四川省上半年房地产估价师制度与政策房地产开发项目资本金考试题.docx

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1、四川省2015年上半年房地产估价师制度及政策：房地产开发项目资本金考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。 A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘 B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解 C实地查勘的内容包括估价对象的实物与区位状况，一般不涉及其权益状况 D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可 2、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有【2007年考题】 A：在建工程抵押估价

2、业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格3、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格及使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A房地产膨胀 B房地产泡沫 C房地产滞销 D房地产过度开发 4、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格5、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制 E：执行层的组织协

3、调 6、下列关于风险分析中解析法与蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是。 A：解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B：蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C：解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识及估计的基础之上 D：蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 E：借款合同 7、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法 8、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳

4、区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格 9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 10、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。 A：建筑规模 B：建筑高度 C：建筑密度 D：容积率 E：工业用地的监测点评估价格11、某期房尚有1年时间才可投入使用，及其类似的现房价格为3 300元/，出租的年末净收益为330元/。假设折现率为10，风险补偿

5、估计为现房价格的2，该期房目前的 价格为( ）元/。 A：2 834 B：1 834 C：2 934 D：3934 E：工业用地的监测点评估价格 12、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是。 A：7.02 B：7.04 C：7.50 D：7.85 E：借款合同 13、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元，成新率为70，房地产年净收益为140元，土地资本化率为6。建筑物资本化率为8，则该房地产的价格为元。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格14、房地

6、产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过_日视为同意受理。 A10 B20 C5 D7 15、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。 A：同一估价原则、同一估价时点 B：司一估价目的、同一估价方法 C：同一估价目的、同一估价时点 D：同一估价原则、同一估价日的 E：工业用地的监测点评估价格 16、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由_确认。 A房地产行政主管部门 B房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D房屋登记机构 17、下列属于间接融资方式的是。 A：政府发行债券 B：

7、国家信用 C：商业信用 D：银行贷款 E：执行层的组织协调 18、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总与，即工资、利息、租金与利润的总与。 A：国内生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 19、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。 A：为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考 B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考 C：为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考 D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考 E：工业用地的监测点评估价格 20

8、、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的实有资本 B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D一个城市原则上只设一个担保公司 21、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。 A：54410 B：70999 C：630000 D：70938 E：借款合同 22

9、、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。 A开发商 B银行 C购房者 D都是23、 24、_，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。 A商品市场 B生产要素市场 C服务市场 D潜在市场25、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元若土地资本化率为7，则该宗土地30年使用权的价格为。 A：899万元 B：1000万元 C：1349万元 D：1500万元 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.

10、5 分） 1、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为_。 A背书 B委托 C代理 D审批 2、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的_。 A成交价格 B理论价格 C评估价值 D市场价格3、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应 4、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是_。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象5、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_

11、。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期 6、会计假设包括。 A：会计主体假设 B：会计客体假设 C：持续经营假设 D：会计分期假设 E：货币计量假设 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有_。 A甲大于 B甲等于乙 C甲小于乙 D不可比 8、根据城市房地产开发经营管理条例规定，下列不征收土地闲置费的情形有。 A：因不可抗拒力造成开工延期 B：因政府的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期

12、动工开发的 D：因政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 9、是税收制度的主体。 A：税收机关 B：税收管理人员 C：税收法律 D：税收法规 E：税收规章 10、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。 A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法11、建设工程竣工验收，由_负责组织实施。 A工程质量监督机构 B建设单位 C工程监理单位 D房地产开发主管部门 12、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。 A：国家机关用地 B：商品住宅用地 C：学校用地 D：高速公路用地 E：国家重点扶持的能源项目用地 13、指卖者是被迫出售、

13、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是_。 A非正常成交价格 B清算价值 C政府定价 D标定地价14、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。 A：单元估算法 B：概预算定额法 C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法 15、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交_等证件及资料。 A商品房预售许可申请书 B征地补偿的标准 C开发企业的营业执照与资质证书 D适用房的租用标准 E土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 16、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失造成建筑物功能折旧的

14、主要原因有等【2005年考题】 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷 D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化 17、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员与时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。 A：20 B：30 C：50 D：80 E：100 18、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为_。 A双赢合并 B扩张合并 C吸收合并 D吞并合并 E新设合并 19、 20、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的

15、盈利能力指标是_。 A财务净现值 B投资利润率 C动态投资回收期 D财务内部收益率 21、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过_年。 A10 B15 C20 D30 22、房产分户图表示的内容有。 A：控制点 B：房屋产权界线 C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长23、及企业的日常经营活动没有直接关系的各项收入与支出是指。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益 D：营业外收支净额 E：执行层的组织协调 24、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧与经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有_。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损25、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目与权益类会计科目 E：资产类会计科目