构成了如寺如画的唯美画卷,颐养着您博大的胸怀.向右转,天下第一湾迎面而来,洁白的沙滩,清润的空气,连绵起伏的青山,原

14、始幽静的红树林.仙境般的世界,众人眼里的奢望,却是您每日生活中的精彩。三年一签合同，年回报 6%，一次性返回报 3 年，直接从总房款里扣除在付款。五星级经营中黎客国际产权式酒店公寓市区河西路面积 50-90平米均价 13500元/94000起价空中花园、商务中心、会议中心、酒店大堂,400平米养生水疗游泳池、露天咖啡吧、生蚝吧、早餐厅/西餐厅、儿童游乐区、阿曼风情spa、健身房与 200 亩红树林生态城市公园一路之隔，步行5 分钟到达市商圈地带，周边配套成熟，解放路步行街、春园海鲜广场、明珠商厦、泰客隆货仓、天成商厦、天鸿商厦、万福隆超市、肯德基、麦当劳、南方航空、市医院、旺豪超市、交通银行、

15、光大银行、工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等。6 年一签合同，年回报 5%-7%，淡季免费入住28 天，旺季免费18 天入）五星级项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级国光滨海花园湾路和机场路的交界处均价 23000元/平米57 平米，66平米，135平米国光滨海花园位于湾一线海景中心地段，坐北朝南，位置极佳，是机场进入湾的门户；这里海景开阔，海滩、海水俱为湾最佳，区位优势得天独厚。精装修现房按酒店全年营业额的35%返还给业主五星级同时给业主每年最多35 天的免费居住权限湾国际公馆湾路 168 号（与国光豪生邻居）起价 24000，均价 30000，最高 48000 1F（57、6

16、5平）1F1T(105平)周边酒店配套：国光滨海花园小区玉海国际度假酒店棕榈湾餐饮娱乐：海鲜店烧烤园、海月广场、湾“一品锅“、游艇俱乐部、东岛、西岛、南山寺、大小洞天、天涯海角医疗卫生：酒店社区卫生院、农垦医院、海军四二五医院、中医院银 行：工商银行，建设银行、交通银行、中国银行距 离：距机场仅5 分钟车程、距市区仅10 分钟车程、距生活便利区羊栏镇仅不到5 分钟车程。每年固定房价5%的回报，一年免费入住 30 天，不分淡旺季，除春节几天1：4，元旦、五一、国庆 1：2，其他均为1:1.五星级产权式酒店投资分析1、旅游业是省支柱产业，是市主要支柱产业，省政府及市政府一直给予高度重视和扶持。根据

17、省旅游发展总体规划纲要，省未来20 年旅游发展总目标为：建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。这一目标充分揭示了尤其是旅游业辉煌灿烂的未来。2、独特的自然资源和人文资源，构成旅游业持续发展的坚实基础。岛地理位置和世界著名的夏威夷几乎处于同一纬度，素有岛、长寿岛、健康岛的美誉，生态环境全国一流；中国独一无二的热带气候、迷人沙滩、清新空气和湛蓝海水，悠久的历史沉淀，独特的黎苗民俗文化，使当之无愧成为一流旅游休闲胜地。而则以世界第二的环境和空气质量，赢得“中国休闲之都”的美称。3、休闲经济大潮将给尤其是带来前所未有的市场机会。美国著名的休闲经济专家研究认为，休闲旅游业将掀起下一轮经济大潮，未来

18、人们将把生命中一半的时间和一半的金钱用于休闲。有关统计显示，美国人有三分之一的时间、三分之二的收入和三分之一土地面积用于休闲娱乐；中国人将更多的钱花费到休闲旅游上，也正在成为一种趋势。事实上，已经成为日、等国大企业奖励员工旅游休闲的重要选择地。产权式酒店项目项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级白金海岸高隆湾旅游度假区均价 6500 户 型 以 50平 米 为 主白金海岸地处省市，此区域是目前仅存的未经房产开发的处女地，是省十大风景区之一，有良好的发展前景。其一：靠近大海，66 步到海，海与家的距离没有隔断，独享一片海。其二：高隆湾旅游区的中心地段。其三：大社区，大享受，据统计，一个社区

19、面积应该在300-500 亩之间，这样无论从绿化，从配套，从人居都是绝佳的社区，白金海岸占地 420 亩。白金海岸楼盘是一个精装修全配置独立产权的四星级酒店式度假公寓，拎包入住。十年包租，租金前三年每年的租金是总价的6%，并在购房时从房款中抵扣，客户选择包租，每年还可以享受30 天的免费入住，国家法定节假日则是1 天抵 4 天。三星五指山产权式酒店项目项目名称位置价格房型周边环境投资回报酒店星级水晶国际佳苑五指山市沿河西路 2 号5200 元/层起价，含1200 四星级装修，层价50-80 户 型 以 50平 米 为 主于中国省五指山市中心商业城区，空气质量排名全国第一的旅游、休闲、度假城市。

