上半年浙江省房地产估价师案例与分析征收估价工作流程试题.pdf

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1、20152015 年上半年浙江省房地产估价师案例与分析年上半年浙江省房地产估价师案例与分析：征收估价工作流：征收估价工作流程试题程试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意）意）1、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指_。A经营成本B开发产品成本C期间费用D开发项目总投资2、下列对工程建设定额的理解有误的是_。A工程建设定额是工程造价计价的重

2、要依据B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律3、最低收入家庭住房保障原则上以_为辅。A实物配租B租金核减C发放租赁补贴D实物配租和租金核减4、房地产不可移动的特性,房地产所处区位对_并不具有吸引力。A置业投资者B开发商C承建商D租客5、房地产开发企业资质管理规定规定,申请暂定资质证书的条件不得低于级资质企业的条件。A:一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章6、采用安全利率加风险调整

3、值法确定资本化率的基本公式为_。A资本化率=安全利率+投资风险补偿投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠7、市场需求的预测一般需要从_类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A三B四C五D六8、如果没有_的约束，人们的需要可以说是无止境的。A支付能力B国家政策C经济法律D市场控制9、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005 年试题）A：市场需求容量调查B：消费者行为调查C：市场营

4、销因素调查D:竞争情况调查E：借款合同10、在现实中主要存在着下列相邻关系_。A通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系B通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D通风、采光、排水、排污的相邻关系,友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系11、新的深化城镇住房制度改革的内容包括实行住房分配_，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融,加强物业管理等。A商品化B社会化C货币化D规范化12、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：_。A两者相同B两者没有关系C前者高于后者D前者低于后者13、转

5、让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案.A30B45C60D9014、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资,这种估算的方法叫做。A：单元估算法B：单位指标估算法C:工程量近似匡算法D：概算指标估算法E:借款合同15、关于下列数据表述正确的是。（2003 年试题)A：上述数据的众数为 100B:上述数据的众数为 101C：上述数据的算术平均数为 101D：上述数据的中位数为 101E：执行层的组织协调16、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。A由

6、专业投资管理者负责经营管理B收入现金流的主要部分分配给了股东C分为权益型和抵押型两种形式D投资流动性好17、某项目的同类物业市场平均销售价格为 2500 元/m2，资金收益率为 15%,若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（)元/m2。A50.6B60。6C34。8D44。618、房地产投资的角度来说,风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说,标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就_。A越大B越小C不存在D分散19、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为 30ft 的矩形地块.已知，前街路线价为 320 元，后街路线价为 240 元。则采用重叠价值

7、估价法计算出的地块总价值为万元。（采用四三二一法则）A：144。6B:160.8C：170.8D:180.8E：工业用地的监测点评估价格20、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平,三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 12 倍，该类房地产的报酬率为 10,则该宗写字楼现在的价格为万元.A：4 580B：5 580C：6 580D：7 580E：工业用地的监测点评估价格21、房地产市场中的_,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A需求饱和B供求平衡C泡沫经济D过度开发22、房地产开发项目资金融通过程中，长期

8、贷款应侧重于_。A信用贷款B透支贷款C直接融资D间接融资23、住房公积金管理的决策机构是_。A住房公积金管理委员会B住房公积金管理中心C存储住房公积金的金融机构D设区城市人民政府24、某建筑物已建成10 年，预计尚可使用40 年，残值率为4%,该建筑物的成新率为_。A75%B79C81%D8425、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排B：确实需要另行增加临时用地的,由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用C：使用

9、临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D：临时用地期满后,应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共二、多项选择题（共2525 题题,每题每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有2 2 个或个或 2 2 个以上符合个以上符合题意，至少有题意，至少有 1 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.50.5 分分)1、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是.A：说明估价报告

10、的合法性、真实性B：说明估价的独立、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求2、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是_。A以投资估算价控制设计方案的选择B用预算造价控制施工图设计C通过招标投标方式引入竞争机制,择优选择承包商D合同管理E进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据3、某宗房地产的年净收益为1。8 万元，购买者的自有资金为6 万元，自有资金的资本化率为 12，抵押贷款常数为 0。078。则该房地产的价格为_。A15。706B13。578C13.846D19.8464、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属

11、于_.A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧5、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B取得待开发房地产的价值C开发成本和管理费用D开发成本、管理费用和销售费用E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_.A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析7、影响房地产价格的经济因素有.A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B:社会发展状况、房地产投机和城市化C：财政收支及金融状况、利率D:物价、汇率、居民收入E：人口数量、行政隶属变更、居民收入8、房地产开发项目销售利润率的正确表

12、达式是_.A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资9、下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007 年试题)A：净现值B:投资利润率C：现金回报率D：静态投资回收期E：内部收益率10、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500 元/m2、900 元/m2、2000 元/m2 和 2400 元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1.23、0。98、-1.36 和1.43，则可以判定_。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降

13、价提高销售收入C在任何情况下,乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大11、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度B：工程建设定额,是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据E:工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律12、一般来说,房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_.规划设计与方案报批；投资机会找寻:可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合

14、作协议ABCD13、关于重新购建价格的说法，正确的有。A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B:重新购建价格相当于账面价值C：重新购建价格是客观重新购建价格D:建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E:土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格14、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所B：租赁期限C：租赁用途D：租金交付方式E：房屋的修缮责任15、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为 PElTs具有.A：较高的收益性B：较强的流动性C：直接

15、融资的功能D:抵御通货膨胀影响的功能E:借款合同16、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是_。A股份B股单C股票D公司债券17、房屋产权登记面积的特点包括。A：由房地产开发企业测算B：由房产测绘单位测算C：标注在房屋权属证书上D:记入房屋权属档案E：是房屋的建筑面积18、土地管理法将土地分为_。A生产用地B非生产用地C农用地D建设用地E未利用地19、长期趋势法可以用于.A：推测、判断房地产的未来价格B:预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产

16、价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏20、下列说法正确的是_。A当生产要素价格固定不变时,规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模21、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔在_以上的不宜采用。A1 年B半年C2 年D3 年22、下列不属于房地产权属登记的是_。A总登记B初始土地登记C房屋不变更登记D房屋转移登记23、三通一平”等土地开发费用，主要包括.A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用B：原有建筑物、构筑物补偿费用C：场地平整费用D：通水、通电、通路的费用E：公共配套设施建设费24、下列有关存款业务的说法正确的一项是_。A活期储蓄存款以每年的 12 月 31 日为结息日B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C单位活期存款以每月月末的 30 日为结息日D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息25、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A独立、客观、公正原则属于普适性原则B合法原则属于一般性原则C最高最佳使用原则属于技术性原则D谨慎原则属于一般性原则