陈仁营改增专题研讨之房地产业篇 .ppt

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1、陈仁营改增专题研讨之房地产业篇 目 录u营改增的相关背景u营改增政策解析u营改增的挑战u营改增的应对建议10101BACKGROUND营改增的相关背景23月5日,十二届全国人大四次会开幕国务院总理李克强做政府工作报告：“全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。Report32016政府工作报告报告Alleviate减负0102现行的流转税制度定于1993年，为适应当今的商业开展需求，对现行的流转税制度进展改革是大势所趋增值税改革已经讨论多年 -早在2007年，全国人民代表大会曾开

2、展关于营改增改革的正式研讨。?中华人民共和国国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?税制改革目标：完成重要税改工程增值税“扩围。实务中简称“营改增。-2021年1月上海试点开场，逐步扩围 -未来增值税立4营改增发展历程上海率先在交通运输业和局部现代效劳业进展营改增试点时间进展试点扩展至北京、天津、江苏等八个省市试点扩展至全国范围铁路运输和邮政效劳业纳入营改增试点范围电信业纳入营改增试点范围建筑业、房地产业、金融业及生活效劳业纳入营改增5截止2015年底，营改增累计减税多少？64126412亿元元试点纳税人因税制转换减税31333133亿元元原增值税纳税人因增加抵扣减税32793279亿元元62

3、015年营业税征收情况行业营业税（亿）占比房地产6,10431.60%建安5,13626.60%金融4,56123.60%其他3,51518.20%合计19,313100.00%2021年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%6,104亿元，建筑业营业税收入占比为26.6%5,136亿元，金融业营业税收入占比为23.6%4,561亿元。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。7全面推开全面推开营改增改增试点的主要内容点的主要内容 从2016年5月1日起，我国将全面推开营改增试点，主要内容是“双扩”：一是将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生

4、活服务业，实现增值税对货物和服务的全覆盖，试点完成后营业税将退出历史舞台。二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整地实现规范的消费型增值税制度。全面推开营改增改革，是本届政府成立以来规模最大的一次减税，按照测算，2016年减税金额将超过5000亿元。全面推进这项改革有利于拉动经济增长，特别是在当前许多行业、企业出现经营困难的情况下，有利于给企业增加活力，给经济增加动力。财政部副部政部副部长史耀斌史耀斌8全面推开全面推开营改增改增试点点对我国我国经济有什么影响？有什么影响？这次全面推开营改增的政策取向，突出了推动服务业特别是研发等生产性服务业发展，可以有力促进产业分工优化，拉长产

5、业链，带动制造业升级。也可以说，营改增是创新驱动的“信号源”，也是经济转型升级的强大“助推器”。同时，营改增通过统一税制，贯通服务业内部和二、三产业之间抵扣链条，从制度上消除重复征税，使税收的中性作用得以充分发挥。这有利于营造公平竞争的市场环境，对完善我国财税体制有长远意义。从当前看，这会为更多企业减轻税负；从长远看，必将利国利民。财政部副部政部副部长史耀斌史耀斌9如何做到李克如何做到李克强总理提到的理提到的“确保所有行确保所有行业税税负只减不增只减不增”？全面实施营改增，要确保所有行业税负只减不增。这是改革的目标之一，也是一项重大的政治任务。为落实这一要求，财政部和国家税务总局在设计试点方案

6、时就坚持改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，以改革推动体制机制创新，同时兼顾稳增长的要求，调整了改革的力度和节奏。按照营业税税负平移的方法测算确定了各试点行业的适用税率，对4个行业原税收优惠政策原则上予以延续，对老合同和老项目实行政策平转，对特定行业制定了过渡性优惠措施等。上述安排，总体上可实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负都有不同程度的降低。财政部副部政部副部长史耀斌史耀斌10目前全面推开目前全面推开营改增改增试点点进展如何？展如何？按照税务系统推进营改增的时间表和路线图，目前各项准备工作进展顺利，已完成了准备工作量的80%。改革的配套文件已经出齐，税收营改增征管的移交工作已基本结束，国税