20、座北朝南，东邻休闲夜市，南邻市中心景观河，西邻翡翠假日酒店、旅游山庄，北邻琼州大学、汽车总站。地块东西宽约90米，南北向约为126米，总用地面积为10687，总建筑面积33955。A、B两幢，A幢准四星酒店（精装修）建筑面积20928，一层大厅、二层餐厅、三至四层娱乐，五至十六层客房236 套。B幢酒店式公寓建筑面积 13027，一层架空休闲、娱乐区，二至十六层共有208 套房。配套园林、景观游泳池 1000，戏水泡池。交通便利，周围商业配套设施齐全，商业用地年限50 年，酒店、公寓结合用途。根据城市发展需求和旅游城市的定位，本着快速与可持续发展的眼光，本项目设计为一组商业与精品休闲度假酒店建

21、筑，商业街共同组成连续的商业圈。酒店每套房间拥有独立产权，业主可自由转让、抵押、赠与和继承，并根据需要委托酒店管理公司对所属物业进行经营和管理。业主每年享受超值21 分（按淡季21 天）的免费入住权（旺季按相关条款履行），其它时间交由酒店管理公司经营管理，享受所购房总价款的6%年回报三星产权式酒店投资策略分析1.尽量自筹资金长期投资目前,国投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的政策,为了降低投资风险,获得更大的投资收益,投资产权式酒店尽量使用自有资金,慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程,忌讳短期的投机炒作,因此,应该进行长期稳定

22、投资。宝名国际集团吴冠昌总裁认为,投资者应考虑长期投资,还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理,以获得长期的固定投资收益。2.投资可行性分析投资产权式酒店资金需求量大,风险具有不可预测性。因此,在投资之前,需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时,首先要对该项目进行了解,重点需要考察酒店的经营状况,了解它的盈利能力和管理水平,看是否有盈利潜力；其次要观察酒店所处的地段,是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等,投资酒店公寓,不仅要从房产收益,还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段,土地增值的空间很大,投资的回报则十分可观。此外，还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值

23、潜力。3.关注酒店的品牌效应从整体而言,影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲,开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务,投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平,以判断酒店的品牌形象,判断是否有稳定的客源,以预测酒店的盈利能力。4.用合同保障权益投资者在购买产权式酒店时,一定要对其中的法律风险分析清楚,拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时,要对经营

24、管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定,尤其需要明确房屋权属,以有效规避风险。目前,很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定,最后容易造成法律地位的被动,所以投资者在前期对项目的考察过程中,如果有必要办理产权证以降低投资风险,则必须办理产权证。5.审查担保机制担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产权式酒店之前,要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保,以适当分担风险,确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保,当债务人无法向债权人偿还债务时,如果是

25、一般责任担保,债权人需先向法院提起诉讼,胜诉之后,如果债务人仍不能偿还债务,可以向保证人即担保公司主权利；如果是连带责任担保,债权人可以选择直接向保证人主权利。6.完善退出机制退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长,如果投资项目没有很好的退出机制,投资者不能根据风险情况选择退出时间,则很大程度上加大了投资风险。因此,投资者在投资之前,要综合考虑多方面风险,建立完善的退出机制,以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其它重大风险时,能够及时更换经营者或者回收部分投资款，最大限度降低投资风险。产权式酒店作为一种较新的投资经营方式,它不同与一般的

26、房产购买,也不同于一般的股权投资,具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资,需要在各方面周密筹划,有效规避各种风险,以实现最大投资收益。7.不要轻易相信房地产开发商的承诺高回报率也伴随着经营风险。房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高、回报率偏低、潜在风险是工薪阶层难以承受等问题；如在就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚

27、至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。时下，在全国围已经掀起一股产权式酒店投资的热潮，相关的法律诉讼案件也屡见不鲜，层出不穷。业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目，如果开发商是一个产权式酒店项目的始作俑者，但并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的

28、品质、室外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3 万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10到 30的投资回报率计算，收益约为3 万元至 9 万元。需要指出的是，这种方式有高回报，但也有一定的风险。同时，产权式酒店的地理位置也非常重要，一般应选择在市中心位置的酒店，因为建在郊区的酒店一年中至少有半年闲置，达到一般水平的6都不容易，

29、更何况是 10以上。产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营状态、发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考究一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因为品牌连锁管理将给产权式酒店带来巨大的客源市场。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。40 辆中档轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。声明:以上分析纯属个人对房地产现状分析,不具最终主导投资作用,只供参考君2009-10-10