上半年广东省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试试卷.docx

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1、2017年上半年广东省房地产估价师案例及分析：房地产估价报告写作要求考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 2、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行3、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为 A：75 B：79 C：81 D：84 E：工业用地的监测点评估价格 4、是指在

2、技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。 A：生产可能性曲线 B：边际转换率 C：等收益线 D：等成本线 E：执行层的组织协调5、某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5 000 B：建筑物地面一层建筑面积为1 400，总建筑面积为5 000 C：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5 500 m， D：建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2 500 E：工业用地的监测点评估价格 6

3、、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之与为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为_平方米。 A100 B111 C112 D118 7、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年 8、从20052009年，某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万，若以2005年为基期，则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为。 A：100 B：200 C：300 D：400 E：执行层的组织协调 9、必须经承兑才能生效的金融工具是

4、_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 10、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。 A：易受限制 B：相互影响 C：独一无二 D：不可移动 E：工业用地的监测点评估价格11、 12、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 13、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5

5、000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3。基本预备费率5，则基本预备费为万元。(2008年试题) A：500 B：815 C：1445 D：1473 E：执行层的组织协调14、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D1067 15、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限与其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府土

6、地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50，半年与一年后分别售出30与20，出售时平均单价为2850元，折现率为15，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。 A：57221 B：76585 C：79124 D：91262 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C未来运营费用风险 D持有期风险 18、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房与城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用

7、档案的系统管理部门。 A：房屋管理部门 B：中国房地产估价师及房地产经纪人学会 C：房地产管理部门 D：中国房地产建设行政管理部门 E：执行层的组织协调 19、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。 A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法 20、房地产泡沫形成的促成因素是_。 A土地的有限性 B土地的稀缺性 C投机需求膨胀 D金融机构支持 21、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：贷款利率 D：成本利润率 E：借款合同 22、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是

8、。 A：二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场 B：三级市场是指存量房地产交易市场 C：按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场与二级土地市场 D：按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场与三级房屋市场 E：借款合同23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。 A销售收入 B转让收入 C租金收入 D利息收入 24、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态及货币形态 B：投资资金量与预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式及对策 E：借款合同25、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营

9、，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是_。 A0.21% B1.23% C2.01% D3.23%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、 2、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形有。 A：因不可抗拒力造成开工延期 B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的 D：因政

10、府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的3、下列关于可比实例的说法中，正确的有【2003年考题】 A：可比实例一定是交易实例 B：可比实例不一定是交易实例 C：交易实例一定是可比实例 D：交易实例不一定是可比实例 E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 4、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。 A：网上申报 B：网上受理 C：网上审批 D：即时申报、受理与审批 E：直接申报、受理与审批5、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价

11、上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为_。 A12% B13.4% C80% D125% 6、房地产间接投资的形式主要有。 A：投资房地产信托 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券 D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发 7、 8、有关房地产周期循环的原因，不正确的是_。 A供需因素的影响 B经济因素的影响 C政策因素的影响 D制度因素的影响 9、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。 A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货

12、膨胀补偿-投资带来的优惠 D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 10、住房公积金制度的作用体现在。 A：是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现分配体制的转换 C：建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款 E：增强了职工解决住房问题的能力11、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。 A供给价格弹性一般为正值 B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C需求价格

13、弹性永远为负值 D当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E一般来说，时间越长，需求与供给都越有弹性 12、职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。 A：职工购买自住住房时的提取 B：职工建造自住住房时的提取 C：偿还购房贷款本息时的提取 D：离、退休时的提取 E：出境定居时的提取 13、_不是减轻纳税人负担的措施。 A附加 B规定起征点与免征额 C减税 D免税14、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息 15、某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说

14、法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 16、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005年试题) A：确定调查方式 B：设计问卷 C：收集信息 D：定义市场区域 E：借款合同 17、集体土地未经依法不得出让。 A：征用 B：征收 C：批准 D：备案 E：执行层的组织协调 18、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起_日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 A7 B1

15、5 C30 D60 19、会计的基本职能包括。 A：反映职能 B：监督职能 C：盈利职能 D：增值职能 E：管理职能 20、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划 D：承德市县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市县城镇总体规划 21、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设与扩张圈地，则其贷款的风险属于。 A：市场 B：财务 C：政策 D：经营 E：借款合同 22、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A选择

16、专业化 B产品专业化 C大量定制 D市场集中化23、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划与年度土地供应计划，对确定的（），统一组织进行征地、农转用、拆迁与市政道路等基础设施建设的行为。 A存量国有土地 B拟征用土地 C农转用土地 D开发商委托开发土地 E合作开发土地 24、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。 A单项工程 B单位工程 C分部工程 D分项工程25、自然周期的_始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段