论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分.pdf

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1、论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分关键词:不动产登记簿公信力；不动产善意取得；无权处分；制度性信赖；诱因原那么内容提要:对从无权利人处善意取得不动产应采取何种善意保护制度，需结合物权法的立法思想、不动产物权变动模式和不动产登记制度进展综合评判。物权法第 106 条规定的不动产善意取得制度和德国、瑞士法上的不动产登记簿公信力制度在前提条件、理论根底、法律效力方面均存在明显差异，不宜盲目照搬德国法关于不动产登记簿的公信力的规定来解释我国的不动产善意取得制度。在物权法公布以前，我国大陆地区的学者多将善意取得视为一项关于动产物权取得的特殊制度。

2、学者们通常从两个角度来阐述该制度：一是认为其前提条件是无权占有，取得人的善意表达为其不知道无权处分人无处分权；1二是从物权公信原那么出发，主张不动产登记簿和占有均具有公信力，信赖登记簿与信赖占有的善意第三人，其所得利益皆受法律保护。2上述不同见解之所以能够共存且未引起争议，是因为不动产登记簿的公信力与动产的善意取得制度一直被视为两种不同的制度。在物权法制定过程中，这两种见解曾同时得到过立法者的认可。例如，物权法（第四次审议稿）第 22 条规定了不动产登记簿的公信力制度，3而第 110 条规定了适用于动产和不动产的善意取得制度。然而，正是这两个法条对不动产善意保护的分别规定，凸显了不动产善意取得

3、制度和不动产登记簿公信力制度之间长期隐而未现的矛盾：是用善意取得制度还是不动产登记簿公信力制度来保护不动产善意取得及其相关权利。物权法公布以后，有些学者敏锐地意识到，物权法第106 条用一个条文对动产和不动产进展统一规定，不免给动产和不动产善意取得的构成要件的判定带来不便。4如何解决不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力的关系便成为把握第106 条的关键。对此，学者们提出了两种解决方案：其一，不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度无实质差异，物权法第106 条包括了不动产登记簿公信力制度。5以往认为应否认不动产物权善意取得，而采取不动产公信力制度是一种误解。6有学者在此根底上，进一步提出借

4、鉴德国法上不动产登记簿公信力制度的规定，来区分动产善意取得和不动产善意取得的构成要件。7其二，应区分不动产善意取得制度与不动产登记簿公信力制度，单独规定不动产登记簿公信力制度。8终究上述哪种方案更切合我国实际，德国法上的不动产登记簿公信力制度对我国的不动产善意取得制度具有多大的借鉴意义，非常值得深入探究。本文将以我国的立法和司法实践为根底，并参酌德国、瑞士关于不动产登记簿公信力及善意取得制度的立法和学说，从制度建立的前提条件、理论根底等方面分析我国法上的不动产善意取得制度与德、瑞两国不动产登记簿公信力制度之间的关系，以更好地理解与适用物权法第106 条的规定。一、制度建立的前提条件 关于物权法

5、第 106 条不动产善意取得制度的前提条件，我国学者有两种不同的意见：第一，无权处分说。鉴于物权法第 106 条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”，因此该说将法条中“无权处分人”解释为在无权处分情况下没有处分权的人，从而得出不动产善意取得制度的前提条件为无权处分。这种学说得到了立法者的赞同，他们也提出，善意取得的前提条件是受让人不知道让与人无权处分的事实，9即无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。第二，不动产登记簿错误说。10此说认为可借鉴德国法关于不动产登记簿公信力制度的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得的前提条件。不过，“不动产善意取得制度保护的不是取得人对登

6、记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。”11这说明，在这位学者看来，不动产善意取得制度保护的不是对不动产登记簿的信赖，而是对处分权人为有权处分人的信赖。这无异于将登记簿错误等同于将无处分权人登记为有处分权人，实际上是无权处分说的另一种表达方式而已。在德国和瑞士学者看来，德国和瑞士民法不是将无权处分，而是将不动产登记簿不正确规定为不动产登记簿公信力的前提条件。12他们所讲的不动产登记簿不正确并非法条本身，而是从不动产登记簿的正确性拟制中推导而来，并非从对无权处分人的处分权中演绎得来。例如，德国民法典第892 条第 1 款规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的

7、人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的”。又如，瑞士民法典第973 条第 1 款那么规定，“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人”。由上述规定可知，德国和瑞士皆将不动产登记簿的内容拟制为正确，并要求取得人善意信赖不动产登记簿的登记，这样就在不动产登记簿的登记与善意保护之间建立起了联系。取得人信赖的是不动产登记簿的内容而非处分人的处分权。13与此不同，在动产善意取得中，取得人信赖的是无权处分人的处分权，占有在这里起到了表达处分权的权利外观的作用。14是故，德国和瑞士均在不动产登记簿公信力制度之外，对动产的善意取得另行作出了规定（德国民法典第 932 条，瑞士民法典第

8、 933条）。我国之所以将无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，与物权法第 106 条将善意取得制度统一适用于动产、不动产和合同法第 51 条关于无权处分的规定有关。善意取得制度以善意作为补正无权处分人处分权瑕疵的正当性根据。由此可知，尽管转让合同无效这个要件最终未被规定为善意取得制度的构成要件，实践中法院通常不会认定转让合同无效，而是依据善意取得制度判定受让人取得相应的不动产物权。这依然是一种以债权合同和意思主义为中心的物权变动模式，仅在受让人的善意和无权处分人的行为之间建立起了逻辑联系，并未直接涉及不动产登记簿的正确或不正确的状况，无视了不动产登记簿的作用。相比之下，德国、瑞士将不动产

9、登记簿不正确而非无权处分视为不动产登记簿公信力制度的前提条件，这一方面与它们在立法技术上对不动产登记簿的正确性和完整性拟制有关，15另一方面与它们将从无权利人处取得动产、不动产分别予以规定的做法相关。值得注意的是，不动产登记簿的公信力对不动产登记簿的拟制作用与不动产登记簿的权利推定作用之间存在显著不同。这一点并未引起我国学者的足够注意。甚至有学者将物权法第 16 条不动产登记簿的推定看做不动产登记簿的公信力。16其实，不动产登记簿的权利推定表达的是不动产登记簿形式上的公示作用（formelle Publizitaet），而不动产登记簿的公信力显现的是不动产登记簿的实质公示作用（materiel

10、le Publizitaet）17权利推定仅具有程序法上的意义，旨在免除登记权利人对自己享有物权的证明负担，而并不能产生实体法上的法律效果。该推定效力仅有利于不动产登记的权利人，善意第三人并不能依据该权利推定获得实体法上的保护。就效力范围而言，不动产登记簿的权利推定作用只具有积极公示（positive Publizitaet）的效力，即推定已登记的物权存在，已注销的物权不存在，并不涉及未登记的权利和处分权限制。可见，权利推定作用并不能解决不动产之上的权利负担问题。从这个意义上来说，不动产登记簿的权利推定作用和占有的权利推定作用一样，不具有完整性推定即公示（negative Publizitaet）的作用。占有作为权利外观只具有表征物权归属的作用，而不可能表征物上的负担，因此，占有的权利推定效力并不涉及物上的负担。在动产善意取得时，物上的负担是否消灭必须另行规定。物权法第108 条解决了动产善意取得的物上负担问题，该条规定，“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”然而，物权法并未规定，善意受让人取得不动产后，该不动产上未登记的权利或权利限制是否消灭。实践中许多问题与此相关，例如，不动产之上未登记的共有物权在善意取得时是否当然消灭的问题。这不能不说是一个缺憾。