上海金山项目投资分析报告.pdf

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1、-可编辑项目投资分析报告目录目录.1一、总论.21.1 项目简介.21.1.1 项目概况.21.1.2 项目规划总体要求.21.1.3 项目建筑面积指标.31.2 编制依据.31.3 主要经济技术指标.31.4 结论.4二、市场分析.42.1 宏观环境分析.42.1.1 城市概况.42.1.2 经济发展状况.52.1.3 居民生活水平.52.2、房地产市场分析.62.2.1 房地产市场综述.62.2.2 板块特征.62.2.3 未来发展趋势.7三、项目周边环境.83.1 项目周边环境分析.83.1.1 周边环境.83.1.2 SWOT分析.83.2 竞争性楼盘分析.9四、项目定位.104.1

2、总体定位.104.2 产品定位.114.3 客户定位.114.4 价格定位.12五、财务效益.135.1 销售收入测算.13-可编辑5.2 建设投资估算.135.3 不确定性分析.145.4 经济效益评价.15一、总论1.1 项目简介1.1.1 项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868 平方米，土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金

3、海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积 142868 平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为 70 年，规划容积率为 1.1,其中多层 1.4,非独立式低密度住宅0.7,建筑密度多层 30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率 40%。机动车泊位按 0.7 个/户配置。-可编辑1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积 180184.8 平方米，住宅部分155654.8 平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131 平方米；车位部分23030 平方米，配套1500平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规

4、和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局城市设计管理技术规定关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3 主要经济技术指标占地面积142868m2总建筑面积180184.8 m2其中：住宅155654.8 m2多层124523.8 m2叠加/联排别墅31131 m2车位23030 m2配套1500 m2容积率1.1-可编辑建筑密度30%绿化率40%机动车停车泊位940 个1.4 结论

5、本项 目 在 目 前 市 场 行 情 下，总 投 资555,889,936.72元，销 售 收入658,784,392元，税后利润 44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586 平方公里，辖 14 个镇、1 个街道，现有人口 55 万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支

6、线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005 年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。-可编辑2.1.2 经济发展状况2004 年 1-3 季度金山区完成国内生产总值99.51 亿元，按可比价格计算比去年同期增长 26.1%，增速比去年同期高出7.3 个百分点，预计全年增长将超过24%。结合 2003 年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。国民经济发展80.192.41

7、16.912.3%15.5%24.3%0501001502001200220030.0%10.0%20.0%30.0%GDP(亿元)增长率2004 年 1-9 月份金山区完成全社会固定资产投资75.91 亿元，同比增长68.1%。1-9 月房地产投资完成74375 万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的 9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年 1-9 月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。固定资产投资29.246.385.85.47.710.5

8、050100200120022003固定资产投资(亿元)房地产投资额(亿元)2.1.3 居民生活水平2003 年金山区城镇职工年平均收入18500 元，比上年增长 8.0；农民人均收入 4832 元，比上年增长 9.5。年末居民储蓄存款 76.7 亿元，比上年增长17.7。农村养老保险投保率93.18。-可编辑居民生活水平1630618500202858%8%9.70%01000020000300002001200220030%5%10%15%城镇职工年工资(元)增长率2.2、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2004 年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9 月份，全区

9、房地产开发投资完成7.44 亿元，同比增长 32.0%。商品房施工面积145.36万平方米，增长55.6%；商品房竣工面积56.24 万平方米，同比增长72.7%；商品房销售额 9.37 亿元，增长 112.8%，至 9 月底，空置房面积 5.63 万平方米，同比下降 51.5%。房地产开发62.3122.974.231.368.259.4050100150200120022003施工面积(万m2)竣工面积(万m2)2.2.2 板块特征根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。石化板块该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004 年

10、市场供应量共计 32.18 万平方米，共 2773 套，已销售 13.75 万平方米，共计1319-可编辑套，去化率为 47.5%。市场主要房型为100m2左右的二房和 120-140 m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方米，均价在 4000 元/平方米左右。朱泾板块该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004 年市场供应量共计 25 万平方米，共 2492 套，已售 7.81 万平方米，共 740 套，去化率为 30%。市场主要房型为90 m2的二房和 110-130 m2的三房。该板块的市场价格在 3000-4200元/平方米，均价在3500 元/平方米

11、左右。枫泾板块该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。2004 年市场供应量共计 63.43 万平方米，共 5770 套，已销售 23.48 万平方米，共计2215 套，去化率为 38%。该板块的市场均价在3000 元/平方米左右。2.2.3 未来发展趋势由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据 2003 年物业统计年报数据显示，2003 年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6 平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67 平方米。其中东部地区为25.06 平方米；中部地区 21.99 平方米；西部地区

12、23.05 平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07 平方米，和东部地区比还相差6.44 平方米。甚至和西部比还相差 4.45 平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001 年金山区房地产投资总额为5.4 亿元，增长 36.2%；2002 年投资总额为 7.7 亿元，增长 42.6%；2003 年投资总额为 10.5 亿元，增长 36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看，2003 年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45 亿元，而金山区为 10.5 亿元，相差 20

