2018年房地产估价师-《理论与方法》重要公式(章节全覆盖).pdf

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1、-1-估价理论与方法公式第一章不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章抵押贷款额度=抵押价值贷款成数抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先

2、受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-社会一般贷款成数已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=总建筑面积土地总价楼面地价=总建筑面积土地总价土地总面积土地总面积=容积率土地单价容积率=土地面积建筑面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=年平均总人数本年人口增长绝对数人口自然增长率=年平均总人数本年死亡人数本年出生人数-人口机械增长率=年平均总人数本年迁出人数本年迁入人数-第六章比较法及其应用第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基

3、础一、统一财产范围房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）-2-实物范围要相同。二、统一付款方式将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。三、统一融资条件四、统一税费负担正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费正常负担下的价格=率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额1正常负担下的价格=率应由买方缴纳的税费比买方实付金额1（记忆“牙买加”）五、统一计价单位1、统一价格表示单位2、统一币种和货币单

4、位3、统一面积内涵和计量单位建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积套内建筑面积下的单价使用面积下的单价套内建筑面积使用面积使用面积下的单价建筑面积下的单价使用面积建筑面积1 公顷 10 000 平方米=15 亩1 亩 666.67 平方米1 平方英尺 0.09290304 平方米1 坪 3.30579 平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000 平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304 平方米下的价格坪下的价格3.30579 第五节交易情况修正1、总价修正、单价修正2、金额修正可比实例成交价格交易情况修正金额可比实例正常价格-

5、3-百分比修正，一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格，即可比实例成交价格S%11可比实例正常价格（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%）上式中，S%11是交易情况修正系数第六节市场状况调整（交易日期调整）一般公式可比实例在成交日期时的价格(1 T)可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1 T%)）（一）市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）可比实例在成交日期的价格数成交日期的定基价格指数价值时点的定基价格指=可比实例在价值时点时的价格采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）可比实例在成交日期时

6、价格成交日期的下一时期 的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格（二）市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率)期数可比实例在价值时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:可比实例在成交日期的价格(1价格变动率期数)可比实例在价值时点的价格第七节房地产状况调整把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。调整方法：直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和

7、百分比调整、加法调整和乘法调整第八节计算比较价值（1）金额修正、调整下的公式：比较价值可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式比较价值可比实例成交价格（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）百分比修正、调整下的乘法公式（最常用）-4-比较价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数=可比实例成交价格S%11（1 T%）R%11假设可比实例成交价格比正常价格高或低S%；从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌T%；在价值时点可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低R%。第

8、七章收益法及其应用地价年地租购买年地价利息率地租某笔资金利率房地产的收益房地产价格利率房地产的收益第二节报酬资本化法的公式一、净收益（每年不变）的公式（一）收益期为有限年的公式V=Y111 YAn）（，净收益每年不变为A；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式V=YA，净收益每年不变为A；报酬率为Y；收益期为无限年公式应用：1、直接用于测算价值2、用于不同期限房地产价格之间的换算nnY)1(11K，nV表示收益期为n 年的价格，则有：NnNnKKVV或nnNNKVKV3、用于比较不同期限房地产价格的高低4、用于比较法中因期限不同进行的价格调整二、净收益按（一定数额递增）的公式（

9、一）收益期为有限年的公式V=nYnYbYYbY)1(111)An2）（，净收益未来第1 年为 A，此后按数额b 逐年递增；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式V=)A2YbY（，净收益未来第1 年为 A，此后按数额b 逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年-5-三、净收益按（一定数额递减）的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种，即：V=nYnYbYYbY)1(111)An2）（，净收益未来第1 年为 A，此后按数额b 逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n，且1bAn确定合理经营期A-（n-1）b=0，即1bAn四、净收益按（一定比率递增）的公式（一）收益期为有

10、限年的公式)11(1 nYggYAV，净收益未来第1 年为 A，此后按比率g 逐年递增；报酬率为Y，且 gY（当 g=Y 时，YnAV1）；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式gYAV，净收益未来第1 年为 A，此后按比率g 逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年五、净收益按（一定比率递减）的公式（一）收益期为有限年的公式)11(1nYggYAV，净收益未来第1 年为 A，此后按比率g 逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式gYAV，净收益未来第1 年为 A，此后按比率g 逐年递减；报酬率为Y；收益期为无限年六、净收益在（前后两段变化规律不同）的公式（一）收益期为