7、、地税1100万户征管资料移交工作已结束，70%的纳税人已经在国税办理了税务登记。税收征管信息系统涉及的12个软件、106个模块的改造升级工作已基本完成，并进入了联调联试，纳税人所需要的5月份发票量4亿多份也如期发放各地。宣传培训工作正在进行，税务系统40多万税务干部的培训已基本结束，对企业的培训正在进行当中。全体税务干部将扎实细致地抓好各项准备工作，确保所有企业5月1日能顺利开票，6月1日能顺利申报。国税国税总局副局局副局长汪康汪康11严峻形峻形势企企业经营者者财务人人员国税机关国税机关纳税人税人财务人员要摒弃营业税征管模式的影响，落实增值税会计核算方法、进项抵扣制度、适应增值税纳税申报方式

8、变化以及重视发票管理。企业经营者应梳理商业模式、业务流程、适时调整经营业态，运营模式与税收制度密切融合，强化内控机制，降低涉税风险。纳税人要研读营改增新规、落实营改增政策、适应国税征管方式。国税机关面临1100万户纳税人，近2万亿税源迁徙。国税机关将面临巨大工作压力顺利实现这个工作方案有太大的难度！财政、税务、企业三方都会有痛苦的“蜕变过程。12攻攻坚克克难06国税国税总局网站局网站企业5月申报期推延至6月25日01规模模占到营业税80%比重02户数数1100万户03时间倒计时准备期04难题营业税企业增值税基础太薄弱05营改增最开心的行改增最开心的行业住宿业，营改增的大赢家。税率6%，进项可以

9、抵扣，开具的发票可以抵扣，一切都是那么完美。特别是餐饮娱乐个人生活服务等不能抵扣，住宿业有网开一面之感。另外，还有混合销售，哼哼。目测，住宿业会增加餐饮服务等新项目。营改增改增压力最大的行力最大的行业建筑业，因为营改增肾上腺素估计会陡然上升。税率3%陡升至11%，进项可以抵扣，那么多的分包，那么多没有发票，都是多年的积习，一下整改规范，想想都是多么头疼。营改增最不改增最不彻底的行底的行业改得最保守的一个行业，毫无疑问，金融业。金融业的贷款服务不能抵扣，对下游企业来讲，和营业税时一样，不过税率还变成了6%，税收通过金融业，增值税抵扣链条依然中断。13营改增十六个改增十六个“最最营改增最失意改增最

10、失意营改增最失意，当然是地税局。自己的税源送给了国税，多年养大的女儿嫁人了，确实心疼呀。以后再吃饭得花米啦，哈哈，一句戏言，莫当真。有人说，营改增税负降低最大的是地税，也是戏言，地税是收税的，没有税负之说。营改增最得意改增最得意营改增最得意，当然是国税局。衣食住行，统统紧握手中了。以前饭店不归咱管，看你以前不拿劳资当回事，哈哈，这是一句戏言哈。政策最复政策最复杂的行的行业政策中最难归集的是房地产政策了，现在的政策几乎把每一种具体事项都正列举罗列了出来，可以感受到政策制定者的良苦用心。14营改增十六个改增十六个“最最营改增最改增最难制定的政策制定的政策最难制定的政策，金融业务太复杂、太创新，难以

11、短期一下把握可以理解，制定政策也不容易。政策背后最激烈的交政策背后最激烈的交锋建筑业11%税率之争，财政和税总咬牙坚持住了。营改增最需要明确的一件事改增最需要明确的一件事应税服务视同销售情形，好像是只字未提。比如，非金融企业间的无偿借款，收税否？以前这个事情，各地政策不宜，纳税人无所适从，甚至以肖总的回复来执行，人走之后多地又不承认，一片自由裁量之声。事情不明确，执法不一、滋生腐败，纳税人受折腾。其实，对于职业经理人来讲，明确即好，不然怎么做都有问题。15营改增十六个改增十六个“最最营改增之最改增之最长的文件的文件据说营改增“36号文”总计4万多字，哈哈，差不多是最长的税收文件了。营改增速度之

