房地产案例复习资料.docx

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1、案例1问题1：合同无效。因为在本案中的联建行为实质上是土地使用权的转让行为。房地产联建是指双方共同投资进行房地产开发，约定建成后，建筑物归双方共有或共同使用收益的行为。本案中明确提到项目全部费用由中振公司投资，长影厂房地产公司只获取联建费，因而长影厂房地产公司的行为实质上是土地使用权的转让非联建行为。问题2：长影厂房地产公司对此地块的处理行为属于违法行为。因为，该地块为划拨用地，划拨用地原则上要进行转让、租赁、抵押等行为之前，首先必须征得原审批单位的同意，之后才能办理相应的手续，并且取得的收益中必须将属于国家的那部分土地收益上缴国家。此案中，上冲公司在进行该地块的使用权转让之前未办理任何相关的

2、手续，因此，其行为为违法。案例2问题：此案中，京华公司先于陈某签订商品房预售合同，而且陈某履行了合同约定，因而京华公司无权将这3套单元的土地使用权转让给天力公司，他们签订的土地使用权转让协议中涉及到这3套单元的土地使用权的部分属于无效合同。京华公司应该将这3套单元返还给陈某，并办理房屋产权手续，同时，对由此造成的天力公司的损失负全部责任，给与赔偿。案例3根据城市房屋拆迁管理条例及各地方性房屋拆迁的地方规定，都是本着以下原则进行拆迁安置。1、根据新建房屋的性质与城市规划的需要，决定拆迁安置的地点。如果新建房屋的性质与被拆除房屋的性质不同，就不能原地安置被拆迁人。2、拆除非住宅房屋，对于从区位好的

3、地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。3、在拆迁过程中，房屋拆迁主管部门应当本着保护拆迁人与被拆迁人合法利益的原则。问题1：该案例中拆迁人给被拆迁人按原面积以“一楼带二楼”的方式安置，即如果被拆迁人的原面积为120平方米，以“一楼带二楼”安置，则被拆迁人的安置为“一楼60平方米，二楼60平方米”，而一楼与二楼的同户型房屋的单位面积售价存在很大差异，一楼因为是网点房因而售价高。因此，拆迁人以此种形式进行安置，实质上使被拆迁人的权益受到了损害，所以，该拆迁安置办法是不合理的。问题2：强制拆迁的实施必须以行政裁决为前提。即在做出行政裁决后，如果拆迁人按照裁决对被拆迁人给与货币

4、补偿或提供符合标准的安置用房或过渡用房的，在满足前两个条件的前提下，如果被拆迁人仍然拒绝在裁决规定的期限内进行搬迁的，拆迁人可以向人民法院申请强制拆迁。而且，一般会在下发强制拆迁令后，给被拆迁人十五天的搬迁期限。此案例中，通过问题1的分析，拆迁人的安置办法明显损害了被拆迁人的合法权益，被拆迁人在自身利益受到损害，不能得到解决时，有理由拒绝拆迁。并且，在强制令尚未到期时，便提前拆迁也是不符合法律规定的。因此，该市房屋拆迁主管部门的做法是不恰当的。案例4因为陈杰并未获得陈丽丽等其他兄妹的委托授权，事后也未取得陈丽丽等人的追认，因此陈杰无权代替其他兄妹签订拆迁补偿协议。其与海润房地产签订的拆迁补偿协

5、议属于部分无效协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及其他人的部分无效。拆迁安置款应当由各兄妹分摊。案例5本案中，甲公司转让国有土地使用权的行为违反了以出让方式取得土地使用权的转让条件，属于非法转让。原因有2：1、甲公司未在出让合同约定的期限内交清全部土地出让金。之后虽然取得了国有土地使用证，但该国有土地使用证属于违法颁发，是无效的。2、甲公司未按照出让合同的约定进行投资开发，没有完成开发投资总额的25%以上，不具备转让土地使用权的条件。因此，甲公司应当及时交清土地出让金，否则将取消出让，此外没收其非法所得，并处以罚款。案例6问题1：房地产管理法中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可

6、以设定抵押权”。本案中，金属冶炼厂对于作为抵押物的土地，虽然不具有所有权，但是他已经通过出让方式取得土地的使用权。在履行了相应的抵押土地的手续后，他是可以将国家授予其的土地使用权作为抵押财产的。金属冶炼厂以其不具有该土地的所有权，而主张以该幅土地作为抵押物的合同无效，与房地产管理法相违背，不能得到法院的支持。问题2：金属冶炼厂在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权要求获得收益。案例7问题1：根据城市私有房屋管理条例规定，出卖出租的房屋，“在同等条件下，承租人具有优先购买权。”此法规适用的前提条件必须是租赁关系合法。此案中，出租人张某与承租人刘某原先是存在租赁关系，但后来在张某同意的

7、前提下，刘某将房屋转租给了孙某，并且孙某直接向张某支付租金，因而从事实上，刘某与该房屋已无任何关系，原租赁关系已经解除。所以，刘某已不具备优先购买权。刘某的主张不能成立。问题2：市房管局的做法是正确的。根据现行法律有关规定，租赁房屋，当事人应当签订书面的租赁合同，并到管理部门办理登记手续，从而使该租赁行为受到法律的保护。本案中张某与刘某虽签订了租赁合同，但未办理登记，且在发生争议之前，刘某以6万元的价格将经营商品处理给了孙某，并由孙某直接向张某支付租金，因此刘某实际已丧失了承租人的资格，所以，刘某在张某与孙某办理产权交易登记时，认为存在异议的理由是不存在的。因此市房管局的做法是正确的。问题3：