13、亿元；最高的闵行区61.1 亿元，相差 59.6 亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的-可编辑良好。三、项目周边环境3.1 项目周边环境分析3.1.1 周边环境项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁

14、路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。本项目周边生活配套完善。规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。3.1.2 SWOT分析Strength地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善Weak北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉-可编辑地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项目形象Opportunity 北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景

15、金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观Threat周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生影响。3.2 竞争性楼盘分析项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。周边竞争性楼盘列表名称地址物业类型建筑面积(m2)总户数户型面积（m2）均价(元/m2)开盘日期销售情况蓝堡爱琴海 杭州湾大道/卫清路 独立/联排别墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花园 杭州湾

16、大/龙胜路多层/小高层1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩 50 套大三房海上明珠园 杭州湾大道/隆安路 多层/小高层/高层 10000077492/1304000Aug-04超过 60%三岛龙洲苑 蒙山路/板桥路多层/小高层180000858104/113/1284200Aug-0450%棕榈湾花园 蒙山路/卫清路多层/小高层18000132100-102/125-1554100Aug-04基本售完蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184 户，户型面积 175-407平米，由独栋和联体别墅组成，容积率0.7,2004 年 6 月 28 日开盘，销售状况

17、较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10 幢小高层和 30 幢多层组成，内部配有 1 万平米的会所、1 万平米的中庭花园、2 千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层-可编辑也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为 98 平米的二房和 130 平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400 套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率 85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200 元/平方米

18、，沿河景观房在 4500 元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3 米的层高，目前已经基本售完。四、项目定位4.1 总体定位引领住宅时尚、开创新生活模式定位诠释：崭新生活模式摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。引领市场发展本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓“生逢其时”。另外小区的产品是与国际大都市所同步的，充分

19、尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。紧凑型高品质生活社区针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相-可编辑对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄

20、厚性。4.2 产品定位项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以独立别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。4.3 客户定位通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下：?客户以金山本地客户为主，以在金山工作的外地人为辅；?客户年龄跨度较大，25-50 岁的为主

21、力范围；?客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房；?客户接受的主力总价在35 万-50 万左右；?房屋单户面积需求在85130m2之间居多；?客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等；?目标客户对金山石化的生存依赖度较高；-可编辑4.4 价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。比较内容权重金海岸花园三岛龙洲苑海上明珠园拟合程度比较系数拟

22、合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部环境25%1.10.2751.20.31.10.275社区环境10%10.110.10.90.09发展规划20%0.90.1810.20.90.18房型设计10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主题提炼5%10.051.10.0551.20.06合计100%/1.04/1.1/1.02通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在 3818-4038元/平方米之间，取其均值3900 元/平方米。比较项目ABC比较系数1.04

23、1.11.02比较价格420042004000市场参考价格4038 3818 3922-可编辑对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200 元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。五、财务效益5.1 销售收入测算根据前面的定价，多层按照 3900 元/平方米，别墅按照 4600 元/平方米测算；车库地上部分按照24000 元/个计算，地下部分按照36000 元/平方米计算；计算建筑面积按照157155 平方米计算。销售收入估算表序号项目名称金额（元）面积（m2）单价（元/m2）备注一、住宅部分多层485,642,976 124

24、,524 3,900 别墅143,202,416 31,131 4,600 小计628,845,392 155,655 二、车位部分地下车位23,030,000 23,030 1,000 35m2/个地上车位6,909,000 9,870 700 35m2/个小计29,939,000 三、合计658,784,392 根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658,784,392元。5.2 建设投资估算投资估算表序号项目金额（元）单价（元/m2）计算面积(m2)备注-可编辑一、土地费用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出让费182,156,700 1,275 1

25、42,868 85 万/亩，215 亩2、契税5,464,701 3、土地使用金10,000,760 142,868 70 年，1 元/年/m24、带征地费用13,420,000 22 万/亩，61 亩二、前期费用69,148,200 440 157,155 1、前期规费52,175,460 332 157,155 2、前期工程费用13,043,865 83 157,155 3、其他前期费用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 1、土建与装修125,724,000 800 157,155 2、设备及安装工程47,146,500

26、300157,155四、公共基础配套费1,885,860 12 157,155 五、公共基础设施费54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小计514,979,931 七、间接费用40,910,006 1、不可预见费15,449,398(一)(六)的 3%2、财务费用25,460,608 60%,一年,8%利率八、合计555,889,937 3,537 157,155 财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率 8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555,889,937元。5.3 不确定性分析敏感

27、度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和 20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290 元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险性较大。敏感度分析表销售价格（元/m2）4680429035103120销售收入(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）127,555,285 85,888,490 2,554,899-39,111,896 投资收益率22.9%15.5%0.5%-7.0%-可编辑建设总成本(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）-30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投资收益率-4.5%1.1%16.3%26.7%5.4 经济效益评价从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资 555,889,936.72元，销售收入 658,784,392元，税后利润 44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。损益表序号项目金额（元）一、销售收入658,784,392 二、建设总投资555,889,937 三、销售税金及附加36,891,926 四、税前利润66,002,529 五、所得税21,780,835 六、税后利润44,221,695 七、投资收益率8.0%