12、最改增速度之最总理政府工作中的军令状，5月1日全面营改增。然后，一个月走完了1年走的路，真是快！营改增最改增最获益益现在来看，税务师事务所、会计师事务所、相关的软件公司、营改增讲师，已经是接不清单子，赚嗨了。16营改增十六个改增十六个“最最税税务局之最苦中作局之最苦中作乐西安国税局，帅哥靓妹，在繁重的营改增、金税三期之余，还跳起了营改增小苹果神曲，既宣传了营改增，又拉近了与老百姓的距离。不得不赞一句，税务局也和以前不太一样了。营改增街舞来啦，真是high！（陕西国税）税税务局之最辛苦局之最辛苦 最辛苦的据说是俺们老家国税局，45岁以下的大厅人员5月1日前无休，嗯，俺以前没出税局时，也经常这样，

13、多亏出来了，哈哈。营改增最忙的人改增最忙的人税总制定政策、基层执行政策、中介忙服务、培训师忙培训、企业做准备大家都很忙！都是最忙的！对纳税人最振税人最振奋人心的一句人心的一句话总理说“确保所有行业税负只减不增”，这句话最振奋人心！总理都说了，各行业不增税负，在制定具体政策和政策的解读上，税总肯定是大方向片宽松的，这对纳税人不是利好吗。总理一句话，那还是有分量，给了实惠，温暖了纳税人的心。17营改增十六个改增十六个“最最18 站在营改增新的起点上，等待我们的是不同的道路：机遇、开展、学习、奋斗、胜利、风险、挑战、挫折、失败 价格体系重新塑造和建立的混乱阶段，如何分享减税利益，防止增加的负担成为接

14、盘侠！0202POLICY营改增政策解析1920知己知彼知己知彼 百百战无无敌 运筹帷幄运筹帷幄 决决胜千里千里细细解读三十六计，慢慢品味营改增21营改增的改增的纲领性文件性文件财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税202136号22国税国税总局配套文件局配套文件国家税国家税务总局局20212021年公告年公告第第13号号关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告第第14号号关于发布关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告的公告第第15号号关

15、于发布关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告的公告第第16号号关于发布关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告的公告第第17号号关于发布关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告的公告第第18号号关于发布关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告的公告第第19号号关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发

16、票的公告关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告23建筑建筑业、房地、房地产业营改增之最改增之最Happy or Sad最开心的群体：小规模纳税人最伤心的行业：建筑业最大的利好：不动产纳入抵扣范围最有受益前景的行业：房地产业最失落的事：找不到进项票最失望的政策：贷款利息不纳入抵扣减负最多的领域：地税局最辛苦的群体：国税的公务员24征税范征税范围销售效售效劳无形无形资产不不动产25征税范征税范围销售效劳26征税范征税范围销售效劳27征税范征税范围销售效劳28征税范征税范围销售效劳29征税范征税范围销售效劳30征税范征税范围销售无形资产31征税范征税范围销售不动产32税率税率

17、设置置增值税征收率3%局部不动产销售和租赁行为的征收率5%，建筑业征收率3%33税率税率设置置2%小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。简易易计征减征征减征1.5%34房地房地产业营改增政策改增政策1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方式或者购买方在境内；2）所销售或租赁的不动产在境内；3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。一般计税方法应纳税额=当期销项税额-当期进项税额简易计税方法应纳税额=销售额 x 征收率在境内在境内销售效售效劳、无形

18、、无形资产或者不或者不动产，是指：，是指：征税范征税范围计税方法税方法35房地房地产业营改增政策改增政策纳税人一般纳税人一般计税简易计税小规模纳税人36增增值税一般税一般计税方法税方法消除重复消除重复计征是增征是增值税的灵魂税的灵魂销项税进项税应纳税额当期当期销项税税额当期当期进项税税额发生应税行为，按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额销项税额=销售额 x 税率购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。当期应缴纳的增值税额进项留抵当期销项税额小于当期进项税额、缺乏抵扣时，缺乏局部可结转下期继续抵扣。6%6%，增，增值税税税税负率小于率小于5%5%进项税

19、税额率率6%6%，增，增值税税税税负率大于率大于5%5%68房地房地产业“营改增改增 短期挑短期挑战思考思考哪种情形税哪种情形税负会会暂时偏高？偏高？14月30日前已经完工项目营改增后开始卖房收款开票24月30日前已经卖完尚未完工的项目34月30日前已经卖完正在收款也未开具发票的项目44月30日营改增后先有收入后有成本的项目54月30日营改增后先有成本后有收入的项目64月30日营改增后一时半会儿没有新项目开发74月30日营改增后水电费没有专用发票69房地房地产业“营改增改增 短期挑短期挑战增增值税合税合规与与发票管理票管理如何保如何保证业务前端前端顺利开票利开票如何保如何保证进项收取收取发票合

