商品房买卖合同中惩罚性赔偿.docx

《商品房买卖合同中惩罚性赔偿.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同中惩罚性赔偿.docx（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 商品房买卖合同中惩罚性赔偿 一、房屋可否作为商品 关于房屋是否可以作为商品，得依详细状况而定，我国现行的法律中并没有对其进展明确规定。中国大百科全书从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满意人们某种需要的劳动产品”。依据该定义内涵来看，首先，商品必需是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必需在这个产品中表达人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应当必需是有用的，必需具有使用价值，能够满意人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是全部权人自己直接消费的。假如某一产品生产出来的目的只是用于自己

2、使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建筑与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人全部并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。 二、商品房买卖中对出卖人采纳惩处性赔偿的法理与法律依据 由于房屋可以作为商品，那么我们就把用于买卖的房屋叫做商品房。对于在商品房买卖合同中对买受人供应爱护时的法律适用，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，可以适用中华人民共和国合同法的详细规定，同样也可适用中华人民共和国消费者权益爱护法等法律规定，这点好

3、像没有什么争议。但在我国现有的法律体系中，仅仅只有中华人民共和国消费者权益爱护法第49条明确地规定了惩处性赔偿，其详细条文是：“经营者供应商品或者效劳有欺诈行为的，应当根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者承受效劳的费用的一倍。”而作为民法根本法的民法通则并没有惩处性赔偿的规定，合同法也没有。法理学界普遍认为由于我国根本上是采纳的大陆法系的法律体系，所以没有采纳具有英美法系特点的惩处性赔偿。但随着对商家欺诈行为的泛滥与消费者在消费过程中的弱势地位，好像也有借鉴这种惩处性赔偿的必要，所以我国早在1993年的消费者权益爱护法的制定中便有了这一明确而详细的规定

4、。也因此有些人误会地认为最高人民法院在作出这一解释时也采纳的是消费者权益爱护法所规定的惩处性赔偿原则。但是，我们从该解释的条文中却发觉，其制定此解释的依据是“依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国担保法等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，而只有没有指明是依据中华人民共和国消费者权益爱护法。笔者认为，这并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他缘由而有意不采纳此法律规定的缘由使然。但惋惜的是，我们从其指明的四部法律中是无法找到明确的法律依据的。反而却有学者特殊指出说：“需留意的是，司法解释未以消费者权益爱护法作为其制定依据，这就使得司法

5、解释所定惩处性赔偿可实质性避开消费者权益爱护法第四十九条所称”双倍赔偿“规章的僵化适用，从而给予法官依据案情确定惩处性赔偿金额的自由裁量权。”（叶林著惩处性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题，载于中国民商法律网）“虽然笔者认为这种观点特殊强调了法官在审判中可以对赔偿金额作出肯定的”自由裁量“，在司法实践可以较敏捷地、依据不同案件的实际状况进展适当处理，在某些情形里可能会更好地到达惩处性赔偿的目的，从而避开了在适用消费者权益爱护法的规定时适用一倍赔偿的数额确定性。但是最高人民法院的这一规定并没有明确的法律依据，甚至也超过了最高人民法院制订司法解释内容的权限，有越权解释的嫌疑。由于依据中华人民共和国

6、人民法院组织法第33条规定：最高人民法院对于在审判过程中如何详细应用法律、法令的问题，进展解释。五届人大第19次会议于1981年6月10日通过的全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议中其次条规定：”凡属于法院审判工作中详细应用法律、法令的问题，由最高人民法院进展解释。“而最高人民法院于1997年6月23日的最高人民法院关于司法解释工作的若干规定第4条却规定：”最高人民法院制定并的司法解释，具有法律效力。“但全国人大常委会于2023年3月15日通过的中华人民共和国立法法却并没有明确规定司法解释为我国法律适用的渊源（也就是法律的形式），而且该法第八条明确规定对于民事根本制度只能制定为

7、法律。通过这些规定我们可以清晰的看到，最高人民法院对在进展司法活动过程中对详细法律条文或适用条件等状况不明确时，才可以作出解释，而并不是最高人民法院能够独立地创设或转变法律现有的规定。对于最高法院所称的五种情形，现有的法律法规已经有清晰而明确的规定，并非不知”如何详细应用“。由于惩处性赔偿已经涉及到当事人的民事责任，是民事法律体系中最根本的也是最重要的内容之一，在法律已有明确规定的状况下，最高法院的这一解释明显具有越权之嫌。同时，最高法院的这一解释也无相应的法学理论依据。由于从现有的消费者权益爱护法的规定来看，主要是针对经营者供应商品或者效劳有”欺诈行为“时才适用，也就是强调了行为的欺诈性。但

