上半年四川省房地产估价师案例与分析居住房地产估价的常用方法考试题.pdf

《上半年四川省房地产估价师案例与分析居住房地产估价的常用方法考试题.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半年四川省房地产估价师案例与分析居住房地产估价的常用方法考试题.pdf（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、20172017 年上半年四川省房地产估价师案例与分析年上半年四川省房地产估价师案例与分析：居住房地产估价：居住房地产估价的常用方法考试题的常用方法考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格.一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题，题，每题每题 2 2 分，分，每题的备选项中每题的备选项中,只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5,楼面地价为 1000 元/m2.现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为 4.0,相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应

2、补地价为（）万元。A500B525C600D16502、下列说法不正确的是_。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式3、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B:需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格4、()是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。A项目投资所能支付的最高贷款利率B将未来收益或收入转换成现值的收益率C投资者

3、每年所获得的或期望获得的收益率D项目年净收益与项目投资的资本价值之比5、某宗土地面积 10 000，土地单位价格 800 元，最高容积率为 2，固定费用 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1 500 元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3 000 元，则该项目的盈亏平衡点销售量为.A：10 000B：120 00C：180 000D：15 000E：借款合同6、某房地产投资项目，资产为6 000 万元，负债为3 500 万元，流动资产总额为3 000 万元，流动负债总额为 1 500 万元，存货为 1 800 万元.则该项目的速动比率是。A：80%B:

4、120C:171%D:200%E：借款合同7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。A:5B：10%C：15D:20E：执行层的组织协调8、某建设项目建设期 3 年，各年计划投资额分别为:第一年 3600 万元、第二年4800 万元和第三年 3800 万元，年均价格上涨率为 5,该项目建设期间涨价预备费为.A:1270975B:3600C：3800D:4806E：执行层的组织协调9、等于产品价格与销售量的乘积.A：平均收益B：总收益C：边际收益D：长期收益E：执行层的组织协调10、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用

5、地布局，综合交通体系,禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等.A：城市总体规划、镇总体规划B:控制性详细规划C：修建性详细规划D：城市分区规划E：执行层的组织协调11、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府_提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。A建设行政主管部门B房地产主管部门C建设行政主管部门和房地产主管部门D房地产主管部门和土地管理部门12、物业服务企业的资质管理实行。A：一级审批制度B：逐级审批制度C：分级审批制度D：分别审批制度E：执行层的组织协调13、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为_阶段.A租金增长率上升B新增供给小于

6、新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降14、不属于法人成立必须具备的条件是。A：独立承担法律责任B：依法成立C：必要的经费D：自己的名称、组织机构和场所E：执行层的组织协调15、某高层楼房占用的土地总面积为 800,房地总价值为 4 000 万元,甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为 2 500 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分,此部分的房地价值为 1500 万元如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为.A：466 B:496 C:506 D：596 E：工业用地的监测点评估价格16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定

7、价低,则其采用的是。A：领导定价法B：挑战定价法C:随行就市定价法D：价值定价法E:借款合同17、房地产开发企业资质管理规定规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。A二级资质证书B三级资质证书C四级资质证书D暂定资质证书18、我国目前国家债券的收益率为 9，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.23，整个投资市场的平均收益率为 18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。A11。07B12。45%C13.59D10。78%19、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。A：建筑师B：工程师C：造价

8、工程师D：估价师及物业代理E:借款合同20、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是.A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格21、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。A：工程所在地的县级人民政府B：工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门C：工程所在地的县级以上人民政府D：工程所在

9、地的县级以上人民政府建设行政主管部门E：执行层的组织协调22、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权。A：退房B：换房C:买房D:卖房E：执行层的组织协调23、亦称分支行制，指在大城市设立总行,并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。A：单元银行制B：总分行制C：集团银行制D：连锁银行制E：执行层的组织协调24、起修正作用的一般原则中,又称为审慎原则、保守主义。A:形式重于实质原则B：实质重于形式原则C:重要性原则D：谨慎原则E：执行层的组织协调25、从卖方的角度看，成本法的理论依据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价

10、值论二、多项选择题二、多项选择题(共共 2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项个错项.错选，本题不得分错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得少选，所选的每个选项得 0 0。5 5 分）分）1、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。A潜在毛租金收入B有效毛租金收入C净经营收入D税后现金流2、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括_。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证3、下列关于建设用地使用权

11、出让，表述正确的是。A:土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动,包括地下埋藏物在内D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书E：集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让4、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有.A:需求不变、供给增加，均衡价格下降B:供给不变、需求增加，均衡价格下降C：需求减少、供给增加，均衡价格下降D：需求减少、供给减少，均衡价格下降E:需求增加、供给增加,均衡价格上升5、房地产开发过程中需要金融机构服

12、务的资金类型是_。A支付土地出让金的贷款B支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C用于土地储备的贷款D项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E住房抵押贷款6、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C:建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D:建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数7、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或

13、时,短期开发投资就转变成了长期期业投资。A：出售B：抵押C:转让D:经营E：借款合同8、商品房买卖合同的内容应当由_。A房地产行政主管部门确定B工商行政管理部门确定C房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定D商品房买卖当事人约定9、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法B:曲线法C：折叠法D:逻辑审查E：点划法10、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积为 40,外墙面积为 8，单元间分隔墙面积为 10，公摊面积为 5，那么，可出租面积应为.A：44B：48C:53D：63E：借款合同11、下列关于物

14、权的表述中，正确的有。A:物权具有优先效力B：任何情况下的物权均优先于债权C：物权的设定必须公示D：不动产物权的公示方式是登记E：动产物权的公示方式是占有12、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质13、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。A：各类房屋的抵押价格B：各类房屋的租赁价格C：各类房屋的重置价格D:基准地价E：标定地价14、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A业主希望的投资回报率B承

15、租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系15、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有_.A保值性B增值性C异质性D弱流动性16、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为(）万元。A330B450C650D70017、某家庭预计今后 15 年内月收入为 10000 元，如果其中的 35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15 年期

16、最大抵押贷款申请额是万元。A：28.62B：29。16C：41.56D:48。24E：借款合同18、征用_，不需国务院批准。A基本农田 10 公顷以下的B基本农田以外的耕地不超过 35 公顷的C基本农田以外的耕地超过 70 公顷的D其他土地不超过 35 公顷的E其他土地超过 70 公顷的19、在计算企业所得税,确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。A4B3C2D120、成本利润率的计算公式是_。A开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B开发利润(土地取得成本+开发成本)C开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润开发完成后的房

17、地产价值21、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。A:附息债券B：贴水债券C：信用债券D:担保债券E：执行层的组织协调22、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。A：物业管理B:设施管理C：房地产资产管理D：房地产组合投资管理E：借款合同23、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。A：定额计价以直接费单价为基础B：定额计价以综合单价为基础C：定额计价是分部分项工程的不完全价格D：定额计价是分部分项工程的完全价格E：目前采用单位估价法和实物估价法确定24、房地产市场结构包括（）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构25、所有者权益中，合称为留存收益。A:实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润