_ST南方：土地估价报告.PDF

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1、 土地估价报告 土地估价报告 项目名称：广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌六宗土地使用权市场价值估价 项目名称：广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌六宗土地使用权市场价值估价 受托估价单位：受托估价单位：广西无双房地产评估有限公司 土地估价报告编号：土地估价报告编号：广西无双（2010）（估）字第*号 提交估价报告日期提交估价报告日期：二一年九月八日 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 1

2、页土 地 估 价 报 告 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 一、估价项目名称 广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌六宗土地使用权市场价值估价。二、委托估价方与土地使用者 二、委托估价方与土地使用者（一）委托估价方 名称：广西容县南方食品股份有限公司 地址：广西容县容州镇城西路 299 号 法定代表人：陈德坤 公司类型：股份有限公司 注册资本：人民币伍仟陆佰伍拾贰万元 注册号：(企)450900000001021(1-1)经营范围：饮料、方便食品、其他粮食加工品的生产、销售。（二）土地

3、使用者 名称：广西容县南山阁经贸有限责任公司 住所：容县石寨乡庆寿岩风景区 法定代表人：朱建华 公司类型：有限责任公司（内资法人独资）注册资本：人民币壹佰贰拾叁万元 注册号：（企）450921000010106（1-1）经营范围：百货、日用杂品、五金交电零售。三、受托估价方 三、受托估价方 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 2 页受托估价机构：广西无双房地产评估有限公司 机构地址：广西南宁市东葛路 26 号三楼 估价机构资质级别：可在广西壮族自治区行政辖区范围内从事各类土地价格评估 估价资质证书有效期：至 2011 年 3

4、月 31 日 资质证书编号：B200445014 法人代表：黄朝明 联系电话：07715877618 邮政编码：530022 四、估价目的 四、估价目的 评定估算估价对象在估价基准日的土地使用权市场价值，为广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购提供客观、公正、合理的土地价值参考依据。五、估价基准日 五、估价基准日 2010 年 8 月 31 日 六、估价日期 六、估价日期 2010 年 8 月 31 日至 2010 年 9 月 8 日 七、地价定义 七、地价定义 本次估价的价值类型为土地使用权抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下土地使用权市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款。根

5、据估价目的和待估宗地的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权市场价值做如下设定：估价基准日：2010 年 8 月 31 日 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 3 页土地用途 土地使用权类型 土地面积（）容积率 剩余使用年限（年）开发程度 序号 宗地 名称 权证编号 批准用途/实际用途/设定用途 实际类型/设定类型土地证记载使用权面积/列入估价范围宗地面积实际容积率/设定容积率 剩余使用年限/设定剩余使用年限 实际开发程度/设定开发程度 1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地块(1)容国用（1999）字第 0602108号 国有土地使

6、用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让9555.86/9555.86 0.3/0.3 29.25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整2 容 县 石寨 乡 庆寿 岩 仙佬 垌 宗地块(2)容国用（2001）字第 0602109号 国有土地使用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让11504.27/11504.27 0.3/0.3 29.25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整3 容 县 石寨 乡 庆寿 岩 仙佬 垌 宗地块(3)容国用（2001）字第 0602110号 国有土地使用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让6

7、37.12/637.12 0.3/0.3 29.25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整4 容 县 石寨 乡 庆寿 岩 仙佬 垌 宗地块(4)容国用（2001）字第 0602111号 国有土地使用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让631.02/631.02 0.3/0.3 29.25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整5 容 县 石寨 乡 庆寿 岩 仙佬 垌 宗地块(5)容国用（2001）字第 0602112号 国有土地使用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让4591.20/4591.20 0.3/0.3 29.

