我国公租房的发展状况及对策研究_邱君媛.pdf

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1、宏观热点现代物业现代经济 2012年第11卷第9期我国公租房的发展状况及对策研究邱君媛（浙江工业大学经贸管理学院，浙江 杭州 310023）摘 要：2010年6月，住建部等七部委联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，广受争议的“夹心层”住房问题终于在制度层面找到了一条解决之道，而公租房制度则被一些媒体“上升为国家战略”。在分析我国当前公租房建设现状的基础上，探究其发展面临的瓶颈并且做出相应的对策研究。关键词：公租房；瓶颈；对策中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）09-0106-02一、我国公租房的发展现状（一）公租房定义公共租赁住房，是指政

2、府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房1。公共租赁住房不是个人所有，而是归政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能承受的价格，向新就业职工，包括应届大学毕业生，还有从外地迁入城市工作的群体出租。是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的产品。（二）公租房模式公共租赁房运行的总体模式是政府支持、市场运作。政府要充分利用经济杠杆，引导和鼓励国有企业、民营企业、互助组织、公益基金等机构，以微利原则参与公共租赁房建设；通过市场化购买、租赁等方式获取公共租赁房房源，充分利用民间的二手房资源；在融资问题上，可以让租赁户用公积金交房租；建立健全配套设施与管理机制2

3、。具体来说当前公租房的建设主要有三种模式：第一种模式，由政府出地、政府投资、政府管理。如同建设廉租住房，由政府无偿划拨土地，融资建设。第二种模式，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设。形成政府出地，企业出钱，共建公租房的模式。特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区，以及一些用工比较集中的大企业，由于雇佣大量的职工，可以采用这种模式，由政府划拨土地，企业出资建设，首先满足本企业职工公租房的需求，同时不断向社会提供公共租赁住房作者简介：邱君媛（1991-），女，浙江金华人，浙江工业大学经贸管理学院，研究方向：技术经济与管理。106 的房源。第三种模式，政府拿出一部分土地，这些土地的性质是只能用于

4、建设公共租赁住房。让各类企业，无论是房地产开发企业，还是从事其他行业用工比较集中的企业以及其他机构的投资者，通过市场方式取得这些土地，然后去建设公租房并拥有这部分公共租赁住房的所有权。（三）公租房建设探索当前，公租房建设在全国飞速发展。2010年全国计划开工580万套，最后一个月出现抢工潮，2011年新开工1,000万套。其中尤以重庆和北京的公租房建设探索最为瞩目，值得其他城市借鉴和学习，对我国现阶段公租房的建设具有较强的代表意义。重庆大手笔建设公租房，最大的特征是市场供给与政府保障并举的双轨制住房体系。覆盖范围广，以公租房为主体，城市中30%40中低收入群体将有保障房保障，逐步实现全覆盖。按

5、照重庆市公共租赁住房管理暂行办法，凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源及租金支付能力，单身人士月收入2,000元以下、家庭月收入3,000元以下的，就可申请公租房。重庆公租房租金低，定价为市值租金的60%3。在建设选址上，重庆的公租房区位较好，主城九区都分布有公租房，周围配套较成熟。重庆公租房建设，政府是土地的供给者，备有大量土地。重庆公租房建设的开发模式以政府为主体，采取“1+3”的模式筹措资金，具体来说就是财政投入，按10%的比例配套商业用房，租售并举和通过银行等机构融资。而与之相比，北京的公租房建设规模相对小，公租房的申请受到户籍限制，租金要更接近市场价格，但是家庭人口变化可以申请

6、变换户型而且公租房不会转租为售。邱君媛：我国公租房的发展状况及对策研究二、公租房建设瓶颈（一）土地供应不足通过商业开发房地产，政府可以获得高额的出让金，而无偿划拨土地建设公租房则会大大影响地方政府的财政收入，因而中央要求的保障性用地指标难以达成。如2011年1月底国土资源部网站公布的一份数据显示，2010年全国30个省市区的保障房实际供地量仅为年初计划的65.2%。土地供应的不充分，也直接造成公租房实际供应量的明显不足4。（二）建设资金融资难公租房建设用地由政府无偿划拨，无法成为银行优质的抵押品，加之公租房运营不确定性高，加大了银行贷款的风险，因而银行在对公租房项目贷款上显得动力不足。当前地方

