上半年四川省房地产估价师制度与政策物业服务收费的费用构成考试试卷.pdf

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1、20172017 年上半年四川省房地产估价师制度与政策年上半年四川省房地产估价师制度与政策：物业服务收费的：物业服务收费的费用构成考试试卷费用构成考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、一、单项选择题单项选择题（共（共 2525 题题,每题每题 2 2 分分,每题的备选项中，每题的备选项中，只有只有 1 1 个事最符合题意）个事最符合题意）1、拍卖的基本原则中不包括_原则。A公开B公平C客观D诚实信用2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运

2、用直线法计算该建筑物的现值为(）万元。A10.2B11。0C11.3D11.53、某建筑物，经测算其重置成本为 50 万元,地面、门窗等引起的物质磨损为 1万元,因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为 8 万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为 5 万元。则该住宅的折旧总额为()万元。A.9nbsp；B.1 ；C。14 D。64、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是。A：项目风险越大，风险等级系数值越大B：贷款期限越长，期限系数值越小C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E:借款合同5、某商品住宅

3、总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为15 年,按月等额还本利息，贷款年利率为 7。5，自有资金资本化率为 8%.则其综合资本化率为。A：7。65B:8。75C:9。42D：10。19E：工业用地的监测点评估价格6、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是。A：设立担保公司应有不少于 2000 万元人民币的实有资本B：设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准C:担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主D:担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的 20

4、倍;超过 20 倍的，应当追加实有资本E：执行层的组织协调7、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是_A屋面防水 3 年B管道堵塞 1 个月C灯具、电器开关 6 个月D卫生洁具 1 年8、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标9、不属于保险合同辅助人的是_。A保险受益人B保险代理人C保险公估人D保险经纪人10、一般来说标准方差越小，则投资的风险就_.A越小B一样C越大D无关系11、某房产面积 90000,要求测绘精度为二级,则其限差为。A:192B:96C：60D:30E：执行层的组织协调12、

5、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_.A空置率=合理空置率B空置率合理空置率C空置率合理空置率D不能判断13、某商品住宅总价为 98 万元,首付款为 30,其余为抵押贷款，贷款期限为 15年，按月等额还本付息，贷款年利率为75%,自有资金资本化率为 8则其综合资本化率为【2007 年考题】A:765B:875C:942D：1019E：工业用地的监测点评估价格14、下列关于物业管理招投标,表述错误的是。A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C:物业管理招投标实质是一种直接选择行为D

6、:通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E:执行层的组织协调15、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金。当租户的月营业额为 180万元时，其应缴纳的租金是万元。A：132B:159C:195D:204E：借款合同16、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12，则需将这 3000 万元折现到

7、 2005 年 10月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为_万元。A2526B2241C2135D298517、某套住宅的使用面积为 100，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成交价款在成交当日支付 50，余款一年后支付；假设年折现率为 6%，使用面积与建筑面积的比率为75，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹房地产的实际交易价格为元。A：5680B：5830C：5850D：7574E：工业用地的监测点评估价格18、房地产估价机构的不良行为也作为该机构_的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人B全体股东或全体合伙人C全体注册

8、房地产估价师D全体董事19、某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2。5 年,销售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元（不含利息）,在建设期内均匀投入,全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%,按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。A:755.54B:772.84C：1400。88D：1433.90E：借款合同20、以下房地产既可以销售,也可以出租或营业的是。A:餐馆B：旅馆C：写字楼D：特殊厂房E：工业用地的监测点评估价格21、估价对象房地产 2005 年的租金收入为 500 万元，经营费用为租金收入的 30，从 2006 年开始年收入

9、增长 2,经营费用增长 15,该房地产剩余使用年限为35 年，最后一年不再经营，支出装修费用500 万元之后以 4800 万元转让（均发生在年末）该类房地产的报酬率为 8%，则该房地产 2006 年 1 月 1 日的收益价格为。A：317345 万元B：320526 万元C:497137 万元D：760276 万元E:工业用地的监测点评估价格22、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是.A:0。4、0。4、0.2B：0。3、0。4、0。3C：0。

10、4、0.2、0.4D：0.4,0.3、0。3E：工业用地的监测点评估价格23、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：_。A营业税B城市维护建设税C教育费附加D企业所得税24、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税.A：私有住房B：公有住房C:商品住房D：二手住房E：执行层的组织协调25、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益,同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。A2000B400C4000D10000二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2

11、525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，至少有合题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0 0。5 5分）分）1、某城市 2011 年房屋销售面积是另一城市的 240，该指标称为相对指标。A:强度B：结构C：比例D:比较E：执行层的组织协调2、在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户.A:市级购物中心B：地区购物商场C：居住区商场D:邻里服务性商店E：借款合同3、”某城市别墅销售市场这一市场细分的方式包括A：按地域范围细分

12、B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E:按目标市场细分4、下列关于需求函数数学表达式中,说法错误的是。A:将影响商品需求的各种因素作为自变量B：将需求作为因变量C:将影响商品需求的各种因素作为因变量D：将需求作为自变量E:将供给作为自变量5、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（)。A土地稀缺B城市化进程快C竞争充分性D交易复杂性6、投资组合是的一个有效措施。A：提高投资收益B:提高市场竞争力C:开拓投资领域D:规避投资风险E:借款合同7、我国传统的城镇住房制度的特点包括.A：国家统包的实物福利性住房制度B：市场供应的实物福利性住房制度C：低租金的实物福利性住房制度D：无限期使用

13、的实物福利性住房制度E：无偿分配的实物福利性住房制度8、下列关于抵押的表述中,不正确的是_。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时,登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡，抵押权随之终止9、_包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A国内金融市场B国际金融市场C广义的金融市场D狭义的金融市场10、房产面积测量的精度要求是以作为限差。A：误差的平均值B:误差的最大值C：中误差D：两倍中误差E:执行层的组织协调11、下列建设项目的

14、外部效应中,属于外部负效应的是。A：就业增加B：污染增加C：税收增加D：职业收入增加E:执行层的组织协调12、在现实中,不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由_引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性13、甲土地的楼面地价为 2000 元/m2，建筑容积率为 5，乙土地的楼面地价为 1500元/m2，建筑容积率为 7，若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有_。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙，D难以判断14、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和 80,从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营1

15、5、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人_.A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行原租赁合同16、在估价中，测算开发利润时应注意_。A开发利润是所得税后的B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值17、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括_等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势

16、18、下列关于划拨土地政策，说法正确的是.A:划拨土地可以转让,但是有条件的B：划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金C：划拨土地无偿取得，因此不得转让D:划拨建设用地使用权可以出租E:划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格19、某地区平均每亩耕地年产值为 1000 元，人均耕地 0。2 亩.如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的 6 倍计算,那么，在该地区征用 1 亩耕地的安置补助费用为_。A3000 元B6000 元C1.5 万元D3 万元20、某宗地的面积为1000m2:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为

17、2130 元/m2，2190 元/m2 和 2220 元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为 0。3，0。4 和 0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为_元/m2。A2160B2175C2181D220521、商业经营的房地产,其净收益为_。A商品销售收入商品销售成本-经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润B商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用-商业利润-投资利息C商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用-财务费用-投资利息D商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润-投资利息22、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款,贷款期限最长不得超过（）年。A1B2C3D523、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B:预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏24、一级的房地产估价机构资质由建设部审批.二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。A建设部B市级房地产行政主管部门C省级房地产行政主管部门D地方房地产行政主管部门25、长期趋势法包括（）等方法。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法