8、25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整6 容 县 石寨 乡 庆寿 岩 仙佬 垌 宗地块(6)容国用（2001）字第 0602113号 国有土地使用证旅游业/旅游业/旅游业 出让/出让2143.11/2143.11 0.3/0.3 29.25/29.25 红线外“四通”及宗地内场地平整/红线外“四通”及宗地内场地平整 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 4 页综上所述，本报告所称土地使用权市场价值是指在正常的地产市场条件下，在估价基准日 2010 年 8 月 31 日，在上述设定的土地使

9、用权类型、用途、容积率、开发程度及剩余使用年限等条件下土地使用权价值（不含地上之动产、不动产）。八、估价结果 八、估价结果 估价人员在充分调查、分析影响估价对象土地价值各因素的基础上，依据科学的估价原则，采用适当的估价方法，确定广西容县南方食品股份有限公司资产收购涉及的位于广西容县石寨乡庆寿岩仙佬垌六宗土地使用权市场价值评估，在满足地价定义条件下的土地使用权市场价值为：宗地单位面积地价：280 元/平方米 待宗地 1 面积：9,555.86 平方米 待估宗地 1 总地价（人民币）：2,675,641.00 元；宗地 2 面积：11,504.27 平方米 待估宗地 2 总地价（人民币）：3,22

10、1,196.00 元；宗地 3 面积：637.12 平方米 待估宗地 3 总地价（人民币）：178,394.00 元；宗地 4 面积：631.02 平方米 待估宗地 4 总地价（人民币）：176,686.00 元；宗地 5 面积：4,591.20 平方米 待估宗地 5 总地价（人民币）：1,285,536.00 元；宗地 6 面积：2,143.11 平方米 待估宗地 6 总地价（人民币）：600,071.00 元；以上六宗地面积合计为 29,062.58 平方米，于估价基准日 2010年 8 月 31 日的总地价（人民币）：8,137,524.00 元，大写金额（人民币）：捌佰壹拾叁万柒仟伍佰

11、贰拾肆元整。广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 5 页估价结果一览表 序号 名称 权证编号 土地使用权类型 待估宗地面积（）评估单价（元/）总地价（元）1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 1 容国用（1999）字第 0602108 号出让 9,555.86280 2,675,641.00 2 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 2 容国用（2001）字第 0602109 号出让 11,504.27280 3,221,196.00 3 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 3 容国用（2001）字第 0602110 号出让 637.12280 178

12、,394.00 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 4 容国用（2001）字第 0602111 号出让 631.02280 176,686.00 5 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 5 容国用（2001）字第 0602112 号出让 4,591.20280 1,285,536.00 6 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 6 容国用（2001）字第 0602113 号出让 2,143.11280 600,071.00 7 合计 29,062.58 8,137,524.00 九、估价师签字 九、估价师签字 注册土地估价师 资格证书号 注册号 签 字 十、估价机构 十、估价机构 估价机构负责人签字：广西无双房地产

13、评估有限公司 二 O 一 O 年九月八日 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值评估-土地估价报告-广西无双房地产评估有限公司 第 页 6土地估价结果一览表 土地估价结果一览表 受托估价机构：广西无双房地产评估有限公司 估价基准日：2010 年 8 月 31 日 估价报告编号：广西无双（2010）（估）字第 008 号 估 价 期 日 土地 使 用 者 宗 地 编 号 宗地 名称 土 地 使 用 证编 号 宗 地 位 置 估价基准日土地使用权类型估价设定土地使用权类型 估 价 期日 规 划用 途 估 价 设定 容 积率 估 价 设定 用 途 估 价 期 日 的 实 际土 地 开 发

14、程 度 估 价 设 定 的 土 地开 发 程 度 估 价 设 定 土地 使 用 权剩余年 限土 地 面 积 （m2）单 位 地价（元/m2）总 地 价(元)广西容县南山阁经贸有限责任公司 1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 1 容国用（1999）字第0602108号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅 游 业0.3 旅 游 业 红线外“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 9555.86 280 2,675,641 广西容县南山阁经贸有限责任公司 2 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 2 容国用（2001）字第0602108号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅

15、 游 业0.3 旅 游 业 红线外“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 11504.27 280 3,221,196 广西容县南山阁经贸有限责任公司 3 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 3 容国用（2001）字第0602108号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅 游 业0.3 旅 游 业 红线外“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 637.12 280 178,394 广西容县南山阁经贸有限责任公司 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 4 容国用（2001）字第0602111号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅 游 业0.3

