上海科技：上海市宝山区锦秋路88号上海永鑫波纹管有限公司房屋协议征收补偿价格估价报告书.PDF

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1、上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 估价报告编号：沪睿估(2016)房字第 012 号 估价项目名称：上海市宝山区锦秋路 88 号 上海永鑫波纹管有限公司 房屋协议征收补偿价格评估 估价委托人：宝山区大场镇联东村民委员会 估 价 机 构：上海上睿房地产估价有限公司 注册房地产估价师：李桢平 注册号:3120130022 徐萍萍 注册号:3120150007 估价报告出具日期：二一六年十月二十八日 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋

2、协议征收补偿价格估价报告 致致估价委托人估价委托人函函 宝山区大场镇联东村民委员会：根据贵方的委托，本公司遵循公开、公正、科学、合理的估价原则，按照国家建设部、国家质量技术监督局联合发布的房地产估价规范的要求进行了评估，并函告如下：（一）估价目的：评估房屋及相关补偿项目价格，为委托方制订房屋协议征收补偿成本预算方案提供价格参考。（二）估价对象：估价对象为位于上海市宝山区锦秋路 88 号（原陈太路 56 号）的工业房地产。根据委托方提供的租赁合同及估价人员现场查勘，估价对象房屋均未见证，总建筑面积 8816.22 平方米。所在土地为工业用途的集体建设用地。（三）价值时点：经与委托方协商,价值时点

3、为估价人员实地查勘之日，即 2015 年 5 月 25 日。（四）价值类型：估价对象的价值类型为集体土地上非居住房屋于价值时点的建安重置价、室内装饰装修重置现值、构筑物及附属设施的重置价、可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用、不可恢复使用机器设备的重置现值、货物搬迁费、绿化的移栽费及停产停业损失。（五）估价方法：本次估价所使用的估价方法为成本法。（六）估价结果：在满足估价对象的全部限制条件下于价值时点上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 目目 录录 估价师声明.1 估价的假设和限制条件.2 一、估价的假设前提.2 二、估价报

4、告使用限制.4 估价结果报告.6 一、估价委托人.6 二、房地产估价机构.6 三、估价目的.6 四、估价对象.6 五、区位状况及市场背景.10 六、价值时点.14 七、价值类型.14 八、估价原则.16 九、估价依据.17 十、估价方法.18 十一、估价结果.19 十二、注册房地产估价师.20 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 十三、实地查勘期.20 十四、估价作业日期.20 附 件.21 一、估价结果明细表.21 二、房地产估价委托书.21 三、租赁合同.21 四、估价对象地理位置示意图.21 五、估价对象现状照片.

5、21 六、估价机构资质证书.21 七、估价机构营业执照.21 八、估价人员资质证书.21 估价技术报告（不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅）上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 1 估价师声明估价师声明 我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，

6、与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范(GB/T50291-2015)及上海市征收集体土地房屋补偿评估评估技术规范（沪规土资征【2012】378 号）等相关规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 2 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一、估价的假设前提（一）一般假设 一般假设是指估价项目通常有的、常见的估价假设，包

7、括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象存在安全隐患且无响应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定。本估价报告一般假设如下：1、经与委托方协商，本估价报告所采用的价值时点，为估价人员实地查勘之日，即 2015 年 5 月 25 日。2、估价人员在实地查勘中采集了估价对象房屋的建筑面积、层高、装饰装修、附属设施、机器设备、苗木、可搬迁货物等数据资料，并经委托方确认，仅作本次估价时参考，本公司对其合法性、有效

8、性不负任何责任；实物量中的隐蔽工程被掩盖，估价人员无法接触到，经委托方进行确认，并出具了相关证明材料。如隐蔽工程数量有变化，估价结果需作相应调整。3、本估价报告以估价对象房地产可以持续使用和发挥效用为前提进行评估，未考虑强制处分和快速变现因素的影响。4、根据委托方要求，本次估价对象是集体土地上的非居住建设上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 3 用房，依据上海市人民政府发布的关于印发上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的通知的规定，本报告提供的估价结果包含房屋的建安重置价、房屋室内装饰装修的重置现值、附属设施的重置价、可恢复

