全方面房地产开发作业指导书.docx

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1、房地产开发作业指导书目录1. 土地投标商务 42. 土地投标技术 63. 土地状况调研 84. 编制可行性研究报告 105. 建立公共建筑和住宅小区资料库 146. 建立优秀设计师信息库 157. 编制设计任务书 168. 建筑方案招标 199. 规划方案报审 2210.申报方案立项 2411.申办?建立用地规划许可证? 2512.编制房地产开发流程方案 2613.双代号座标网络方案房地产开发企业工程管理通用范例 3014.设计委托 3115.建筑设计优化 3316.日照分析报告编制和报送 3617.编制营销筹划书 3818.选择和确定营销代理 4019.召开扩初设计审批会 4220.扩初设计

2、送审 4321.委托现场地质勘探 4622.构造设计优化 4923.三通一平跟踪管理 5124.土地接收 5225.工程报建 5426.申办?建立工程规划许可证? 5627.工程平安质量报监 5828.申领?施工许可证? 6029.投资监理委托 6230.施工总承包招标 6431.现场管理台帐 6832.图纸管理 7033.施工日记 7134.编制会议纪要 7235.施工图内审 7336.施工图设计交底 7537.临水、临电配套 7738.申办开工复验红线 7939.施工技术方案优化 8140.委托勘丈 8341.楼书及宣传资料制作 8542.选择首届物业管理单位 8643.申办?预售许可证?

3、 8844.组织房展会 90 91 9347.编制工程预算 9448.编制工程方案书 9649.审核验工月报 9850.工程拨款 10051.甲方采购 10252.施工平安管理 10553.施工平安巡视 10854.施工图修改 11055.工程例会 11256.现场签证 11457.工程质量事故处理 11658.索赔 11859.样板引路和封样验收 12260.隐蔽工程验收土建 12461.隐蔽工程验收程序安装 12662.竣工备案制验收 12863.公建配套 13364.供电配套 13565.供水配套 13966.排水配套 14267.消防配套 14468.燃气配套 14769.环卫配套 1

4、4970.卫生防疫报批 15171.通信配套 15372.有线电视配套工程 15573.绿化配套 15774.邮政配套 15975.平安技术防范配套 16076.门牌报批 16277.申办“使用粘土砖核定 16378.结建民防工程建立管理 16479.工程竣工档案编制验收和报送 16880.申办规划验收 17281.公司内部验收 17482.申办入户许可证 17583.申办大产证 17784.编制工程决算 17985.物业移交和接收 18186.预售商品房物业交付 18387.代办小产证 18588.工程总结 18689.工程资金管理 18890.工程贷款 19091.工程经济效益测评 192

5、92.本钱管理 19493.本钱核算 20194.课题组研究成果报告摘要 20695.课题组研究成果评审意见 209土地投标(商务)1作业目土地投标分为商务标和技术标两大局部。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败关键。2作业依据政府土地管理部门发布土地公开招投标信息，公司年度开发方案，地区地形图。3.决策岗位 总经理：负责土地投标书商务批准和签发。主管岗位总经济师： 负责投标书最后通稿，向总经理和董事长汇报并商量决定投标报价。协管岗位总会计师：对财务部提供信息

6、资料真实性负责，对筹资方案可靠性负责。 主办岗位土地开发：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集具体要求，并负责按时汇总，编制商务标标书，校核商务标和技术标连贯性和一致性。协办岗位营销筹划，本钱控制，本钱核算，融资会计：按土地开发岗位要求，按时提供书面资料信息，并对其真实性和客观性负责。获得土地招标文件和相关技术指标要求。5.1 组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参加详见作业指导书?土地状况调查?。其中营销筹划重点对现时周边市场情况进展详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发工程产品定位总经济师认为有必要时，市场调研业务可安排营销筹划岗位委托专业咨询公司

7、进展。土地开发重点对地块及四周一定范围内道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建立规划等情况进展详细调查，初步确定规划设计方案技术指标。5.2 投标准备会议总经济师召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作方案并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块答疑会，做好详细记录。5.3 各岗位责任和分工营销筹划：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进展市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品定位，据此对规划方案技术标提出设计要求；提交初步营销方案、销售本钱和资金回笼方案。土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位

8、负责提交投标文件资料，按照招标文件规定格式编制商务标。负责汇总工程总投资和预期收益，编制工程开发经济测算书，测估本公司投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手情况，收集与该土地招投标有关各项信息，及时反响给各负责部门。向土建立计管理岗位催办技术标。本钱控制：负责编制现场建立本钱。本钱核算：负责编制内部管理本钱和税费。融资会计：负责提供有关银行资信信誉等级、存款证明等方面文字材料。公司办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版设计，印刷和装订；负责各类需提交投标文