16、旅 游 业 红线外“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 631.02 280 176,686 广西容县南山阁经贸有限责任公司 5 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 5 容国用（2001）字第0602111号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅 游 业0.3 旅 游 业 红线外“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 4591.20 280 1,285,536 广西容县南山阁经贸有限责任公司 6 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 6 容国用（2001）字第0602111号 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 出 让 出 让 旅 游 业0.3 旅 游 业 红线外

17、“四通”及宗地内场地平整红线外“四通”及宗地内场地平整29.27 2143.11 280 600,071 合 计 29062.58 8,137,524 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告-广西无双房地产评估有限公司 第 页 7一、估价结果的其他限制条件 一、估价结果的其他限制条件 1、待估宗地实际开发程度为:红线外“四通”（通路、通电、通上水、通讯），红线内“场地平整”。2、评估设定土地开发程度为:红线外“四通”（通路、通电、通上水、通讯），红线内“场地平整”。3、影响土地价值的其他限制条件：无。二、其他需要说明的事项 二、其他需要说明的事项 1、估价报告的

18、土地面积以委托方提供的国有土地使用证记载的面积为依据。2、估价目的：评定估算估价对象在估价基准日的土地使用权市场价值，为广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购提供客观、公正、合理的土地价值参考依据。3、估价结果有效期自估价基准日起一年内有效（即 2010 年 9 月 8 日至 2011 年 9 月 7 日）。4、本评估报告中由委托方提供的有关法律性文件或证明材料，受托估价方不负因材料不真实而造成的一切法律责任。5、受托估价方仅对评估程序和方法的合规、合理、合法及科学性负责，根据评估报告做出的任何经济行为及产生的后果由委托方自行负责。6、本次评估价值仅为评估对象的土地使用权市场价值，不包括地

19、上建筑物和附着物的价值。估价机构：广西无双房地产评估有限公司 二一年九月八日广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 8 页 第二部分 估价对象界定 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 广西容县南方食品股份有限公司 二、估价对象 二、估价对象 广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于广西容县石寨乡庆寿岩仙佬垌等六宗土地。三、估价对象概况 三、估价对象概况 1、土地登记状况 表一：序 号 1 2 3 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 2

20、容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 3 宗地号 0602108 0602109 0602110 图号 无 无 无 宗地位置 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 宗地来源及历史沿革1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。宗地批准用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 土地级别 参照四级商业用地 参照四级商业用地 参照四级商业用地 国有土地使用证 容国用（1999）字 第 0602108 号 容国用（2001）字 第

21、0602109 号 容国用（2001）字 第 0602110 号 证书登记时间 1999 年 12 月 10 日 2001 年 6 月 5 日 2001 年 6 月 5 日 使用权类型 出让 出让 出让 证书登记使用权面积（）9555.86 11504.27 637.12 列入本次评估范围宗地面积（）9555.86 11504.27 637.12 四至 东：至公路 南：至南山公司单位用地西：至石背二队山地 北：与石背二队山地与都峤山风景区管理所相邻 东:至小河 南:至公路 西:至公路 北:至小河 东:至小河 南:至小河 西:至公路 北:至小河 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估

22、价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 9 页 表二：序 号 4 5 6 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 5 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 6 宗地号 0602111 0602112 0602113 图号 无 无 无 宗地位置 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 宗地来源及 历史沿革 1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。宗地批准用途 旅游业用地 旅游业用地

23、 旅游业用地 土地级别 参照四级商业用地 参照四级商业用地 参照四级商业用地 国有土地使用证 容国用（2001）字 第 0602111 号 容国用（2001）字 第 0602112 号 容国用（2001）字 第 0602113 号 证书登记时间 2001 年 6 月 5 日 2001 年 6 月 5 日 2001 年 6 月 5 日 使用权类型 出让 出让 出让 证书登记使用权面积（）631.02 4591.20 2143.11 列入本次评估范围宗地面积（）631.02 4591.20 2143.11 四至 东:至石背三队山地 南:至石背三队山地 西:至小河 北:至石背三队山地 东:至公路 南

