合肥市城市住宅区物业管理暂行办法（1998）.docx

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1、 合肥市城市住宅区物业管理暂行办法（1998） 合肥市城市住宅区物业治理暂行方法 (1998年9月14日) 第一章 总 则 第一条 为了加强本市住宅区的物业治理，明确业主、物业治理企业的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区公共秩序，制造良好的生活环境，依据国家有关法律、法规和安徽省城市住宅区物业治理暂行方法，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市城市规划区(含开发区)范围内住宅区的物业治理 。 第三条 本方法所称物业，是指住宅区内各类房屋及其相配套的公用设施、和公共场地。 本方法所称住宅区物业治理，是指对住宅区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容

2、貌等治理工程维护、修缮与整治。 本方法所称业主，是指住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的全部权人。 第四条 住宅区物业治理实行业主自治与物业治理企业专业效劳相结合的原则。 第五条 合肥市房地产治理局为本市住宅区物业治理的主管部门。合肥市物业治理办公室(以下简称市物业办)详细负责本市住宅区物业治理工作。 市容、规划、公安、工商、物价、园林、市政等部门和住宅区所在地街道办事处依据各自职责，协同做好本市住宅区物业治理工作。 其次章 业主自治治理 第六条 住宅区交付使用后，入住率达50%以上时，市物业办应会同开发建立单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。 旧住宅区由住宅区所在地街道

3、办事处会同市物物业办组织召开和第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。 业主委员会代表住宅区全体业主依据法律、法规、规章及业主公约、业主委员会章程履行职责。一个住宅区成立一个业主委员会。 第七条 业主大会由全体业主组成。业仆人数较多的住宅区，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主大会或者业主代表大会必需有所持投票权过半数以上的业主或者业主代表出席方能进行。 业主投票权实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋每100m平方米建筑面积一投票权，100平方米以下有房屋全部权证的，每证一投票权。 第八条 业主大会或者业主代表大会行使以下职权： (一)打算或者批准关于业主利益的重大事项;

4、 (二)批准或者修改业主公约; (三)选举或者罢免业主委员会的组成人员; (四)批准业主委员会章程; (五)听取和审查业主委员会的工作报告; (六)监视业主委员会的工作; (七)转变或者撤销业主委员会不适当的打算。 业主大会或者业主代表大会的打算，须经出席会议的业主或者业主代表所持投票权过半数以上通过。 第九条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，其数额为单数，但最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。 第十条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持以下文件向市物业办办理登记： (一)成立业主委员会登记申请书; (二)业主委员会委员名单; (三)业主委员会章

5、程。 市物业办应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作;对不符合本方法规定的不予登记。 第十一条 业主委员会对业主大会或者业主代表大会负责并报告工作，行使以下职权： (一)召集、主持业主大会或者业主代表大会; (二)制定业主委员会章程; (三)审议住宅区公用设施专项费和房屋公共部位维护费的使用方案; (四)实行公开招标方式聘请物业治理企业，并与其签订住宅区物业托付治理合同; (五)审议物业治理企业制订的住宅区物业治理年度规划和重大工程工程的修理规划; (六)监视物业治理企业对住宅区的物业治理、养护和修理工作; (七)审议批准住宅区物业治理各项详细规定。 前款第(二)、(三)、(五)项规定

6、的事项，必需经业主大会或者业主代表大会批准。 第十二条 业主委员会会议由业主委员会主任依据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。 业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可进行。业主委员会作出打算，实行少数听从多数的原则。 第十三条 业主公约对住宅区全体业主、使用人具有约束力。业主公约包括以下内容： (一)住宅区名称、地址、面积及户数; (二)公共场所及公用设施状况; (三)业主大会或者业主代表大会的召集程序及打算住宅区重大事项的方式; (四)业主使用其房屋以及住宅区公共场所、公用设施的权益; (五)业主参加住宅区物业治理的权利; (六)业主对业主委员会和物业

7、治理企业的监视权; (七)住宅区物业养护、修理费用和治理效劳费的交纳; (八)业主应遵守的行为准则; (九)违反业主公约的责任; (十)其他有关事项。 业主公约示范文本由市物业办统一发放。业主大会或者业主代表大会可以依据本住宅区的实际状况进展修改、补充，并报市物业办备案。 第十四条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的打算，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。 业主公约、业主委员会章程和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的打算不得与法律、法规、规章相抵触。否则，市物业办有权予以订正。 第十五条 业主、使用人违反业主公约，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。 第