8、最高法院的解释明显超出这一原则，不仅在出卖人有欺诈行为时适用，在违约时也同样适用，笔者将在下文中具体论述。所以，需要特殊留意的是，尽管最高法院的这一解释中的部份内容在完全可以依据消费者权益爱护法的规定来进展解释的状况下，但却由于想给法官保存更多的自由裁量的权力，反而使得本规定存在法律依据缺乏的嫌疑，从而使公民对其合法性产生质疑。 三、司法解释中规定可以主见要求担当惩处性赔偿的详细情形 依据该解释的规定，主要有以下五种情形买受人可以向出卖人主见要求其担当不超过已付购房款一倍的惩处性赔偿。但是适用条件各有不同，需要引起我们的足够留意。下面笔者将详细进展分析： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知

9、买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。我们知道，在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人，并不必定会导致该合同无法实际履行，由于出卖人也有可能会在买卖合同商定的履行期限到来之前将该抵押撤销，这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定，在适用此条款时必需要到达“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件，简洁的说，主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。由于在这种情形下，才会导致出卖人的根本性违约，因此才会造成买受购置房屋的目的落空，严峻影响到买受人的合法权益。特殊是在买受人已经支付相当金额的购房款时，一旦出卖人破产或者丢失偿债力

10、量，则买受人的损失几乎无法得到保障。但是，笔者认为这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。由于在这种状况下，有两种很明显的可能存在，一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金，从而更好地履行合同的义务；其次种情形就是出卖人有意违约，也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押，从而导致自己违约，根本无法履行自己的义务。对于有意违约或根本违约后处理，合同法第94条有着明确规定，详细为：“有以下情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不行抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务；（三）当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履

11、行；（四）当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是，合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应担当惩处性赔偿。固然，买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失，包括一些直接及间接的损失，这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据，但惩处性赔偿却无任何法律依据。同时，假如适用消费者权益爱护法适用惩处性赔偿的欺诈条件来确定，也不能适用惩处性赔偿，由于尽管出卖人此时在主观上属于有意违约，但其并不能构成欺诈，这两者之间存在着很大的差异。所以，笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。 2、商品

12、房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同后又将此标的物出卖给第三人，并不能都适用惩处性赔偿。而且就算是适用该规定，也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主见惩处性赔偿。我们知道，出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人，最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲，都无法履行，也都是欺诈，这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形，严峻的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪，行为人可能会因此而担当相应的刑事责任。但是在民事责任方面，毕竟赔偿多少为宜，只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理，我

13、们没有发觉这两部份的法律中有任何惩处性赔偿的规定。同时，最高法院的这一规定可能会消失适用上的困难，比方当一个出卖人将其房屋屡次出卖给他人后，涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任，那么在附带民事诉讼时，是根据民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩处性赔偿呢？明显，法院是不能适用这个规定的，由于究竟其不是法律的渊源。而假如单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时，岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿？而且，当出卖人与其他买受人共同有意侵害原买受人的合同债权时（也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”），第三人应当担当什么样的责任呢？很可能担当的是共同的、连带

14、的赔偿，那么也让其担当惩处性赔偿吗？因此，此解释也给以后这方面内容的立法带来肯定的困难或障碍。 3、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可，但仍旧向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了中华人民共和国合同法第52条、中华人民共和国房地产治理法第37条、第38条的强制性规定，因此导致该买卖合同无效。在此需要留意的是，虽然出卖人在此时没有取得预售许可，但并不能肯定会消失无法交付或者是无

15、法履行合同全部义务，也就是说其仍旧存在能够履行合同义务的可能，但由于违反了法律的强制性规定，所以才导致无效的。所以在适用此条款时，并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件，而且肯定要留意合同无效的缘由。但是，该解释却又在第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，此规定不仅与合同法的根本理论不相符合，与法律规定也不一样。我们在确定某一份合同是否有效，在合同没有特殊商定生效条件的状况下，只能以合同成立时来推断。合同法第44条已经作出了明确规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”而最高

16、法院的这一规定，不仅混乱了合同效力的理论体系，违反了法律的相关规定，更可能从反面告知出卖人这样一个推断：有没有预售许可证没关系，只要以后在起诉时能取得预售许可即可。岂不是有鼓舞出卖人在没有取得预售许可的状况下与买受人签订预售合同的嫌疑？笔者认为，此规定应当予以改正。同时，应留意此条规定仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时才能予以适用，而不是适用于合同生效后的违约处理。 4、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。此时主要是指在双方订立买卖合同前出卖人已将出卖的房屋抵押给他人的情形。在此我们也应当留意，并不是只要出卖人在与买受订立买卖

17、合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主见惩处性赔偿。从现有法律特殊是合同法的规定来看，当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人，并不会必定导致该买卖合同无效或者被解除、撤销，也并不必定会导致出卖人无法履行买卖合同的义务。关于这一观点，我们可以从合同法第40条、第52条、第54条、第94条可以清晰地看出。所以，只有当出卖人将其出卖给买受人的房屋抵押给其他第三人后违反了上述四条款所规定的情形时，买受人才可依据合同法的详细规定与本解释的规定向出卖人主见惩处性赔偿的责任。 5、出卖人订立商品房买卖合同时，有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或