20、票合规如何保如何保证会会计核算核算与与财务报告准确告准确如何保如何保证发票及票及时认证如何如何顺利利实现增增值税首期申税首期申报准准确及确及时70房地房地产业“营改增改增 长期挑期挑战税率上升税率上升名义税率的大幅度上升-营业税率5%增值税11%实际税负是否上升？能否充分抵扣进项？小规模纳税人或简易征收5%是否更有利？进项抵扣困抵扣困难，造成税，造成税负转嫁嫁-土地出让金营改增前取得土地-城市根底设施配套、征地补偿等费用-相关税费土地增值税、企业所得税、流转税附加税费-上游建筑业相关本钱的进项税抵扣、增值税专用发票开具与税负转嫁新新项目：税目：税负的的变化化71房地房地产业“营改增改增 长期挑

21、期挑战房地房地产业的的进项抵扣：土地本抵扣：土地本钱、相关税、相关税费老工程采取简易征收的土地本钱扣除征地补偿方案是否重新审阅土地合作方式是否重新审阅土地本土地本钱抵扣抵扣问题？-土地增值税与增值税属于完全不同的税种，因此营改增后土地增值税不会废止。-虽然新规并无明确土地增值税是否可作为进项扣除，但根据目前进项扣除的凭证规定，土地增值税款应不可抵扣进项土地增土地增值税税问题？-营改增后，房地产企业的利润可能会下降，应纳税所得额同步下降，从而降低企业所得税的税负。企企业所得税是否下降？所得税是否下降？-原根据营业税额附征的城建税、教育费附加，在营改增后继续存在，并有可能上涨，并影响企业盈利流流转

22、税附加税的影响？税附加税的影响？新新项目：税目：税负的的变化化72房地房地产业“营改增改增 长期挑期挑战新新项目：税目：税负的的变化化房地房地产业的的进项抵扣：建筑抵扣：建筑业向房地向房地产业转嫁增嫁增值税税负不可防止不可防止73房地房地产业“营改增改增 长期挑期挑战新新项目：商目：商业模式的模式的优化化取得土地取得土地采采购、建造、建造销售、出租、运售、出租、运营转让vs出让股权vs资产配套基础设施征地补偿的形式定价（含税vs不含税）供应商的选择清包工vs包工包料甲供工程出售vs出租定价（含税、不含税）物业出租与管理服务的安排混业经营的梳理与优化精装vs毛坯业务运作模式的运作模式的优化化74

23、房地房地产业“营改增改增 长期挑期挑战新新项目：管理制度的目：管理制度的调整整业务管理管理-业务部门对增值税发票的认知-价税别离的原那么性概念-供给商与客户的价风格整与选择-合同涉税条款的审阅合同合同审阅业务合同设计、施工、采购、装修、借款等是否需要审阅、修订税务条款？税负承担方确定定价原那么含税不含税、结算方式开票类型、开票方式、开票时点销售退回的增值税承担方关联企业应尽量签订业务合同，取得进项发票75房地房地产业“营改增改增 长期挑期挑战新新项目：目：财税系税系统的的调整整财务核算系核算系统财务核算体系面临法律责任重大、核算流程复杂、税制体系复杂、发票管理工作最大等问题会计科目的设置应交税

24、金的核算：应交增值税销项税、进项税、不可抵扣进项税进项税转出、应交税金、留抵税金等收入、利润和现金流的影响预算调整税税务管理系管理系统税务管理如何应对营改增？-纳税人员配备-增值税专用发票的开具、取得、传递-增值税的申报、缴纳-增值税税负率的监测76房地产业“营改增过渡过渡警觉秋后算账当我曾经欠税别问我是为谁就让我忘了营业税啊 给我一杯忘情水今后我要交增值税啊啊给我一杯忘情水77房地产业“营改增喝了孟婆汤 却没过奈何桥试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。情景：情景：已经提前开具了工程款全部发