24、:至南山公司另一用地西:至石背二队山地 北:至南山公司另一用地东:至公路 南:至石背二队山地 西:至陡山崖 北:至南山公司另一用地 2、土地权利状况 序 号 1、2、3、4、5、6 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌 16 号宗地 土地所有权人 中华人民共和国 土地使用权人 广西容县南山阁经贸有限责任公司 初始取得时间 1999 年 12 月 10 日 购地款交纳 据产权持有单位介绍购地款已全额付清 土地剩余使用年限（年）29.27 土地使用权终止日期 2039 年 12 月 9 日 他项权利状况 待估宗地于估价基准日 2010 年 8 月 31 日他项权利尚未注销 广西容县南山阁经贸有限责任公

25、司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 10 页 3、土地利用状况 序 号 1 4 2、3、5、6 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌1宗地 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌2、3、5、6 号宗地 地上附着物 办公楼 宾馆 道路、停车场、人工湖、亭子等配套设施 土地利用现状 已开发利用 已开发利用 已开发利用 土地利用变迁 1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。1999 年由广西容县南山阁经贸有限责任公司通过出让方式取得。规划利用 旅游业用地 旅游业

26、用地 旅游业用地 最佳利用 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 开发程度 红线外“四通”及宗地内场地平整 红线外“四通”及宗地内场地平整 红线外“四通”及宗地内场地平整 三、影响地价的因素说明 三、影响地价的因素说明 地价影响因素分析 1、一般因素(1)地理位置和行政区划 容县为玉林市辖县，属玉林市“半小时经济圈”范围，位于广西壮族自治区东南部，东邻岑溪市，东南靠广东信宜市，西和西南交北流市，西北与东北分别与桂平、平南、藤县接壤。容县国道 324 线由东向西经过县城，从容县西上玉林 50 公里，已通一级公路，直达岑溪、梧州、广州，是西南地区通往粤、港、澳地区主要交通枢纽之一，西距南宁 240

27、公里，东距广州近 366 公里，交通便捷。全县总面积 2257平方公里，辖 13 个镇，3 个乡，219 个村(街)，总人口 77.76 万。容县是广西最大的侨乡，旅居海外的华侨、华人和港澳台同胞共 70 多万人。(2)经济和社会发展状况 近年来,容县围绕发展第一要务,抢抓机遇,凝聚力量,充分发挥区位、侨乡、资源三大优势，大力推进工业化、城镇化和农业产业化建设，县域经济持续快速健康发展。2004 年获广西县域经济发展进步广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 11 页 奖，综合竞争实力跃居第 13 位。特别是以发展园区经济为突破口

28、，不断增强工业园区的吸引力、集聚力和承载力，工业经济保持了快速发展良好势头，全县初步发展形成了电子、健康、林产化工、机械制造、陶瓷建材五大支柱产业集群。社会各项事业莛发展，齐头并进。2008 年实现地区生产总值 59.8014 亿元，同比增长 13.0%，其中第一产业为 18.5721 亿元，第二产业为 22.5890 亿元，第三产业为18.6403 亿元；人均生产总值 8859 元；财政收入 3.9416 亿元，全社会固定资产投资 33.0625 亿元，增长 35.7%；工业企业数(规模以上)61个，规模以上工业总产值 29.7338 亿元，城镇居民人均可支配收入12227 元，农民人均纯收

29、入 4066 元。2004 年度荣获自治区级十佳文明县城称号，2005 年被评为国家卫生县城，是目前广西的国家卫生县城之一，2006 年以来，围绕“山青、水秀、地干净”目标，深入实施“城乡清洁工程”，扎实开展转变干部作风加强机关行政效能建设活动不断优化发展软硬环境，进一步巩固和扩大“国家卫生县城”成果，形成了“好环境吸引好项目”的磁场效应。社会和谐稳定，多年来，全县未发生安全生产责任事故和重大刑事、社会治安案件，2005 年获得自治区“平安县”称号。随着市场经济的繁荣和改革开放的不断深入以及县政府积极招商引资，推动了当地的固定资产投资增长，投资发展呈发展向上势头；另由于县城内对基础设施建设力度

