物业公司的会计账务程序(00001).pdf

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1、物业公司的会计账务程序物业公司的会计账务程序物业公司的会计账务程序物业公司的会计账务程序物业管理企业会计相关账务处理物业管理企业会计相关账务处理一、所设相关会计科目一、所设相关会计科目1 1、资产类科目：资产类科目：库存现金库存现金银行存款银行存款其他货币资金其他货币资金 短短期投资期投资应收票据应收票据应收账款应收账款预付账款预付账款 其他其他应收款应收款待摊费用待摊费用长期待摊费用长期待摊费用固定资产固定资产低值易耗品低值易耗品固定资产清理固定资产清理累计折旧累计折旧在建工程在建工程2 2、负债类科目：应付职工薪酬、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付票据应付账款应付账款短期借款短期借款长

2、期借款长期借款其他应付款其他应付款预收账款预收账款预提费用预提费用应交税费应交税费3 3、所有者权益类科目：、所有者权益类科目：实收资本实收资本资本公积资本公积本年利润本年利润利润分配利润分配盈余公积盈余公积4 4、成本类科目成本类科目：无：无5 5、损益类科目损益类科目：主营业务收入主营业务收入其他业务收入其他业务收入投资收益投资收益营业外收入营业外收入主营业务成本主营业务成本营业税金及附加营业税金及附加其他业务支出其他业务支出营业费用营业费用管理费用管理费用财务费用财务费用营业外支出营业外支出所得税费所得税费以前年度损益调整以前年度损益调整二、相关账务处理（仅供参考）：二、相关账务处理（仅

3、供参考）：1 1、存现、存现借：借：银行存款银行存款 农行农行（明细科目为银行所在名称）（明细科目为银行所在名称）贷：库存现金贷：库存现金2 23 34 4借：管理费用借：管理费用维修费维修费低值易耗品低值易耗品维修用具维修用具贷：库存现金贷：库存现金1515、购书刊、洗发水（发放员工）、购书刊、洗发水（发放员工）借：管理费用借：管理费用福利费福利费贷：库存现金贷：库存现金1616、收商铺水电费、收商铺水电费借：库存现金借：库存现金贷：其他应收款贷：其他应收款商铺商铺电费电费/水费水费1717、发放上月管理员工工资、发放上月管理员工工资借：应付职工薪酬借：应付职工薪酬贷：库存现金贷：库存现金1

4、818、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款借：其他应收款总公司总公司房开公司（代付搬运工工资）房开公司（代付搬运工工资）贷：库存现金贷：库存现金1919、购军靴、环卫服装、购军靴、环卫服装借：管理费用借：管理费用福利费福利费服装费服装费贷：库存现金贷：库存现金2020、支付上月垃圾装车费、支付上月垃圾装车费借：其他业务支出借：其他业务支出装修垃圾清运费装修垃圾清运费5 5贷：库存现金贷：库存现金/银行存款银行存款2121、付维修电机费及购买灯光等费用、付维修电机费及购买灯光等费

5、用借：管理费用借：管理费用维修费维修费低值易耗品低值易耗品维修用具维修用具贷：库存现金贷：库存现金2222、购置保洁、维修用配件、购置保洁、维修用配件借：低值易耗品借：低值易耗品保洁用具保洁用具维修用具维修用具贷：库存现金贷：库存现金2323、收员工上月电话费、收员工上月电话费借：库存现金借：库存现金贷：其他应收款贷：其他应收款员工员工电话费电话费2424、收商铺管理押金、收商铺管理押金借：库存现金借：库存现金贷：其他应付款贷：其他应付款商铺押金商铺押金2525、退业主装修保证金、退业主装修保证金借：其他应付款借：其他应付款业主业主装修保证金装修保证金贷：库存现金贷：库存现金2626、中队活动

6、开支、中队活动开支借：管理费用借：管理费用活动开支活动开支贷：库存现金贷：库存现金2727、付马匹治疗费及购马饲料款、付马匹治疗费及购马饲料款6 6借：管理费用借：管理费用治安费治安费贷：库存现金贷：库存现金2828、付购菜款柴油大米及食油款、付购菜款柴油大米及食油款借：管理费用借：管理费用伙食费伙食费贷：库存现金贷：库存现金2929、收物管费等、收物管费等借：库存现金借：库存现金/银行存款银行存款贷：预收账款贷：预收账款业主业主物管费物管费业主业主电梯能耗费电梯能耗费业主业主二次供水二次供水业主业主停车综合服务费停车综合服务费业主业主垃圾清运费垃圾清运费其他应付款其他应付款业主业主装修保证金

