商品房预售合同登记备案制度.docx

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1、 商品房预售合同登记备案制度 首先，国家立法标准商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活泼房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业安康进展等具有积极的意义。但是，假如治理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监视治理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。城市房地产治理法第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，其次款和第三款规定的是对预售合同的监视治理措施，共同构成了商

2、品房预售行为的依法登记和依法监管制度。 其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要表达在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产治理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和其次款“将预售合同报县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。 第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产治理部门和土地治理部门，通过对商品房预售许可证的发放治理和对预售合同

3、的登记备案治理，到达监视检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定治理部门对不符合条件的预售行为予以订正和查处，有利于把握预售状况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。 第四，城市房地产治理法第四十四条其次款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产治理部门和土地治理部门，并且必需是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。 第五，地方各级房地产交易治理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，固然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备城市房地产治理法第六条其次款规定的

4、授权，即“县级以上地方人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。 第六，尽管一些地方的房地产交易治理所也承受并办理预售合同的登记，但并不是法律规定的申报登记备案。尤其是在城市房地产治理法于1995年1月1日实施后，凡在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产治理，都应当遵守该法，依法办事。新晨 第七，商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度不同。后者是合同产生法律效力的手续制度，即合同生效的特殊要件，而前者则是合同成立后生效前，产生对抗第三人效力的手续制度，并不打算合同本身效力。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第六条规定：当事人以商品房预售合同未根据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其商定，但当事人一方已经履行主要义务，对方承受的除外。