8、三章 物业治理企业 第十六条 业主委员会成立前，按以下规定实施物业治理： (一)开发建立单位在房屋交付使用前自行对住宅区实行治理，治理费由开发建立单位担当。 (二)从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建立单位应托付物业治理企业对住宅区实行前期物业治理，并签订前其物业托付治理合同。 物业治理企业应和业主签订前期物业治理效劳合同。 前期物业托付治理合同和前期物业治理效劳合同自签订之日起20日内报市物业办备案。 第十七条 住宅区业主委员成立后，前期物业托付治理合同和前期物业治理效劳的合同自行终止。业主委员会应按本方法规定，在市物业办组织下，实行公开招标方式，聘请物业治理企业对住宅区实施物业治

9、理。 第十八条 物业治理企业承受托付从事物业治理应当与业主委员会签订物业托付治理合同。物业治理企业应在物业托付治理合同签订之日起20日内，将物业托付治理合同报市物业办备案。 物业托付治理合同应当载明以下主要内容： (一)业主委员会和物业治理企业的名称、依据; (二)物业治理区域和治理工程; (三)物业治理效劳的内容和标准; (四)物业治理效劳的费用; (五)物业治理效劳的期限; (六)违约责任; (七)合同终止和解除的商定; (八)争议解决的方式; (九)当事人双方商定的其他事项。 物业托付治理合同的示范文本由市物业办统一发放。 第十九条 物业治理企业必需申请领取物业治理资质等级证书，并持有营

10、业执照， 方可从事物业治理业务。 其次十条 物业治理企业应当保持住宅区房屋和公用设施完好、环境干净美丽、公共秩序良好，保障物业使用便利、安全，并根据以下要示实施物业治理： (一)根据国家、省和本市规定的技术标准和标准以及业主委员会审定的物业治理效劳年度规划，实施治理效劳; (二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅区公用设施及房屋公共部位使用、维护的方法、要求、留意事项书面告知业主、使用人; (三)对物业治理区域进展常常性的巡察、检查，定对住宅区公用设施及房屋公共部位进展养护; (四)住宅区公用设施及房屋公共部位损坏时，应马上实行爱护措施，并根据物业托付治理合同的商定进展修理; (五)接到物业损坏

11、报修时，限时进展修理和处理; (六)做好物业修理、更新及其费用收支的各项记录，妥当保管物业档案资料和有关财务账册; (七)每半年向业主委员会报送物业修理、更新费用的收支帐目; (八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议; (九)对违反本方法或者业主公约的行为，应当马上劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告; (十)根据物业托付治理合同商定，做好业主委员会、业主、使用人托付的其他治理效劳事项。 其次十一条 物业治理的权利： (一)拟定住宅区各项详细治理规定; (二)依据住宅区物业托付治理合同和有关规定对住宅区实施物业治理，收取治理效劳费; (三)有权制止违反住宅区物业治理规定的行为

12、; (四)要求业主委员会帮助实施物业治理; (五)开展多种经营活动和有偿效劳。 其次十二条 物业治理企业应当在物业托付治理合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理以下事项，并报市物业办备案： (一)清算账目，对预收的物业治理效劳费用按实结算，多收的局部予以移交 (二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册; (三)移交有关房屋、场地和财物。 第四章 物业使用 其次十三条 业主、使用人应当遵循有利于物业使用安全以及公正、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、修理、环境卫生、环境爱护等相邻关系。 其次十四条 住宅区制止以下行为： (一)损坏房屋承重构造和破坏房屋外貌; (二)占用

13、、损坏住宅区公用设施及房屋公共部位; (三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地违法搭建建筑物、构筑物; (四)堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品; (五)侵占绿地、毁坏绿化; (六)乱设摊点; (七)乱倒垃圾、杂物，乱泼污水; (八)在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画; (九)不按规定停放自行车和机动车辆; (十)排放有毒、有害物质或者发出超过标准的噪声; (十一)法律、法规制止的其他行为; 其次十五条 业主可或者使用人装饰、装修房屋，应当事先告知物业治理企业，物业理企业应当将装饰、装修房屋的制止行为和留意事项告知业主或者使用人，并对装饰、装修活动进展指导和监视。 其次十六条