25、票，最后结算被扣款了没这么多，还已经提前开具了工程款全部发票，最后结算被扣款了没这么多，还得退钱呢。开红票。得退钱呢。开红票。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。情景：情景：营改增以后，遭遇国地税联合检查，发现以前少计收入。营改增以后，遭遇国地税联合检查，发现以前少计收入。78房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战预缴申申报管理管理-预缴增值税的，税基如何计算？一般计税方法下如何计算？简易计税方法下如何计算？-当地预缴后，注册地申报纳税时如何处理？-预售房产时如何开具发票？过渡期合渡期合规-5月1日前发生的业务如预售不

26、动产或出租不动产尚未开具发票的，5月1日后如何开具发票？-5月1日前发生的业务，但发生销售退回，或者价格折让，如何进展税务处理？-企业通过自查发现需要补缴营业税的，应当如何补缴？79房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战对土地增土地增值税政策的影响，需要考税政策的影响，需要考虑哪些哪些问题？一、房地一、房地产行行业征收增征收增值税后，税后，转让商品增商品增值税收入确税收入确认对土地增土地增值税收入确税收入确认产生哪些影响？需要生哪些影响？需要对土地增土地增值税收入确税收入确认进行哪些方面的明确，以下几点你思考行哪些方面的明确，以下几点你思考过吗？1.房地产转让收入是按含增值税价格还是按不含税

27、价格确定？2.“营改增”后转让房地产的价格偏低，是按现行土地增值税规定调整转让收入？还是按增值税规定调整转让收入？3.“营改增”后房地产视同销售是按现行土地增值税规定执行？还是按增值税规定执行？是含税收入还是不含税收入？4.“营改增”前开发的房地产项目，转让收入在“营改增”后如何确定、怎样衔接？5.税务稽查和征管机构清算时，发现“营改增”前房地产项目转让收入有问题的应怎样处理？80房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战对土地增土地增值税政策的影响，需要考税政策的影响，需要考虑哪些哪些问题？二、房地二、房地产企企业征收土地增征收土地增值税后，税后，对进项税金以及税金以及购进商品、商品、劳务、不

28、、不动产和无和无形形资产管理，管理，对土地增土地增值税扣除税扣除项目有哪些影响？土地增目有哪些影响？土地增值税扣除税扣除项目政策需要目政策需要进行哪些方面的行哪些方面的调整和明确，你想整和明确，你想过吗？1.建筑安装扣除项目金额是按含增值税价格还是按不含税价格确定？2.其他扣除项目如设计、勘察、规划等成本费用，是按含增值税价格还是按不含税价格确定？3.购进旧房（建筑物）的，扣除项目金额如何确定？4.从小规模纳税人处购买抵扣货物或劳务，扣除项目如何确定？5.“营改增”后，房地产项目缴纳的增值税可以扣除吗？。6.“营改增”后，扣除项目的合法有效凭据如何确定？如果扣除项目应当取得增值税发票而没有取得

29、，可以扣除吗？7.按增值税规定未能抵扣的进项税额是否可以作为扣除项目？8.房地产开发费用是否要明确含增值税还是不含增值税？81房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战对土地增土地增值税政策的影响，需要考税政策的影响，需要考虑哪些哪些问题？三、旧房三、旧房转让土地增土地增值税政策。房地税政策。房地产行行业征收土地增征收土地增值税后，税后，对转让旧房土地增旧房土地增值税收入确税收入确认和扣除和扣除项目金目金额有哪些影晌？具体操作如何有哪些影晌？具体操作如何调整？整？82房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战对土地增土地增值税政策的影响，需要考税政策的影响，需要考虑哪些哪些问题？四、四、“营改增改

30、增”对土地增土地增值税征管的影响税征管的影响一 土地增值税申报表应当做哪些修订？二“营改增对房地产工程管理产生什么影响，为加强房地产工程管理应当对哪些工作予以明 确。三“营改增后，增值税如果对转让商品房实行预征，应当对土地增值税预征时间和预征收入 确认进展哪些方面的明确？四 土地增值税清算管理 房地产企业征收土地增值税后，对进项税金以及购进商品、劳务、不动产和无形资产等方 面的管理措施，哪些可以借鉴用以促进土地增值税清算审核和清算管理。原先用来参考比对土地增值税的营业税信息，在“营改增后如何采取具体措施进展弥补。83房地房地产业“营改增改增 其他挑其他挑战营改增后土地增改增后土地增值税的政策税