9、使用机器设备的搬迁和安装费用、不可恢复使用机器设备的重置现值、货物搬迁费、绿化的移栽费及停产停业损失。5、本报告提供的停产停业损失价格，为委托方与被补偿人协商的结果，按委托方的要求，在本估价报告中列示。6、本报告中所采用的未见证建筑面积均为估价人员现场测量所得，并经委托方及被补偿方双方确认，本公司对其合法性、有效性不承担任何责任。（二）未定事项假设 未定事项假设是指对估价所必须的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。本估价报告无未定事项假设。（三）背离事实假设 背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状

10、况不一致的合理假定，本估价报告无背离事实假设。（四）不相一致假设 不相一致假设是指在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途等用途之间不一致，或房屋权属证明、土地权属证明上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 4 等权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假定。本报告无不相一致假设。(五)依据不足假设 依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明

11、以及对相应的估价对象状况的合理假定。本估价报告无依据不足假设。二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅供委托方制订房屋协议征收补偿成本预算方案提供价格参考，不适用于其他目的的经济活动。2、估价报告使用者为估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他估价报告使用者和国家法律、法规规定的估价报告使用者。任何未经估价机构和估价委托人确认的机构或个人，不能因得到估价报告而成为报告使用者。3、本估价报告提供的估价结果自估价报告提交之日起一年内有效。如在此之间估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策、金融政策等发生重大变化，市场价格变化较快对估价结果产生明显影响时，委托方和报告使用者应及时聘请房地产估价

12、机构对估价结果作相应调整或重新估价。上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 5 4、本估价报告附件是报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的纠纷和损失，本估价机构和房地产估价师不承担法律责任。5、未经许可，委托方或估价方的任何一方均不得随意将报告的全部或部分内容向无关的其他人提供或公开，也不得以任何形式公开发表。上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 6 估价结果报告估价结果报告 一、估价委托人 1、

13、委托单位：宝山区大场镇联东村民委员会 2、单位地址：上海市宝山区沪太路2751号 3、联系人:杨林锋 4、联系电话：56680477 二、房地产估价机构 1、估价机构：上海上睿房地产估价有限公司 2、住所：上海市黄浦区北京西路1号3楼B座 3、法人代表：金琦 4、资质级别：二级 5、资质证书编号：沪房管估201641号 6、资质证书有效期限：2016年9月26日至2019年9月25日 7、企业法人营业执照注册号：310230000296775 三、估价目的 评估房屋及相关补偿项目价格，为委托方制订房屋协议征收补偿成本预算方案提供价格参考。四、估价对象 1、估价对象范围界定 估价对象位于上海市宝

14、山区锦秋路 88 号（原陈太路 56 号），东至厂房，南至住宅，西至厂房，北至锦秋路。根据委托方提供的租上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 7 赁合同及估价人员现场查勘，估价对象房屋均未见证，总建筑面积8816.22 平方米。根据估价人员现场查勘及委托方和被补偿人的共同确认，估价对象室内装饰装修主要包括地砖、面砖、大理石、涂料等；附属设施主要包括路轨、电缆、管道、水池等；机器设备主要包括车床、电动行车、成型机、空调等；绿化主要包括香樟、柏树等；可搬迁货物主要包括库存、办公用品等。2、估价对象权利状况 根据委托方介绍，锦秋

