2022年山东省房地产估价师自我评估提分卷70.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 2015年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区的,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。A.500B.800C.1200D.1500【答案】 C2. 【问题】 房地产泡沫产生的基础是()。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺
2、性【答案】 D3. 【问题】 买卖标的具有瑕疵,买受人主张瑕疵请求权时,先行负责的是( )。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人【答案】 C4. 【问题】 某商场土地为有偿出让取得,现拟整体出售,为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价,价值为1200万元,后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼,随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价,估价仍以收益法为主,估得商场价值为1280万元。A.1200万元加100万元B.1280万元加100万元C.1 200万元D.1 280万元【答案】 D5. 【问题】
3、 甲公司开发建设的某工业项目,土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证,规划建设厂房5幢,食堂、浴室、办公楼各1幢,总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证,总建筑面积为16500m2,至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工,此后项目停工至今。在此期间,2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍,共计500m2。因经营不善,甲公司现拟转让该项目以偿还债务,委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】 C6. 【问题】
4、按照规定,房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后,买受人在规定时间内未作出书面答复的,( )。A.视同接受规划、设计变更,但不接受由此引起的房价款的变更B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更【答案】 C7. 【问题】 (2017年真题) 下列权利中,不属于不动产用益物权的是()。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权【答案】 C8. 【问题】 新建房地产的土地成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,
5、投资利息为30万元,销售税费为售价的6%,投资利润率为20%,该房地产的价值为( )万元。A.1508.02B.1512.77C.1527.27D.1619.05【答案】 B9. 【问题】 城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。A.5B.10C.15D.20【答案】 A10. 【问题】 甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估,房地产估价师张某具体负责该估价项目,拟采用假设开发法和成本法进行测算。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.业主被迫开发前提【答案】 D11. 【问题】 一个估价项目中的估价目的,本质上是由( )决定的。A.
6、估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 D12. 【问题】 建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的( )。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 B13. 【问题】 某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】 B14. 【问题】 采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动,是指( )。A.会计主体B.货币计量C.
7、会计分期D.持续经营【答案】 B15. 【问题】 甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙,仅将其房屋所有权证交给了丙,乙得知后,提出该房屋未办理转移的有关手续,所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归( )。A.甲B.乙C.丙D.甲、乙共有【答案】 A16. 【问题】 在对房地产项目融资方案进行融资风险分析时,通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、汇率风险和()。A.利率风险B.通货膨胀风险C.资本价值风险D.收益现金流风险【答案】 A17. 【问题】 某市市中心因棚户区改造,需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅,砖混结构。经甲房地产估价公司现场查勘,周边同样的砖混结构
8、的老楼售价为7000元/,最后公示估价机构评估价格8890元/,李某及其他被征收人认为,周边新建的高层房屋售价都达到14000元/,对价格有异议,拒绝签合同,要求签订的征收补偿价格为14000元/。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核估价C.向当地专家委员会鉴定评估D.向当地法院起诉【答案】 B18. 【问题】 某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】 D19.
9、【问题】 以下各项中,属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是()。A.租售价格B.租金水平C.空置率D.购买价格【答案】 A20. 【问题】 因公共利益需要,政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房,其中一处办理了权属登记,另一处为其 10 年前自行建设,未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后,张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】 B二 , 多选题 (共20题,每题2
10、分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】 BC2. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于功能折旧的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.城市规划改变【答案】 AB3. 【问题】 关于城乡规划控制线的表述,正确的有( )。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答
11、案】 ABD4. 【问题】 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有( )。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】 ACD5. 【问题】 下列关于物权法确定的不动产登记制度,表述正确的有()。A.凡不动产物权的设立.变更.转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力B.权利人基于事实行为取得物权的,处分该物权时,依据法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力C.因人民政府的征收决定导致物权设立,自人民政府的征收决定生效时发生效力D.房屋买卖自交易
12、发生时发生物权效力E.当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同,未办理物权登记的,不影响合同效力【答案】 ABC6. 【问题】 下列房地产估价业务中,二级资质房地产估价机构可以从事的业务有()。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC7. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施的行为有()。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC8. 【问题】 房地产开发项目策划中,区位分析与选择包括()。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建
13、筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【答案】 AB9. 【问题】 对置业投资来说,房地产投资经济效果的表现形式中,既可在处置物业时实现,也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有()。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】 BC10. 【问题】 下列关于城乡规划控制线的表述正确的是()。A.规划红线一般指建设用地规划控制线,包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理,体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围
14、界线,以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线【答案】 ABC11. 【问题】 计算个人所得税时,允许从其转让收入中的减除的合理费用包括( )。A.土地增值税B.印花税C.住房装修费用D.住房贷款利息E.手续费【答案】 CD12. 【问题】 在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本
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