2022年山东省房地产估价师高分通关提分卷69.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C2. 【问题】 (2015年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】 C3. 【问题】 在房地产开发项目投资估算中，下列属于

2、房屋开发费的是（）。A.土地费用B.前期工程费C.勘察设计费D.基础设施建设费【答案】 D4. 【问题】 （） 服务器一般都支持SMTP 和POP3协议，分别用来进行电子邮件的发送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】 D5. 【问题】 房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 A6. 【问题】 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划

3、拨商业用地。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险【答案】 A7. 【问题】 房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到（）时的极限值。A.利润为零B.财务净现值为零C.基准收益率D.财务内部收益率【答案】 A8. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人

4、工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】 D9. 【问题】 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】 A10. 【问题】 某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛

5、收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16【答案】 B11. 【问题】 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政策风险B.机会成本风险C.未来运营费用风险D.收益风险【答案】 C12. 【问题】 下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【

6、答案】 A13. 【问题】 需求规律是指需求量与价格（ ）的关系。A.正相关B.负相关C.零相关D.无法确定【答案】 B14. 【问题】 （ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 A15. 【问题】 某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第一年的净租金收入为8 万元，且每年递增6，年租金均发生在年末。若折现率为6，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00【答案】 C16. 【问题】 当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中

7、【答案】 B17. 【问题】 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 D18. 【问题】 企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.全面覆盖B.产品专业化C.市场专业化D.选择专业化【答案】 D19. 【问题】 下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人

8、同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖【答案】 D20. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对滚动开发的各期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动

9、起始点后加总【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 使用Telnet协议进行远程登录时需要满足的条件不包括（）。A.本地计算机上安装包含Telnet协议的客户端程序B.必须知道远程主机的IP地址或域名C.必须知道登录标识与口令D.本地计算机防火墙入站规则设置允许Telnet访问【答案】 D2. 【问题】 根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有（）。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房【答案】 ACD3. 【问题】 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）

10、。A.销售收入B.出租收入C.营业外收入D.补贴收入E.自营收入【答案】 CD4. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD5. 【问题】 国内生产总值有三种表现形态，即（）。A.价值形态B.收入形态C.产品形态D.支出形态E.生产形态【答案】 ABC6. 【问题】 为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【

11、答案】 ACD7. 【问题】 按基金是否可以追加，可分为（）。A.单位型B.追加型C.股权式D.有价行E.开放型【答案】 AB8. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC9. 【问题】 下列关于水泥的胶凝时间说法正确的有（）。A.胶凝时间可分为初凝时间和终凝时间B.初凝时间是指从水泥加水拌合起到水泥浆开始失去塑性所需的时间C.终凝时间是指从水泥加水拌合起到水泥浆

12、完全失去塑性并开始产生强度所需的时间D.水泥初凝时间不符合要求，视为不合格E.终凝时间不符合要求，视为报废【答案】 ABC10. 【问题】 建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（）。A.100年以上B.50100年C.4050年D.540年E.1540年【答案】 ABC11. 【问题】 古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.住宅质量保证书B.住

13、宅使用说明书C.企业资质证书D.竣工综合验收合格证书【答案】 AB12. 【问题】 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D .存货周转天数E .资产负债率【答案】 B13. 【问题】 间接融资的优点包括（）。A.筹资可以积少成多B.安全性较高C.有利于筹集长期投资资金D.资金供求双方直接联系E.促进资金使用效率的提高【答案】 AB14. 【问题】 烟囱作为环境污染源的类型有( )。A.固定污染源B.点源C.线源D.高架源E.地面源【答案】 ABD15. 【问题】 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资

14、和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】 ACD16. 【问题】 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。A.酒泉卫星发射基地B.南水北调工程用地C.北京某CBD.某市政府办公楼E 经济适用房【答案】 ABD17. 【问题】 宏观经济政策目标有( )。A.厂商利润最大化B.充分就业C.价格稳定D.经济增长E.国际收支平衡【答案】 BCD18. 【问题】 体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备B.不高估资产或收益C.不低估负债或费用D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备E.对售出商品可

15、能发生的保修义务确认预计负债【答案】 BCD19. 【问题】 写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。A.经营费用B.抵押贷款还本付息C.运营费用D.空置损失E.收租损失【答案】 BCD20. 【问题】 城市详细规划分为（）。A.远期性详细规划B.原则性详细规划C.策略性战略规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权

16、为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答案】1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以

17、评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。2. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中

18、哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理

19、部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题4. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张

20、某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室

21、内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土

22、地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）