15、路 88 号权利人原为上海市宝山区大场工业公司，已被列入本次“城中村”改造范围。另据委托方提供的租赁合同记载，上海市宝山区大场工业公司于 2006 年 1 月 1 日将所有厂房、办公楼及其他设施、设备租赁给上海永鑫波纹管有限公司使用，租期 12 年。上海永鑫波纹管有限公司在租赁后，又追加投资建造了未见证房屋共计 8816.22 平方米，重新装修，对附属设施进行改造，并购置了大量生产用机器设备，均没有办理过相关的房地产权证明文件。经委托方及上海市宝山区大场工业公司双方共同确认，本报告估价对象权利人为上海永鑫波纹管有限公司。根据委托方介绍，至价值时点，估价对象无抵押、担保等其他他项权利。3、估价对

16、象土地状况 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 8 经估价人员现场查看，估价对象宗地东至厂房，南至住宅，西至厂房，北至锦秋路，土地形状规则，地势平坦，基地承载力较好。土地开发程度为宗地外“五通”，即通上水、排水、电力、通讯、道路及宗地内场地平整。土地条件适宜房屋建造。4、估价对象建筑物状况 根据委托方提供资料及估价人员现场查勘情况，估价对象房屋共有 31 幢，均未见证房屋，其房屋状况详见下表：序号序号 名称名称 房屋状况描述房屋状况描述 总层总层数数 层高层高（M M）建筑面积建筑面积 （M M2 2）备注备注 1 办公

17、楼 2 平顶、框架结构、钢门窗 3 3.9 485.97 未见证 2 钢瓶房 平顶、混合结构、钢门窗 1 4 30.00 未见证 3 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 6 48.00 未见证 4 洗衣房 简易彩钢板结构 1 3.4 20.14 未见证 5 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 3.5 45.00 未见证 6 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 2.9 27.81 未见证 7 焊接实验室 单坡、塑钢门窗、混合结构 1 4 60.00 未见证 8 平台（彩钢板房）简易彩钢板结构、高台钢砼，防渗钢板 1 2.2 37.20 未见证 9 油漆间 混合结构，平顶 1 4.8 50.00 未见证 10 质检

18、部 混合结构，平顶 1 2.8 198.00 未见证 11 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 2.8 50.00 未见证 12 焊接室 混合结构，平顶 1 6 360.00 未见证 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 9 13 防辐射室 混合结构，平顶，上方墙体装有铅板，电动铅板门，内有铅板隔断 1 4.8 102.00 未见证 14 控制室（彩钢夹芯板房）简易彩钢夹芯板结构 1 4 17.00 未见证 15 成品仓库 混合结构，平顶 1 5.1 361.20 未见证 16 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 2.8 226.80

19、 未见证 17 休息室 1 双坡、平瓦、混合结构、铝合金门窗、外墙砖 1 4 65.00 未见证 18 非金属车间 屋面隔热材料、装有排风扇、钢板大门、钢窗、框架结构、钢架支撑,牛腿柱 2 5 3155.55 未见证 19 泵站 简易彩钢板结构 1 2.7 12.96 未见证 20 洁净房（彩钢夹芯板房）洁净彩钢板结构 1 4 95.40 未见证 21 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 2.8 180.00 未见证 22 喷砂间 平顶、混合结构、钢门窗 1 5.8 290.00 未见证 23 电焊装配车间 屋面隔热材料、装有排风扇、钢板大门、钢窗、部分混合、部分框架结构,牛腿柱 1 15.5 17

20、42.70 未见证 24 彩钢板房 简易彩钢板结构 1 3 429.00 未见证 25 休息室 2（彩钢夹芯板房）简易彩钢夹芯板结构 1 2.4 17.00 未见证 26 车棚 简易彩钢板结构 1 2.8 313.88 未见证 27 食堂扩建 平顶、混合结构、铝合金门窗 1 3.6 176.40 未见证 28 危险品仓库扩建 平顶、混合结构、钢门窗 1 3 50.00 未见证 29 浴室 平顶、混合结构、塑钢门窗 1 4.8 149.71 未见证 30 空压机房 简易彩钢板结构 1 3 13.50 未见证 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议

