2022年山西省房地产经纪人模考题54.docx

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1、2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 土地异议登记是在()中发生的.A.预告登记B.注销登记C.更正登记D.初始登记【答案】 C2. 【问题】 房地产经纪专业人员资格证书实行（）。A.注册服务制度B.注册执业制度C.登记执业制度D.登记服务制度【答案】 D3. 【问题】 关于不同性质企业的房地产抵押规定，下列说法中错误的是().A.以中外合资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过B.以集体所有制企业的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定C.以股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过D.有经营期限的企业以其

2、所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限【答案】 B4. 【问题】 胡某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收，5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。(2008年真题)A.更正登记B.异

3、议登记C.变更登记D.初始登记【答案】 A5. 【问题】 某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人秦某到现场进行勘察得知：该住宅楼为九层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪90年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到顶层所用时间为13.5s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。A.低速电梯B.中速电梯C.高速电梯D.超高速电梯【答案】 B6. 【问题】 为担保债务的履行，债务人或者()不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿.A.承购人B.第

4、三人C.担保权人D.抵押权人【答案】 B7. 【问题】 运用市场法评估房地产价格，下列关于选取可比实例的要求中，不正确的是（）。A.可比实例的成交日期应尽量接近价值时点B.可比实例应是估价对象的类似房地产C.可比实例的成交价格应尽量为正常价格D.可比实例的价格表示方式应与评估价值相同【答案】 D8. 【问题】 商业地产项目的特征不包括（ ）。A.收益多样性B.权益复杂与利益平衡C.赢利模式多元化D.受政府干预较大【答案】 D9. 【问题】 房地产卖方代理业务中，房地产经纪人员的基本义务是（ ）。A.为委托人买到最低价格的房地产B.实现标的物业的最高出售价格C.在预定的价格下，买到适合的房地产D

5、.为委托人买到适宜价格的房地产【答案】 B10. 【问题】 自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按()的税率征收个人所得税.A.5B.10C.15D.20【答案】 B11. 【问题】 共用题干A.便利心理需要B.惠顾心理需要C.优越心理需要D.从众需要【答案】 A12. 【问题】 城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行（）制度。A.办事公开B.登记备案C.信用公示D.备案公示【答案】 B13. 【问题】 当折现率为10%时，某房地产项目净现值为1 380万元；当折现率为11%时，净现值为-258万元，若投资者要求的基准收益率为12%，则该项目在经济上（）。 A.不可接受B.可接受

6、C.能否接受无法判断D.可以接受，也可以不接受【答案】 A14. 【问题】 房地产经纪人员知识结构的核心是( )。A.经济知识B.社会心理知识C.哲学方面的知识D.房地产经纪专业知识【答案】 D15. 【问题】 买方如果具备申请住房公积金贷款的条件，在同等条件下，三种个人住房贷款的优先顺序为（）。A.商业贷款公积金贷款组合贷款B.公积金贷款商业贷款组合贷款C.组合贷款公积金贷款商业贷款D.公积金贷款组合贷款商业贷款【答案】 D16. 【问题】 根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业违反规定，擅自预售商品房的，应责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款（）以下的罚款。A.1

7、B.2C.3D.4【答案】 A17. 【问题】 房屋产权是一种( )，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利。A.对世权B.绝对权C.独立权D.特定权【答案】 B18. 【问题】 房地产转让的主要形式是（）。A.房地产买卖B.房地产租赁C.房地产赠与D.房地产作价入股【答案】 A19. 【问题】 职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时，房屋产别应登记为( )。A.公产B.公私共有产C.私产D.私产(部分产权)【答案】 C20. 【问题】 建造于20世纪90年代的某六层写字楼，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输

8、热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2008年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。A.完好房屋B.基本完好房屋C.九成新房屋D.一般损坏房屋【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在承购房屋经纪服务中，若承购的房屋是住宅的话，房地产经纪机构应了解（）。A.住房面积B.临路状况C.小区环境D.商

9、业配套E.委托人的意向区域【答案】 ACD2. 【问题】 （一）某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房。张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。A.如李某取得房屋所有权，张某有优先购买权B.如李某取得房屋所有权，张某无优先受偿权C.如抵押合同有效，银行有优先受偿权D.如抵押合同有效，处置该住房时，从处置该住房所得价款

10、中扣除应缴纳的土地使用权出让金后，银行可优先受偿【答案】 CD3. 【问题】 下列关于建设工程招投标管理的表述中，错误的有（）。A.国家重点项目必须进行公开招标B.招标人进行公开招标应当以招标公告的方式邀请特定的法人或其他组织投标C.招标人进行邀请招标应当以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标D.工程建设项目招标代理机构可以从事进口机电设备采购的招标业务代理E.国家对工程招标代理机构实行资格认定制度【答案】 ABD4. 【问题】 房地产经纪服务合同的主要内容包括（）。A.房地产经纪人与委托人的利害关系B.房地产经纪事项及服务要求、收费标准C.交易物质量、安全状况及责任约定D.合同当事人