30、不断加大，一定程度上拉动了容县房地产市场的发展。总体而言，近几年容县房地产市场发展良好，主要以住宅房屋建设为主流，工业、商业性房地产的发展显得较为平稳。(4)一般因素对地价水平的影响 一般因素对于当地地价总体水平的高低具有至关重要的影响。容县地理位置、自然条件和基础设施较为良好，县政府近期对工业、旅游业规划重点发展，这对旅游业具有一定推进作用。旅游业用地受其广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 12 页 区域位置、基础配套设施、景区知名度等特殊因素影响，目前容县的旅游业用地的地价呈相对平稳的发展趋势。2、区域因素 影响估价对象作

31、为商住用地的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施条件、周围土地规划及利用状况、环境条件等。具体因素分析如下表：序 号 1、2、3、4、5、6 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 16 号 区域慨况 待估宗地位于容县石寨乡庆寿岩仙佬垌，为部分都峤山庆寿岩景区用地。宗地有公路与石寨镇相通，对外交通便利度一般。待估宗地距玉梧公司距玉梧公路约 2 公里、距且城约 10 公里。待估宗地块附近周围主要是农用地及山地，商服繁华度差，区域内基础设施和生活设施配套较差。距主、次干道距离 对外距玉梧公路约 2 公里 距火车站距离 距火车站较远 交通 条件 对外交通便利度 待估宗地处有公路与石寨镇相通，从

32、容县县城到景区有专线公交车到达，对外交通便利为一般。基础设施状况 供水、供电等 由市政供水、供电，设施保证度一般 环境状况 区域内无污染型企业，处于都峤山风景区内，环境状况优越 周围土地规划及利用状况 旅游业用地及农用地 3、个别因素 在分析估价对象地价的个别因素时，主要考虑临路状况、位置、地形、地势、宗地面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。具体因素分析如下表。表一：序 号 1 2 3 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗块 1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 2 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 3 宗地号 0602108 0602109 0602110 位 置 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆

33、寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 列入本次评估范围 宗地面积（）9555.86 11504.27 637.12 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 13 页 估价设定面积（）9555.86 11504.27 637.12 宗地批准用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 实际用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 估价设定用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 临路状况 临景区公路 临景区公路 临景区公路 宗地面积 面积较大 面积较大 面积稍小 开发程度 红线外通路、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整 红 线 外通路

34、、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整 红 线 外 通路、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整 宗地形状 不规则形状 不规则形状 不规则形状 地形地势 地势一般，场地平坦地势一般，场地平坦地势一般，场地平坦工程地质 较好，能满足项目建设需要 较好，能满足项目建设需要 较好，能满足项目建设需要 剩余使用年限（年）29.27 29.27 29.27 估价设定剩余使用年限（年）29.27 29.27 29.27 表二：序 号 4 5 6 宗地名称 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 5 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 6 宗地号 0602111 0602112 0602113 位 置

35、 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 容县石寨乡庆寿岩 仙佬垌 列入本次评估范围 宗地面积（）631.02 4591.20 2143.11 估价设定面积（）631.02 4591.20 2143.11 宗地批准用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 实际用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 估价设定用途 旅游业用地 旅游业用地 旅游业用地 临路状况 不临路 临景区公路 临景区公路 宗地面积 面积稍小 面积中等 面积中等 开发程度 红线外通路、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整 红线外通路、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整 红线外通路、通电、通上水、通讯及宗地内场地平整

36、宗地形状 不规则形状 不规则形状 不规则形状 地形地势 地势一般，场地平坦地势一般，场地平坦地势一般，场地平坦工程地质 良好，能满足项目建设需要 良好，能满足项目建设需要 良好，能满足项目建设需要 剩余使用年限（年）29.27 29.27 29.27 估价设定剩余使用年限（年）29.27 29.27 29.27 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 14 页 第三部分 土地估价结果及其使用 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 一、估价依据 1、有关法律、法规及政策规定(1)中华人民共和国土地管理法。(2)广西壮族自治区

