2022年甘肃省房地产估价师自测模拟考试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】 D2. 【问题】 （）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.上级人民政府【答案】 B3. 【问题】 通过市场调研，获知某类房地产20132017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905

2、元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】 C4. 【问题】 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C5. 【问题】 拍卖人必须在拍卖前（）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。A.5B.7C.10D.12【答案】 B6. 【问

3、题】 当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（ ）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B7. 【问题】 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】 D8. 【问题】 数组A-5.5， 0.8按列存储。若第一个元素的首地址为100，且每个元素占用4个存储单元，则元素A2，3的存储地址为 （） A.244B.260C.364D.300【答案】 B9. 【问题】 (2016年真题) 张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利

4、计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A10. 【问题】 在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件【答案】 A11. 【问题】 某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价

5、的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。A.生地B.毛地C.耕地D.熟地【答案】 C12. 【问题】 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】 A13. 【问题】 下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写

6、估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（ ）。A.B.C.D.【答案】 B14. 【问题】 新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 C15. 【问题】 某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.因为漏雨提出申请B.经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不

7、合格的C.合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%D.墙面、顶棚抹灰层脱落的【答案】 B16. 【问题】 新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资格资质【答案】 C17. 【问题】 下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。A.出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值B.承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值C.合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值有影响D.如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值【答案】 B18. 【问题】 某市

8、2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】 B19. 【问题】 某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。（2014年真题）A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】 A20. 【问题】 张某于2010年5月购买了

9、位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率【答案】

10、D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A.注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D.取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费【答案】 CD2. 【问题】 国

11、办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( )。A.住宅小区绿地率在30%以下B.住宅小区建筑容积率在1.0以上C.单套建筑面积在120m2以下D.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下【答案】 BCD3. 【问题】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC4. 【问题】 按照登记的效力分类，本登记包括（）。A.首次登记B.预登记C.所有权登记D.林权登记E.转

12、移登记【答案】 A5. 【问题】 会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括( )四个层次。A.会计信息流通系统B.会计信息处理系统C.会计信息解释系统D.会计信息调节系统E.会计核算处理系统【答案】 ABCD6. 【问题】 (2015年真题) 关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】 BC7. 【问题】 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化

13、B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】 BC8. 【问题】 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 BD9. 【问题】 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E 草原、滩

14、涂、荒地【答案】 C10. 【问题】 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。A.酒泉卫星发射基地B.南水北调工程用地C.北京某CBD.某市政府办公楼E 经济适用房【答案】 ABD11. 【问题】 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价的知情人有（）。A.委托人B.拍卖人C.买受人D.竞买人E.公证人【答案】 AB12. 【问题】 不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】 AD

15、13. 【问题】 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场B.服务市场大于潜在市场C.潜在市场大于有效市场D.渗透市场大于有效市场E.服务市场大于渗透市场【答案】 AC14. 【问题】 下列计量单位中属于自然计量单位的有（）。A.个B.块C.樘D.条E.米【答案】 ABCD15. 【问题】 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员【答案】 ABC16. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会

16、成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB17. 【问题】 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】 ABC18. 【问题】 在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。A.特质性B.有用性C.稀缺性

17、D.有效需求E 应急性【答案】 BCD19. 【问题】 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】 AD20. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估

18、房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩

19、余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如

20、下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。理由：其土地使用权年限为自估价时点2009年6月18日至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有

21、效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。2. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18

22、日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠

23、的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估

24、价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；

25、估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。3. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城

26、公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益

27、；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。4. 某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员

28、（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没

29、有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18.8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。5. 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小

30、区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。