河南省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试试题.docx

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1、河南省2017年房地产估价师案例及分析：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为_年。 A4 B3 C2 D1 2、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。 A：低收入 B：中低收入 C：中等收入 D：所有 E：执行层的组织协调3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。 A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C：新菜地开发建设

2、基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E：工业用地的监测点评估价格 4、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付_万元土地补偿费。 A30 B60 C70 D1005、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。 A财务盈利能力 B清偿能力 C资金平衡情况 D营运能力 6、按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料与设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品，是指。 A：工程项目 B：建设项目 C：单位工程 D：分部工程 E：执行层的组织协调 7、银行为某家庭提供了一笔总额10万

3、元，期限10年，年利率6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。 A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 8、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A：工商行政管理部门 B：建设行政主管部门 C：民政主管部门 D：劳动主管部门 E：执行层的组织协调 9、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态及货币形态 B：投资资金量与预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式及对策 E：借款合同

4、 10、土地增值税是对的单位与个人征收的一种税。 A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物与其他附着物 B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物与其他附着物 C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物与其他附着物 D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物与其他附着物 E：执行层的组织协调11、 12、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2，6700元/m2与6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5与0.2。如果分别采用加权算术平均法与中位数法测算最终的比准单价，则前者及后者的差值是_元/m2。 A-10

5、0 B-50 C50 D100 13、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。 A：579453万元 B：612632万元 C：634141万元 D：733333万元 E：工业用地的监测点评估价格14、汇票是。 A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据 B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据 C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款

6、人或持票人的存单 D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据 E：执行层的组织协调 15、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 16、导致某种房地产需求量变化的主要因素不包括。 A：相关房地产的价格水平 B：该种房地产的开发成本 C：消费者的收入水

7、平 D：消费者对未来的预期 E：工业用地的监测点评估价格 17、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告 18、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过_日视为同意受理。 A10 B20 C5 D7 19、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是【2005年考题】 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产开发投资属于典型的_房地产投资。 A收益型 B收益加增值型 C机会型 D博弈型 21、

8、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的_。 A使用计划 B出租计划 C销售计划 D租售计划 22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产与流动负债分别为3000万元与1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。 A150% B200% C300% D400%23、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是_。 A包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 B包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用

9、于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 C酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式 D酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 24、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。 A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D：指数调整法主要用于检验其他方法的测

10、算结果 E：工业用地的监测点评估价格25、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是_。 A商品房在建成前销售 B房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 C房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人 D商品房必须按套销售，不得分割拆零销售二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列会导致房地产的价格偏高的情况是_。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 2、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期

11、工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图3、在下列行为中，属于犯罪的有。 A：欠税 B：偷税 C：抗税 D：退税 E：漏税 4、下列会计恒等式，正确的是。 A：收入-费用=利润 B：资产=权益=债权人权益-所有者权益 C：资产=负债+所有者权益 D：所有者权益=资产+负债 E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)5、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。 A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的 B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的 C：要求查询的房屋已完成权属登记的 D：要求查询的事项不存在的 E：要求查询

12、的资料不存在的 6、在成本分析中，主要是区分_，明确它们之间的关系。 A经济成本 B总成本 C平均成本 D边际成本 E会计成本 7、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A102 B120 C108 D88 8、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的(2002年试题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同 9、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有。 A：资产负债表 B：投资计划及资金筹措表 C：借款还本付息估算表

13、D：资金来源及运用表 E：损益表 10、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。(2009年试题) A：等额年值法 B：差额投资内部收益率法 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同11、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发与管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民政府房地产主管部门 E：设区的市的人民政府房地产主管部门 12、在利用预期收益的期望值与标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。 A：期望值相同、标准差小的为优 B：标准差相同、期望值小的为优 C：标准差相同、

14、期望值大的为优 D：标准差系数大的为优 E：标准差系数小的为优 13、在一般情况下，_适用于一般建筑物与因年代久远、已缺乏及旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑与设备，或因建筑技术与建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。 A重建价格 B重置价格 C重新购建价格 D积算价格14、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是_。 A商业用地 B商品住宅用地 C非营利的社会团体用地 D娱乐用地 15、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金(2006年试题) A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股 D：个人入股范围 E：借款合同 16、租售方案必须明确的问题包括。 A

15、：出租面积与出售面积的数量及其及建筑物的对应关系 B：租售收入 C：在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型与数量 D：租售价格 E：收款方式 17、下列房地产中，不得设定抵押的有。 A：共有房地产 B：未解决权属争议的房屋 C：已出租的房屋 D：被执法机关查封的房屋 E：经济适用住房 18、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。 A：交易者的动机 B：交易者对市场了解程度 C：交易双方的关系 D：卖者的价格策略 E：市场供求 19、分析信息是指对主要变量可以分析其_并计算平均值，同时还可以采用统计技术与决策模型来进行分析。 A量化性 B增值率 C移换性 D离散性

16、 20、 21、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是_。 A协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容 B依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力 C协议签订后，可以进行公证 D协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案 22、房地产市场结构包括以下的结构_。 A供求结构 B投资结构 C产品结构 D产业结构 E利润结构23、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。 A：对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性 B：对估价对象进行实地查看 C：了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况 D：将估价对象现状及相关权属证明材料进行对照 E：拍摄能够反映估

17、价对象外观、内部状况与周边环境、景观的照片 24、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。 A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差 B：控制混凝土质量 C：对工程中的配套设备进行检验 D：对砌筑工程、装饰工程与水电安装工程等制定具体有效的质量检查与评定办法 E：实行科学合理的施工进度控制安排25、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有(2009年试题) A：资金的主要来源是发行股票与金融市场上的融资 B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营与开发为主要业务 C：按信托性质可以分为伞型合伙与多重合伙型房地产投资信托 D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E：一般委托专业机构与专业人员实施经营管理