某商业广场物业运营成本测算.pdf

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1、某商业广场物业运营成本测算根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。一、超市：18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3 000 m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。二、统一经营商场：16#、16#A、17#楼，建筑面积

2、约17 000 m2，实际经营面积约为12 400m2。16#A 楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15 270 m2，经营面积为11 140 m2，柜位面积为 7 270 m2。（一）电费：1、照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12 小时，则商场照明年耗电量为：18W/m212h301211140

3、m21000=866 244 KWh （公式：参照行业标准 18 W/m212h营业时间30 天12 个月商场建筑面积）1000 W 2、空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在 5 月 9 月五个月时间，供热集中在 11月至 3 月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为 35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为：35W/m2 12h 30 5=63 000 W/m2=63 KWh/m2通风负荷按 3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：3W

4、/m2 12h 30 7=7 560 W/m2=7.56 KWh/m2则商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56 KWh 则商场空调年耗电量为：70.5611140=786 038 KWh 3、电梯用电：百货商场共设 8 部扶梯和 1 部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：7.5KW0.5912h3012=145 800 KWh 则商场年总耗电量为：866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh 北京地区的商业用电电费为0.8 元/KWh，则商场年电费为：0.8元/KWh 1 798 082 KWh=1 438

5、 466元（二）水费：商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50 吨，空调用水每天 120吨，则商场平均月用水量约为：50 30 12+120 30 5=36 000 北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：4.4元/吨36 000吨=158 400元（三）物业管理人员工资：经理 1 人：3500元/月主管 3 人：20003=6000 元/月一级职员 2 人：12002=2 400元/月二级职员 19 人：100019=19 000元/月三级职员 5 人：9005=4500 元/月员工 26 人：70026=18200元/月工人 8 人：5008=4000 元/月人

6、员工资共：57600元/月年工资总额及保险：5760012（1+32.5%）=915840元（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000元（五）年空调水处理费每月约为：30000 元（六）年工具、工装等装备费：12000元（七）年保洁耗材费；24000元（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。（九）取暖费：由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24 元/m2，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55 元/m2，我们可预估每年取暖费为4

7、0元/m2，则商场每月取暖费为：4015270=610 800元（十）房屋建筑保险费：100 000元 商场部分每年物业运营成本为：1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000+72 000+610 800+100 000=348.2万元 商场部分每月物业运营成本为：348.212=29 万元 商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为：290 0007 270=39.9元/月 m2三、门市：门市部分建筑面积为1 730 m2，经营面积为 1 260 m2。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不

8、做考虑。应收的费用为：1、空调用电费：按经营面积（63+7.56）120.8=4.71元/月 m2按建筑面积 4.711 2601 730=3.43元/月 m2 2、空调用水费：按经营面积 1203054.41212 400=0.54元/月 m2按建筑面积 0.541 2601 730=0.4元/月 m2 3、取暖费：按建筑面积 4012=3.33 元/月 m2按经营面积 3.331 7301 260=4.58元/月 m2 4、外围物业管理费：按建筑面积 1 元/月 m2按经营面积 11 7301 260=1.38 元/月 m2 门市部分每平方米(按建筑面积)每月物业费为：3.43+0.4+3

9、.33+1=8.16元/月 m2门市部分每平方米(按经营面积)每月物业费为：4.17+0.54+4.58+1.38=11.21 元/月 m2其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015 年度安全生产目标的内容，现与财务部 签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用

10、，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容：1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工

11、作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。三、安全奖惩：1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落