7、装修保证金3030、代房开公司代购垃圾袋、代房开公司代购垃圾袋借：其他应收款借：其他应收款房开公司名称房开公司名称贷：库存现金贷：库存现金3131、罚款收入、罚款收入借：库存现金借：库存现金贷：营业外收入贷：营业外收入赔款赔款3232、食堂购洗洁精及饭盒等、食堂购洗洁精及饭盒等借：低值易耗品借：低值易耗品厨房用品厨房用品贷：库存现金贷：库存现金7 73333、食堂购液化气及煤气罐一只、食堂购液化气及煤气罐一只借：管理费用液化气借：管理费用液化气贷：库存现金贷：库存现金3434、购发票办公用品、报销车费等、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用借：管理费用办公费办公费差旅费差旅费贷：库存现金贷：

8、库存现金3535、付生活垃圾费、付生活垃圾费借：管理费用借：管理费用保洁费保洁费贷：库存现金贷：库存现金3636、领用低值易耗品、领用低值易耗品借：管理费用借：管理费用低值易耗品摊销低值易耗品摊销贷：低值易耗品贷：低值易耗品维修用具维修用具保洁用具保洁用具厨房用具厨房用具3737、商铺电费计入、商铺电费计入借：其他应收款借：其他应收款商铺商铺电费电费贷：管理费用贷：管理费用电费电费3838、开办费用的摊销、开办费用的摊销借：管理费用借：管理费用开办费摊销开办费摊销贷：长期待摊费用贷：长期待摊费用开办费开办费3939、计提折旧、计提折旧借：管理费用借：管理费用折旧费折旧费8 8贷：累计折旧贷：累

9、计折旧4040、计提本月工资、计提本月工资借：管理费用借：管理费用工资工资贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬4141、空置房应收物管费、空置房应收物管费借：其他应收款借：其他应收款房房开公司开公司贷：主营业务收入贷：主营业务收入4242、结转本月收入、结转本月收入借：预收账款借：预收账款业主业主物管费物管费业主业主车位物管费车位物管费房开公司房开公司商铺商铺物管费物管费商铺商铺租金租金贷：主营业务收入贷：主营业务收入其他业务收入其他业务收入4343、结转开工装修垃圾费、结转开工装修垃圾费借：预收账款借：预收账款业主业主垃圾清运费垃圾清运费贷：其他业务收入贷：其他业务收入垃圾清运费垃圾清运费444

10、4、计提本月税金及附加、计提本月税金及附加借：营业税金及附加借：营业税金及附加其他业务支出其他业务支出管理费用管理费用9 9贷：应交税费贷：应交税费营业税营业税城建税城建税教育费附加教育费附加水利基金水利基金4545、计提本月养老保险、计提本月养老保险借：管理费用借：管理费用养老金养老金贷：其他应付款贷：其他应付款养老基金养老基金4646、结转损益类账户、结转损益类账户借：主营业务收入借：主营业务收入其他业务收入其他业务收入营业外收入营业外收入贷：本年利润贷：本年利润4747、结转损类账户、结转损类账户借：本年利润借：本年利润贷：管理费用贷：管理费用其他业务支出其他业务支出营业税金及附加营业税

11、金及附加关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：关于代收的水电费的会计分录我觉得应是这样：支付给自来水公司或供电局时：支付给自来水公司或供电局时：借：其他应付款代收款项借：其他应付款代收款项贷：银行存款贷：银行存款向业主收回时向业主收回时借：银行存款借：银行存款贷：其他应付款代收款项贷：其他应付款代收款项1010物业管理公司物业管理公司,定期收取的物业管理费定期收取的物业管理费.收到时收到时:借借:库存现金库存现金贷贷:预收帐款预收帐款当月结转收入当月结转收入,借借:预收帐款预收帐款贷贷:主营业务收入主营业务收入同时交纳营业税同时交纳营业税借借:营业税金及附加营业税金及附加贷贷:应交税金应交

12、税金-营业税营业税结转利润结转利润借借:本年利润本年利润贷贷:主营业务成本主营业务成本营业税金及附加营业税金及附加借借:主营业务收入主营业务收入贷贷:本年利润本年利润借借:本年利润本年利润贷贷:财务费用财务费用(支出支出)管理费用管理费用-城建税城建税1111教育费附加教育费附加第一章第一章 经营收入核算管理规定经营收入核算管理规定1 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括动所取得各项收入，包括主营业务收入主营业务收入和其他业务收入。和其他业务收入。1.11.1 主营业务收入主营业务收入是指企业在从