31、的政策调整建整建议营改增后，土地增值税的收入、扣除工程如按不含税金额确定，对土地增值税的政策将产生重大影响，特别是改革初期，上下游企业、个人的发票开具不可能很标准，与增值税并行调整政策，势必造成一定混乱。如保持原来的政策稳定，只对受影响最大的税金扣除进展系数调整，即可保持政策的稳定性。0404MEASURE房地房地产业“营改增的改增的挑挑战如何如何应对？838485“营改增改增 的的应对目目标平平稳过渡增渡增值税制税制降低老工程的税降低老工程的税负短期短期长期期商商业模式合理模式合理优化，化，降低税降低税负建立起完整建立起完整严密的密的增增值税管理体系税管理体系86“营改增改增 的的应对1.财

32、务影响测算2.应对策略探讨3.增值税管理手册4.系统改造需求培培训辅导87“营改增改增 的的应对：财务影响影响测算算以某房地产公司为例-按不同目的设计单项量化分析投投资架构架构测算分析算分析销售模式售模式变动分析分析投投资方式方式变动分析分析采采购模式模式料工料工别离离测算分析算分析88“营改增改增 的的应对：应对策略探策略探讨短期短期长期期增值税申报、核算、开票准备老工程的纳税方式选择跨期销售、采购策略投资与股权决策销售、采购的税负转嫁决策投融资架构决策运营模式决策89“营改增改增 的的应对：短期策略：短期策略增增值税核算、开票、申税核算、开票、申报的准的准备90“营改增改增 的的应对：短期

33、策略：短期策略老工程的老工程的纳税方式税方式选择简易征收易征收VS一般一般纳税人税人税税负孰高？孰高？工程所处阶段：是否接近完工？采购建安已接近完成？供给商、建筑企业是否为一般纳税人？假设供给商、建筑企业无法提供增值税专用发票，那么房地产企业即使认定为一般纳税人，也无法取得进项予以抵扣税税务管理？管理？简易征收方式下的税务管理比较简单一般纳税人的税务管理较为复杂，涉及严格的增值税会计核算、增值税专用发票管理、进项税额管理等事项客客户偏好？偏好？客户是否希望获得增值税进项抵扣？客户类型的影响：小规模纳税人、一般纳税人、非增值税纳税人在含税价一样的前提下，企业客户通常会选择从增值税一般纳税人处购置

34、，以取得增值税进项抵扣筹划空筹划空间？是否存在较大的筹划空间例：区分不同工程或开发阶段，分别面对企业和个人客户，根据各自的增值税处理及价格敏感性，选择纳税方式91“营改增改增 的的应对：短期策略：短期策略跨期跨期销售、采售、采购策略策略定价定价准确评估营改增对销售收入与采购本钱的影响，根据测算结果确定销售与采购的合理价格区间，为跨期销售与采购的定价及调整提供数据支持根据不同的客户群体进展定价：按照客户的增值税缴纳状况一般纳税人、小规模纳税人、非增值税纳税人，判断其对增值税转嫁的敏感程度，制定相应的价格策略与营销政策。针对不同的供给商群体进展定价：区分一般纳税人或小规模纳税人的供给商，准确计算采

35、购的实际本钱，分别确定可承受的价格区间。进度度销售进度假设老工程选择按一般纳税人的方式缴纳增值税，是否需要针对不同的客户类型非增值税纳税人、小规模纳税人、一般纳税人相应调整销售进度？采购进度假设老工程选择按一般纳税人的方式缴纳增值税，是否考虑将材料、设备采购推迟到营改增之后，从而能够取得增值税专用发票、抵扣进项税？92“营改增改增 的的应对：长期策略期策略投投资与股与股权决策决策投投资控股控股是否设立投资实体，采用何种组织形式有限责任公司、有限合伙企业？城市公司开发多个工程VS按工程分别设立公司？假设设立工程公司，应采用何种组织形式分公司、子公司？非货币性资产尤其是土地出资，可能涉及的增值税、