7、政府的主要方式是发行地方政府中长期债券、建立政府主导的公租房建设公益基金、与境内外大型保险机构合作运用保险资金建设以及将一部分公积金结余和社保基金、企业年金用于建设公租房。（三）公租房租金定价难公租房建设的出发点是让低收入群体有房住，因而在定价上就要充分考虑其收入水平和承受能力。不能定价过高，但是又不能过低成为福利房导致权力寻租等现象的发生。公租房建设需要一次性投入大量的成本，租金订得过低，回收期长，公租房建设风险大，而且存在融资困难，这样就必须做好成本控制。（四）公租房申请门槛高公租房的申请对象如果过多，由于供给有限可能导致挤出效应，致使真正困难的群体无法获得住房，而有能力的人却占有了资源；

8、同理如果门槛高，比如户籍限制，也会导致挤出效应，所以在制度设计上要严密、资格审核上要严格。宏观热点建设资金的重要来源，但是要确保银行在公租房上的信贷资金能获得收益，为此可采取财政贴息垫息、税费减免、租金补贴等措施，把潜在的信贷供给变成现实的信贷供给。由于住房公积金的利息成本低，可以积极引导将公积金投入到公租房建设上。此外，要探索公租房投资信托基金即通过发售可自由流通证券，集聚众多中小投资者的资金，然后对住房项目进行组合投资，投资收益按比例以股息、红利的形式分配给投资者。（三）公租房定价市场化，运营企业化国务院常务会议明确提出，“租金标准由市县政府结合当地实际，按略低于市场租金的原则合理确定”。

9、这样既可以确保公租房不至于变成福利房，也可以确保承租者能够租得起公租房。当然市场定价的随意性较强，容易伤害其他纳税人的利益，因此公租房租金的设置可以根据其特性采取区域综合成本定价法以增加可持续供应公租房数量为目的进行建设和发展5。不再把公租房视为福利性质的亏本买卖，而是明确定位成为一个对投资者而言正常的、微利或薄利的地产经营业务，最终按照租赁性住宅物业的自身规律来投资建设和运营公租房。（四）建立公租房成本补偿机制由于公租房是一个微利甚至是亏本的项目，光靠政策强制投入不是可持续发展的选择，因此需要设计合理的补偿机制。政府可考虑在建造有一定规模的公租房小区时，适当提高商业配套用房比例，将沿街的商业

10、用房经营管理一并划归公租房管理机构，用其长期稳定的商业用房出租收益来补贴公租房的成本不足部分。四、结论公租房建设在我国尚处于发展的初期，在探索模式的过程中面临不少问题，但是公租房建设有助于解决“夹心层”住房问题，也可以抑制房地产投机，推动房地产行业的健康发展，实现社会的和谐发展。参考文献：1陈莉莉.浅析重庆公租房模式J.合作经济与科技，2011（12）：8-9.2左勇超.我国现行住房保障制度中公租房体系探析J.东方企业文化，2011（2）：271.3王建新，崔佳.公租房建设的“重庆模式”解析J.决策导刊，2010（10）：6-9.4刘颖.公租房制度相关问题探析基于地方政府实践的分析J.青海社会

11、科学，2012（1）：77-82.5中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组，中国科学院预测科学研究中心.2011中国房地产市场回顾与展望M.北京：科学出版社，2011三、公租房建设对策研究（一）加强土地监管在我国，由于土地是国有的，政府对土地有绝对的控制权。针对地方政府无法完成指标的现实，应当强制要求达成指标，将任务与政绩考核挂钩。针对开发商，政府按市场价格统一出让土地，强制要求增加一定比例的公租房建设，待建成后由政府进行回购。（二）创新建设资金融资模式在已有的公租房多元融资渠道中，政府筹资和组建融资平台的作用居于首位。地方政府通过财政预算、发行债券、设立政府担保基金等方式直接提供资金，在此基础上创新融资模式。首先可以对土地出让金模式进行改革，现行土地出让金收取方式，即在土地拍卖成交后，房地产开发商必须一次性全额缴纳土地出让金，这不利于激励地产商，可以实行分期付款的方式。银行的商业贷款是公租房 107