14、 住宅不得转变使用性质。因特别状况需要转变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，并报物业治理企业备案。 住宅区内按规划建立的公用设施不得转变使用性质。 其次十七条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地、绿地，因物业修理或者公共利益需要临时占用的，应当征得业主委员会或物业治理企业同意，并在商定的期限内恢复原状。 其次十八条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政治理部门办理审批手续。 其次十九条 业主转让或者出租房屋时，应依法向市房地产治理部门办理转让和租赁登记备案手续。 房屋转让合同或者房屋租赁合同自签订之日

15、起10日内，当事人应当将房屋转让或者出租的有关状况书面告知业主委员会和物业治理企业。 第三十条 迁入住宅区的业主、使用人，必需凭房屋全部权证或者房屋租赁合同到物业治理企业填写登记卡，签订业主公约，办理入住手续。 新建住宅区，开发建立单位应派员与物业治理企业联合办公，并在业主、使用人办理有关物业治理手续后移交钥匙。本方法实施前未实行物业治理的住宅区，在实行物业治理后由业主、使用人到物业治理企业补办登记签约手续。 第五章 物业维护 第三十一条 住宅区经综合验收合格后，开发建立单位应到市物业办申报，向业主委员会办理移交手续。开发建立单位向业主委员会办理移交手续时，应签订移交合同，并供应以下住宅区工程

16、建立资料： (一)住宅区规划图、竣工总平面图; (二)单位建筑、构造、设备竣工图; (三)地下管网竣工图; (四)其他有关资料。 开发建立单位应无偿向业主委员会供应住宅区内按规划建立的幼儿园、农贸市场、活动中心、自行车库、值班房、停车场(库)等配套公用设施。 第三十二条 住宅区房屋的修理责任，按以下规定划分： (一)室内自用部位、自用设备由业主负责修理; (二)住宅区内公用设施和房屋公共部位由物业治理企业负责维护、修理和更新。 房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修理的，业主应准时修理;拒不修理的由业主委员会托付物业治理企业修理，费用由业主担当。 第三十三

17、条 住宅区市政道路及路灯、水、电、煤气、通讯、有线电视的养护和修理，由市政、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位负责、费用由养护修理单位担当。 第三十四条 住宅区非市政道路及路灯、沟渠、池、井、绿地、消遣场所、停车场、自行车库(棚)等公用设施由物业治理企业统一负责治理、养护、修理和更新。 第三十五条 物业治理企业负责区内的交通车辆治理，并承受公安交通部门的指导。进入住宅区的车辆必需经物业治理企业同意，交按规定路线和地点行驶、停放。 第三十六条 住宅区的环境卫生、治安等公共效劳工程，由物业治理企业或其选聘清洁公司、保安公司等专营公司担当， 费用从住宅区治理效劳费中支付。 第三十七条 住宅区的树木

18、、花草、绿地、园林小品、绿化设施、围墙、环卫设施等的日常治理和维护，由物业治理企业在特地治理部门的指导下负责实施。 第三十八条 在住宅区内集贸市场经营者，必需听从物业治理企业的治理，按指定的场所摆摊设点。 第六章 物业治理费用及专用房屋 第三十九条 开发建立单位在移交住宅区时，应按住宅区建立总投的0.6%-1%的比例一次性缴纳住宅区公用设施专项费。 新建住宅区的开发建立单位应在领取建筑工程规划许可证前，根据住宅区总建筑面积4元/平方米的标准向市物业办预缴公用设施专项费。 1995年7月1日至本方法实施前竣工的住宅区，由市物业办会同开发建立单位对住宅区公用设施专项费进展测算后，下达住宅区公用设施

19、专项费缴款通知书，开发建立单位必需在缴纳通知书规定的期限内缴纳。 第四十条 住宅区房屋公共部位维护费，由业主出资建立，公共部位维护费按以下渠道收取： (一)开发建立单位在出售房屋时按建筑面积向购房者代收，详细标准为：单位购房10元/平方米，私人购房5元/平方米。开发建立单位售房时未按规定代收公共部位维护费，则该局部费用由开发建立单位担当。 旧住宅区比照上述标准执行。 (二)由业主按建筑面积0.05元/平方米.月标准向业主委员会缴纳。 第四十一条 住宅区公用设施专项费用市物业办设专帐治理，业主委员会向市物业办申请使用。住宅区公共设施专项费专项用于住宅区公用设施的养护、修理与更新。 住宅区房屋公共