36、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等税负？总分机构是否汇总纳税？并并购重重组资产或股权收购的模式及涉税处理？企业重组的一般性和特殊性税务处理如：资产划转、股权收购、合并、分立等？在股权转让特殊性税务处理中，假设存在非股权支付，应如何调整相应资产的计税根底？是否涉及增值税、土地增值税及其他税负？公允价值变动形成损失能否税前列支？93“营改增改增 的的应对：长期策略期策略销售、采售、采购的税的税负转嫁决策嫁决策销售售尽量采用不含税价已签订的销售合同：尽可能将原价格作为“不含税价，争取将增加的税负加在原销售价格之上，转嫁给对方承担未签订的销售合同：假设以原合同定价方式签约，应确定为不含税价出租的商

37、业地产工程：应采用不含税价确定租金，并单独收取水电气及物业管理费等采采购尽量采用含税价、取得增值税专用发票已签订的商品采购合同如材料采购、办公用品采购等，假设价格维持不变，那么需索取增值税专用发票，已抵扣进项已签订的跨期工程合同，在维持原价不变的前提下，要求对方提供增值税专用发票，从而抵扣进项税建筑企业、分包方可能有过渡期优惠政策未签订的工程合同，假设以旧合同定价方式签约，应采用含税价94“营改增改增 的的应对：长期策略期策略投融投融资架构与架构与业务运运营模式模式投融投融资架构架构投资架构的决策同一城市开发多个工程：设立单个城市公司 VS 按工程分别设立公司融资架构的决策资金投入方式：注册资

38、本 VS 股东贷款销售模式售模式销售房产的模式选择毛坯 VS 精装成立装修公司的必要性采采购合同的合同的签约方式方式建安合同的签约模式甲供材VS包工包料征地补偿的签约模式与受偿方单独签约VS由政府负责拆迁并将本钱计入地价款租租赁模式模式出租房产的税收优化酒店式公寓与出租公寓租金与效劳费别离免租期设计95结论不要不要为了抵扣而抵扣了抵扣而抵扣不要只看增不要只看增值税税税税负多注意企多注意企业现金流量金流量多注意企多注意企业净利利润Key96增增值税管理手册税管理手册“业务场景景+模模块化的增化的增值税操作指南税操作指南业务场景投融资取得土地设计、施工销售、运营法规梳理汇总纳税土地出让金扣除进项抵

39、扣预售款的处理合同条款利息是否含税税负转嫁税负转嫁税负转嫁商业模式架构、组织形式股权 VS 资产清包工、甲供出售 VS 出租发票管理实物投资的发票土地转让的发票进项发票销项发票税务与会计处理融资成本的核算土地取得成本进项税的核算预缴、申报97增增值税管理手册税管理手册预算与算与财务管理管理预算管理算管理引起预算管理变化的因素收入本钱费用应交税金内控管理内控管理增值税申报复核发票专人管理税务筹划及与各部门工作衔接报表管理表管理增值税相关报表工程会计科目附注披露现金流及税金流及税负管理管理平衡增值税进、销项的时间差异减少现金流错配期限与金额密切监控增值税税负变化，分析原因、降低税务关注的概率98“

40、营改增改增 的的应对系系统改造：将增改造：将增值税管理手册固化到系税管理手册固化到系统中中涉及的系涉及的系统改造重点与数据接口改造重点与数据接口客户、供给商、业务管理系统价税别离财务、会计核算系统改造更新税务、发票管理系统系统与金税工程的数据接口客客户管理管理供供给商管理商管理财务会会计管理会管理会计交易交易类型定型定义交易交易类型确定税率型确定税率税金税金计算算价税价税别离离业务与管理与管理内部改造价税内部改造价税别离离逻辑信息信息补录系系统对账开票管理开票管理监控控预警警进项税税认定定纳税申税申报发票管理票管理回回传信息信息金税系金税系统增增值税税发票打印票打印开票数据开票数据99“营改增的改增的应对应对方案方案总结 营改增数据测算 营改增应对策略与方案营改增IT系统改造有针对性系统培训与过渡期辅导 新政研究与策略修订 编制增值税管理手册ThanksThanks谢谢！