21、征收补偿价格估价报告 10 31 垃圾房 平顶、混合结构 1 2 6.00 未见证 合计合计 8816.228816.22 另据估价人员现场查勘及委托方和被补偿人的共同确认，估价对象室内装饰装修主要包括地砖、面砖、大理石、涂料等；附属设施主要包括路轨、电缆、管道、水池等；机器设备主要包括车床、电动行车、成型机、空调等；绿化主要包括香樟、柏树等；可搬迁货物主要包括库存、办公用品等。五、区位状况及市场背景（一）区位状况 1、位置条件 估价对象位于上海市宝山区锦秋路 88 号，地块东至厂房，南至住宅，西至厂房，北至锦秋路。估价对象北临锦秋路，为主干道。估价对象所在区域地理位置较好，对该类型的房地产无

22、影响。2、交通条件 估价对象周边有公交 528 路、828 路、840 路、963 路、宝山 25路等公交线路，向西约 450 米为轨道交通 7 号线南陈路站，向北约2.7 公里为 S20 外环高速。道路通达度尚可，交通条件较好。3、环境状况描述与分析 估价对象周边多为同类型的生产厂房及农民住宅，环境一般；估价对象北临锦秋路，作为交通主干道，车流较多，有一定的噪声污染，无明显有利景观。上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 11 4、外部配套设施状况描述与分析 估价对象所在宗地基础设施状况完善，宗地外“五通”，即通上水、排水

23、、电力、通讯、道路及宗地内场地平整。周边有银行、超市、邮局等配套设施，公共服务设施齐全，外部配套设施状况完善，对集体土地上的非居住用房有利。（二）市场背景 由于本次采用成本法进行评估，故对成本法牵涉到的建筑市场中的人工、材料、机械市场价格进行分析。分析时间段为至价值时点近一年。1、人工费 根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的人工价格信息，价值时点近一年内，即 2014 年 6 月至 2015 年 5 月主要人工价格走势见下图表：2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 201

24、5.5 安装综合工 134 136 136 136 137 137 137 139 139 139 145 145 木工 153 155 155 155 156 156 156 158 158 158 165 165 钢筋工 140 141 141 141 142 142 142 145 145 145 147 147 混凝土工 127 129 129 129 130 130 130 134 134 134 137 137 砖140 148 148 148 151 151 151 154 154 154 162 162 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限

25、公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 12 瓦工 一年内，最大涨幅为砖瓦工，涨幅为 15.7%，最小涨幅为钢筋工，涨幅为 5%。平均涨幅约 8.9%。2、材料费 根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的建材价格信息，价值时点近一年内，即 2014 年 6 月至 2015 年 5 月主要材料价格走势见下图表：2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 圆钢8mm 3440 3420 3390 3220 3110 3200 3160 2870 2590 2530 2610

26、2580 螺纹钢25mm 3370 3280 3280 3120 3040 3150 3060 2920 2670 2600 2650 2610 木材 2075 2075 2075 1975 1975 1975 1975 2125 2125 2125 2125 2125 普通硅酸盐水泥强度等级42.5（袋装）390 360 330 330 360 360 360 360 360 330 330 300 黄砂 80 75 75 75 80 80 80 78 74 74 74 68 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 安装综合工 木工 钢筋工 混凝土工 砖瓦工 上海

27、市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 13 石子类 94 94 94 94 94 94 94 92 88 88 88 83 C30 商品混凝土粒径 5-40 402 388 378 378 392 392 392 389 379 372 372 364 一年内，各种材料基本都处于下降趋势，只有石子上涨 2.4%，圆钢降幅最大约为 25%，混凝土降幅最小约为 9.5%，平均建材价格下降约 14.9%。3、机械费（摊销费）根据上海市建筑建材业市场管理总站发布的机械价格信息，价值时点近一年内，即 2014 年 6 月至 2015 年

28、 5 月主要机械价格走势见下图表：2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 履带式推土机90kW 1199 1205 1201 1184 1156 1132 1108 1072 1068 1090 1094 1125 履带式起重机15t 995 1002 999 990 976 963 950 933 931 943 950 967 履带式液压单斗挖掘1289 1296 1292 1278 1255 1234 1214 1184 1181 1199 1204 12

