商品房买卖合同纠纷仲裁代理词.pdf

《商品房买卖合同纠纷仲裁代理词.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房买卖合同纠纷仲裁代理词.pdf（7页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员：依据中华人民共和国律师法的规定,重庆合纵律师事务所接受李某的委托,指派汪志国、钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况,发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼.关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000 年 12月 28 日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对 2000 年 12 月 28 日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证以及“办理”应当如何理解。2000 年 12 月 28 日协议第

2、三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕,如果两年内未办理,赔偿业主李某人民币伍千元整”。代理律师认为：一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示.本案中，被告截止 2002 年 12 月 31 日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004 年才办到土地使用权证.明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围,已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下：1、“房屋的产权证”不

3、是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证.“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权,这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证.2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权.在理解“房屋的产权证这一提法时,应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利,如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属

4、”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。如城市房地产开发经营管理条例第三十三条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。商品房销售管理办法第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应

5、当在商品房交付使用之日起日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以万元以上万元以下罚款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失

6、的，应予支持.”3、把“房屋的产权证理解为只包括“房屋所有权证一项是违背本案当事人商品房买卖的意思表示的.只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的.根据我国法律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断.如果把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整.4、由于法律没有直接规定“房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了争议,根据中华人

7、民共和国合同法第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思.”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利，包括房屋所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的“房屋的产权”应当理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。二、“办理房产证应理解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证1、被告认为在与原告的约定中所谈的”办理”应理解为过程意义,而非结果意义，即只要被告着手进行了，

8、就算履行了义务,而不管结果如何，也就是说，在履行”办理房产证这一义务上，只要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务.我们认为被告的这种理解显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定.从协议的上下文的文意传承上看,“办理”二字出现在“办理完毕房产证的义务约定之后,其目的显然是对该义务的补充说明,其意义也与前文的“办理完毕一脉相承，也就是说“办理”与“办理完毕具有相同的意义.从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里将”办理”理解为过程意义，则这个协议

9、的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义上，被告早在本协议签署前就已在为原告”办理两证,只是没有“办理完毕”而已，显然如果仅将办理”理解为着手进行,则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法律规定上看，”办理通常也是从结果意义上加以规定的，关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房地产权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据该司法解释,商品房的出卖人承担的办理两证的义务应为“在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得.在本案中,

10、被告取得房屋所有权证的时间为 2002 年 12 月 31 日，取得土地使用权证的时间为2004 年,均已超过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定承担违约责任。2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原告的协议，而没有构成违约。根据合同法第 107 条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行合同不符合约定,就属于违约,应承担违约责任。三、

11、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计6606。50 元,而被告给原告的发票总额仅为 2351。96 元.原告多交部分被告理应退还.被告多收取原告的费用，于法无据,对被告而言属于不当得利,而造成了原告利益的损失，故应当按照民法通则的规定返还原告。综上所述，代理律师认为：“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证,房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中,被告明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约，理应按照 2000 年 12 月 28 日协议的约定赔偿业主李某5000 元.另，某公司多向原告收取的费用，属于不当

12、得利，理应退还原告。篇二：商品房买卖合同纠纷代理词 1陈与*建设开发有限公司商品房买卖合同纠纷代理词尊敬的审判长、审判员:*律师事务所依法接受本案被告和反诉人陈*的委托，指派本人担任其一审诉讼代理人，参与本案的诉讼活动。开庭前，本代理人提供了证据，查阅了案卷材料和相关法律规定,对本案纠纷事实以及双方当事人争议的焦点有了清楚的认识和了解。本代理人认为，根据本案客观事实、相关证据材料和我国有关民事法律规定，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，不能成立，依法应予驳回。反诉人的反诉请求合理合法,依法应予支持.现就本案的焦点问题发表以下代理意见：一、关于原告（反诉人）与被告（被反诉人）双方签订的商品房买

13、卖合同效力问题.本代理人认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应严格遵守执行,任何一方无权擅自变更、解除或违背合同约定.首先，该合同书签订双方主体合格。原告作为有资质的房地产开发企业，取得各相关部门的批准和认可,开发*花园*别墅项目。被告作为成年人,具有完全的民事权利能力和行为能力。原被告双方都具有主体资格签订商品房买卖合同。其次，该合同是原被告双方当事人的真实的意思表示.原被告双方为了签订本商品房买卖合同，经过多次咨询、协商和谈判，充分体现了双方当事人的真实意思。再次，合同书内容合法。从合同内容来看，原告投资开发房地产，原告出资向被告购买商品房，整个合同书的内容完全符合现