8、法院应当判定，张某与孙某的交易符合法律规定；孙某无优先购买权；维持市房管局的决定。案例8问题1：本案中，沈某的贷款行为以及李某为沈某提供的担保抵押均有效。作为李某而言，其在提供债务担保时就应该明确，一旦将来债务人不能按期偿还债务，担保人需要以抵押财产为债务人先行偿还债务，这是其义务，在偿还完债务后，担保人可以向债务人进行追偿。因此，李某认为债务为沈某所贷，与其无关的说法是不正确的。此外，李某认为银行已过申诉期限，其抵押权已经失效的说法也是不正确的。因为，担保合同是债务合同的从合同，只有债务合同全面履行后从合同担保合同才能取消，当债务合同无法全面履行时，担保合同必须履行。房屋抵押权的丧失一般有以

9、下原因：一是抵押权的行使；二是所担保的主债权的消灭；三是所抵押房屋的灭失。本案中这三条均不符合，因此李某认为银行的抵押权已经失效是不正确的。问题2：法院应当确认本案中的抵押权有效，支持市工商银行的论点，依法拍卖李某的抵押房屋以偿还工商银行的贷款。案例9问题：本案中，涉及到商品房预售过程中的一系列相关问题。首先，进行商品房预售，作为出卖方必须具有房地产开发资质，另外必须取得商品房预售许可证之后，才能进行预售工作。由于现房与期房之间存在一个时间段，当现房的实际面积与当初购买期房所签订的预售合同中的房屋面积发生偏差时，有以下几种处理方法：当实际面积与合同上的面积之间差别比绝对值在3%以内（含3%），

10、则据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权要求退房。买受人要求退房的，开发商必须在30日内将房价款及相应的利息返还买受人。若买受人不退房，实际面积大于合同面积时，3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分由开发商承担，产权归买受人；实际面积小于合同面积的，3%以内部分的房价款开发商返还买受人，超出3%部分由开发商双倍返还买受人。本案中，合同面积为155.05平方米，实测面积为173.58平方米，面积误差为18.53平方米，面积误差比为11.95%，远远超出3%。因此，马某有权要求退房。若不退，则根据上述规定进行。案例10问题1：根据城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当向

11、县级以上地方人民政府规定的部门办理登记。”同时，“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”。由于房地产抵押后并不能转移占有，因此这种权利只有经过权属登记，在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项权证才能使这一权利得到有效的保护。本案中，张某与刘某的抵押虽然签订了抵押合同，但未经登记，因此，从法律上讲其抵押行为是无效的，因此，张某无权将刘某的房屋卖掉，此时，刘某依然是该房屋的合法权利人。问题2：刘某不能挂失其房屋所有权证，也不能补发房屋产权证书。依照有关规定，所有权证书遗失时才能申请补发，而刘某的产权证书

12、并非遗失而是在张某处，没有补发的依据。因此，房管机关不能给其补发房地产权证书。案例11问题1：本案中物业管理公司私自隔出电梯间进行出租的行为不合法。因为，根据物业管理法中相关规定，物业管理公司处置任何公共部件都必须首先征得业主委员会的同意，在具体操作实施的过程中要接受全体业主的监督，而本案中物业公司未经该楼业主委员会的同意，擅自出租公共部位，并且改变了其原有的功能。此外，该小吃部由于卫生原因已经给业主带来了生活上的不便，而物业管理公司的职能主要是通过提供服务方便业主的生活，为其物业实现保值与增值，此小吃部的出现适得其反，因而小吃部必须限期取消。问题2：物业管理公司如果拒绝取消小吃部则其行为构成

13、违约，即物业管理公司不履行管理合同及管理办法所规定的义务，作为业主有权向人民法院提起诉讼，而业主委员会有权制止，并要求物业管理公司限期改正。房地产行政管理部门可以对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并处以罚款。案例12问题：物业管理费主要用于对于物业公共部位、配套设施、设备、场地及环境卫生、绿化、交通、治安等的管理与维护，因此，无论房屋是否空置，物业管理费都要发生。正因为实施了物业管理，才能保证物业的良好运行，空置房的产权人在客观上享受了物业管理公司的服务，因而必须按时缴纳物业管理费。物业管理费的缴纳通常是从办理完入住手续之后开始的。对于空置房屋，由于其使用与否较难判断与衡量，通常有业主与物业管理公司协商决定，并在签订的物业管理合同中明确载明。本案中，李某某并未就如何缴纳管理费与物业管理公司协商，因此应按时如数缴纳。此外，根据物业管理规定，业主一般从办理完入住手续后就开始缴纳管理费，如果业主不办理入住手续，是否就可以不缴纳物业管理费了呢？根据有关规定是不行的。当业主受到入住通知后，在规定的期限内不办理相应手续的，同样视为入住，不能以此推卸责任。