29、31 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2014.6 2014.7 2014.8 2014.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 圆钢8mm 螺纹钢25mm 木材 普通硅酸盐水泥强度等级42.5（袋装）黄砂 石子类 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 14 机 0.8m3 载重汽车 8t 685 688 685 675 658 644 629 607 604 618 619 638 汽车式起

30、重机8t 904 910 908 900 888 876 865 851 849 860 867 882 一年内，机械价格均呈下降趋势，最大降幅为载重汽车，降幅为6.8%，最小降幅为汽车式起重机，降幅为 2.4%，平均机械价格降幅约为 4.5%。六、价值时点 经与委托方协商,价值时点为估价人员实地查勘之日，即 2015 年5 月 25 日。七、价值类型 1、价值类型 本报告提供的估价结果包含房屋的建安重置价、房屋室内装饰装修的重置现值、附属设施的重置价、可恢复使用机器设备的搬迁和安0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2014.6 2014.7 2014.8 201

31、4.9 2014.10 2014.11 2014.12 2015.1 2015.2 2015.3 2015.4 2015.5 履带式推土机90kW 履带式起重机15t 履带式液压单斗挖掘机 0.8m3 载重汽车8t 汽车式起重机8t 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 15 装费用、不可恢复使用机器设备的重置现值、货物搬迁费、绿化的移栽费及停产停业损失。2、价值内涵 房屋建安重置价是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态下建筑物的正常价格。装饰装修现值=重置

32、价成新率。装饰装修重置价是指根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工技术，按照评估时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的装饰装修项目的正常工程造价。成新率根据装修的实际维护保养情况，采用年限法结合观察法评定。附属设施重置价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与估价对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。可恢复使用机器设备的搬迁和安装费用是指经清理拆卸、包装运输、安装调试后可恢复并继续使用的机器设备，搬迁与安装费用一般由运杂费、拆卸费和安装调试费构成。无法恢复使用设备是指无法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成损坏、无法恢复使用，或者搬迁和安装费用大于设备

33、残余价值的设备。无法恢复使用设备价值为重置价结合成新，即无法恢复使用设备价值=重置价成新率。成新率根据设备的实际维护保养情况，采用年限上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 16 法结合观察法评定。绿化苗木的移栽费是指苗木起挖、包扎、运输、栽植、固定、后期养护的价格。货物搬迁费是指通过计车次、计件、计批次、计重量或计体积，核算搬迁数量，并根据市场行情确定的所需花费运杂费的价格。八、估价原则 本估价项目遵循房地产估价独立、客观、公正原则，合法原则，替代原则，价值时点原则，最高最佳利用原则。（1）独立、客观、公正原则 要求站在中

34、立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价厉害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。（2）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（3）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。（4）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。（5）最高最佳利用原则 上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 17 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。九、估价依据 1、有关的法律、法规和部门规章 A

35、、中华人民共和国城市房地产管理法2009 年修订版 B、中华人民共和国土地管理法2004 年修订版 C、中华人民共和国物权法2007 年发布 D、关于印发的通知沪府发(2011)75 号 E、关于贯彻实施的若干意见沪规土资法（2011）1096 号 2、技术规程 A、房地产估价规范GB/T50291-2015 B、上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）C、上海市征收集体土地财务补偿标准（2013）沪府发（2013）61 号 D、建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005,上海市建筑面积计算规划管理暂行规定沪规土资法2011678号 E、上海市征收集体土地房屋补偿评估评估技术规范（沪

36、规土资征【2012】378 号）上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 18 F、机电产品报价手册（2015）3、委托方提供的有关资料 A、房地产估价委托书 B、租赁合同 C、估价范围确认书 4、有关市场资料 5、估价人员实地勘察、调查资料 十、估价方法 根据国家标准房地产估价规范、估价目的、市场资料及估价对象的实际情况，估价对象适用成本法进行评估。1、比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。估价对象为集体土地上的非居住用房，评

