养老院投资计划书.pdf

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1、养老院投资汁划书篇：幸福养老院投资项目商业讣划书养老院投资汁划书篇(2):养老院创业计划书a)摘要;我国已经进入老龄社会，老年人口基数大、增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来了巨大的压力。特别是近年来家庭养老功能逐渐减弱，家庭结构岀现了小型化、高龄化的趋势，四二一”家庭比例逐年上升。日益减弱的家庭养老、政府有限的财力和不断 增长的老龄人口都显现岀社会化养老的需求增大，养老机构产业化经营势在必行。b)行业分析，包括市场规模、增长速度、发展机遇、政策环境等；一、养老机构产业化发展的方向从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有英

2、特殊性一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因，饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照 顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件 的原因，有些家庭没有能力谙保姆，即是请了保姆也不一左能够满足特殊护理老年人的要求。如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的 医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤 独的生活会使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交 通不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向

3、。那么，养老机构将沿 着怎样的方向发展呢根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方 向1、大力发展规模经营。规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同 而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等规模,床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为 什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢理由主要表现在如下方而(1)建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁

4、布 的老年人建筑设讣规范进行设汁和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障 碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。(2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有 专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾 病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设讣时，一般都会结合自有上地、空间的实际情 况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而 这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。2、创立养老机构的品牌效应。品牌创

5、立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能 创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老 机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要 向品牌经营过渡呢一方而在大众消费心理中存在一种崇尚品牌,信任有良好形象的品牌倾向。另一方而，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的产业化进程，形成有一立规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年 人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务 不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧

6、，促进社会的安宦团结。3、完善养老机构的配套功能。随着人们生活水平的逐步提髙和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人 养老的消费需要。取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重 要。养老机构配套功能完善的重点在两个方而(1)医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室,但医疗室能貞正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老 年人

7、。为什么会岀现高龄老年人居多的现象呢一般是由家庭护理的成本和照顾难度决左的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才 会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无 法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50$的身体都有一些疾病，需要吃 药、打针;至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有 一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方 式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。(2)饮食的科学合理套配。养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门

8、的规立进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科 学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。C)商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等；二、养老机构产业化过程中存在的问题目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就英机构性质而育，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈 亏的营利性道路。这条道路好走吗不好走，很艰难。主要存在问题有如下方而1、投入大，回收期长。既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产岀情况如何摆在我们而前 的一个事实是，大

9、家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场非常巨大，竞 争格局尚未形成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，特別是一些有实力 的企业集团和个人不愿意投资呢道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一 个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块IOOOO万m2的上地，容积为3%,建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/m2,总投资约5300万元，资金成本为年利率概。养老院的规模按IOOO张床位汁算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的 周转率为3次，共计

10、约2400万元;床位费每人每月500元，10年入住率按100%汁算共计约6000 75元；苴他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而 房地产项目的建筑成本约2170元/m2,总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/m2,回 收资金约05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做 法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选择。这可以把近期的巨大投资，转 化为分期的租金支岀。

11、但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢答 案只有一个，那一泄是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能通过抵押贷 款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良 典养老院的经营情况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾憎烂尾楼”,建筑而积20000 m2,占地而积8000 m2,租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说 目前该院经营状况良好

12、，但是由于股东投资能力有限，不得不放弃原有经营的苴他产业。由 于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的 住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难 点问题。3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难 度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院 的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老 机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养岀自己的医护队伍。例如，广州市良典养 老院引进一名主任医师岀任

13、院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃 近30年的工龄和相应的福利待遇。4、经营风险大。随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有一立的经济实力和赔偿能力，因 此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛 盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方而推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意 识增强有其积极一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主 观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制 度、审批

14、程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。d）运营计划，包括未来几年具体战略、市场计划、营销策略等；在全国范囤内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。有利因素采用租赁，自建在有一泄经济基础的地区开办。e）融资要求及投资回报分析；投资微型社区养老院，床位约为30张，成本月人力成本16000元杂项IOOOO元收益收入35000元纯利约IOOOO元f）实施计划和运营团队管理；小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人 养老。小型家庭养老院床位设置一般为615张，由开办者家庭成员为老人服务。日托养老模式。即“朝

15、至夕归”式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴 办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚 上各自回家。全市现有各类托老所近30家。居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训，通过购买公益服务的形式提 供养护员补贴，安排到特困老人家中提供养老服务。货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。选择居家养老，政府每月 发放代币券”，由特困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老，老人可在全 市范用内选择养老机构，用养老金（低保金、房屋租金等）作养老费，差额部分由政府补贴和 养老院减免。暧巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家，负

16、责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康咨询、休闲娱乐等，有2台专门的配送车和52名专业人员，登门为 老人服务。目前接受服务的老人有732户、8500人次。异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联 系到外地养老机构养老。养老助教模式。即发挥国内外老年高级知识分子的作用，为其提供养老服务的同时，发挥知识技能特长。信息化养老模式。即把信息化手段融入养老服务中，提髙养老服务效率。信息化养老模式由四岗区首创，通过养老110”呼叫平台、社区老人呼救通”统、空巢老人家用“爱 心门铃”等信息手段，将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社