9、件盖章、存档。总经济师：审阅土地开发岗位整理提交投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。投标商务标文件内容：投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。参加投标：投标授权委托人通常即为本主办岗位应参加当日开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定投标箱。投标当日现场应备有应急通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。5.6投标工作全

10、过程保密纪律：5.6.1 所有参与投标岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 各岗位对自用电脑内投标信息承当保密责任，总经济师对最终报价承当保密责任。土地投标技术土地投标技术标局部即为征集规划设计方案，是土地投标书主要组成局部。也可作为中标后甲方深化设计任务书根底。从政府土地管理部门取得土地开发招标书。3 决策岗位 总经理：负责土地投标书技术批准和签发。主管岗位总建筑师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。主办岗位 土建立计管理：按时完成以下作业描

11、述中各节点作业。4紧前工作条件已得悉政府公布土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块规划参数。5 作业描述5.1 编制工作进度方案因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标工作程序，确定其中各事件分工和工作截止期限，注意进度方案应比投标截止日期提早1至2天，留有一定时间余地。5.2 委托概念方案设计主办岗位按照工程规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位适宜人选，并通过选中设计师与其注册设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限

12、定完成截止时限前收齐各人设计资料。5.3 编写设计任务书草稿详见作业指导书?编制设计任务书?。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。5.4概念方案设计成果必须严格遵照招标文件中规划成果要求和文本格式。通常要求为： 规划设计成果：A3文本格式规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 规划内容与深度规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等。还可根据方案构思特点建议画龙

13、点睛物业名称。规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局集中绿地面积、道路布局、停车泊位数量停车库面积、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。小区公建立施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及那么在出让范围内按?城市居住区公共效劳设施设置标准?DGJ08-55-2002/J10189-2002要求为小区配置。 表达规划设计意图效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。5.5 内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单以本公司和本系统营销筹划为主，分发会议通

14、知，落实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。与内部批准方案设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。5.7 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书要求，包括规划参数，匿名要求，方案完整性，图纸和模型一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。5.8 资料移交在投标截止日期之前把装帧成册方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。5.9 保密责任

15、本主办岗位承当投标方案保密责任。过程中往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料分发应严格登记并加盖密级印戳，无保存价值资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位责任。土地状况调研取得直观地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。公司年度开发方案，土地招标书，地区地形图，地区管线图。3.主管岗位总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中错误。 协管岗位总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。主办岗位土地开发：负责现场调研组织工作，编制调研报告。协办岗位营销筹划：熟悉现场内外环境情况。已获取相关土地

16、将要招标信息。5作业要求5.1踏勘现场需要组织屡次，每次踏勘重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同专业人员，从以下内容中选择调研工程。踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经屡次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标完毕之前整理完成。本作业形成调研报告编制质量承受总经济师检查和评价。6作业描述：调研外部环境：生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺需要甚至创立特色街区可能。能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想接口位置。市政环境：包括周边道路级

17、别，有否拓路方案；雨水和排污管径，有否改造方案，与本地块最理想接口位置。 建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑用途性质、层数、总高度等是否存在日照相互影响。周边建筑风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线区外建筑还需调查其建造年代，构造稳固状况，是否是政府命名保护性建筑。 地质水文环境：了解地块地貌历史变迁，是否有淹涝历史记载，是否存在高本钱地基处理可能性。调研内部环境：地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保存大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记应补上。 对于根本平坦地块须粗估场地现状与周边主要道路标高差。对于坡地起伏地块须向当地测绘部门申领标有等高线地形图。 空中障碍物：有

18、否途经和穿越本地块架空线路，如地形图上没有标记应补上。 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道管线。 本小区比拟理想出入口位置。 对于流经本地块河流，须了解其上游水质和下游通畅程度，常年水位，打听有没有淹涝历史纪录。编制可行性研究报告1.作业目工程可行性研究按时间和要求不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。工程初步可行性研究是获取开发土地前最重要技术性工作之一，是投资者进展投资决策主要依据。在土地使用权正式获取后，工程开发者还需进展更为详尽深度可行性研究，为随后工程方案设计提供依据。过去方案经济体制下工程可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志表达，然而在现时市场经

19、济条件下，工程可行性研究报告必须真正表达市场趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为工程投资寻找到真正可行之路。2.作业要求为保证可行性研究报告质量，应切实作好编制前准备工作，占有充分信息资料，进展科学分析比选论证，做到编制依据可靠、构造内容完整、文本格式标准、附表附件齐全。报告表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案需要。3.主管岗位 总经济师：组建工作小组，批准工作方案，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：审阅相关专业章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。主办岗位 营销筹划：制订工作方案，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。协