11、有限年的公式titntiiYYYAYAV1)1(11)1()1(，净收益在未来第t 年（含第 t 年）有变化，在第t 年后无变化为A；报酬率为Y；收益期为有限年n（二）收益期为无限年的公式titiiYYAYAV1)1()1(，净收益在未来第t 年（含第t 年）有变化，在第t 年后无变化为A；报酬率为Y；收益期为无限年-6-七、预知未来若干年后价格的公式tittiiYVYAV1)1()1(，t 预测净收益的期限；iA房地产未来t 年的净收益；tV房地产未来第t 年末的价格第四节净收益的测算净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用运营费用通常不包含房地产抵押

12、贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税运营费用率=有效毛收入运营费用（OER），净收益率=有效毛收入净收益（NIR），故净收益率=1-运营费用率（一）出租的房地产净收益测算净收益=租赁收入-由出租人负担的费用租赁收入包括租金、租赁保证金或押金的利息收入等（二）自营的房地产净收益测算（不考）净收益测算应注意的问题出租人权益价值：租赁期内，合同租金；租赁期外，市场租金。承租人权益价值：剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的（现值之和）。重置提拨款，是运营费用的一种，通常利用偿债基金系数来计算。iiAVn1)1(，V未来一次性支付的费用，A重置提拨款第五节报酬率的确定报酬率=所投入

13、资本投资回报报酬率的求取方法：（一）市场提取法（1）在YY来求取的情况下，是通过VAYAV（无限年期）（2）在Y111YAn）（V的情况下，是通过Y111 YAn）（-V=0 来求取 Y（有限年期，用试错法）（3）在gYAV的情况下，是通过gYAY来求取 Y（收益按一定比例递增且收益无限期）（二）累加法报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率（三）投资报酬率排序插入法（了解）-7-第六节直接资本化法（1）RNOIV，V 房地产价值；NOI 房地产未来第一年的净收益；R 资本化率（2）房地产价值=年收益收益乘数收益乘数是房地产

14、价值或价格与其未来第一年的收益的比值。直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替。收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，净收益乘数=资本化率1利用市场提取法求取资本化率和收益乘数：资本化率=房地产价值未来第一年的净收益收益乘数=年收益价格投资组合技术（一）土地与建筑物的组合土地价值土地资本化率+建筑物价值建筑物资本化率=房地价值综合资本化率，即公式：OOBBLLRVRVRV（BLOVVV）变形：BLORBRLR，L 土地价值占房地价值的比率；B 建筑物价值占房地价值的比率，L+B=1（二）抵押贷款与自有资金的组合抵押

15、贷款常数=抵押贷款金额年偿还额（需记忆）1)1()1(11nMMMnMMMMMMMYYYYYAAVARMR抵押贷款常数；MA等额还款额；MV抵押贷款金额；MY抵押贷款报酬率；n 抵押贷款期限。房地产价格=抵押贷款金额+自有资金金额房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益，得到：房地产价格综合资本化率=抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额自有资金资本化率，两边同除以房地产价格，得到：综合资本化率=贷款价值比率抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）自有资金资本化率剩余技术（一）土地剩余技术-8-土地价值=建筑物价值综合资本化率房地净收益土地资本化率建筑物资本化率建筑物价值房地净收益土地资本化率建筑物净

16、收益房地净收益-（二）建筑物剩余技术建筑物价值=土地价值综合资本化率房地净收益建筑物资本化率土地资本化率土地价值房地净收益建筑物资本化率土地净收益房地净收益-（三）自有资金剩余技术自有资金额=自有资金资本化率抵押贷款常数抵押贷款金额房地净收益-（四）抵押贷款剩余技术抵押贷款金额=抵押贷款常数自有资金资本化率自有资金额房地净收益-第八章成本法及其应用成本法估价的操作步骤：选择具体估价路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算成本价值。第二节房地产价格构成（7 项）房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润直接成本=土地取得成本+建设成本开发成本=土地取

17、得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费投资利息应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费=销售利润率销售利润率）利息用成本（1销售税费+投资+销售费用+管理费+建设+土地取得成本直接成本利润率=成本开发利润建设+土地取得成本投资利润率=销售费用管理费用建设成本开发利润+土地取得成本成本利润率=投资利息销售费用管理费用成本开发利润建设+土地取得成本销售利润率=