17、 区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术，开办养老福利机构，完善养老服务 体系。g）项目的退出策略；股权回购依照事业商业讣划的分析，公司对实施股权回购计划应向投资者说明。利润分红投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，按照本商业计划的分析，公司对实 施股权利润分红计划应向投资者说明。股票上市依照商业计划的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作岀说明。股权转让投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。养老院投资汁划书篇（3）:养老院项目商业计划书什么是商业汁划书商业计划书

18、，也称作商业策划书。是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和英它发展目标之目的，在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，根据 一左的格式和内容的具体要求而编辑整理的一个全而展示公司和项目状况、未来发展潜力与 执行策略的书而材料。商业计划书是一份全方位的项目计划，它从企业内部的人员、制度、管理以及企业的产 品、营销、市场等各个方面对即将展开的商业项目进行可行性分析。商业计划书是企业融资 成功的重要因素之一，商业计划书还可以使你有计划地开展商业活动，增加成功的机率。商业计划书着重体现项目主体现状、发展左位、发展远景和使命、发展战略、商业运作 模式、发展前景等，深度透析项目的竞

19、争优势、盈利能力、生存能力、发展潜力等，最大限 度地体现项目的价值。用于申请国家专项资金用于申请政府补贴用于融资贷款用于对外招商合作用于上市募投用于申请入驻园区以及等级评总引言目前我国老年人口已超过78亿，到2020年，中国的老年人口将达到48亿人，老龄化水 平将达到117%。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30%以 上。中国敬老院网据根拯全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需 求为6000亿元，据有关数据显示中国养老产业将有20万亿的市场有待开发。中国已经步入老龄社会，养老问题是全球关注的焦点话题，“银发经济”的中国无限商机 呈现，养老服务无

20、疑是其中的一大亮点。在异军突起的银发经济”中，养老、托老服务最 为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象 日益明显。据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左 右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进 养老院。而对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业 领域。XX股份有限公司投资2亿元，建设XX养老院项目，预汁2015年项目开始正常运营。项目选址目录第一部分概要一、公司概况描述二、公司的宗旨和目标三、公司目前股权结构四、已投入的资金及用途五、公司目前主

21、要产品或服务介绍六、市场概况和营销策略七、主要业务部门及业绩概况八、核心管理团队九、公司优势十、融资说明十一、财务分析十二、公司发展战略第二部分项目综述第一章项目介绍一、项目背景二、项目简介1、项目名称2、项目单位3、项目拟建地区4、项目投资金额5、项目投资方式6、项目筹建负责人第二章项目市场分析与竞争分析市场分析在商业计划书中的重要地位在于任何一个项目，其生产规模的确泄、技术的选 择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决泄。而且 市场分析的结果，还可以决左产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在商业计划书中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期

22、决策的依据。一、行业背景二、项目市场规模、市场结构与划分三、目标市场的设圧四、市场发展现状五、竞争分析1、有无行业垄断2、从市场细分看竞争者市场份额3、主要竞争对手情况公司实力、产品情况4、潜在竞争对手情况和市场变化分析5、公司产品竞争优势六、市场发展趋势七、行业政策第三章项目单位与项目组织构架一、项目投资方概况二、项目合作方概况三、项目投资方财务分析四、项目组织构架图五、项目团队与人员管理第四章项目公司理念一、公司愿景二、公司文化三、公司使命四、公司服务宗旨第五章主要经营产品与技术一、技术描述及技术持有二、产品状况1、主要产品目录2、产品特性3、正在开发/待开发产品简介4、研发汁划及时间表5

23、、知识产权策略6、无形资产三、产品生产1、资源及原材料供应2、现有生产条件和生产能力3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力4、原有主要设备及需添设备5、产品标准、质检和生产成本控制6、包装与储运第六章商业模式第七章市场营销一、市场泄位和目标客户二、产品价格方案1、立价依据和价格结构2、影响价格变化的因素和对策三、营销策略在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制泄合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳左销售价格，提髙产品竞争能力。因此，在商业计划书中，要对市场营销模式进行详细研 究。四、促销方案五、业务发展规划1、市场开拓阶段2、发展阶段3、扩张阶段第八章项目建设方案一、建设内容及规划二、建设方

24、案1、项目建设所在地2、项目建设实施进度第九章融资说明一、资金需求二、资金使用规划及进度三、资金筹集方式四、资本结构五、回报/偿还计划六、资本原负债结构说明七、投资抵押八、投资担保九、吸纳投资后股权结构十、股权成本十一、投资者介入公司管理之程度说明十二、杂费支付十三、退岀机制十四、项目估值第十章财务分析一、财务分析说明二、财务数据预估1、营业收入2、总成本费用3、人员工资4、固立资产5、资产负债表6、利润及利润分配明细表7、现金流量表8、财务指标分析财务净年值财务净现值量本利图三、盈利能力分析第十一章经济与社会效益分析一、经济效益评价国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍

25、的重要依据。建设 项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会 折现率等参数，讣算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价 采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指 标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇 或替代进口Yj汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV）,经济换汇成本或经济节汇成本。二、社会效益评价在商业计划书中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社 会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。第十二章风险防范及管理一、项目风险的划分1、市场风险2、经营风险3、政策风险4、项目其他风险二、风险管理制度1、风险控制原则2、风险拨备制度三、风险化解及风险管理责任风险分析图第十三章项目发展战略一、项目短期发展战略二、项目中期发展战略三、项目长期发展战略