18、者被撤销、解除的。出卖人在出卖房屋时，不管其是有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，此时对于买受人来说都属于欺诈。由于其将房屋已经卖出，尽管出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将房屋实际交付给买受人，但是我们现在的经济秩序及法律秩序中都不能对这种现象予以默认或鼓舞，必需予以严峻的制裁，来充分保证交易安全。所以，对于此类欺诈行为，历来都是民法中标准及惩处的重点。假如在这种状况下对其适用惩处性赔偿，可以到达民事制裁或惩处的目的，不仅符合法理，也与消费者权益爱护法规定的条款相全都。 四、惩处性赔偿的适用与合同效力状态之间的关系 我们知道，现行的合同法把合同

19、的效力分为四种根本形态，分别是合同有效、无效、效力待定及被撤销。而对于合同的终止，根据合同法第91条的规定，有大约6种比拟明确的终止形式，其分别是：1、合同债务完全履行；2、合同解除；3、合同债务相互抵销；4、债务人主动履行债务后将债务依法提存；5、债权人自愿免除了债务人所应担当的债务；6、混淆，也就债权人与债务人同归于一人。固然，合同也可因法律的特殊规定或者当事人商定其他条件成就而终止。但需要留意的是，合同在终止之前是有效的。从上文所提到的五种惩处性赔偿的情形来看，既包括了合同因违反了法律的强制性规定而无效的情形，也包括了合同消失了商定或法定的解除情形而被买受人解除的情形，也包括了合同被买受

20、人依法撤销的情形，同时还包括了有效合同在履行的过程中违约的情形。这些适用情形涉及到了合同不同的效力形态，应当说是比拟全面的爱护了买受人的合法权益。 五、对最高人民法院确立惩处性赔偿的评价与建议 笔者认为，由于最高人民法院制订的这份解释涉及到民法中民事责任的根本内容，而这部份的内容或规定只有法律才有权作出明确的规定，最高人民法院无权就民事责任的根本内容来自行作出司法解释，从而不适当地增加一方民事主体的民事责任。因此，此解释应属越权解释，其效力值得我们进展讨论与探讨。其次，对于此解释中适用惩处性赔偿的五种情形，现有的法律已经作出了明确的规定，最高人民法院不能超越法律的规定来擅自扩大解释。第三，依据

21、消费者权益爱护法对消费者爱护的根本原则，并结合到民法的诚恳信用原则，当经营者供应商品或者效劳有“欺诈行为”等违反诚恳信用原则的行为时，让其受到惩处性赔偿才有意义与必要。而本司法解释却扩大了这一原则和条件，不仅在出卖人在签订买卖合同有欺诈行为时应当担当惩处性赔偿的责任，而且在其有违约行为时也担当惩处性赔偿责任，不仅超越了现行法律的原则性规定，而且也破坏了现有的民事责任的法学理论体系与法律体系。第四，最高法院的这个解释也有不完善或者含义不清甚至是重复的地方。如解释第8条中规定，“具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失

22、，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。前面已经指出可以要求“返还已付购房款及利息、赔偿损失”，而后面却又规定“并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，由于这两种赔偿是可以同时适用的，那么前面的“赔偿损失”与后面的“赔偿责任”有何区分与不同呢？这两种赔偿是什么关系呢？尚待明确。该解释第9条也是这样规定的。最终，尽管该解释强有力的爱护了买受人的合法权益，但也可能会让买受人取得不当利益，特殊是不诚恳的购房者，等等，这也可能会影响到民法的公正原则。需要值得一提的是，尽管笔者也对商品房买卖过程中出卖人的欺诈行为及/或违约行为深恶痛绝，但是司法过程究竟是一个理性的过程，不能

23、用感情来不恰当的影响到法律制订，也不能影响到法律的适用。所以笔者认为，人民法院在审理此类案件时也应当严格留意适用惩处性赔偿的条件，审慎适用惩处性赔偿。或许最高人民法院的这一规定不仅极大地爱护了买受人的合法权益，而且也可能会对房地产销售行为的标准起到肯定的作用，但假如制订这个解释的主要目的是这个想法的话未免太过于简洁。对于现在房地产开发与销售中消失的种种问题，需要用行政的、金融的、法律的等各个方面的共同努力才能取得较好的效果。只要能够充分地、不折不扣地运用好现有合同法中关于违约责任的赔偿规定就已经足以对买受人进展充分的法律爱护，根本不必超消失有法律规定，比方对于欺诈性销售，可以根据消费者权益爱护法的规定予以惩处性赔偿，而在其他违约行为的损失赔偿的范围确定上，我们完全可以对买受人受到直接损失及间接损失都予以赔偿，甚至对买受人在胜诉后的律师费用等都予以支持，等等，这样既不会超越法律又不会让其受到损失，又何必让买受人得到不当利益而同时损害出卖人的合法权益呢？或许，这个解释只是在特定的历史时期的特别产物吧。总而言之，笔者认为最高法院的这一司法解释既没有足够的法学理论支持，也没有明确的法律依据，而且规定的内容也超出了现行有关法律的明确规定，此规定内容的合理性与合法性都值得商榷。所以笔者盼望最高人民法院以后在修改这个解释时能够充分考虑到存在的各种问题，并力争作出更好的规定与处理。新晨