20、部位维护费用由业主委员会设立专帐治理，专项用于房屋本体公共部位、公用设施的养护、修理与更新，不得挪作他用。 第四十二条 住宅区治理效劳费由物业治理企业按月向业主或使用人收取。 物业治理效劳收费，应当遵循合理、公开以及与治理效劳水平相适应的原则，详细标准由市物价部门会同市物业办依据物业治理供应的效劳工程核定。 物业治理效劳收费主要用于住宅区公用设施和房屋公共部位中修及中修以下工程工程的日常维护、效劳治理和业主委员会必要的办公经费开支。 物业治理企业应持物价部门的有效批文，并持经营性效劳收费许可证方可收费，不得擅自扩大住宅区治理效劳费民收费范围和提高收费标准。 第四十三条 政府视财政每年适当安排一

21、局部城市建立维护资金，用于补1995年7月1日前已交付使用的住宅区道路、排水、环卫设施、绿化等公用设施的修理治理。该项费用由市物业办作为专项资金专户存储，统一使用。 第四十四条 开发建立单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会供应住宅区物业治理用房： (一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应供应70平方米建筑面积的物业治理用房。 (二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业治理用房增加10平方米建筑面积。 其中，业主委员会办公用房为15平方米25平方米建筑面积，其它的为物业治理企业办公用房。 物业治理用房产权归国家全部，由市物业办负责权属申报登记。 第

22、四十五条 开发建立单位移交住宅区时，应按住宅区房屋总建筑面积2-5的标准以建筑本钱价向业主委员会供应商业用房，产权属业主委员会，费用从住宅区公用设施专项费中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。 前款规定的商业用房和住宅区内其它有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业治理企业按物业托付治理合同经营，经营收入用于住宅区的日常治理和维护。 第四十六条 业主委员会和物业治理企业应将住宅区经费的收支状况定期公布，承受业主、使用人及有关部门的监视。 第七章 法律责任 第四十七条 业主、使用人违反本方法，未按期交纳住宅区各项物业治理费的，市物业治理主管部门或者物业治理企业可责令限期交纳，并按日加收应缴纳

23、费用2的滞纳金;逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。 第四十八条 物业治理企业违反本方法或者物业托付治理合同规定，对住宅区物业治理、修理、养护不善造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令其赔偿或者实行补救措施;情节严峻的，由市物业治理主管部门处以1000元-10000元的罚款，并按规定降低或者注销其物业治理资质。 第四十九条 违反本方法第十九规定，未取得物业治理资质证书，擅自承揽物业治理业务的，由市物业治理主管部门责令其限期改正;逾期未改正的，处以2023元-20230元的罚款，并责令其停顿对住宅区的物业治理。 第五十条 违反本方法其次十四、二十五、二十六条规定的，物业治理企业有权予以制止

24、，要求限期恢复原状或者实行原状或者实行补救措施;法律、法规和规章规定赐予惩罚的，由有关部门按规定赐予惩罚。 第五十一条 违反本方法第三十九规定的，开发建立单位未按期缴纳住宅区公用设施专项费的，由市物业治理主管部门责令其限期履行，并按日加收应缴纳住宅区公用设施专项费2的滞纳金;逾期不履行的，可申请人民法院强制执行。 第五十二条 违反本方法第四十十条第四款规定的，由市物价部门根据相关法律、法规的规定赐予惩罚。 第五十三条 当事人对行政惩罚打算不服的，可根据中华人民共和国诉讼法、行政复议条例的有关规定申请复议或提起拆讼。当事人逾期不申请复议、不提起诉讼，又不履行惩罚打算的，由作出惩罚打算的机关依法申

25、请人民法院强制执行。 第五十四条 物业治理主管部门或者有关行政主管部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门赐予主要负责人和直接责任人行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八章 附 则 第五十五条 开发建立单位应当根据国家、省、市规定的保修期限和保修范围，担当房屋的质量责任和保修责任。 第五十六条 1995年7月1日到本方法实施前已交付使用的住宅区，必需根据本方法实行物业治理;1995年7月1日前已交付使用的旧住宅区，应当依据本方法逐步实行物业治理。 第五十七条 非住宅区，高层楼宇，政府机关、企事业单位和社会团体自建的住宅区均参照本方法执行。 单位住宅区由所

