海悦星项目定位及营销策划提案.pdf

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1、1 海悦星项目定位及营销策划提案前言：本策划提案是通过对市场及相关因素的分析，对海悦星销售前期工作进行规划性建议，为今后的销售推广方向作出描述。力求提高海悦星大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。一、项目 swot 分析1.优势分析（S）大环境优势本项目位于总投资近500亿元的阅海湾中央商务区内，风景优美，是银川首个生态商务办公区。地理优势项目位于阅海湾中央商务区C区，东临万寿路，西靠新华联广场，南依中阿之轴，未来周边配套齐全，交通便利。体量小，开发进度快。总占地面积 4400平米、总建筑面积2.5 万平米，总共 16 层。开发进度快，交房时间快。空间可自由切割，满足不同企业需求1001200

2、多种户型可供选择，灵活间隔处理以适应不同企业的办公需求。现房发售，即买即用项目目前已经封顶，预计8 月底能顺利交房。客户不用再苦苦等待，即买即2 可装修投入使用。2.劣势分析（W）体量小，形不成规模规模小，凸显不出开发商实力，项目难走高端路线。周边配套极不完善项目所在区域虽然发展前景广阔，但目前来说，交通不便利，公交车不直达，人烟稀少。周边项目施工噪音大虽然作为阅海湾中央商务区首个完工的项目，但周边正在施工建设的工地所带来的噪音困扰也是本项目的一大劣势。项目没有显著特点3.市场机会(O)依托阅海湾中央商务区的发展前景与潜力，利用大环境的影响力，一荣俱荣。捷足先登，属于商务区内首个完工的写字楼项

3、目，定位空间大，避免了后期竞争项目多、定位雷同、卖点相似的弊端。4.市场威胁（T)目前银川写字楼市场属于供大于求的状态，货量大，竞争激烈。整个阅海中央商务区前期投入大、成效周期长，建设周期内的国内外宏观经济形势直接影响着后续建设、运营。结论：目前，区域市场内写字楼货量大，销售情况不容乐观，因此本项目的3 入市应经过详细的市场分析，以独特的优势引领入市，面向自用及投资客户。即要以独特的主张，直接与目标消费群进行有效沟通，以非一般的卖点去弥补项目本身的劣势。二、市场定位及目标客户1.市场分析4 小结:银川写字楼市场整体体量较大。去化速度正常，产品差异性较小。因区域差异形成的价格差异不明显。2.项目

4、定位准确的项目定位，最终的目的就是力求一击即中、准确地抓住目标客户，从而使项目热销，在短时间内达到最佳销售目标，创造最高利润。项目定位：银川首个创业型生态办公写字楼虽然共享着阅海湾商务区的资源优势，但在区内竞争大、产品没有亮点等的劣势因素直接影响后期的销售。想要产品凸显出差异化，从项目主体上已无法改变，但我们可以重新进行市场定位，进行包装推广，只有这样，才能出奇制胜。根据项目规模及品牌影响力小的特点，做高端商务写字楼显然是不现实，我们只能从中小企业的需求出发，在这部分客群身上做文章。而目前来看，银川市场创业型的商务写字楼尚属空白，以创业为噱头，既是写字楼产品中的独家，又能体现开发公司对社会中层

5、人群的人文关怀，增加客户好感度，提升品牌形象。定位语：海悦星创业大厦实现百人创业梦想目标客群：拥有创业梦想，有一定创业资金的青年人群。在各个公寓楼办公的中小企业。没有自持不动产，靠租用写字楼办公的中小企业。投资客。三、营销策略 1.整体思路：招商先行，免租引客，销售同步 2.营销策略：中低成本推广，强针对性行销选择最优媒体进行点式宣传，例如地面派单、短信群发等。5 实行坐销与行销捆绑制，建立完善的佣金制度，扩大销售团队规模，针对目标客群做深入性的挖掘。3.营销细分13F 先售后返租，再规划招商。签订两年的售后返租协议，按照 10 元/月进行返租补贴，预计两年总计让利 400 万左右。餐饮、自助

6、超市、休闲会所定向招商，完成自给式供给，满足写字楼内的日常所需。46F 简单装修，免租一年，销售同步，售后返租。目前项目所在区域交通不便，呈正在开发状态，景色优美但人烟稀少，作为商务区内首家完工的写字楼，毫无人气的局面需要被打破。因此，为了吸引人气，营造商务氛围，我们可对46F 进行整体简单装修（墙面、地面、吊顶），为创业型公司提供免费办公场所（每间100），签订免租协议，根据一定标准筛选入驻公司，如注册资金、产业范围、创业者实力评估等多个方面进行考核，避免投机者以此牟利，做到真真正正对怀揣创业梦想的青年人搭建良好的平台。免租的同时可进行销售，客户在免租期内签订返租协议，按市场价给予客户补贴。

7、免租期满，使用权归客户，返租补贴停止。716F低开平走，快速去化。在入市初期，以低于市场价500元左右的价位吸引客户，打造高性价比。销售中期价格稳步上升，与市场价持平，快速去化，回笼资金。人性化服务6 A：针对目前项目区域公共交通不完善的弊端，建议提供免费通勤车。B：设立创业服务平台，免费提供创业的相关咨询和建议。品牌价值外延与全区创业协会合作，组织创业论坛，维护品牌美誉度和关注度。个人工作业务总结本人于2009年 7 月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到

8、不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具

9、有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：7 1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000地形地质图修测、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告已通过评审。2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目

10、的室内地质资料编写工作，提交成果为库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告，现已通过评审。3、参与了新疆库车县巴西克其克盐矿普查项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000地质测图、1:1000 勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的新疆库车县康村盐矿普查报告已通过评审。4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009 年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为新疆哈密市南坡子泉金矿2009 年度矿山储量年报，现已通过评审。6、参与了新疆博乐市五台石灰岩矿9 号矿区勘探项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000 地质测图、1:1000勘探剖

11、面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。7、参与了新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000 地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力：1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK 等测量仪器的

12、工作原理和操作方法。3、掌握了GPS 控制测量内业解算软件（南方测绘Gps 数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。二、工作中尚存在的问题从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。三、今后的工作打算通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献自己的力量。