20、办岗位：工作小组成员：按各自专业或专长分头进展调查研究和编写报告章节，并根据总经济师意见优化修改。4.紧前工作条件初步可行性研究：已进展市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确地区控制性详规和相关经济技术指标。5.作业描述5.1总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并根本固定。有特殊要求可聘请社会专业人员参加。本主办岗位制订工作方案，明确可行性研究工作范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作方案报总经济师批准后，布置安排落实。5.3各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进展实地调查和市场调查。5.4小

21、组集体讨论，议题为：市场研究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。工程分析和工程建议。对工程本体进展研判，分析工程优劣势，并进展工程市场预测；提出工程建立规模、产品定位、规划方案、进度方案以及资金筹措方案等，方案经比拟论证优化后，提出推荐方案。经济技术评价。对推荐方案进展财务评价及风险分析，以判别工程经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论缺乏以支持工程方案成立时，可对原设计方案进展调整或重新设计。5.5编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。初步可行性研究报告内容：市场分析.1整

22、体市场分析全市及各主要分区市场总供给量和总需求量；全市及各主要分区工程年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。5.6.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。法规政策分析开发建立法规、专业效劳法规；规划设计导向，城市建立信息；其他经济信息及政策指引。工程分析5.6.3.1工程根本情况地块位置、四至、规划指标总占地面积、建立用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、

23、车位数、主要出入口等。5.6.3.2工程周边情况主要道路、景观河流、山峦、人文建筑、旅游景点等、配套设施情况商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等。.3工程优劣势分析SWOT分析工程竞争情况现时/潜在竞争对手、优势S、劣势W、威胁O、时机T。.4工程开展前景预测市场前景、价格走势、工程切入点等。工程开发建议与评价.1工程主要定位市场定位市场形象、主题品牌；客户定位主要客户对象；价格定位均价、最低价、最高价。工程开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型商业/居住/办公/其他。工程规划及建筑设想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会

24、所等附属设施。工程开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。工程财务分析建筑总本钱、市场总价值销售收入、租赁经营价值、净利润、工程净现值、本钱利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。工程风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标敏感性分析。工程研究结论和建议。附件包括附图和附表。深度可行性研究报告内容：总论工程开发背景，建立规模与目标，预计工程总投入及效益情况等主要技术经济指标。工程区位分析工程地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。建筑方案选择建筑设计指导思想与原那么，工程总

25、体规划方案，建筑方案比选。工程实施进度建立工期，实施进度表或横线图。投资估算与资金筹措建立总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。财务评价财务评价根底数据与参数选取，销售收入与本钱费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。风险分析工程主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。结论与建议附表投资估算表，工程投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资方案表；财务评价报表包括营业收入及营业税金估算表，总本钱费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款归还方案表。附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。.12附件土地出让合同

26、、工程建议书或初步可行性研究报告批复文件、规划管理部门对规划方案批复文件。建立公共建筑和住宅小区资料库为充分了解房地产开发现状和开展趋势，为提高本岗位设计管理专业水平，吸收和借鉴同行业珍贵经历和成功案例，提供大量直观信息。在收集和制作过程中，本岗位思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量检查和评价。主办岗位设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库信息收集和使用。协办岗位营销筹划：将业务接触或房展会上收集图片资料提供给主办岗位。3作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。制作电子相册，随时补充，不断积累。载入公司局域网共享

27、平台，供公司其他业务人员调用。本作业工作质量承受总建筑师检查和评价。资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。5.2 电子相册制作方法按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。 凡纸质图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。 来自数码相机和网页图像可直接插入电子相册。 说明和评论文字可以文本框形式插入页面下方或右侧，建筑名称可以美术标题形式插入页面适宜部位。建

28、立优秀设计师信息库人因素是最关键和主要，优秀设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术设计师，为了使每个工程都能有针对性地得到适宜设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道信息，建立动态优秀设计师信息库。这是公司一项日常，根本信息管理工作。2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量检查和评价，批准进入首选信息库名单。主办岗位设计管理：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库建立和使用。分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起缺额从备用库内补充。3.2 信息库以电子相册格式制作和调用。 要求本岗位与首选库设计师们保持经常性业务上和感情上联系，了解他们近

29、期设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供各种帮助，采取不同途径表达公司对他们关爱，必要时可向总建筑师申请经费。4作业描述4.1 收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己业务工作，关心媒体对各种优秀建筑评论，注意各种优秀建筑和设计师评比活动，查阅新出版建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们作品样本。4.2 制作方法：一人一个文件目录，每个文件首页是个人信息资料，其余是代表作品数码照片，图片扫描件等。4.3 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、

30、出生年目前注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。编制设计任务书1.作业目不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发工程开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜设计任务书必定会触发设计人员创作灵感和创新意识，防止大量徒劳无益返工和修改，加快深化和优化过程。成功设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间设计任务书。2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。3.决策岗位 总经理：负责最后审查和签发。主管岗位 总建筑师：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。协管岗位 总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。主办岗位设计管理：起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师意见修改。协办岗位