18、项）值（开发完成后的房地产价开发利润7-9-成本法的基本公式房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧（土地+建筑物情况下）=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧（模拟房地产开发建设过程情况下）（一）适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物

19、价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（一）适用于旧的房地的基本公式旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧（二）适用于旧建筑物的基本公式旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格的测算建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法建筑物折旧的测算建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值推理，建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧建筑物折旧=物质折旧+功能折旧（缺乏、落后、过剩）+外部折旧/经济折旧（区位、经济、

20、其他因素）求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法（一）年限法1、直线法NRCNSCDDi)1(iD第 i 年的折旧额，在直线法下iD是一个常数D；C 建筑物的重新购建价格；S 建筑物的净残值；N 建筑物的预期经济寿命；R 建筑物的净残值率年折旧率=重新购建价格年折旧额残值=重新购建价格残值率-10-有效年龄为t 年的建筑物折旧总额=年折旧额有效年龄t 建筑物现值=重新购建价格-t 年的建筑物折旧总额=重新购建价格（1-年折旧率有效年龄）2、成新折扣法V=C q V 建筑物的现值；C 建筑物的重新购建价格；q 建筑物的成新率(%)成新率=1-年折旧率有效年龄当残值率为0 时，成新

21、率=剩余经济寿命有效年龄剩余经济寿命（二）市场提取法建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值=建筑物重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格）=建筑物重新购建价格-建筑物折旧后价值总折旧率=建筑物重新购建价格总建筑物折旧年折旧率=建筑物年龄总折旧率建筑物经济寿命=年折旧率1（假设建筑物的残值为0）建筑物成新率=1-总折旧率（三）分解法1、物质折旧的求取可修复：折旧额=在价值时点的修复成本不可修复：要区分寿命期长短。短寿命项目根据各自的重新购建价格、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧额。长寿命项目，根据建筑物重新购建价格减去（各个可修复项目的修复成本、短寿命项目

22、的重新购建价格）后的余额，建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。物质折旧额=各个可修复项目的修复成本+短寿命项目的折旧额+长寿命项目的折旧额2、功能折旧的求取（1）功能缺乏折旧的求取，可修复：功能缺乏折旧额=单独增加功能费用-随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用；不可修复：功能缺乏折旧额=每年损失的净收益现值之和-随同增加功能费用（2）功能落后折旧的求取，可修复：功能落后折旧额=净修复费用不可修复：功能落后折旧额=每年损失的净收益现值之和-随同增加功能费用-11-（3）功能过剩折旧的求取，一般不可修复。在采用建筑物重置价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置

23、价格-超额持有成本在采用建筑物重建价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）3、外部折旧的求取通常不可修复，采用收益损失资本化法求取。第九章假设开发法及其应用基本公式：待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润开发完成后的价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。（可以采用比较法、收益法或长期趋势法求取）(动态分析法没有投资利息、开发利润计算要求)后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润注意：待开发房地产取

24、得税费（买方角度），销售税费（卖方角度）假设开发法7 种情形：生地熟地生地熟地房屋建设毛地熟地毛地熟地房屋建设熟地房屋建设在建工程续建房屋旧房重新改造或改变用途成新房综合公式：房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润第十章长期趋势法及其应用数学曲线拟合法，直线趋势法Y=a+bX nXbYa，22)(XXnYXXYnb-12-第十一章地价评估和地价分摊路线价法的计算公式：后街路线价前街路线价前街路线价总深度前街影响深度后街路线价前街路线价后街路线价总深度后街影响深度

25、后街影响深度=总深度-前街影响深度补地价的测算：补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格补地价（单价）=新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）=楼面地价（新容积率-旧容积率）=新（旧）容积率地单价新（旧）容积率下的土（新容积率-旧容积率）高层建筑地价分摊的方法：按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊三种。1、按建筑面积分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值建筑物总面积该部分的建筑物面积=楼面地价该部分的建筑物面积2、按房地价值分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值房地总价

26、值该部分的房地价值3、按土地价值分摊：某部分分摊的地价数额=土地总价值该部分占有的土地份额=该部分的房地价值-该部分的建筑物价值=该部分的建筑面积总建筑面积土地总价值房地总价值价值-该部分的房地物业安保培训方案为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。-13-其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消

27、防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、

28、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3)法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4)工作技能培训其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括

29、：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015 年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。-14-3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容：1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责

30、任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。三、安全奖惩：1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落