14、行法律规定。最后，合同书形式完备.原被告双方签订的商品房买卖合同根据有关规定,到*县房地产交易管理所办理了商品房预售登记，取得政府管理部门认可，形式完备。根据合同法第 8 条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告依法均应严格遵守合同,履行合同义务，而不得擅自变更、解除或违背合同的约定。二、本案商品房买卖合同纠纷争议的主要焦点问题。(一）、被告向原告购买的商品房是否带有地下车库问题。原被告双方提供的许多证据都可以证明被告购买的商品房带地下车库。1、商品房买卖合同第三条约定地下室109.74 平方米.这地下室面积中包含

15、了地下车库面积和位臵。2、商品房买卖合同附件一房屋平面图,一层平面图标有下坡道和坡道挡墙。这就是地下车库的下坡道。半地下室平面图也清楚标明下坡道和车库位臵。3、被告提供的竣工图中的一层平面图和半地下室平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的,并提交建设局存档保管的.4、被告补充提供的证据建设施工图纸（*市*建筑工程施工图审理事务所报备的）半地下室平面图也明确有地下室车库和下坡道。5、原告提供的所谓规划图纸中在一层平面图部分也明确标明下坡道和坡道挡墙.如果没有地下车库，何需下坡道和坡道挡墙?6、原告提供的建筑工程消防验收意见书，意见书中也明确说明半地下一层为车库、

16、洗衣房、储藏间。7、原告在给被告及省消费者委员会答复中也承认有地下车库,并表示可以整改.甚至原告代理律师在法庭上也承认部分户型是有地下车库的，只要被告同意交房，原告可以进行地下车库整改.8、从被告购买别墅这一高端住宅产品的目的来看，远离市区，户户有车，如果没有地下车库，又没有配套建设地面停车场，被告根本不会购买，也无法居住使用，根本达不到被告购买别墅的目的。如果原告强调诉争商品房原先报批时就没有地下车库，那原告为什么在 2007 年月日签订商品房买卖合同时，还是以地下车库形式与被告签订合同。原告如此行为，岂不构成欺诈？亦应承担相应的法律后果和责任。（二）、被告向原告购买的商品房是否三楼前后均有

17、阳台带问题.同样，原被告双方提供的许多证据可以证明三楼前后带有阳台。1、商品房买卖合同附件一房屋平面图,三层平面图前后标明两个阳台。2、被告提供的竣工图中的三层平面图有着完全相同的标示和说明，而该竣工图是由施工单位在施工完成后制作的，并提交建设局存档保管的。3、原告提供的所谓规划图纸中在三层平面图部分也明确标明阳台。4、原告在给被告及福建省消费者委员会答复中也承认三楼有阳台，其将阳台外移，并表示可以整改。（三）、原告是否具备交房条件问题。根据商品房买卖合同第8 条约定，原告应当在 2008 年12 月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付被

18、告使用.据此，原告是否具备交房，至少要同时具备两个条件，一是验收合格，二是符合合同约定，两者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工验收报告和建筑工程消防验收意见书是违规的验收结果,与商品房的实际情况不符,不能作为竣工验收合法依据。首先，这两文件中所体现的工程监理单位和施工单位存在明显矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工验收报告体现的工程监理单位为*有限公司，施工单位为*建筑工程有限公司,而建筑工程消防验收意见书体现的工程监理单位为*工程监理有限公司，施工单位为*建筑工程有限公司，在加上竣工图纸中出现的施工单位为*建设工程有限公司。两家监理单位,三家施工单位,到底谁是该工程的真正监理单位和施工

19、单位,无法确定，如何能进行验收？充分说明本案的违规验收。其次，这两文件中所体现的验收结果与商品房实际情况不符.如房屋建筑工程竣工验收报告体现的主体施工完成,请问三楼的阳台在什么地方？室内外装饰工程全部完成,请问三楼的窗户安装了没有？燃气工程完成，请问燃气管道，接口在什么地方？整个房屋没有通风和排气施工，如何居住使用?所有规划、设计和竣工图纸中下坡道和坡道挡墙在什么地方?2、原告拟交付被告使用的商品房不符合合同约定的使用条件。首先，没有按合同约定，建设地下室车库。其次，没有按合同约定，建设三楼阳台。第三，没有按照合同约定，建设安装门窗，预留管道.造成原告开发建设的商品房根本不符合合同约定的交付使

20、用的条件,也就自然不具备交房条件。3、根据*省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答第 22 条，以及城市规划法和旧消防法等规定，原告开发建设的*别墅商品房除了应当经过设计、施工、监理、建设单位验收合格外，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收、规划验收等，直到办好商品房权属登记备案手续为止.原告开发的商品房在通知交房时没有通过规划验收，没有办理权属登记备案手续，依法不具备交房条件,原告的交房通知不具有交房的法律效力。同时，根据*省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答第 24 条之规定，原告应当在具备法律规定的交房条件后再行通知