37、实施办法。(3)广西壮族自治区、容县人民政府制定的其他有关政策和规定。2、有关技术资料 容政发20101 号容县人民政府关于公布执行容县城区及各乡镇基准地价更新成果的通知。3、采用的技术规程(1)中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 城 镇 土 地 估 价 规 程 GB/T18508-2001。4、委托估价方提供的有关资料(1)容国用（1999）字第 0602108 号国有土地使用证。(2)容国用（2001）字第 0602109 号国有土地使用证。(3)容国用（2001）字第 0602110 号国有土地使用证。(4)容国用（2001）字第 0602111 号国有土地使用证。(5)容国用（

38、2001）字第 0602112 号国有土地使用证。(6)容国用（2001）字第 0602113 号国有土地使用证。(7)容县他项（2004）第 040926 号土地他项权证。5、受托估价方掌握的有关资料 (1)容县房地产市场以及其它方面参考资料。(2)2009 广西统计年鉴。6、估价人员实地勘察、调查所获取的资料 主要包括影响地价的区域因素和个别因素资料、房地产开发资料。二、土地估价 二、土地估价 广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 15 页（一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、替代原则 在正常的土地市场中，地

39、价水平由具有相同性质的替代性土地的价值所决定，地价水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定，另外，地价可通过比较地块的条件及使用价值确定。因此，在估价时，要综合考虑与估价对象具有相替代性的土地的价值进行测算。2、最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用最有效发挥为前提的。此次待估宗地为旅游业用地，在评估中就应充分考虑旅游业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价值。3、供需原则

40、以市场供需决定土地价值为依据，充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。4、变动原则 把握土地价值影响因素及土地价值的变动规律，准确地评估土地价值。5、协调原则 土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价值。广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 16 页（二）估价方法 根据城镇土地估价规程（以下简称“规程”），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近

41、法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地的地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）由于估价对象为旅游业用地，近年来周边无类似的土地交易，无法获得有关交易案例资料,故不适用市场比较法来评估估价对象地价；由于估价对象地上宾馆等建筑物已歇业多年，无法收集与收益、成本费用等相关历史资料，更因房地产自身的特殊性，市场上类似房地产收益资料难以搜找，而成本法测算不足以体现旅游用的商业地块价值，故也不适用收益还原法、成本逼近法进行评估测算。（2）容县城区新基准地价于 2010 年 1 月公布实施，估价对象为旅游业用地，属商业用地范畴，虽

42、不在容县城区基准地价覆盖范围内，但其距县城较近，参照基准地价末级商业用地进行估价测算。（三）估价结果 1、宗地市场价值的确定 根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况,在确定估价结果时估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对价格进行客观分析。本次估价中估价人员遵循以上估价规程，所采用的基准地价的颁布实施日期距本次估价基准日较近，能较全面地反映区域的地价水平，因此基准地价系数修正法测算的结果能比较客观地反映估价对象当前市场的地价水平，故以此作为待估宗地市场价值的单位面积地价。广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地

43、产评估有限公司 第 17 页 2、估价结果 估价人员在充分调查、分析影响估价对象土地价值各因素的基础上，依据科学的估价原则，采用适当的估价方法，确定广西容县南方食品股份有限公司拟进行资产收购涉及的广西容县南山阁经贸有限责任公司位于广西容县石寨乡庆寿岩仙佬垌六宗土地，在满足地价定义条件下的土地使用权市场价值为：宗地单位面积地价：280 元/平方米 待宗地 1 面积：9,555.86 平方米 待估宗地 1 总地价（人民币）：2,675,641.00 元；宗地 2 面积：11,504.27 平方米 待估宗地 2 总地价（人民币）：3,221,196.00 元；宗地 3 面积：637.12 平方米 待

44、估宗地 3 总地价（人民币）：178,394.00 元；宗地 4 面积：631.02 平方米 待估宗地 4 总地价（人民币）：176,686.00 元；宗地 5 面积：4,591.20 平方米 待估宗地 5 总地价（人民币）：1,285,536.00 元；宗地 6 面积：2,143.11 平方米 待估宗地 6 总地价（人民币）：600,071.00 元；以上六宗地面积合计为 29,062.58 平方米，于估价基准日 2010年 8 月 31 日的总地价（人民币）：8,137,524.00 元，大写金额（人民币）：捌佰壹拾叁万柒仟伍佰贰拾肆元整。广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估