13、事物业管理活动中，为物业产权人、是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。经营收入和物业大修收入。1.1.11.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服使用人收取的公共性服务收入、公众务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核

14、算。1.1.21.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。前期费收入等。1.1.31.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.21.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动

15、所取得的其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营收入，包括企业代为经营业主委员会业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介房屋中介代理收入、材料物资销售收入、代理收入、材料物资销售收入、废品回收废品回收收入、商业经营收入及无形资收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。产转让收入等。1.2.1

16、1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产1212权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 2 经营收入的确认及其时间经营收入的确认及其时间2.12.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不据时确认为经营收入的

17、实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。得提前或延后。以下内容需要回复才能看到以下内容需要回复才能看到2.22.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会业主委员会或者物业产权或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

18、3 3 经营收入会计科目处理经营收入会计科目处理3.13.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入主营业务收入”科目。科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入收入计入“其他业务收入其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。分别设置并进行明细核算。3.23.2 企业利用企业利用业主委员会业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计的场地收取停车使用费，所取得的收入计入入“其他应

19、付款其他应付款*场地停车费代收场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款其他应付款*场场地停车费代收地停车费代收”科目借方科目借方;物业公司自身获得的收益，即物业公司自身获得的收益，即“其他应付款其他应付款*场地停车费代收场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和

20、费用类别设置明细账进行核算。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。1313第二章第二章 成本费用核算管理规定成本费用核算管理规定1 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个核算方法一旦确定，至少在一个会计年度会计年度内不得任意改变。内不得任意改变。2 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成

21、本费用界限：2.12.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经工会经费费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员部位、共用设施设备耗用的水电费；

22、直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的动的固定资产折旧费固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.22.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活

23、动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。政性管理支出等。2.32.3 不同会计期间的成本费用界限根据不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制权责发生制”原则确定当期原则确定当期的成本费用，正确核算的成本费用，正确核算“待摊费用待摊费用”和和“预提费用预提费用”。会计期末未经主管税。会计期末未经主管税务机关认可的务机关认可的“待摊费用待摊费用”及及“预提费用预提费用”，均应计入当年度损益。，均应计入当年度损益。2.42.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本不同核算单位的

24、费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。14143 3 成本核算及科目设置成本核算及科目设置 3.13.1按不同管理处设置按不同管理处设置“主营业务成本主营业务成本”明细明细账，计算并归集主营业务成本。账，计算并归集主营业务成本。3.23.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业物业管理成本管理成本”、“物业经营成本物业经营成本”、“物业大修成本物业大修成本”，并在明细科目下按成，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。本类

25、别设置三级明细科目。3.33.3 物业管理成本的核算物业管理成本的核算3.3.13.3.1 自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本主营业务成本物业管物业管理成本理成本”。3.3.23.3.2 出包方式管理成本的核算。出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成

26、本类别计入的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本主营业务成本物业管理成本物业管理成本”。3.43.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、权人、使用人提供的房屋、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本主营业务成本物业经营成本物业经营成本”。直接。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工工会经费会经费、教

27、育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务主营业务成本成本物业经营成本物业经营成本”。3.53.5 物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.63.6 其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入所发生的有关成本和费用支出。

28、企业支付的商业用房有偿使用费，计入1515其他业务支出。其他业务支出。3.73.7 期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入现收入之前计入“长期待摊费用长期待摊费用”，不，不计入当期损益计入当期损益。在实现收入后，开。在实现收入后，开办费一次办费一次计入当期损益计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接费用，直接计入当期损益计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核

29、算的科目设置按照期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集集团财务管理制度团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章第三章 物业工程的核算物业工程的核算1 1 物业工程的内容物业工程，物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房

30、、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：施方式的不同一般分为两种：自营方式，自营方式，指物业管理企业自行组织施工；指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 2 物业工程的核算应在物业工程的核算应在“在建工程在建工程”科目下设置明细科目科目下设置明细科目“物业工物业工程程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；发生的各项支出；贷方登记已

31、完物业工程成本的结转数；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。算。2.12.1 自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成则直接计入该项目成1616本

32、；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。定标准分配计入各有关项目。2.22.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入的工程价款，计入“在建工程在建工程物业工程物业工程*工程工程”科目，贷记科目，贷记“银银行存款行存款”等科目。等科目。2.32.3 工程完工交付使用的核算。工程完工交付使用的核算。2.3.12.3.1 企业承接的房屋共同部位、企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、共同设施设备大修、更