26、属单位会同物业办组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。 第五十八条 本方法详细应用中的问题由合肥市房地产治理局负责解释。 第五十九条 本方法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日公布的合肥市城市住宅小区治理方法同时废止。 物业经理人：.pmceo.cOm 篇2：天门市物业治理方法(暂行全文) 天门市物业治理方法(暂行全文) 总则 第一条 为了标准物业治理活动，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本方法(暂行)。 其次条 本方法适用于本市行政

27、区域内的物业治理活动。 第三条 本方法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本方法所称物业治理，是指业主大会选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进展修理、养护和治理，维护物业治理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本方法所称物业效劳企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业效劳的企业。 第四条 市房地产行政主管部门，负责全市物业治理的监视治理工作。 市政府有关职能部门根据各自职责分工，负责帮助实施本方法。 乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监视业主大会和业主委员会的日常活动，

28、协作调解物业治理中的投诉，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系。 乡镇人民政府，是指各乡镇人民政府、各办事处、农场，天门经济开发区、天门工业园的简称。 新建物业与前期物业治理 第五条 物业治理区域的划分，应当遵循相对集中、便于治理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素，根据以下标准执行： (一)以建立工程国有土地使用证宗地图用地范围线为准，一个工程视为一个物业治理区域;但规模过大、划分为一个物业治理区域不便于治理的，或者已分割成多个自然邻居或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业治理区域; (二)分期建立工程或者两个以上单位开发建立的工程，其配套设施设备共用的，划分为一个

29、物业治理区域; (三)已建成、共用设施设备比拟齐全、相对集中的工程，划分为一个物业治理区域。 第六条 开发建立单位应当在取得建立工程规划许可证后30日内，根据本方法第五条规定划分物业治理区域，并将划分方案报送市房地产行政主管部门;市房地产行政主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。 开发建立单位应当在物业销售前将经备案的物业治理区域向物业买受人明示。 第七条 新建物业，开发建立单位应当根据规定无偿配置物业治理用房，物业治理用房包括物业效劳企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业治理用房的建筑面积不低于建立工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之五，并不少于80

30、平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于30平方米。物业治理用房必需依据外形规章、有用便利的原则，应在一、二楼层安排用房，不得以车库、地下室等替代。 物业治理用房应当具备水、电等根本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。 开发建立单位在申请办理建立工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业治理用房的详细位置和面积。 物业治理用房属于全体业主共有，产权属业主委员会，专用于物业治理效劳工作。 第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有局部一户门号一结算表，共有局部独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用

31、的根本条件和有关部门的规定。 第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数按相应的比例标准配置。 第十条 住宅及同一物业治理区域内非住宅的开发建立单位，应当根据国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，并与之签订前期物业效劳合同。 有以下情形之一的，经市房地产行政主管部门批准，可以实行协议方式选聘物业效劳企业： (一)投标人少于3人; (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于2万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。 招标人应当在公布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标

32、文件等有关资料，向市房地产行政主管部门备案。 第十一条 开发建立单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业效劳合同商定的内容，并明确物业治理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。 前期物业效劳合同可以商定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业效劳费用,由开发建立单位担当。房屋交付使用后所发生的物业效劳费用,由业主担当，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例担当物业效劳费用;房屋交付一年以上无人入住的，空置期间由业主根据100%担当物业效劳费用。 房屋通过竣工

33、验收到达交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后1个月内无正值理由不办理相应手续的，视为交付。 第十三条 开发建立单位在出售物业前，应当制定临时治理规约并到市房地产行政主管部门备案。物业买受人在与开发建立单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。 第十四条 新建物业交付使用前，开发建立单位应当向市房地产行政主管部门办理竣工交付使用备案手续，并供应建立工程竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同商定的交付使用条件的相关文件、资料。 第十五条 开发建立单位在与前期物业效劳企业办理物业承接验收手续时，应当向市房地产行政主管部门

34、和前期物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)业主名册; (五)物业治理必需的其他资料。 市房地产行政主管部门、前期物业效劳企业应当承受前款规定的资料，并妥当保管。前期物业效劳合同终止时,前期物业效劳企业应当将上述资料移交给业主委员会。 业主有权查阅开发建立单位向市房地产行政主管部门、物业效劳企业移交的资料。 业主、业主大会及业主委员会 第十六条 本方法所称业主，是指物业的全部权人。尚未登记取得全部权，但基于买卖、

