商业(圈)业态体量测算办法.docx

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1、 商业(圈)业态体量测算办法_物业经理人 商业（圈）业态体量测算方法 商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积 首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20230，而规划面积是5000，则商圈聚合系数（K）=4 商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比拟倍数，例假如N=1的话，那么商圈外的人流聚合力量就是0；假如是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内

2、的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、工程中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流力量或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。 商圈综合聚合系数（NK）。这个指标说明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则说明，该业态只规划了猜测人流的1/12。在规划中，必定有诸多商业猜测与将来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对躲避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比拟分析。例如一个有着较好主题的商业，即

3、便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。 业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以到达不突破猜测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。 人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够认真，最终常常导致商业的失败。比方，我们规划一个商业MALL，规划以餐饮消遣带动购物，但结果是，餐饮消遣的确做起来了，而购物却非常冷清，缘由是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流消失。还有人把商圈四周人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比方，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈假如有许多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别特别关键。