45、价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 18 页 估价结果一览表 序号 名称 权证编号 土地使用权类型 待估宗地面积（）评估单价（元/）总地价（元）1 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 1 容国用（1999）字第 0602108 号出让 9,555.86280 2,675,641.00 2 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 2 容国用（2001）字第 0602109 号出让 11,504.27280 3,221,196.00 3 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 3 容国用（2001）字第 0602110 号出让 637.12280 178,394.00 4 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 4 容国用

46、（2001）字第 0602111 号出让 631.02280 176,686.00 5 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 5 容国用（2001）字第 0602112 号出让 4,591.20280 1,285,536.00 6 容县石寨乡庆寿岩仙佬垌宗地 6 容国用（2001）字第 0602113 号出让 2,143.11280 600,071.00 7 合计 29,062.58 8,137,524.00 三、估价结果和估价报告的使用 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件(1)委托估价方对其提供资料的真实性、全面性负责。估价机构对委托方提供的资料进行独立审查，但不对上述资料的真

47、实性负责。(2)本次估价以土地使用者合法取得待估宗地的国有土地使用证为前提条件。(3)估价对象作为旅游业用地，得到最有效利用，未来可产生相应的土地收益。(4)当地地产市场在估价基准日为公开、平等、自愿的交易市场。(5)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。2、估价结果和估价报告的使用的限制条件(1)估价报告应用的有效期自估价基准日起一年内有效（即 2010年 9 月 8 日至 2011 年 9 月 7 日）。(2)本报告和估价结果仅限于本报告所列目的使用，不能用于除广西容县南山阁经贸有限责任公司土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第

48、19 页 此以外的其它目的，本估价机构对本报告用于本次估价目的以外的任何经济行为以及由此带来的后果不承担任何法律责任。(3)本报告和估价结果是估价机构得出的专业性意见及结论，估价结果不应视为估价目的实现的价格保证。估价机构只对估价结果本身符合职业规范要求负责，而不对委托方定价决策负责。恰当地使用估价报告是委托方的责任，如果由于估价报告使用不当而造成当事人利益损失的，与估价机构无关。(4)本估价报告仅供报告书所列估价目的使用，任何单位和个人未经委托方同意，不得以任何形式发表、复制。(5)本估价报告的使用权归委托方，广西无双房地产评估有限公司对估价结果有解释权。(6)本报告必须完整使用（尤其是价值

49、）时方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任。3、需要特别说明的事项(1)资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项：由于估价对象的相关权属证书原件存放在抵押权人及国土资源部门处，估价人员清查核实受到条件限制，因此本次估价以委托方与土地使用者共同确认的权属证书复印件为估价依据。估价报告中有关资料来源于委托估价方、土地使用者以及估价人员收集整理的有关资料。(2)估价中未考虑的因素及一些特殊处理：估价测算中未考虑存在的抵押、租赁等他项权利对估价结果的影响。(3)本报告估价结果为满足本报告地价定义及所设定条件下的土广西容县南山阁经贸有限责任公司

50、土地使用权市场价值估价-土地估价技术报告 广西无双房地产评估有限公司 第 20 页 地使用权市场价值（不含地上之动产，不动产）。在设定的土地利用条件下（包括土地使用权类型、用途、容积率、开发程度及剩余使用年限）及当地房地产市场未发生重大变化时有效。(4)估价对象的土地使用权类型为出让，且土地剩余使用年限为29.27 年，本次估价按上述条件设定进行评估。(5)本报告估价结果，需经广西无双房地产评估有限公司盖章及在该公司注册的两名以上（含两名）注册土地估价师签字后方为有效。(6)本报告由估价机构负责解释。(7)土地估价技术报告不提交委托方，留存评估公司。(8)土地估价报告备查编号为广西无双（201