35、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业治理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并担当相应的义务。 业主可以依法托付物业使用人行使业主权利，履行业主义务。 第十七条 业主在物业治理活动中，享有国家规定的有关权利并履行相关义务。 第十八条 一个物业治理区域成立一个业主大会。符合以下条件之一的，应当召开首次会议，成立业主大会： (一)专有局部交付使用的建筑面积到达建筑物总面积50%以上; (二)首次交付使用专有局部之日起满两年且交付使用的专有局部建筑面积到达建筑物总面积20%以上。 业主总人数在20人以内且经全体业主全都同意，打算不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员

36、会的职责。 第十九条 专有局部面积和业仆人数根据以下方式确定： (一)专有局部面积，根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未进展物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，根据上述面积的统计总和计算; (二)业仆人数，根据专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算，但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算;总人数，根据上述人数的统计总和计算。 业主身份确实定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。 其次十条 物业治理区域符合本方法第十八条第一款规定条件，开发建立单位或

37、者前期物业效劳企业应当书面报告市房地产行政主管部门和乡镇人民政府。 开发建立单位或者前期物业效劳企业未准时予以书面报告的，20%以上的业主可以联名向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。 乡镇人民政府在收到要求之日起60日内会同市房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主大会会议。 其次十一条 筹备组由业主和乡镇人民政府、开发建立单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府派员担当。 筹备组应当自成立之日起7日内在物业治理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建立单位供应以下文件

38、资料： (一)物业治理区域划分证明; (二)业主名册; (三)建筑规划总平面图; (四)附属设施设备交付使用备案证明; (五)绿化竣工总平面图; (六)物业效劳用房配置证明; (七)专项修理资金交存证明; (八)成立业主大会必需的其他文件资料。 其次十二条 筹备组履行以下职责： (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容; (二)草拟治理规约、业主大会议事规章、业主委员会工作规章; (三)确认业主身份、核实业仆人数和专有局部面积; (四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见; (五)完成召开首次业主大会会议的其他预备工作。 前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大

39、会会议十五日前以书面形式在物业治理区域内予以公示。 其次十三条 筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。 召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建立单位担当。 其次十四条 业主大会自首次业主大会会议表决通过治理规约、业主大会议事规章并选举产生业主委员会之日起成立。 业主大会依法成立后30日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向市房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会(业主委员会)印章。 其次十五条 业主大会履行以下职责： (一)制定和修改业主大会议事规章、治理规约、业主委员会工作规章; (二)

40、选举业主委员会、更换业主委员会委员，打算业主委员会任期; (三)监视业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告; (四)打算选聘、解聘物业效劳企业; (五)依法打算专项修理资金筹集、使用、治理事项; (六)依据治理规约的商定，对违反治理规约的业主进展告诫; (七)打算业主委员会工作经费的筹措方式; (八)打算物业治理区域内涉及业主利益的其他物业治理事项。 其次十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议根据业主大会议事规章的规定召开。有以下情形之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议： (一)经20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事

41、需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者治理规约规定的其他状况。 业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，市房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不改正的，乡镇人民政府应当会同市房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主大会会议。 除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。 其次十七条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式。采纳书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业治理区域内公告;业主在规定期限内未反应意见的，视为弃权。 其次十八条 业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参与业主

42、大会会议。 业主代表参与业主大会会议的，业主代表应当在参与业主大会会议3日前，就业主大会会议拟争论的事项书面征求其所代表的业办法见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时照实反映。 其次十九条 业主大会对业主投票权的计算，根据以下规定确定： (一)根据业仆人数计算的，一人计算为一票;建立单位未售出的专有局部，计算为一票; (二)根据建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积缺乏一平方米的按一票计算。 第三十条 业主大会会议应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与方可进行。 第三十一条 业主大会

43、打算筹集和使用专项修理资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;打算其他有关共有和共同治理权利重大事项的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第三十二条 治理规约应当对以下事项作出商定： (一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、治理; (二)专项修理资金的筹集、使用方案; (三)共有局部的经营与收益安排、使用; (四)物业治理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全治理等业主的权利与义务; (五)违反治理规约应当担当的责任。 治理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。 第三十三条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监视。 业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规章另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任。 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以托付副主任召集。 第三十四条 业主委员会争论、打算物业治理公共事项，应