33、新改造工程更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。进行价款结算。2.3.22.3.2 工程完工交付使用的会计科目处理：借记工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款银行存款”或或“长期长期应付款应付款代管基金代管基金”科目，贷记科目，贷记

34、“主营业务收入主营业务收入物业大修收入物业大修收入”科目；科目；同时结转已完物业工程成本，借记同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本主营业务成本物业大修成本物业大修成本”，贷，贷记记“在建工程在建工程物业工程物业工程*工程工程”科目。科目。第四章第四章 维修基金的核算维修基金的核算1 1 科目设置应在科目设置应在“专项应付款专项应付款”下设置明细科目下设置明细科目“代管基金代管基金”，用于核用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 2 维修基金的核算维修基金的核算2.12.1 收到维修基金的核算收到维修基金时

35、，借记收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款银行存款”科目，科目，贷记贷记“专项应付款专项应付款代管基金代管基金本金本金”。2.22.2 维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存1717款的利息收入，借记款的利息收入，借记“银行存款银行存款”科目，贷记科目，贷记“专项应付款专项应付款代管基金代管基金利息收入利息收入”。2.32.3 维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿业用房和共用设施设

36、备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，使用费等，作为维修基金的收益，作为维修基金的收益，计入计入“专项应付款专项应付款代管基金代管基金”的贷方。的贷方。2.42.4 维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业物业工程工程”科目核算，核算方法同第四章科目核算，核算方法同第四章2.52.5 由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产

37、权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记摊表进行分配转账，借记“专项应付款专项应付款代管基金代管基金”，贷记，贷记“银行存款银行存款”等等科目。科目。第五章第五章 代收款项的核算代收款项的核算企业应在企业应在“其他应付款其他应付款“科目下设置明细科目科目下设置明细科目“代收款项代收款项”，用于核算用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收物业产

38、权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。物业公司的会计处理第一章第一章 经营收入核算管理规定经营收入核算管理规定1 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。1.11.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所

39、取得的收入，包括物业管理收入、物业使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业1818经营收入和物业大修收入。经营收入和物业大修收入。1.1.11.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服使用人收取的公共性服务收入、公众务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.21.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性物业经营收入是指企

40、业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。前期费收入等。1.1.31.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.21.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员

41、会或者物业产权人、使用人提供的房收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。产转让收入等。1.2.11.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产商业用房经营收入是指企业利用业主

42、管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 2 经营收入的确认及其时间经营收入的确认及其时间2.12.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。得提前或延后。以下内容需要回复才能看到以下内容需

43、要回复才能看到19192.22.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 3 经营收入会计科目处理经营收入会计科目处理3.13.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业

44、务取得的经营收入计入因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入主营业务收入”科目。科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入收入计入“其他业务收入其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。分别设置并进行明细核算。3.23.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入入“其他应付款其他应付款*场地停车费代收场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳科目贷方，并全额计提和交

45、纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款其他应付款*场场地停车费代收地停车费代收”科目借方科目借方;物业公司自身获得的收益，即物业公司自身获得的收益，即“其他应付款其他应付款*场地停车费代收场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章

46、第二章 成本费用核算管理规定成本费用核算管理规定1 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.12.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活生产经营成本和非生产经营

47、成本的界限只有正常的生产经营活2020动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活的劳

48、动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.22.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行关的经营管理性支出均计入期间费

49、用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。政性管理支出等。2.32.3 不同会计期间的成本费用界限根据不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制权责发生制”原则确定当期原则确定当期的成本费用，正确核算的成本费用，正确核算“待摊费用待摊费用”和和“预提费用预提费用”。会计期末未经主管税。会计期末未经主管税务机关认可的务机关认可的“待摊费用待摊费用”及及“预提费用预提费用”，均应计入当年度损益。，均应计入当年度损益。2.42.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。费用。

50、管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 3 成本核算及科目设置成本核算及科目设置 3.13.1按不同管理处设置按不同管理处设置“主营业务成本主营业务成本”明细明细账，计算并归集主营业务成本。账，计算并归集主营业务成本。3.23.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业物业管理成本管理成本”、“物业经营成本物业经营成本”、“物业大修成本物业大修成本”，并在明细科目下按成，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。本类别设置三级明细科目。3.33.3 物业管理成本的核算物业管理成本的核算21213.3.13.3.1 自营