2022年青海省房地产估价师通关试题41.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为1

2、6 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限【答案】 D2. 【问题】 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同【答案】 A3. 【问题】 对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】 B4. 【问题】 不属于契据登记制模式主要特点的是（ ）。A.是否办理不动产登记由当事人选择B.登记机构对登记申请一般进行形式审查C.登记既具有

3、公示力，也具有公信力D.不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人【答案】 C5. 【问题】 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22【答案】 A6. 【问题】 某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%

4、，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 A7. 【问题】 下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通【答案】 B8. 【问题】 (二)A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值【答案】 C9. 【问题】 某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现

5、时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 C10. 【问题】 下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】 C11. 【问题】 (2015年真题) 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2

6、.43D.2.86【答案】 C12. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.2015年9月29日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日【答案】 D13. 【问题】 房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.

7、提取法定盈余公益金D.向投资者分红【答案】 A14. 【问题】 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A.半个月B.一个月C.一个半月D.两个月【答案】 A15. 【问题】 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投资小的方案为优C.若IRRD.若IRR【答案】 A16. 【问题】 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（）日内缴纳耕地占用税。A.10B.15C.30D.60【答案】 D17. 【问题】 在房地产估价活动中，合

8、法原则的运用主要体现在（ ）。A.估价主体资格需依法取得B.估价对象状况需依法判定C.估价对象收益需依法确定D.估价方法需依法选用【答案】 B18. 【问题】 某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】 D19. 【问题】 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。A.318.68B.471.54C

9、.789.68D.1146.81【答案】 B20. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在房地产估价活动中对房地

10、产估价师的要求，正确的有（ ）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】 ABCD2. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为1400

11、0，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.建设项目选址意见书B.建筑工程施工许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】 BCD3. 【问题】 对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】 BC4. 【问题】 下列属于土地使用管制的事项有（）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必

12、须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC5. 【问题】 房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（）制定。A.国务院B.住房和城乡建设部C.省D.自治区E.直辖市【答案】 CD6. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预

13、售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.乙银行同意B.人民法院解除查封C.规划部门同意D.房屋登记机构批准【答案】 CD7. 【问题】 (2017年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】 BD8. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD9. 【问题】 (2016年真题) 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当

14、的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB10. 【问题】 账簿的基本内容包括（）。A.封面B.扉页C.账页D.尾页E.附录【答案】 ABC11. 【问题】 使用Telnet协议进行远程登录时需要满足的条件不包括（）。A.本地计算机上安装包含Telnet协议的客户端程序B.必须知道远程主机的IP地址或域名C.必须知道登录标识与口令D.本地计算机防火墙入站规则设置允许Telnet访问【答案】 D12. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.商业保险B.社

15、会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC13. 【问题】 下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为156mm175mmB.住宅的踏步宽为250300mmC.办公楼的踏步高为140160mmD.办公楼的踏步宽为120150mmE.幼儿园的踏步高为150160mm【答案】 ABC14. 【问题】 下列关于环境噪声污染特征的表述中，正确的有（）。A.环境噪声污染是能量污染B.环境噪声污染是感觉公害C.环境噪声污染具有相对性D.对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态E.环境噪声污染具有集中性【答案】 ABD15. 【问题】 下

16、列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权【答案】 BCD16. 【问题】 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预

17、期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】 AC17. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地

18、产的合理经营期限为20年【答案】 BCD18. 【问题】 发行库的任务包括（）。A.统一调度发行基金B.实际办理货币发行工作C.保管.调运发行基金D.办理全国发行业务的汇集核算E.对货币流通进行管理【答案】 ABCD19. 【问题】 关于估价委托书的说法，正确的有（）。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】 ACD20. 【问题】 下列关于假设开发法的表述

19、中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚

20、未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中

21、选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调

22、查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。2. 房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地

23、产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景

24、描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。3. 某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理【答案】1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房

25、地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。4. 封面（略）目录(略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：xX字第XX号，建筑面积为339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向

26、金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表320)。XX房地产估价有限公司（盖章）法人代表：xxx二零零九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状

27、况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租

28、赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取2%的理由不充分。5. 封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进

29、行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9

30、.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。