商铺物业基础知识培训.docx

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1、 商铺物业基础知识培训_物业经理人 商铺物业根底学问培训 一商铺物业分类 1按产权年限分类 （1）70年产权 位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资价值越高。 （2）40年产权 为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的将来重点商业圈。 2按商铺在经营上的独立性分类 （1）室内虚拟商铺： （2）室内独立商铺： （3）沿街独立商铺： 3按所经营业态在物流供给链中的位置分类 （1）专业市场： B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经

2、销商。 。 （2）零售市场： B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等等。 （3）效劳市场： B2C模式，包括餐饮、消遣、休闲、金融、证券、票务等等。 固然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开头兼具多种市场类型的特征，比方世界第一大建材超市BQ（百安居）采纳现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。 二商铺物业建筑根底学问 1开间与进深： 开间与进深的比例在1：3以内最为适宜，开间越宽，商铺价值相对就越高。 2柱距： 在框架构造建筑

3、中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。 柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，固然，柱距越大，建筑本钱越高。 通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12米-15米的超宽柱距。 3层高/净高 层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂直距离。 为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应在5.5米以上，装修及安装中心空调后净高在4米以上；二层以上层高在4.5米以上，净高在3.5米以上。 但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比方OBI（欧倍德，世界其次大建材家居超市）就要求首层

4、层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最大，最大化节省仓储本钱。 4水平交通组织 指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造高素养的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购置决策。 （1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。 （2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在1.5米-2.5米，不应低于1.2米。 5垂直交通组织 指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业人流向上层流淌，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完

5、成： （1）自动扶梯 （2）人行扶梯 （3）封闭电梯 （4）透亮观光电梯 6荷载 指商场地面每平方米的最大承重力量。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽一样，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。 7中庭 指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最简单积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。 8广告位 位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的购物气氛、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优待筹码。 9配套设施 （1）中心空调 （2）电梯/扶梯 （3）洗手间 （4）室内休闲椅 （5）室外休闲设施

6、（6）地面/室内停车场： 随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比方一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。 通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。 三商业经营治理根底学问 不同的商业类型有不同的经营治理模式： 1独立经营 商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。 2“租赁式”统一经营治理 商家按月向商业治理人交纳固定租金及治理费用，由商业治理人统一治理、统一销售形象、统一收银。 3“扣点式”统一经营治理 商家

7、进场经营，由商业治理人统一治理、统一销售形象、统一收银，无须向商业治理人交纳固定租金及治理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和治理费。 四商铺物业价值要素 1影响商铺物业价值的两个最核心素 （1）商业人流量： 人气就是财气，全部影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。 （2）业态租金承受度： 不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值就越高。比方大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金特别低，相应商铺价值就越低；而化装品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。 。 2商业人流量的打算因素 （1）商业物业所在的商圈 （2）商业物业所在商圈的地段 （3）详细商铺的位置银边金角 距离主出入 口的远近 距离扶梯的远近 几面开口迎客 开间：进深之比例 （4）详细商铺的楼层 五商铺物业投资根底学问 1投资品种分类 房地产：商铺、住宅、写字楼 储蓄：定期、活期等 外汇（炒汇） 股票（炒股） 基金 保险 珠宝 古玩 邮票 钱币 纪念品 等等。 2商铺投资“12字真经”-投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）/P