37、估范围为地上房屋重置价、装饰装修及附属物设施等，个案性较大，很难找到合适的比较案例，故不宜采用比较法。2、收益法 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。估价对象为集体土地上的非居住用房，目前收益不稳定，其收上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 19 益也较难量化，故不宜采用收益法。3、成本法 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。估价范围较大、种类较多，可采用成本累加的方法

38、得到各估价对象价值。故可采用成本法。4、假设开发法 假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，估价对象为已建成并投入使用的工业厂房，不具备开发或再开发潜力，故不宜使用假设开发法。十一、估价结果 经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照房地产价格评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象房地产在满足全部限制条件下于价值时点的估价结果为：

39、人民币人民币贰仟贰佰捌贰仟贰佰捌拾捌万壹仟伍佰伍拾捌拾捌万壹仟伍佰伍拾捌元整（元整（RMBRMB：2222,881881,558558.00.00 元）元），详见下表：上海市宝山区锦秋路 88 号上海永鑫波纹管有限公司 上海上睿房地产估价有限公司 房屋协议征收补偿价格估价报告 21 附附 件件 （复印件）一、估价结果明细表 二、房地产估价委托书 三、租赁合同 四、估价对象地理位置示意图 五、估价对象现状照片 六、估价机构资质证书 七、估价机构营业执照 八、估价人员资质证书 序号序号名称名称建筑面积（M建筑面积（M2 2）房屋建安单价房屋建安单价（元/m2）（元/m2）房屋评估总价房屋评估总价（

40、元）（元）备注备注1办公楼2485.971850899045未见证2钢瓶房30.00100030000未见证3彩钢板房48.0060028800未见证4洗衣房20.1452210513未见证5彩钢板房45.0052523625未见证6彩钢板房27.8150714100未见证7焊接实验室60.00102061200未见证8平台（彩钢板房）37.20157658627未见证9油漆间50.00108054000未见证10质检部198.00880174240未见证11彩钢板房50.0050425200未见证12焊接室360.001200432000未见证13防辐射室102.001761179622未见

41、证14控制室（彩钢夹芯板房）17.005008500未见证15成品仓库361.201166421159未见证16彩钢板房226.80504114307未见证17休息室165.00102066300未见证18非金属车间3155.5513804354659未见证19泵站12.965016493未见证房屋价格评估结果明细表20洁净房（彩钢夹芯板房）95.401200114480未见证21彩钢板房180.0050490720未见证22喷砂间290.001180342200未见证23电焊装配车间1742.7019053319844未见证24彩钢板房429.00510218790未见证25休息室2（彩钢夹

42、芯板房）17.004207140未见证26车棚313.88504158196未见证27食堂扩建176.40990174636未见证28危险品仓库扩建50.0090045000未见证29浴室149.711110166178未见证30空压机房13.504105535未见证31垃圾房6.004902940未见证8816.228816.221160804911608049合计合计序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量单价（元）单价（元）成新率成新率总价（元）总价（元）所属房屋所属房屋1门套只1225085%2550办公室12小便池只540085%1700办公室13马桶只550085%2125办公室1

43、4大理石台面平方米223085%391办公室15门套只425085%850办公室16工艺门扇480085%2720办公室17地砖平方米3215085%4080办公室18pvc平方米167085%952办公室19铝扣板吊顶平方米52.88585%3815办公室110组合柜平方米3043085%10965办公室111地砖平方米7515085%9563办公室112实木地板平方米4525085%9563办公室113铝合金门窗平方米740085%2380办公室114木踢脚线米592585%1254办公室115窗帘杆米46085%204办公室116护墙板平方米368085%2448办公室117大理石地坪平