11、的权利义务E.合同履行期限【答案】 BCD5. 【问题】 1978年到现在，我国房地产经纪业发展的阶段，正确的表述包括（）。A.第一阶段：复苏阶段（19781992年）B.第二阶段：初步发展阶段（19922001年）C.第三阶段：快速发展阶段（2001年至今）D.第四阶段：盘整阶段（20002004年）E.第五阶段：扩张阶段（20052008年）【答案】 ABC6. 【问题】 房地产经纪人在倾听客户需求时，应注意的技巧有（ ）。A.只听取关键点B.寻找兴趣点C.注意领会要点D.集中注意力E.切入客户当前困难【答案】 BCD7. 【问题】 房地产经纪人在对物业进行现场勘查时要特别注意的事项有（）

12、。A.仔细核对房地产证上所载的面积与业主登记面积以及实际面积是否相符B.了解物业所在区域是否划入拆迁范围C.对底层并沿街有商业价值的物业应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次等内容D.详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况E.对煤气或天然气的气路要请专业人士进行查验【答案】 ABCD8. 【问题】 房地产经纪机构的外部环境分析的内容包括（）A.宏观环境分析B.微观行业环境分析C.风险分析D.管理制度分析E.市场分析【答案】 AB9. 【问题】 关于房地产登记信息查询的说法，正确的有（ ）。(2010年真题)A.房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况B.查询登

13、记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担C.房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务D.所有经纪业务都应当查询房地产登记信息E.委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息【答案】 ABC10. 【问题】 房地产中介服务行业信用档案的建立范围包括（）。 A.房地产登记机构B.房地产估价机构C.房地产经纪机构D.房地产经纪人E.房地产经纪人协理【答案】 BCD11. 【问题】 实有房屋建筑面积，是指报告期末全部住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积，包括( )等面积。A.日常生活起居使用的卧室B.起居室和客厅(堂屋)C.停车库D.室内走道E.室内走

14、道等组成的供一户使用的住宅【答案】 ABD12. 【问题】 个人住房贷款有( )形式。A.公积金贷款B.商业贷款C.公积金和商业组合贷款D.公积金组合贷款E.商业组合贷款【答案】 ABC13. 【问题】 小王从甲银行获得了一笔个人住房贷款，并按银行要求投保了人身保险，下列说法中错误的有( )。A.甲银行是保险单的受益人B.小王是保险单的受益人C.小王的保险期限可以小于贷款期限D.如果小王在保险期间因保险事故无力偿还贷款时，保险公司应向甲银行支付小王所欠贷款E.若合同约定为分期偿还贷款，小王的贷款余额不断下降【答案】 BC14. 【问题】 房地产销售人员在上岗前需进行市场调查，了解（ ）等相关的

15、情况。A.市场情况B.客户购买动机C.客户来源D.城市规划E.片区配套【答案】 AD15. 【问题】 关于个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的关系，表述正确的有（）。A.贷款主体不同B.贷款用途不同C.贷款政策不同D.银行放款方式相同E.银行考核在内容相同【答案】 ABC16. 【问题】 房地产经纪必不可少的主要原因有（ ）。(2011年真题)A.房地产的特殊性B.房地产价格的波动性C.房地产交易的复杂性D.房地产交易的经常性E.房地产信息的不对称性【答案】 AC17. 【问题】 关于房地产市场的参与者，下列说法正确的有（ ）。A.房地产需求者在房地产交易中的取向，总的讲是“物有所值”，即

16、用适当的资金换取房地产的所有权或使用权B.对投资性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格C.房地产需要的资金主要是用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”D.房地产市场管理者主要是有关行政管理部门和行业自律组织E.全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会【答案】 AD18. 【问题】 存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房，特别是（）经纪业务。A.存量住宅的买卖B.存量商业地产买卖C.存量住宅租赁D.存量商业地产租赁E.存住宅咨询【答案】 AC19. 【问题】 房地产的形

17、成必须具备的基本要素包括( )。A.存在着可供交换的房地产商品B.存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方C.交换价格符合买卖双方的利益要求D.拥有固定的房地产交易场所E.房地产经纪人需要提供服务【答案】 ABC20. 【问题】 不论是卖方代理人还是买方代理人，都要带客户进行看房，约看时不但要掌握步骤，而且要注意一些重要的细节。下列关于约看的说法正确的有（ ）。A.房地产经纪人在看房前，应与业主和看房人约定具体的看房时间、见面地点B.约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任C.在看房当天，经纪人出发前与客户确认好联系方式及约定

18、时间、地点D.业主尽量不在看房当天在家中接待购房或承租客户E.约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流多、有明显标志物的地点见面【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租

19、赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当

20、事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。

21、根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公

22、司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元

23、，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经

24、出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前

25、3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张

26、解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有

27、效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用

28、房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公

29、司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，

30、甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当

31、由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，

32、乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销

33、4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）