21、被告（反诉原告)，才具有交房的法律效力.三、原告擅自变更商品房地下室功能和取消三楼阳台，再加上其他违约应承担违约责任，被告有权反诉要求原告退房，退还所收购房款，并赔偿被告经济损失。1、原被告双方关于商品房规划设计，使用功能的约定是明确具体的，且被告也是基于双方上述明确约定及商品房地理位臵才决定购买该商品房的,原告无权擅自变更。原被告所签订的商品房买卖合同中明确约定有地下室车库，而且现有众多证据也证明，该商品房应有地下室车库的，被告也是因为有地下室车库才选择购买的.现在原告开发建设的商品房突然没有了地下室车库,而且也没有配套建设地面停车场,是明显的重大违约行为，再加上前面所列举的其他违约行为，如

22、*县建设局已经确认的原告在烟囱、门窗、阳台等方面未按图纸施工,原告的行为已经构成了根本性违约，被告无法达到自己的购房目篇三：房屋买卖合同纠纷代理词代理词尊敬的审判长:我们接受原告常彬的委托，就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司（以下简称“七被告”）定金合同纠纷一案,担任原告的代理人.现综合本案事实发表代理意见如下：一、原被告签订的房屋买卖定金协议（以下简称“定金协议）真实有效,双方应当按照定金协议的约定履行。原告积极合理履行定金协议，不存在违约情形.而七被告存在违约情形，原告的诉讼请求应当得到法

23、庭的支持。2011 年 7 月 27 日，在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“经纪方”）的撮合下，七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了定金协议。七被告代理人持有委托书，且代理签约行为在委托期限内，故其代理行为,符合民法通则第六十三条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任的规定.七被告代理人的代理行为有效。另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定，定金协议的内容系原被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律行政法规的规定，定金协议有效.定金协议第 8 条约定：“定金 200 万元整，自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方，剩余 1

24、50 万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后,双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”；第 9 条约定:“如因七被告原因导致未签约，七被告应赔偿原告双倍定金”.原告已依约支付了 200 万元定金。现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作，系明显对定金协议的违反，该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当.二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书，该事实应当得到法庭的采信.作为本次交易的经纪方，北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了定金协议的签订及履行。由于交易标的额巨大，故合同履行过程中双方采

25、取经纪方资金监管的方式进行资金交付。同时，就重大通知及协调事项，也均系经纪方出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定，定金协议中七被告的违约行为,经纪方也向原告及时进行了报告,但因七被告恶意拖延，协商无果。至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实，由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。而七被告是否进行过公证委托，在哪个公证处进行过委托;是否送达过董事会决议书,在哪家快递公司办理的送达手续，则应当是一清二楚。由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议

26、书，是否存在违约情形,是决定本案事实的关键,而原告对此存在客观举证能力的问题，七被告可以及其容易地完成此事实的举证。因此我们认为，应当适用证据规定第 7 条的规定,由七被告举证证明。恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权:“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担.”三、针对七被告向原告发送的终止交易通知书，原告认可交易终止,但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。2011 年 7 月 27 日，定金协议签署。2011 年 8 月 30 日，七被告的代理人向发送终止交易通知书。其理由是

27、“由于原告未能在合理时间内（包括承诺在 8 月 30 日下午二时前其后要求延至同日下午四时半前)提供进行买卖交易的必要资料，同时否定了对交易的有益补充条款，耽误了交易的正常进行”。七被告的理由无法成立,原因是：1、原告自始至终都在积极、善意地履行定金协议.同时，对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促.而七被告至今未办理该事项，明显违反定金协议约定。由于七被告缺乏履约诚意，原告认为难以签订房屋买卖居间合同,故认可终止本次交易。2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署房屋买卖居间合同的前提，是阻却房屋买卖居间合同签署的唯一原因。而原告是否提交买卖交易的

28、必要资料并非双方签署房屋买卖居间合同的前提，且双方签署的各项协议中对此均无依据，七被告对此的抗辩理由不成立。退一步讲，即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务，该义务在双方签署房屋买卖居间合同的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款，才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为,法院也应当参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定(出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人）,及北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见第二条的规定(因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则）适用定金罚则对七被告予以惩罚。综上，原告认为，原告在定金协议签订后,善意履行、合理催促，不存在违约行为。相反地，被告因利益原因,恶意挑起事端，无端终止合同的违约事由明显。恳请贵院主持正义，支持原告的诉讼请求，给与被告应有的惩罚.以上代理意见，望合议庭采纳。代理人：年月日