44、方米1023085%1955办公室118防盗门扇2150085%2550办公室119地砖平方米16815085%21420办公室220乳胶漆平方米1112585%2359办公室221pvc平方米1327085%7854办公室222地砖踢脚线米323585%952办公室2房屋装饰装潢评估结果明细表23大理石台面平方米323085%587办公室224复合地板平方米2168085%14688办公室225铝扣板吊顶平方米2168585%15606办公室226铝合金封阳台平方米20223085%39491办公室227台盆只140085%340办公室228不锈钢防盗栅平方米5.413085%597办公室2

45、29护墙板平方米928085%6256办公室230地砖踢脚线米243585%714办公室231木踢脚线米782585%1658办公室232地砖平方米9015085%11475食堂33地砖踢脚线米703585%2083食堂34卷帘门平方米1615085%2040食堂35不锈钢扶手平方米718085%1071食堂36铝扣板吊顶平方米638585%4552食堂37台盆柜只160085%510食堂38马桶只150085%425食堂39拖把池个140085%340食堂40小便池只140085%340食堂41工艺门扇580085%3400食堂42面砖平方米427085%2499食堂43塑钢门窗平方米423

46、5085%12495食堂44乳胶漆平方米902585%1913食堂45石膏吊顶平方米4012085%4080食堂46防盗门扇2150085%2550食堂47组合柜平方米1843085%6579食堂48地砖平方米13515085%17213更衣室49蹲厕只540085%1700更衣室50塑钢门窗平方米1835085%5355更衣室51白瓷砖平方米1805685%8568更衣室52隔墙平方米7215085%9180辅料仓库53大铁门平方米515085%638辅料仓库54塑钢门窗平方米635085%1785辅料仓库55地砖平方米6015085%7650焊接实验室56地砖踢脚线米343585%1012

47、焊接实验室57乳胶漆平方米1362585%2890焊接实验室58地砖平方米19815085%25245质检部59pvc平方米997085%5891质检部60环氧地坪平方米2403585%7140非金属车间61彩钢板隔断平方米2408085%16320非金属车间62水磨石地坪平方米3606085%18360焊接室63组合柜平方米3643085%13158办公室264马桶只450085%1700办公室265台盆只240085%680办公室266组合柜平方米2343085%8407浴室67PVC平方米31.27085%1856浴室383687383687合计合计序号序号项目名称项目名称单位单位数量数

48、量单价（元）单价（元）总价（元）总价（元）备注备注1不锈钢门平方米22.570015750包括轨道2自动伸缩门米122000240003大理石厂牌平方米36.165023465含基础4水箱立方米3050015000不锈钢内胆5隔油池立方米7.298771066隔油池管道（450）米2029659207隔油池管道（300）米4014859208改造楼梯座180008000钢架结构，总高11.6米9XD-600无动力风帽只1845009200010循环水池立方米98007200C20钢砼11太阳能系统项目项121000021000012路轨米1606009600018Kg/m（Lk=1220mm）

49、13路轨米15080012000024Kg/m（Lk=815mm）14路轨米210100021000050Kg/m（Lk=13500mm）15验钢平台平方米91.880073440C20钢砼16化粪池座350001500017DN25镀锌钢管米183.242769418DN40镀锌钢管米15062930019DN50镀锌钢管米12071852020DN100镀锌钢管米1001261260021氲气管网项目项113119513119550nm3/h构筑物及附属设施评估结果明细表2220#钢无缝钢管米606539002345#钢无缝钢管米1081281382424浴室管道（DN100）米15812

50、61990825浴室管道（DN50）米224711590426浴室管道（DN80）米2051012070527自来水管米3501013535028下水道米60029617760029木工间消防喷淋套1250002500030路灯（LED）只1013001300031危废堆放棚平方米244501080032落水管（250MM）米502351175033落水管（110MM）米4061244034钢砼地坪平方米1807.510919701835素砼地坪平方米14876810111636厕所平方米3350105037围墙加高平方米158018529230038旗杆组1150001500039辅料仓库阁